永和隆有限公司 對 湛慕貞

DCCJ 4061/2016

[2019] HKDC 17

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2016年第4061號

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判案書

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I. 背景

1.  原告人是德輔道西228號整幢大廈（“該大廈”）的業主。原告人是在1989年4月向上任業主購買該大廈。

2.  大廈的地面店舖（“地面店舖”）於1960年代起已租出予“正佳燒臘肉食公司”（“正佳”）。正佳的前合夥人是一位李顯林先生（“李先生”）。李先生於約2000年退出正佳。準確來說，直至李先生退出正佳前，地面店舖是由原告人租給李先生。

3.  本案的其中一項爭議，牽涉地面店舖的一幅大廈外牆。原告人指，在很多年前，李先生將地面店舖牆邊的“鎖匙舖”（“鎖匙舖”）“分租”予被告人先夫以梁光記的商號經營。其後，被告人先夫逝世，李先生象徵式以每年1元港幣分租該鎖匙舖予被告人經營梁光記至今。

4.  以上第3段所提及的鎖匙舖，位於該大廈及正街18號啟正中心之間的後巷（“後巷”）出入口，面向正街。值得注意的是，該鎖匙舖所在地是在公眾行人路，沒有佔用該大廈的範圍。這點雙方沒有爭議。

5.  有爭議的是，鎖匙舖背面有否緊貼該大廈的外牆。原告人一方指，鎖匙舖是連接（“attached to”）該大廈的外牆。原告人亦提交了專家報告，其中第9段提到，鎖匙舖“仍然豎立在行人道上，並緊貼德輔道西228號大廈之外牆，而所佔用該大廈外牆面積約為（1.73米乘2.5米）4.325平方米”（“佔用外牆”）。但是，被告人一方指出，鎖匙舖 “是建在牆角則，只是貼近德輔道西228號後座樓宇，而非有任何建構物固定連接”（見經修改抗辯書第3（1）段）。被告人一方亦提交了一幅草圖，顯示鎖匙舖背面沒有緊貼該大廈外牆，只是鎖匙舖的一角，比較接近地面店舖的一角。

6.  本席看了專家報告內的附件5及附件6的測量圖。附件6顯示，鎖匙舖（在附件6被稱爲Locksmith Stall）的背面貼着該大廈的外牆，而鎖匙舖亦凸出並遮蓋部份後巷出入口（附件6顯示遮蓋部份為0.4米）。而附件6的測量圖亦顯示，鎖匙舖背面貼着該大廈的外牆部分有2.13-0.4 = 1.73米。這個數字和專家報告第9段吻合。

7.  但是，專家報告附件6的兩張相片及被告人在《梁順棠的證人陳述書》內披露的相片（見附件8-10），表面上和附件6的測量圖有出入。這些相片顯示，鎖匙舖簷篷上方有木板向上凸出，而這些木板似乎是作為支撐鎖匙舖的背面。但是，本席不能單靠這些相片去判斷鎖匙舖背部是否緊貼該大廈的外牆。

8.  有見及此，本席覺得需要傳召原告人的專家證人上庭作供，協助法庭釐清上述問題。

9.  根據專家證人的口供，雖然相片中顯示鎖匙舖簷篷及其背面的木板上方是空間（即大廈外牆以外範圍），但這並不代表地面店舖的外牆沒有接觸鎖匙舖。這是因為地面店舖的範圍，比起其上層為廣，伸延至該大廈與啟正中心之間1.44米的後巷邊緣（但仍然屬於該大廈範圍）。所以，鎖匙鋪背面的木板，其實是緊貼著該大廈地面店舖的牆身。專家報告內兩張相片的拍攝角度，是正面向著鎖匙舖及其背面的木板，它們完全遮蓋了地面店舖的外牆，所以兩張相片未能顯示鎖匙舖背面的木板其實是緊貼著地面店舖的外牆。

