張莉 對 KO KA YUE

HCSA 3/2026

[2026] HKCFI 2834

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

小額錢債審裁處上訴2026年第3號

（原本案件編號：小額錢債審裁處申索2023年第47490號）

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判決書

1.  申請人和答辯人本為租客與業主的關係，相關時段的租金為每月$16,800。雙方商議在2023年10月底終止租約。惟雙方在2023年10月28日安排交收涉案物業時發生糾紛，需要警方介入。最終，業主在2023年11月2日才取回鑰匙。

2.  按租約第六條規定：「租客須在租約期內保持物業內部的維修狀態良好（自然損耗及因固有缺陷所產生的損壞除外）並須於租約期滿或終止時將物業在同樣的維修狀態下交吉交回業主。」

3.  按第七條規定，「若租客違反此合約內任何條款…業主可沒收所有保證金。業主沒收保證金的權利將不會影響業主採取任何其他合法行動追討一切因租客違約所引致的損失的權利。」

4.  租客要求業主退回保證金$32,000及多付的兩天租金$1,100。

5.  業主反申索維修、補償、清潔費用、尚欠的租金及維修期間的租金損失。

6.  審訊後，就着申索，暫委審裁官裁定：(a) 業主須退還保證金；(b) 由於鑰匙實際上是在2023年11月2日才交還給業主的，因此租客無權就兩天租金作出申索，反為應該支付直至11月2日的租金，即$1,588。

7.  就着反申索，暫委審裁官裁定：

(1)  業主應負責各項清潔費用，而租客則須負責其他項目的維修及遺失物品的補償。業主反申索的每項維修及賠償金額合理，但減低牆壁破損方面租客須支付的金額。審裁處裁定租客需賠償的金額為$30,570。

(2)  租客須支付維修期間的租金賠償，業主申請23日的租金損失，但審裁處只批准14日，採用原租金來計算，即$7,732。

(3)  經抵消後，租客須向業主支付：$1,588 + $30,570 + $7,732 - $32,000 = $7,890，兼付訟費$7,000。

8.  租客不服，申請本上訴許可，她提出了五項擬上訴理由。

法律原則

9.  香港法例第338章《小額錢債審裁處條例》第28(1)條規定，就小額錢債審裁處的決定，原訟法庭只可根據下列理由批予上訴許可：即 (a) 審裁處在法律問題上有錯或 (b) 申索超越審裁處的司法管轄範圍。

10.  高女士需要顯示其擬上訴理由具爭辯性。

11.  就任何事實裁斷而提出的上訴，申請人需滿足的門檻甚高，她必須指出審裁官的結論為明顯地錯誤：Mulakh-Raj v Balaji Group Ltd T/A Tulsi Indian Restaurant [2021] HKCFI 2334，第8段，原訟法庭法官陳美蘭。

12.  鑒於租約的條款，租客是不用以無瑕的狀況交還物業給業主的，因爲自然損耗是可接受的[1]，而業主也一般會重新修補才再放租盤的。

13.  租客要負責的是合理和適切的維修費，與一些維修期内的租金損失，但扣去一些以新代舊的費用。若維修會令到物業增值，那麽便需要適切地扣減賠償[2]：Woodfall: Landlord and Tenant, Vol 1, 第 13.081.2段。

14.  租客可以用最令他負擔最輕的方式履行合約的條款[3]： Woodfall, §13.082.1.

15.  業主有責任採取合理的行動減低損失。

第一至三個擬上訴理由一併考慮

16.  聽罷租客的陳詞，可知她不是指業主的証據虛假，只是不滿裁決。審裁處按着被告人遞交的文件D139來逐一計算業主的損失的，本席基於D319，表列租客擬上訴的項目：

