伍艷濃 訴 錢家駒及另二人

香港高等法院

雜項法律程序1995年第3440宗

--------------

判 決

--------------

引 言

1. 本訴訟案件涉及位於九龍美孚新邨百老滙街59號9字樓D座之物業(以下簡稱“該物業”)。

2. 原訴人伍艷濃(伍女士)為該物業之註冊業主。第一被告人錢家駒(錢先生)在有關期間內他和家人在該物業內居住。錢先生是一位被判定破產人。有關破產管理令在1993年3月17日頒下。破產管理處處長對伍女士代表律師表示，其要求收回該物業之申請不會受破產條例第12條之規限而被凍結。破產管理處處長，作為錢先生之破產管理人，亦沒有要求在本案列席。

3. 第三被告人鄧鏡文(鄧先生)經營佳運針織廠，是錢先生之大舅。

4. 伍女士在1995年9月14日透過其代表律師，何和禮律師行要求錢先生遷出及交回該物業。

5. 在9月20日，鄧先生經其律師，劉黃律師事務所去信何和禮律師行，指出伍女士和鄧先生雙方有協議讓錢先生可以無限期在該物業居住、亦指出他曾支付購買該物業之地產代理服務費及一共13期之按揭還款、所以應佔有該物業部份權益。

6. 伍女士在1995年11月16日根據高等法院規則第113號令以收回樓宇「原訴傳票」形式要求將該物業收回。

7. 由於案件涉及重大事實爭拗，聆案法官在1995年12月14日下令本案需以「傳訊令狀形式入稟」。

原訴人之申索論據

8. 根據伍女士指稱，在1993年初錢先生向她表示因為遭遇重大財政困難而宣告破產，他及家人因此不能再居於其名下物業，故要求伍女士幫助，令他及他的家人能有一臨時居所。

9. 伍女士購買該物業的目的之一就是要幫助錢先生。在1993年3月24日期間伍女士簽下購買該物業之臨時買賣合約，簽約後該物業就交吉給伍女士。其後伍女士和錢先生訂下口頭協議，協議以一准用約形式容許錢先生及他的家人在該物業居住，准用約期為一年由1993年4月1日開始至1994年3月31日止。跟據上述准用約錢先生答應伍女士每月會支付一筆款項數額和伍女士就該物業每月須支付的按揭還款相若，即12,000多元。根據伍女士指稱在該准用約期間，即1993年4月1日至1994年3月31日錢先生一共只支付港幣134,918.30元作為准用約費用，而在1994年8月31日後更完全停止支付任何准用約費用。

10. 在1994年3月上述准用約即將屆滿時，錢先生要求伍女士將該物業轉售給他。錢先生並表示應有足夠財力購買該物業。錢先生表示會在一合理期間內將上述交易完成。為了令錢先生能籌款購買該物業，伍女士同意容許錢先生繼續在該物業居住直至1994年7月。雙方之准用約亦因此而延期至1994年7月，但錢先生並未有根據雙方協議到律師樓簽署購買該物業之正式合約。雙方經商討後在1994年9月24日簽署一份協議書，該協議書以中文撰寫，內容顯示伍女士會以一准用約形式容許錢先生繼續在該物業居住直至1994年10月26日。而錢先生則答應除非在1994年10月26日或之前，能簽署所有有關購買該物業之合約，否則他會在1994年10月26日前遷離該物業。

11. 但由於錢先生在1994年10月26日仍未能解除針對他的破產令，所以未能根據雙方協議進行購買該物業的有關手續。雖然雙方協議告吹，錢先生仍然拒絕搬離該物業。而自從1994年8月31日開始，錢先生已沒有再支付有關之准用約費用。由於錢先生仍然和其他不知名人士佔據該物業，拒絕遷出，所以伍女士要求法庭頒下收樓令，令她能收回該物業從新行使業主之權利。

12. 1995年9月20日第三被告人鄧鏡文(經營佳運針織廠)經其律師事務所去信代表伍女士之律師指稱他對該物業擁有實質權益。因為上述指稱伍女士在本案亦須加入鄧鏡文(經營佳運針織廠)，作為第三被告人，目的是要求法庭駁回其擁有實質權益之指稱。