10.  被告人沒有盤問專家證人。本席亦沒有理由不相信專家證人的報告及他的口供。所以，本席裁定，鎖匙舖的背面是緊貼著該大廈的外牆（即佔用牆身）。

II. 原告人的案情

11.  原告人在經修改的申索書第4段依賴一份日期為2010年7月12日的《租客分租確認書及協議書》（“協議書”），聲稱這份協議書證明了在某原告人不知道的一天，李先生分租（“sub-let”）及／或分特許（“sub-licensed”）佔用外牆予被告人，使被告人可以貼著佔用外牆建搭一鎖匙舖。這份協議書的全文內容如下： —

“本人xxx（湛慕貞）是德輔道西228號地下路邊舖梁光記（老號）鑰匙舖的租客，於多年前，由德輔道西228 號地下之前租客李顯林先生分租該地段給先夫經營鑰匙舖。然而先夫早逝，子女們尚年幼，當時李顯林先生得知本人的經濟環境出現問題，非常體諒，仗義幫忙，只象徵式收取每年港幣壹圓作為分租上述路邊舖給本人經營鑰匙舖至今。在此情況下，本人和秉承父業的子女們，也應李顯林先生之要求 ， 同意如日後李先生或業主要求本人遷出或交回該目前為鑰匙舖之舖位時，本人必須遵從。

現本人xxx（湛慕貞）與業主永和隆有限公司協議確認上述協議書，如物業需要收回重租或重建時，只要業主提前三個月通知本人，本人承諾無條件遷出和交回該鑰匙舖，立此為據。”

12.  協議書並無提及佔用外牆（或任何該大廈的外牆），只是確認了分租鎖匙舖的事宜。值得一提的是，協議書提及的是 “分租”（即李先生分租鎖匙舖予被告人），並沒有提及原告人與被告人有任何直接瓜葛。原告人的證人李惠芳女士（“李女士”）及被告人的證人梁順棠在庭上作供時亦說出原告被告雙方在事前互不認識。

13.  另外，不爭議的是，原告人在2015年2月8日及3月5日，書面通知被告人要清理及交還鎖匙舖給原告人。原告人的律師亦在2015年6月16日向被告人發出書面通知，要求收回鎖匙舖。

14.  因原告人至今仍未遷出及交還鎖匙舖給原告人，原告人便提出本訴訟，要求被告人遷出及交還佔用牆身及鎖匙舖給原告人。

III. 被告人的案情

15.  被告人不爭議李先生曾租用地面店舖經營正佳。她亦承認曾簽署協議書。她的抗辯理由有以下幾點：—

(a)   被告人說，協議書的內容與事實不符。協議書是她被誤導或錯誤相信其內容下簽署的。

(b)   如上面第5段所述，鎖匙舖只是建在該大廈牆角側，沒有佔用該大廈任何牆身。

(c)   鎖匙舖佔用的正街行人路是政府管轄的公眾地段，原告人無權着令被告人遷出現址。

16.  文件證據亦顯示，被告人是獲得食環署批准在鎖匙舖經營生意：見食環署所發出的「固定攤位小販照」，牌照類別為「靠牆攤檔」。

IV. 被告人有否被誤導？

17.  在處理原告人是否有權着令被告人遷出及交還佔用牆身及鎖匙舖這個問題之前，本席先要判斷被告人有否被誤導簽署協議書。

18.  原告人傳召了三位證人，分別為李女士，鄧惠銳先生（“鄧先生”）及李先生。李女士是原告人公司之創始人的女兒，亦是原告人公司其中一位負責人。因李女士時不在港，她便委託鄧先生代表原告人與租客及地產公司聯絡（包括正佳及李先生）。至於李先生，他多年來是正佳的其中一位合夥人，直至2000年退出。

