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LDPD 1953/2015
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2015年第1953宗
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| 聆訊日期 : |
2016年3月2日 |
| 判決書日期 : |
2016年4月22日 |
判決書
背景
1. 申請人聲稱他是涉案處所的出租人, 答辯人是租客，雙方有一定期租賃，而由於答辯人欠租，他以此理由申請收樓。
2. 申請人和答辯人在本案中主要爭議雙方是否有租務關係。雙方不爭議涉案處所座落於政府土地上和答辯人曾每年支付申請人或申請人家族成員款項，由1960年代起直至2013年；申請人認為答辯人已交付之款項是租金，但答辯人認為這只是每年的「保護費」。
申請人的案情
3. 申請人於2015年9月10日提交申請通知書, 並在2015年11月19日聆訊後作出修改。申請人聲稱雙方有一按年的定期租賃，每年租金1,400元，和答辯未有繳付由2014年1月1日起的租金。
4. 申請人代表，亦即是申請人兒子文立基，作為證人聲稱涉案處所毗鄰申請人家族擁有的土地 (第102約2416地段; “2416地段”) ，申請人家族早於1930年代已在2416地段和涉案處所的土地上搭建寮屋，而由1960年代開始，申請人母親出租涉案處所予答辯人，其後由申請人承接為出租人。申請人亦存檔一份1997年2月3日的租約〔〝1997租約〞〕，申請人是出租人，答辯人是租客，但這份租約沒有加蓋印花和答辯人沒有簽署。
答辯人的案情
5. 答辯人於2015年9月16日提交反對通知書。答辯人聲稱涉案處所是答辯人的物業，並存檔一份寮屋人口記錄，登記姓名是答辯人和劉吉祥。
6. 答辯人兩名兒子劉天才和劉福祥作為證人聲稱，涉案處所土地上的寮屋是答辯人於1964年從一位姓黃的婆婆購入，但答辯人現在沒有此買賣的書面記錄，亦不知道這位婆婆的全名，現在也找不到這位婆婆。他們亦聲稱，同年有另一位老太自稱是涉案處所所在土地的地主向答辯人索取金錢，而答辯人當時基於家人的安全，在沒有報警求助下，開始每年向這位老太交付金錢，作為保平安的「保護費」。其後，申請人代替這位老太收受金錢，每年交付的金錢也有所增加，但間中有某幾年沒有支付，而從2008年至2013年答辯人是以銀行轉賬交款。
7. 答辯人爭論雙方沒有書面或口頭租約，而答辯人曾交付的金錢只是「保護費」，不是租金。
爭議: 雙方是否有租務關係？
8. 劉福祥作供時陳述，過往他不曾詢問答辯人為何答辯人每年需向申請人支付金錢，而他只是依答辯人指示每年交款，直至2013年他知悉涉案處所其實是座落於政府土地上，不是申請人或申請人家族所擁有。他其後向答辯人查詢，在得知過往交款只是「保護費」後不再安排付款，而他和文立基曾為此爭執，他亦曾報警求助。他認為答辯人是受申請人家族欺騙其為土地擁有人才交付「保護費」。
9. 劉天才作供時陳述，他原也以為申請人是涉案處所的土地擁有人，答辯人是租客，答辯人每年交付的是租金，但當他從答辯人知悉過往背景和知悉涉案處所其實是座落於政府土地上後，他認為答辯人過往交付的只是「保護費」，他也認為從最初交款開始已是一個錯誤。
10. 申請人存檔的1997租約沒有加蓋印花和沒有答辯人簽署，本席不接納此文件，但本席認為雙方過往多年的行為已構成一按年的定期租賃。答辯人沒有親自作供，但從他兒子的供詞，本席相信他最初也是誤認申請人是涉案處所的土地擁有人才每年交付租金，不然答辯人不會每年交款共約40多年，期間沒有為交「保護費」爭議及報警。縱使答辯人於60至70年代的環境下或真的擔憂家人的安全，他沒有在香港治安好轉後爭議或處理他所聲稱的「保護費」。誠然，答辯人只是在知悉申請人不是涉案處所的土地擁有人後才爭議每年的交款。
11. 答辯人的反對通知書內不曾提及答辯人每年的交款只是「保護費」，於過堂聆訊時，答辯人代表只是質疑申請人的身份，如申請人不是業權擁有人下是否能出租涉案處所。但是，當答辯人一方在知悉租客或不能質疑出租人的業權後，答辯人代表於期後聆訊和証人供詞加入有關「保護費」的抗辯理由。在相對可能性下，本席不相信答辯人有關「保護費」的陳詞。
總結
12. 本席裁斷雙方有一按年的定期租賃，而答辯人有欠租，申請人可以答辯人欠租申請收樓，並獲勝訴，但本席於本案根據《高等法院條例》〔《香港法例》第４章〕第21F條規定給予答辯人濟助，如答辯人在濟助期屆滿日或之前能支付申請人至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益和訟費, 答辯人可獲沒收租賃權的寬免。
13. 關於定期租賃的租期，答辯人沒有陳述，而申請人聲稱是由每年1月1日起至年尾，但是申請人曾依據1997租約表示租期是由2月3日起計。本席認為每年租期不大可能在曾確定後改變。因此，既然申請人於本案曾依據每年租期由2月3日起計，也沒有解釋期間為何改變，及在每年租期由2月3日起計沒有不利於答辯人的情況下，本席裁斷答辯人只是由2014年2月3日起欠租，雙方的按年定期租賃是由2月3日起至翌年的2月2日止。
訟費
14. 申請人於本案中勝訴。在訟費應視乎訴訟結果而定的大原則下，答辯人理應承擔申請人在本案中的訟費。
15. 申請人要求訟費13,562元，包括為提交附加申索書而諮詢律師的費用、授權書的律師費、存檔費、聆訊記錄的謄本費、申請人代表及証人出席聆訊的費用等。本席認為申請人於2015年12月15日提交的附加申索書只是重複事實證據，對本案的審訊沒有大作用，本席也對申請人要求謄本的必要性有疑問。
16. 無論如何，綜觀申請人於本案的必要開支和所用時間，本席以簡易程序評定申請人的訟費為3,300元。
裁決
17. 本席作出以下頒令: -
(1) 除以下第5段所述外, 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;
(2) 答辯人須支付申請人由2014年2月3日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每年1,400元計算;
(3) 發放答辯人已交付審裁處的中期付款1,400元給申請人，作為2014年2月3日至2015年2月2日的租金；
(4) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，以簡易程序評定為3,300元；
(5) 如果答辯人在2016年5月10日(“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益 (包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)，連同以上第4段中所述的訟費繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寬免, 而涉案處所的租約亦恢復有效；
(6) 除非另有命令, 審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處, 及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。
申請人：由文立基代表應訊
答辯人：由劉天才代表應訊
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