被告人答辯理由及反索償論據

13. 錢先生承認伍女士為協助他渡過經濟難關而雙方達成某種協議。但雙方協議內容和伍女士所稱不同。他指稱是利用伍女士出名購買該物業。首期亦由伍女士支付而餘款以分期付款支付，所有有關交易只是借用伍女士的名字進行。而按揭之分期付款則由錢先生去尋求親戚相助代其支付，令錢先生及其家人則可在該物業內居住。雙方並協議當錢先生的兒子年滿18歲時，伍女士會將該物業轉易到錢先生兒子名下，如屆時錢先生的破產令已獲解除，則該物業亦可轉易到錢先生名下或替他支付按揭還款的親戚名下。該物業之所以以伍女士名字購入是作為她支付該物業首期的保障。根據雙方協議該物業購入後，第三被告人支付有關按揭還款總共13期。錢先生又指稱他之所以在1994年10月24日簽文件純粹是協助伍女士令她能以交吉形式售賣該物業，因為當時伍女士說因生意不好所以打算移民加拿大，為了套回她為該物業支付的首期，必須將該物業變賣。雙方的本意是將該物業賣給第三被告人，但因第三被告人未能獲得按揭貸款，所以該建議遂告吹。錢先生指稱對該物業享有獨有管有權及使用權，所以伍女士無權要求他將該物業交還。第三被告人則指稱伍女士雖然是該物業之註冊業主，但根據雙方協議她只是該物業的托管人，而該物業的受益人實為第三被告。第三被告亦指稱他一共支付13期的按揭還款。在1994年底伍女士沒有再要求他繼續支付有關的按揭還款，他因而停止支付。他亦指稱錢先生簽署日期是1994年10月26日的協議書，目的純粹是為了方便伍女士售賣該物業，令她可取回該物業已支付之首期。

14. 由於上述的安排，第三被告人反控訴伍女士，要求法庭頒下命令，宣布伍女士是該物業的托管人，而第三被告是該物業的受益人。第三被告之替代反訴是要求法庭頒令以第三被告人有份支付按揭還款而就該物業各方應得的權益作出一個適合的衡平法分配，或頒令伍女士須就他所支付的按揭還款作出補償另加利息。

原告人證供

15. 伍女士作供時指出，她認識錢先生已超過10年。至於鄧先生，她只是在錢先生的工廠見過，但並沒有經介紹和他認識。

16. 伍女士曾獨資經營富田紡織貿易公司，但已退休，並於94年11月初移民加拿大。

17. 在93年初，錢先生向她表示，因破產及居所被收回而致無家可歸，所以要求伍女士幫助。伍女士同情錢先生，更可憐他一對年幼子女，遂向錢先生伸出援手。

18. 當時錢先生曾直接要求借貸，但伍女士因錢先生之公司已拖欠其公司80多萬元，並因破產不能償還所以不答應再次借款。

19. 但她覺得當時樓價便宜，所以希望能購置一物業作投資之用，但投資期限只約一年，因她須於94年11月5日前到加拿大以移民身份報到。

20. 其後伍女士以230多萬元購入該物業，為了讓錢先生及其家人早日遷入，所以該物業在未交易完成前已交吉給伍女士。而錢先生亦在93年4月時入住該物業。

21. 樓價230多萬元，伍女士先後付130多萬元，餘款100萬元以按揭方法籌集，每月還款12,000多元。

22. 初時錢先生表示只會借住該物業2-3個月，因其弟會在沙田區購買樓宇讓他居住以幫助他。所以伍女士決定免費讓錢先生佔用該物業，而他只須負責每月之管理費及差餉。

23. 3個月過後，錢先生表示要繼續在該物業居住多2-3個月，當時伍女士表示銀行按揭要支付利息。錢先生表示願意支付每月之按揭還款。為了不麻煩伍女士，他會每月將按揭還款之數目存入銀行。於是伍女士將銀行還款單副本電傳給錢先生，令他能根據還款數額和時間存款入銀行。但錢先生存款入銀行，從不準時。由93年7月到94年8月，只支付11期供款。