19.  本席考慮過原告人三位證人的口供，及觀察了他們的神態舉止。本席認為他們是誠實可靠的證人，盡他們的努力協助法庭。所以，本席接納他們的證供。

20.  李女士作供時強調，協議書是她在2010年草擬的，但她沒有直接和被告人聯絡，而是經李先生交給被告人簽署。她亦說，在2010年草擬協議書的目的，是因為於2010年，有第三方向原告人表示有興趣收購該大廈。但該第三方向原告人要求證明緊貼着佔用牆身的鎖匙舖是可以移除的。因此，李女士便草擬協議書。李女士在她的證人陳述書裏亦提到，於2000年，李先生退出正佳時，她與李先生商討如何交接大廈地舖給正佳新合夥人的事宜。此時，李女士便已提及如何收回鎖匙舖，李先生告訴李女士是他分租了鎖匙舖予被告人先夫（及其後分租予被告人）。李女士作供時亦稱，李先生告訴她，被告人答應過李先生，若業主要求收回及清理鎖匙舖，便會交還鎖匙舖及業主。而2010年草擬協議書的目的，就是要被告人書面確認早前口頭對李先生作出的承諾。本席認為，李女士的證供，與協議書第一段的內容大致吻合。

21.  由於沒有爭議的是原告人從來只是透過李先生接觸被告人，並沒有直接與被告人溝通，本席認為，原告人沒有誤導被告人，除非是透過李先生（作為原告人的代理人）。

22.  李先生的證供，大致上與李女士吻合。他作供時稱，在2010年，他收到李女士草擬的協議書後，便將協議書給了被告人。而被告人是有她的兒子梁順景詳細解釋協議書內容。李先生亦稱，過了一段時間，被告人將經被告人簽署的協議書，連同梁光記的商業登記證及被告人的「固定攤位小販照」副本，一併放在信封內交回李先生。原告人將信封正本呈堂證供，顯示梁順景在信封上寫了他自己的姓名及聯絡電話。李先生亦說，他將信封連同裏面文件交予原告人。

23.  被告人的經修改抗辯書第3（3）段提到，在她簽署協議書前，李先生託人和她談論結束梁光記攤檔事宜。她當時只同意待她百年歸老，又或年老力衰而無意工作時才會結束梁光記攤檔。她亦提到，由於她識字不多，在簽署協議書時相信協議書是記錄她上述個人意願而非什麼協議。

24.  被告人在經修改抗辯書第5（a）段亦稱，李先生在被告人丈夫過世後以每年一元租金和梁光記定立租約至今之說法，被告人全無印象。被告人亦聲稱，李先生和梁光記並無實際租金交收，被告人只知十多年前或更早期間，被告人有付少量金錢給李先生，作為借用大廈電力供應之費用。

25.  被告人在經修改抗辯書第5（b）段亦聲稱，協議書中指出她同意如業主提前三個月通知被告人要收回物業，她承諾無條件遷出之說法，被告人從未同意。

26.  考慮過證供及文件上的證據後，本席相信李先生沒有誤導被告人：—

(a)   不爭辯的事實，是李先生在2010年與被告人接洽簽署協議書事宜。被告人一方的證人梁順棠先生（被告人的兒子）作供時，亦承認當日是被告人的另一兒子梁順景先生協助被告人處理協議書事宜。而且，梁順棠先生當年並不在場，所以他不知道被告人簽署協議書的經過。可是，被告人本人及梁順景先生均選擇不出庭作供。

(b)   梁順棠先生作供時亦承認，他沒有向梁順景先生詢問有關簽署協議書的事宜。當被問到他有否詢問被告人（即他的母親）關於協議書的事，他的答案是被告人不記得簽署協議書時的情況，只是指出協議書只會是關於「買電」的事。梁順棠先生亦說，他不記得被告人是否承認協議書的內容。

(c)   基於上述梁順棠先生的口供，本席認為被告人沒有足夠的證據，支持她在抗辯書裏的種種說法。

(d)   再者，文件上的證據亦顯示，被告人簽署協議書時有附上附件，即梁光記的商業登記證及被告人的「固定攤位小販照」副本。本席相信，被告人有足夠時間閱讀及考慮協議書的條款，及為兩項附件準備副本交回李先生。

(e)   被告人交回已簽署的協議書及附件給李先生時，梁順景先生亦在信封上面寫下自己的名字及聯絡電話。這亦證明，梁順景先生有協助被告人處理協議書事宜。這一點和李先生的證供吻合。所以，本席相信，梁順景先生當年是有向被告人解釋協議書的內容後，被告人才簽署協議書。