	位置	項目	判決金額	上訴理由
1	客廳	牆身	$10,000	住客住了3年，業主在庭上說過之前有其他住客，而他之前也沒有翻新過
2	客廳	地板	$3,000	長久以來也會有破損，業主卻對全部地板都修補
3	客廳	窗台地台石材墨水跡	$3,800	簽約時，雖然檯面已經被專業人士打磨過，但還是有一些痕跡。租客用的時候也會看到有泡沫，當時是洗不到的。租客覺得這個可能是石材問題。
4	房	地板嚴重受損	-	-
5及6	洗手間	馬桶水箱排水配件受損	$1,600 + $200	租客有問過管理處價格，他說安裝費加維修400元，是屋苑指定的公司，但原告用的公司加起來1800元。
7	洗手間	浴缸水龍頭更換出水位置漏水	$1,170	租客不知道業主說的漏水是什麼。水龍頭需要拽180度的位置，下面就會噴灑出水，租客住的時候發現了這個規律。這個根本沒有損壞。
8	洗手間	原裝洗手盆排水檔	$200	它是比較老的排水檔，租客之前給業主買了一個比較好的排水檔，但她非要原裝不可。
9	洗手間	石材枱面及浴缸則石材如牆身去跡及打磨	-	-
10	廚房	工作平台金屬門變形	$5,000	在廚房和陽台之間，租客沒有理由去把這個金屬門破壞。業主寫的是變形，但照片沒有看到有變形，也沒有專家證明。也沒有專業評估。
11	廚房	雪櫃冰箱抽屜失蹤	$300	租客不知道業主說的是什麼。
12	單位	鑰匙錦盒連同全屋房門鑰匙及檢修門鑰匙	$1,000	配鑰匙只需要$40。
13	單位	住戶證	$200	業主要求租客交還住戶證，但這個有租客的個人照片，租客沒理由給業主。
14	租金維修期	維修期14天所失的租金	$7,732	過長及業主沒有提供租約證明，只提供了一個中介的書面，其實是她自己寫的。
15		交吉期間的租金	$1,588	租客是10月30日早上8點把鑰匙給保安台，但業主要租客把鑰匙郵寄到管理處。郵寄期產生的租金不應該由租客承擔。
16		訟費	$7,000	業主用的是帶薪假，而且他之後刪除了這個項目，租客不懂審裁官最後為什麼判這個給業主。

17.  就着第1-13項，暫委審裁官正確地考慮了雙方的證據，按申索人在交還物業給被告人時的狀況，和有關遺失了的物品，亦考慮出租給申索人時物業的狀況，自然耗損或固有缺陷的情況（判決理由書第8ii段）。除了第5、6、8、12項外，本席認爲各項都是就著事實方面的裁定，不符合上文第9和11段的原則，故不給予上訴許可。

18.  就著第5、6、8、12項，暫委審裁官看來沒有考慮上文第14段的法律原則，其裁定有具爭議之處，本席給予上訴許可。

19.  就著第14項，從列表可見，真正需要用「天」計算的修補時間的是第1-3項。判決理由書沒有提及爲何那些項目需要14天來完成，或14天是否合理的減低損失的行動，上文第11及15段的法律原則可能適用。本席就着第14項給予上訴許可。

20.  就着第15項，無可爭議的是2023年11月2日，業主才收到鑰匙。租客指出：在10月30日當天已經可以把物業交吉，只因發生爭執，租客建議把鑰匙留在管理處，但業主不允，要求租客把鑰匙郵寄到大廈的管理處，租客按指示做了，結果鑰匙在11月2號才抵達管理處。業主則聲稱是因租客有刑事的行爲，警方勸業主不要與租客當面接觸，所以業主才要求她以快遞方式把鑰匙寄回。判決理由書沒有裁定那一説法屬實。所以這兩天的租金責任誰屬，有具爭辯之處，故就第15項本席給予上訴許可。

21.  就着第16項，由於租客在審裁處是敗訴的，因此她需要支付被告人的訟費。暫委審裁官主要是倚賴被告人所提供的薪金損失而計算訟費的，沒有在法律觀點方面的錯謬。除非租客在上訴成功，否則她要支付在審裁處的訟費。本席拒絕給與上訴許可。

第四個擬上訴理由

22.  租客指稱審裁官沒有給予被告人充分陳詞的機會，對被告人的代表有偏見，影響了判決。租客並沒有實質的證據支持她的主張，本席拒絕給與上訴許可。

第五個擬上訴理由

23.  申請人指稱暫委審裁官未以屯門法院法官的裁決「作為」參考，「此申索案件與屯門法院的訴訟有關」。本席並不同意。本案件是關於前租客與前業主之間的民事糾紛，屯門法院的案件是關乎刑事行為。兩案性質不同，不能混為一談，本席拒絕給與上訴許可。

24.  綜合上述各點，本席就着以下法律觀點給予租客上訴許可：

(1)  列表第5、6、8、12項：租客是否可以用最令她負擔最輕的方式履行合約下的修理責任？

(2)  列表第14項：租客是否需要支付因郵寄鑰匙給業主而引起的租金損失？

(3)  列表第15項：維修期所失的租金是否過多，違反業主須用合理的行動去減低損失的原則？

25.  本席指示如下：

(1)  申請人須於14天內存檔及送達上訴通知書；

(2)  申請人亦須同時送達上訴許可申請的申請書及陳詞；

(3)  申請人須立即向小額錢審裁處申請2025年12月6日的審訊的謄本及送達給被告人；

(4)  申請人和被告人的陳詞，須就着每一項上訴的議題，提供謄本的頁碼及行數，以協助法庭及與訟方明白在審訊時雙方對質的內容；

(5)  申請人須在上訴聆訊日期前28天呈交及送達書面陳詞；

(6)  被告人須在期後14天內呈交書面陳詞。

(7)  本申請的訟費隨上訴的結果而定。