24. 伍女士指稱，購入物業之一切使費全由她支付。而支付地產經紀服務費之2萬多元，則由她用現金交給錢先生，由他代勞交給地產經紀。

25. 至94年尾，錢先生仍然未依照雙方協議搬出該物業。伍女士因移民報到日期日近，感到十分焦急，希望能早日出售該物業。但錢先多番推搪。在商談過程中，錢先生曾表示其弟弟之岳父有錢，可以以 K. K Chin 有限公司之名義購入該物業。雖然經過律師樓訂立有關協議，K. K Chin有限公司未能完成有關買賣。但為了表示其誠意，錢先生曾在94年6月將一面額6萬多元之支票交給伍女士。其後錢先生表示無錢進行交易。當時錢先生表示在94年9月前一定會搬離該物業。伍女士因錢先生過往表現，對他信心大失，所以要求錢先生訂立協議書。該協議書在9月24日訂立，內容表示錢先生保證他和家人會在94年10月26日搬離該物業，交回業權和住權。該協議書亦指出如錢先生希望購入該物業，則必須在10月26日辦妥所有買賣手續，否則逾期無效。

26. 伍女士表示她因要在11月初到加拿大移民報到，賣樓日期最遲只能推到10月尾。

27. 其後錢先生仍然拒絕搬離該物業，且在8月後拒絕再支付按揭還款，伍女士遂指示律師採取法律行動收樓及向錢先生追討因佔用該物業而應付之中間收益。她表示計算中間收益，會以按揭每月還款數目為準。雖然該物業之市價租值較該按揭還款額為高。

28. 伍女士清楚表示，她從未答應以信託人身份購入該物業，直至錢先生兒子18歲時將該物業業權轉到他兒子名下或任何人名下。她亦清楚表示從未有和鄧先生有過任何直接或間接協議。

29. 伍女士指稱由始至終她都是出於好心而作出上述行動，以幫助錢先生渡過難關。她亦不同意錢先生曾介紹生意給她的公司之說法。

30. 她表示願意將該物業蝕讓，皆因移民在即，急於套回現金。

被告人證供

31. 錢先生在作供時指出，雖然在92年尾至93年初被宣布破產，但仍有大量客戶。伍女士要求他為其新成立之晉展公司找尋客戶，所以錢先生將他有股份之致祥公司之客戶轉給晉展公司。錢先生亦指出雖然致祥公司因欠債已被債權人申請清盤，但債權人有債務重組安排。所以有關致祥公司之清盤安排仍未完全弄妥。

32. 錢先生指出伍女士為了令他能先安居，後樂業以協助晉展公司，所以答應購買房子以安置錢先生及家人。

33. 當時雙方協議是伍女士先付首期購買該物業，按揭餘款由錢先生找親戚去續供。到錢先生當時12歲之兒子年滿18歲成年後，伍女士會以原價將該物業轉易到錢先生之兒子名下。如到時錢先生之破產令已獲解除，則該物業亦可轉到錢先生或其為該物業按揭供款之親戚名下。

34. 錢先生指稱他太太為找尋樓宇而奔波，亦曾在成交前和伍女士一起視察該物業。他們並於93年4月1日遷入該物業。

35. 錢先生強調伍女士之所以願意幫助他，皆因他能介紹客戶給伍女士之公司而經他介紹給伍女士公司之生意額高達2,000萬元。

直至94年6、7月間，伍女士才首次向他表示要移民。為了收回該物業首期，她要求將該物業變賣。其後錢先生將賣樓之事交其弟弟處理，因其弟和伍女士有生意往來，雙方亦有帳目問題要解決。當時據錢先生所了解伍女士會以原價將該物業轉售給他的弟弟，以套回買該物業之首期。但結果是伍女士和他弟弟之交易告吹。

36. 其後，伍女士再次要求錢先生幫忙，因她必須賣出該物業，以套回已付之首期。為了伍女士能以交吉形式出售該物業，他結果簽下日期是10月24日之協議書。協議書內容顯示錢先生答應在10月26日前交回該物業給伍女士。

37. 錢先生指稱伍女士曾答應他如該物業能以高價出售，她會對錢先生作出補償。其親威已付之按揭供款，亦會從該補償金支付。但雙方並沒有就補償之數額達成共識。

38. 他表示雙方關係良好，他亦信任伍女士，而伍女士亦表示成功售出該物業後，錢先生仍可在該物業居住數月。

39. 錢先生解釋有關文件冊內27頁之支票，是他用作支付購買該物業時之部份使費，包括貸款申請支出1,000元，印花稅64,395元及律師費18,650元。錢先生表示伍女士害怕他會拒絕歸還該款項，所以他從其太太姊姊之公司借款，以償還給伍女士。但雙方聲明該支票要在伍女士將該物業轉售給其弟弟之交易完成後才能入票，但因雙方交易告吹，所以支票沒有支付。