(f)   況且，被告人亦未能說出原告人及/或李先生如何作出失實陳述，誤導她簽署協議書。抗辯書裏聲稱協議書內容與事實不符，並不足夠構成推翻協議書的法律基礎。

27.  基於上述原因，本席認為被告人沒有足夠的法律和事實基礎，支持她聲稱被誤導簽署協議書的說法。

V. 原告人的主要訴因 – 合約

28.  原告人一方澄清，它主要的訴因（cause of action），並不是依賴原告人在佔用牆身的業權，而是要強制履行（specific performance）協議書第二段裏（見上述第11段）被告人作出的合約承諾，即如該大廈需要收回重租或重建時，只要業主（即原告人）提前三個月通知被告人，被告人須無條件遷出和交回鑰匙舖。

29.  原告人的經修改申索書是這樣陳述它的案情的：—

“4. On an unknown date to the Plaintiff, as evidenced by 租客分租確認書及協議書 dated 12th July 2010 (“the Confirmation of Sub-letting Agreement”), the then Managing Partner of the said Ching Kai Meat Co. Mr. Lee Hin Lam (李顯林) sub-let and/or sub-licensed to the Defendant the external wall of an area of 4.325m2 (height 2.5m x (2.13-0.4)m width) (“the said External Wall”) so that the Defendant could construct a locksmith stall (“the Locksmith Stall”) attached to the said External Wall, particulars of the location of the Locksmith Stall and the External Wall are shown in the Plan of Temporary Structure annexed hereto (hereinafter the said External Wall and the Locksmith Stall collectively referred to as “the said premises”).

5. By the said Confirmation of Sub-letting Agreement, the Defendant shall vacate and deliver possession of the said premises to the Plaintiff upon three month's written notice is given to the Defendant.”

30.  從上述經修改申索書第4段可見，原告人清楚表達，李先生在一個原告人不知情的日期分租及／或分特許佔用牆身給被告人，而這個李先生與被告人之間的分租及/或分特許協議，從被告人簽署的協議書可以見證。原告人的經修改申索書再一次說明，佔用牆身的分租及／或分特許，完全是李先生與被告人之間的事，因為原告人連該分租及／或分特許協議的日期也不知道。

31.  至於經修改的申索書的第5段提到，基於被告人簽署的協議書，被告人須於原告人三個月書面通知後，遷出及交回佔用牆身及鎖匙舖予原告人。但經修改的申索書並沒有提及被告人如此的合約責任是基於協議書內什麼條款。

32.  在審訊期間，本席與原告人一方提及協議書下原告人一方所付出的代價（consideration）的問題。這是因為在上述的原告人的經修改申索書第4及第5段，並沒有羅列出協議書有什麼條款顯示原告人為協議付出了任何代價，亦沒有特別就原告人付出的代價作訴（plead）。

33.  如果原告人的訴因是基於合約，原告人必須在申索書內就他在合約下付出了的代價作訴。這個法律原則，在上訴庭的案例Huen Wai Kei v Choy Kwong Wa Christopher (No 2) [2014] 4 HKLRD 782中清楚說明：—

"60.  Order 18 r.7(1) of the Rules of the High Court (Cap.4A, Sub.Leg.) stipulates that every pleading must contain a statement in a summary form of the material facts on which the party pleading relies for his claim or defence. Hong Kong Civil Procedure 2014, Vol.1, para.18/12/7 reads as follows: “(6) Consideration - If this is for any agreement not under seal, it is a material fact and must be pleaded, except in the case of negotiable instruments, where it is presumed.” No authority was cited in the commentary for this proposition, but Mr Chain was able to refer us to Clarke v Gray (1805) 6 East 564, which was mentioned in an old edition of Bullen & Leake & Jacob's Precedents of Pleadings (13th ed, 1990) p.269, and the relevant passage is as follows: “The consideration necessary to the validity of a simple contract must in general be shown upon the statement of claim (Myddleton v Lord Kenyon (1794) 2 Ves Jr 391, 408; Clarke v Gray (1805) 6 East 564). But consideration need not be pleaded for agreements under seal, bills of exchange, promissory notes and cheques.”