40. 錢先生指稱他大舅，即鄧先生一共支付13期按揭供款，從94年7月開始已經停止支付。他指停付原因是因伍女士當時正和其弟弟就該物業轉賣進行交易，所以伍女士通知他不用繼續支付按揭供款。

41. 錢先生亦指出當伍女士和其弟弟之交易告吹後，伍女士曾經和一曾勵文先生協議以220萬元出售該物業，而曾勵文亦答應過錢先生會支付30萬元給他，作為他遷離該物業之補償，雙方協議以書面形式訂立，即辯方證物第一號。

42. 錢先生指稱該物業只能按樓價之5-6成，他不清楚伍女士為何能將該物業按至高達200萬元了。他指出和鄧先生商量由他供按揭還款時，只向他表示還款額是每月12,000至13,000元。他指出以伍女士名字為註冊業主，是為了保障她已付之百多萬元首期。

43. 他指出有關購買該物業之支出全由伍女士支付，唯一例外是地產公司服務費2萬多元，該款項由他從鄧先生手中拿現金支付。

44. 錢先生強調簽署文件冊第27頁之協議書時前，未有清楚了解協議書內容，因伍女士當時十分怱忙，沒有時間給他清楚閱讀協議書內容，而當時他亦十分信任伍女士。

45. 錢先生表示雖然在94年7月後已經停止供款，但其弟弟可以為他付清全部欠款。

46. 錢先生指稱，他曾有經驗賣樓給其親威後，因未有辦轉契手續而致他破產時，有關樓宇仍被銀行收回。該事並未令他處理和伍女士之交易有所警惕，要求伍女士立紙為據。

47. 他認為不須就該物業將會轉到誰人名下而預先談妥。反正他兒子或鄧先生都是一家人，不會因轉名問題產生爭論。

48. 他亦指出雖然購買該物業之使費，全數由伍女士支付。但地產經紀服務費，因數目少而由鄧先生支付。

49. 他指稱在94年8月後停止支付按揭供款是因伍女士和他弟弟就售賣該物業曾達成協議，所以指示他不須繼續供款。其後，就雙方帳目問題有爭拗，供款應從雙方帳目扣數。

50. 他同意讓伍女士售賣該物業，條件是伍女士會就物業升值及鄧先生所付按揭供款和裝修費用，作出賠償。但他承認並未有就賠償金額達成協議，但對可能成為該物業買家曾先生所答應之賠償30萬元感到滿意，並表示如伍女士願意支付30萬元賠償，他會搬離該物業。

51. 他強調有權以原價向伍女士購回該物業，亦表示鄧先生因支付按揭供款而對該物業擁有業權。

52. 錢先生亦傳召太太出庭作供，指出她曾多次和伍女士「睇樓」。錢太太指稱伍女士曾表示為了令錢先生能安心工作，會幫助他們。她亦表示，該物業之鎖匙是她親自往地產公司取得。她承認，錢先生和伍女士訂立有關協議時，她並不在場。但她聽過伍女士答應幫他們支付購買物業首期付款。錢太太亦指稱錢先生曾介紹眾多客人給伍女士之晉展公司。

53. 鄧先生作證時清楚表示就該物業之交易，他個人未有直接和伍女士商討或達成協議，一切都是由錢先生向他轉述。

54. 鄧先生指出在92、93年間，錢先生遭遇經濟困難時，他曾在財政上幫助他。包括為他支付該物業每月供款。

55. 他指稱有關購買該物業之地產經紀服務費2萬多元，是他分兩次以現金交給錢先生支付。兩次付款相隔數天，當被問及為何不要書面文件，以證明他對該物業擁有權益，他指稱是因為他們大方，亦表示該物業是轉到錢先生名下或錢先生兒子名下或他自己名下，問題不大，因他們是一家人。當被問及為何停止按揭供款時，他說因要和伍女士對數。

事實之分析

56. 就雙方證供分歧之處，本席已加以詳細考慮及作出仔細分析。本席必須明確指出，錢先生所指稱對該物業擁有業權，及與伍女士之間有協議一事，基本上是不大可能，亦難以置信。

57. 伍女士已定下退休計劃，亦已經辦妥移民手續，須要在94年11月到加拿大報到，沒有任何原因會令她把大筆現金凍結長達6年之久。她和錢先生非親非故，只是生意上朋友，實毋須對錢先生作出重大犧牲，更何況當錢先生之致祥公司已欠下伍女士公司80多萬元時。從另一角度觀之，如伍女士真的那麼大方向錢先生作出他所稱承諾，則為何她會突然改變了主意？錢先生未有就此提供任何合理可信的原因。

58. 為了解釋伍女士對他之特殊照顧，錢先生指稱他將大量客戶轉介給伍女士之晉展有限公司。本席不能忽視當時錢先生個人已因欠債而被宣布破產。他的公司亦因欠下債項而被債權人申請清盤而至有債項重組之安排。在該情況下，他仍然有大量客戶可以轉介給別間公司之說法，實不足為信。

59. 有關所謂轉介之生意，大部份和裕安公司、佳運公司或滿利公司有關。裕安是錢先生弟弟之公司，佳運是鄧先生之公司而滿利是錢太太姊姊之公司。考慮到錢先生和上述公司之關係，對因轉介生意給晉展公司而獲伍女士特別照顧之指稱，本席更不應重視。

60. 錢先生是生意人。在他作供時本席視其言行舉止，認為他是一個精明及重視本身權益之人。如伍女士曾對他作出售樓之承諾，他必會要求伍女士以書面保證而伍女士亦無拒絕理由。如他認為自己身為破產人士，不宜以個人身份和伍女士達成書面協議，他可以用鄧先生或他人名字進行。根據錢先生所稱，他以往曾將名下物業轉賣給親戚，亦已收到親戚之付款，但因沒有辦理正式書面轉契手續而致自己破產時物業受銀行收回，導致親戚蒙受重大損失。錢先生對書面證明及辦妥手續之重要性，必然印象深刻。

61. 對上述問題，錢先生並未有作任何合理解釋。而鄧先生所謂因為他們大方而不需伍女士作出書面保證之說法更屬可笑。

62. 文件冊第27頁之雙方書面協議明確顯示錢先生答應會在94年10月26日前搬出該物業。如他希望購入該物業，一切手續亦必須在該日子前辦妥。上述內容和他指稱與伍女士達成之協議明顯有抵觸。他指稱是在怱忙間未看清協議內容便簽署，實屬託詞，絕不可信。

63. 錢先生在94年8月後便沒有繼續支付按揭還款，他指稱因伍女士欠其弟弟公司款項，所以按揭還款須從伍女士對其弟弟公司欠款扣除。

64. 須知有關按揭還款之協議是錢先生和伍女士達成，與其弟弟無關。

65. 就伍女士欠其弟弟公司款項之指稱，辯方在其狀書中未有提及，在呈上法庭之辯方證人供詞中亦從未提及。欠款之性質及數目亦未清楚顯示。該指稱不外是口實。無論如何，就算伍女士確實欠錢先生弟弟任何款項，都是伍女士和他弟弟個人問題，不用錢先生勞心，而錢先生更不能以此為口實，拒絕依約支付按揭供款。

66. 本席考慮整體證供後，深信辯方證人就有關本案爭論點之供詞，全屬編造之虛言，意圖蒙騙法庭，以達其奪產之目的。對該等供詞，本席全部拒絕接納。

67. 他們就已支付地產服務費2萬多元之指稱，亦屬巧立名目，利用該款項是以現金支付之情況，託詞由他們支付。考慮到購買該物業之背景及情況，根本上沒有理由由錢先生或鄧先生支付該筆服務費而不由伍女士支付。

68. 本席深信伍女士是一大方及忠實之高尚品格人士。她已經將購買該物業之背景及與錢先生達成協議之經過向法庭陳述。本席亦接受她所指稱只曾收受11期供款，而非13期。伍女士因心地善良，開始時免費讓錢先生及家人以該物業為他們短期臨時居所，而錢先生不但不知恩圖報，而利用時機長期佔用該物業。其後更見利忘義，在本案編造虛假案情，以求奪產，其行為實屬可恥。

69. 從事件之安排，鄧先生只不過是為了親戚關係而幫助錢先生支付有關之按揭還款，作為支付准用約費用。他從未和伍女士有任何協議，更無任何基礎支持其對該物業擁有任何權益之聲稱。而他竟然亦混水摸魚，希望從中得益，其行為亦應受遣責。