61.  The Security & Set-Off Agreement, which was made orally, was not an agreement under seal. In Clarke v Gray at 568, Lord Ellenborough CJ had this to say about an agreement not under seal: It is no more necessary to state every part of an agreement not under seal, each part making a distinct contract, than it is of an agreement under seal: it is sufficient in either case to state so much of each as constitutes that contract, the breach of which is complained of, prescribes the duty to be performed, and the time, manner, and other circumstances of its performance: with this difference only, that in the case of an agreement, not under seal, the consideration must be stated, and no part of the entire consideration for any promise contained in the agreement can be omitted.

62.  Mr Bell submitted this old authority should be treated with circumspection as the law on consideration has developed since. We are inclined to think the passage quoted above on the pleading of consideration remains good law. Consideration for the Security & Set-Off Agreement is a material fact and should have been pleaded by the plaintiffs. This was not done in para.8 of the consolidated statement of claim, which has been set out in full in the earlier part of this judgment.”（增強重點）

34.  終審庭在 Kwok Chin Wing v 21 Holdings Ltd (2013) 16 HKCFAR 663對基於合約的訴因作訴亦有以下說法：—

“...an agreement to establish a case on the basis of joint and several liability must — like any other agreement — be properly pleaded: when and how the agreement was made, its material terms, the consideration therefor, breach, the sum due thereunder, and where appropriate, damages.”（見第19段）（增強重點）

35.  原告人的經修改的申索書第4段，只是陳述了被告人簽署了的協議書的存在，以及該協議書證明了李先生與被告人分租及/或分特許協議的存在。即是說，經修改的申索書第4段與原告人現在要執行與被告人的協議書的內容沒有關係，更遑論是原告人與被告人之間的合約中，原告人所付出了的代價。

36.  至於經修改的申索書第5段，只是陳述了被告人在協議書下的合約責任。這顯然不是原告人在協議書中所付出的代價。

37.  再者，原告人在經修改的申索書裏第4段清楚提到，佔用外牆是李先生分租及／或分特許給被告人的。這個事實陳述的必要大前提，是原告人已經租及／或特許了佔用外牆給李先生，因為如果沒有這個大前提，李先生根本沒有權分租及/或分特許佔用外牆給被告人。原告人亦在它的答覆書第3（乙），（丙）段再次重申，正佳大約於1960年代向當時業主租用地面店鋪。隨後，李先生分租或特許佔用外牆給被告人丈夫，促使他可搭建及經營鎖匙鋪。如果原告人已經將佔用外牆租給李先生，原告人便沒有權租或特許同一地方給被告人。李先生的證人陳述書第4段亦特別提到，如果沒有該大廈地舖之使用人（即是李先生，而非業主（即原告人））同意，被告人或其丈夫絕對不可能使用及搭建鎖匙舖。基於原告人在狀書及證人陳述書裏反覆重申的事實，本席認為，經修改的申索書第4－5段根本沒有足夠的事實陳述，來支持原告人在協議書下有付出過任何代價。

38.  在結案陳詞階段時，本席詢問原告人代表大律師，會否考慮修改原告人的申索書，解決申索書裏沒有為協議書代價作訴的問題。但原告人經足夠時間考慮後，最終沒有向法庭作出任何修改申索書的申請。在這情況下，原告人的申索須要受其狀書的內容約束。

39.  有鑑於上述上訴庭及終審庭對為合約代價作訴的指引，本席認為，原告人在經修改的申索書，沒有按法律原則，為它在合約法下的訴因完整作訴。

40.  原告人在結案陳詞時指出，李先生當年事實上並沒有權分租及／或分特許佔用外牆給被告人。這除了是因為根據李先生的證供，他只是向業主租用了地面店舖，但並沒有租用佔用外牆，亦是因為在2000年李先生要退出正佳時，他與原告人的租約已經完結。而李先生退出正佳後，地面店舖的租約其實是由正佳的另一位合夥人繼續承租。所以在2000年李先生退出正佳時，只是以無條件特許或無償特許的形式給予被告人使用佔用外牆繼續經營鎖匙舖生意。原告人當時其實是有權收回佔用外牆，但它繼續允許被告人在2000年起以無條件特許或無償特許的形式使用佔用外牆作為鎖匙舖的一部分，沒有收回佔用外牆。原告人大律師稱，這就是原告人在協議書下所付出的代價。

41.  但本席認為，原告人以上的論點，全部都是嘗試以本案的事實證據作為基礎。無論本席是否接受這些證據的真確性，根本的問題是這些在結案階段被原告人依賴的事實（包括李先生並沒有權分租及／或分特許佔用外牆給被告人，及原告人在2000年起，以無條件特許或無償特許的形式容許被告人可以繼續使用佔用外牆經營鎖匙舖生意）通通都沒有在原告人的經修改申索書裏作訴，甚至與已經在經修改的申索書內作訴的事實（即李先生在2000年分租及／或分特許佔用外牆給被告人）互相矛盾。

42.  原告人只可以根據已經在申索書中作訴的具關鍵性事實（pleaded material facts）確立己方的訴因及支持己方的論點。法庭不會容許原告人依賴沒有作訴的關鍵性事實來提出新的爭議點和論據。即使這些沒有作訴的關鍵性事實在審訊期間有證據支持，如果原告人沒有修改申索書將這些事實陳述在申索書內，法庭都不會而且不適宜基於這些未經作訴的事實作出裁決。如果原告人認為在經修改的申索書中已經作訴的具關鍵性事實陳述有應該補充及／或修改的地方，原告人必須向法庭申請修改申索書。這個法律原則，在上訴庭及終審庭的案例均清楚道出：—

(a)   在Kwok Chin Wing v 21 Holdings Ltd (2013) 16 HKCFAR 663一案中，終審庭的馬道立首席法官說：—

“18. The Statement of Claim, even though it had undergone four amendments, did not plead a case against RHL based on a joint and several liability that had been agreed by all the companies in the Group...

19. When pressed, Mr Westbrook SC referred to para.5 of the Statement of Claim as pleading a case based on joint and several liability. It did no such thing. In support of his submission here, counsel stated that only material facts, rather than law, must be pleaded. This is of course correct but an agreement to establish a case on the basis of joint and several liability must — like any other agreement — be properly pleaded: when and how the agreement was made, its material terms, the consideration therefor, breach, the sum due thereunder, and where appropriate, damages. It is right to point out that in other parts of the Statement of Claim, the Plaintiff did adequately plead a case based on agreements having been made (viz. the Initial Agreement and the Subsequent Agreement), and in that part of the pleading dealing with the Initial Agreement, there was specific mention of the term “joint and several liability”. However, nothing in the rest of the Statement of Claim was even remotely sufficient to raise the case the Plaintiff sought to argue before this Court.

...

21. It should by now really be quite unnecessary to issue yet another reminder on the rationale behind pleadings. The basic objective is fairly and precisely to inform the other party or parties in the litigation of the stance of the pleading party (in other words, that party’s case) so that proper preparation is made possible, and to ensure that time and effort are not expended unnecessarily on other issues: Wing Hang Bank Ltd v Crystal Jet International Ltd. It is the pleadings that will define the issues in a trial and dictate the course of proceedings both before and at trial. Where witnesses are involved, it will be the pleaded issues that define the scope of the evidence, and not the other way round. In other words, it will not be acceptable for unpleaded issues to be raised out of the evidence which is to be or has been adduced...