70. 就事實之爭論，本席毫不猶疑判原訴人伍女士對被告人追討之索償得直，而鄧先生之反申索則被撤消。

法律之爭議

71. 雖然單從事實之裁決，已可以將本案整體解決，但本案亦引發出數點法律原則，該等法律原則本席亦應順帶處理。

72. 錢先生指稱和伍女士有協議，6年多後，即其兒子年滿18歲時，伍女士會將該物業以原價轉賣給他，而該物業會根據情況，轉易到錢先生、他兒子或鄧先生名下。

73. 該指稱協議，實屬一售賣樓宇協議，涉及土地售賣或土地處置。該等協議，必須以書面備忘錄或摘記作出，否則協議不能構或訴訟基礎。

74. 香港法例第219章，物業轉易及財產條例第3條(1)節如下﹕

「除第6(2)條另有規定外，任何人不得根據任何土地售賣合約或其他土地處置合約提出訴訟，但如該訴訟所根據的協議或該協議的某備忘錄或摘記是以書面作出，並由被告的一方或該一方就該目的而合法授權的其他人簽署，則屬例外。」

75. 錢先生所稱和伍女士達成之售樓協議，並未有任何書面備忘錄或摘記紀錄，所以不能就有關協議提出訴訟。

76. 錢先生指稱由於伍女士向他作出某種陳述，令他每月支付按揭供款。雖然該物業註冊業主是伍女士，但根據衡平法有關原則，該等供款會令錢先生對該物業擁有一些衡平法權益。

77. 但衡平法有一眾所周知的箴言﹕就是「唯清白者始能訴諸衡平法以尋求保障。(He who comes into equity must come with cleans hands.)」

「為人不公者當不得衡平法之蔭庇。(He who has committed inequity shall not have equity.) 」

78. 錢先生身為破產人，如要處置任何和土地財產及非土地財產都必須知會破產受託人，否則屬犯罪行為。

79. 香港法例第6章破產條例第129條(1)小節有下列明確訂定：

「任何人如已被判定破產，或已有接管令就其產業作出，則在以下任何一種情況下，該人均屬犯罪 -

80. 錢先生並無否認就其聲稱和伍女士購買該物業之協議未曾向受託人披露，有違破產條例第129條。其行為應受非議。他亦不能根據衡平法而獲公平。

81. 因此，就算錢先生所言屬實，確曾和伍女士就購買該物業達成協議，法庭亦不能執行該協議，因為其本身行為不公正，故亦不能獲衡平法下之保障。

結 論

82. 無論根據案情事實或根據法律觀點原訴人對被告人之申索都理由充分。被告人毫無答辯理據。鄧先生之反索償更是無中生有。

83. 被告各人須將該物業以交吉形式歸還原告人。

84. 錢先生由94年8月開始已沒有支付有關按揭供款而佔用該物業，所以必須支付非法佔用物業而應付之中間收益。伍女士未有提供該物業之市值租金。其代表許大律師亦向法庭表示願意以每月按揭供款，即12,265.30元作為計算中間收益之標準。雖然市值租金應較按揭供款數額為高，但基於伍女士在該問題之讓步，本席計算中間收益亦以每月12,265.30元為準。

85. 許大律師在結案陳詞時表示鄧先生亦應就錢先生佔用該物業而須付之中間收益負責。他指出鄧先生的答辯書及反訴書內容顯示他有份參與協助教唆或煽惑錢先生之侵佔該物業行為，所以亦須就有關該物業被佔用期應付之中間收益向伍女士負責。

86. 伍女士入禀之「索償陳述書」中並未有作出上述指控。錢先生是在雙方協議准用約過期後拒絕搬離該物業。本案未有任何其他獨立證據指出錢先生在准用約過期後佔用該物業一事與鄧先生直接有關。由於伍女士之「索償陳述書」未有就鄧先生參與指稱「侵權」行為作出明確指控，就該指控亦未有充分證據支持。所以有關申請，本席不能批准。

87. 伍女士之「索償陳述書」內提及該物業因被佔用不能交吉出售，致令樓價下跌，蒙受損失。伍女士未有提供任何證據證明該物業市價較94年為低。由於該指稱未能獲證實，因此根據該指稱而提出之損失索償亦須撤消。

頒 令

88. 就本案雙方之爭議，本席作出以下命令 -

楊振權

高等法院原訟法庭法官