22. In the present case, much reliance was placed on the Plaintiff ’s testimony given in cross-examination to evidence the assertion made before us to the effect that the Rockapetta Group companies accepted a joint and several liability in respect of the Plaintiff ’s loans. It is simply not permissible for an issue to be raised in this way: one does not sift through the evidence adduced in a trial in the hope that something was said that can conceivably found a cause of action. Issues, I would reiterate, must be properly pleaded unless for some reason the pleadings have assumed a less significant role in the proceedings...”（增強重點）

(b) 在 Wing Hang Bank Ltd v Crystal Jet International Ltd & Others [2005] 2 HKLRD 795一案中，上訴庭的馬道立高等法院首席法官（當時官階）在第6（2）段說：—

“In a trial, particularly where evidence is given by witnesses, it becomes extremely important that each side knows exactly what are the live issues. Where issues are sought to be introduced that have not been adequately or properly pleaded, amendments must be sought unless the consent of the other party or parties has been obtained. It will simply not do for unpleaded issues to be “slipped-in” when evidence is being given in the hope that the other side is not sufficiently alert to object. Much testimony given in the course of a trial may in truth relate to a number of possible aspects or may simply be background information. Obviously, counsel must be astute to object when necessary but the primary responsibility of ensuring that any issue is properly before the Court is on the party seeking to advance that issue. He must do so clearly and not ambiguously, and the usual way of doing so is through the pleadings. Care must be taken to plead issues clearly, and not draft pleadings either vaguely or ambiguously perhaps in the hope that the other side might not readily or easily understand a party’s real case.” （增強重點）

43.  在本案中，原告人正正就是嘗試依賴事實上的證據，來支持沒有被完整作訴的訴因。亦因為原告人沒有在經修改的申索書為協議書代價作訴，被告人亦沒有在經修改的抗辯書提出有關合約代價的事實陳述。有鑑於上述上訴庭和終審庭的案例，法庭在這個情況下在協議書代價方面作出事實及／或法律觀點上的判斷，做法並不穩妥。

44.  因此，本席撤銷原告人依賴協議書的條款而作出的合約申索。即是說，原告人不能依賴被作訴的協議書條款着令被告人遷離及交還佔用牆身及／或鎖匙舖。

VI. 原告人的另一訴因—無條件特許

45.  除了協議書外，原告人亦提出了另一個訴因。原告人一方指出，在2000年後，它無條件特許了佔用牆身給被告人，現在此無條件特許已經被終止。所以，被告人必須交回佔用牆身給原告人。原告人同意這個訴因只是適用於佔用牆身，因為鎖匙舖的所在地不屬於該大廈範圍，原告人並沒有權特許鎖匙舖的所在地給被告人。

46.  本席認為，原告人的這個訴因亦沒有在經修改的申索書中作訴。如上述，原告人在經修改的申索書第4段只是提到李先生與被告人的分租及／或分特許的關係，並沒有為原告人及被告人之間的直接關係作出事實陳述。再者，經修改的申索書並沒有提到原告人無條件特許了佔用牆身給被告人。而且，根據經修改的申索書第4段的事實陳述，如果李先生真是分租及／或分特許了佔用牆身給被告人，這個已作訴的事實陳述便會與原告人在這個訴因下所依賴的事實基礎（即原告人直接無條件特許佔用牆身給被告人）有矛盾之嫌。

47.  而且，協議書的內容，亦只是提到李先生和被告人之間有分租的關係，並沒有提到原告人直接無條件分特許佔用牆身給被告人。

48.  如果原告人現在要依賴的事實，是李先生在2000年後已經沒有與原告人租用地面店舖（及佔用牆身），所以原告人在2000年後已經收回佔用牆身，及其後無條件特許佔用牆身給被告人使用，原告人必須將這些具關鍵性的事實在申索書作訴，使得被告人有機會在事實陳述及證據上作出回應。上述適用的法律原則，本席不再次重複。

49.  基於上述原因，本席並不接受原告人依賴無條件特許已被中止的訴因。

VII. 區域法院的司法管轄權（Jurisdiction）

50.  本席在審訊期間亦向原告人的律師代表提出司法管轄權的問題。這是因為，經修改的申索書第8段是這樣陳述的：—

“This Court has jurisdiction over this action as a nominal fee of $1.00 per annum is only charged by the Plaintiff to the Defendant in respect of the said premises.”

即是說，原告人認為區域法院對本案有司法管轄權的原因，是因為關於佔用牆身及鎖匙舖，原告人只是向被告人收取了每年一元的象徵式費用。值得一提的是，這個事實陳述與經修改的申索書第4段有矛盾之嫌，因為第4段的事實陳述是李先生（而非原告人）向被告人收取每年1元的分租費用。

51.  在區域法院興訟，司法管轄權是一個重要的問題。一系列的區域法院案例，已明確提到相關的法律原則：見Republic Holdings Limited & Anor v Pang Wai Kwong & Anor DCCJ 761/2017（2017年9月5日未經報道的判決，第1及6段）；Chan Siu Cheung Henry & Ors v Cheung Wing Keung Peter DCCJ 1500/2016（2017年8月24日未經報道的判決，第27－33段）。簡單來說，原告人必須為本院的司法管轄權充分作訴，以及舉出證據，證明本院對本案的標的事項（subject matter）有司法管轄權。

52.  適用於本案的實務指示27中第4段亦提到，所有令狀及原訴傳票均應申明所尋求的濟助屬於區域法院的司法管轄權範圍，並註明《區域法院條例》（第336章）中哪項/些賦予司法管轄權的條文或其他成文法則適用於有關的案件。I v L & Anor [2005] 4 HKLRD 301一案指出，雖然實務指示不是法律，但它們提供了一系列的對法庭實務及程序上的指引，所以律師及訴訟方應當跟從（見第23段）。

53.  就本案而言，原告人在經修改的申索書第8段裏為司法管轄權所作的事實陳述，再次突顯了原告人沒有為它依賴的上述兩項訴因充分作訴：—

(a)   原告人的主要訴因，是要強制履行協議書的條款。《區域法院條例》第32（1）條訂明，凡在任何基於合約、準合約或侵權行為而提出的訴訟中，原告人申索的款額不超逾$1,000,000^[1]，區域法院具有聆訊和裁定該訴訟的司法管轄權。第48條亦訂明區域法院於在其席前進行的任何法律程序中，具有與原訟法庭相同的權力，包括授予衡平法下的濟助（例如強制履行合約條款）。可是，原告人並沒有在經修改的申索書為其申索的款額或強制履行的標的事項的價值作訴。

(b)   原告人在經修改的申索書中要求法庭授予的其一濟助，是要被告人交回佔用牆身及鎖匙舖在空置情況下的管有。在這情況下，《區域法院條例》第35條適用：—

“凡土地的每年租金或按照《差餉條例》（第116章）確定的應課差餉租值，或其年值（以最低者為準）不超逾$240,000^[2]，區域法院具有聆訊和裁定收回該土地的訴訟的司法管轄權。”

本院的案例Modern Market Management v Ma Wai Piu [2007] 3 HKLRD 899 亦說明，第35條適用與否並不取決於原告人在要求被交回的土地是否有業權（見第7－8段）。

54.  上述本院案例Chan Siu Cheung Henry & Ors v Cheung Wing Keung Peter亦指出，要求被交回的土地的每年租金，差餉租值或年值需要實質證據支持（見第32段）。可是，原告人亦沒有在經修改的申索書中陳述佔用牆身及鎖匙舖的每年租金，差餉租值或其年值，亦沒有提出相關證據證明佔用牆身及鎖匙舖的每年租金， 差餉租值或其年值是多少。經修改的申索書第8段只是提及原告人收取被告人的象徵式費用，並不是《區域法院條例》第35條訂明每年的租金，差餉租值或年值。

55.  在結案陳詞階段，原告人向法庭提交了新的測量師估值報告，裏面提到佔用牆身及鎖匙舖的應課差餉租是HK$7,215（即不超過HK$240,000）。本席認為此測量師報告對區域法院對本案的司法管轄權有關，而接納此報告並不會對被告人構成損害，所以批准原告人將該報告呈堂為本案證據。本席並且接納原告人一方的說法，裁定本院對本案的標的事項（即佔用牆身及鎖匙舖）有司法管轄權。

VIII. 結論

56.  綜上所述，本席撤銷原告人的申索。

57.  至於訟費的問題，考慮到被告人一方無律師代表，本席以暫准命令的形式，頒下「本案不作任何訟費命令」的命令。如果任何一方沒有於本判決14日內提出更改該暫准命令，則該暫准命令會成爲絕對命令。