金冠發展有限公司及另五人 訴 建邦大廈業主立案法團

LDBM 119/2006

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2006 年第 119 號

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判    案    書

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背景

1. 第一至第六申請人分別為香港北角渣華道112至114號建邦大廈(“該大廈”)地下第一至第六號舖位之業主。 答辯人為該大廈之業主立案法團。 申請人對於答辯人計算該大廈維修工程分攤費的計算方法有所爭議，遂向土地審裁處提出本案之申請。

2. 雙方對於本案的事實背景並無爭議。 答辯人是於2006年2月20日的業主大會上，通過聘用利昌工程建材有限公司為該大廈維修工程之承辦商，而工程費用為1,300,000元。 有關的維修工程已於2006年3月份展開。

3. 答辯人徵收維修分攤費的計算方法是以業權份數攤分。 答辯人是經索取法律意見後，於2006年5月16日的管理委員會會議上議決通過這計算方法，並經其代表律師，梁鄧蔡律師樓於2006年5月23日發信通知各業主維修分攤費以業權份數計算的分擔金額。 於大廈的管理公司亦於2006年5月23日及6月15日向申請人發出有關的付款通知書。

4.  申請人不同意答辯人的計算方法，認為維修分攤費應按該大廈的公契第4(f)(iv)，第4(h)(i) 及第4(i)條條文的規定，以各業主支付管理費的比例分攤。 因此，申請人要求土地審裁處頒令宣判:-

“A.	建邦大廈各業主就聘用利昌工程建材有限公司為大廈維修的費用，應依照大廈公契中的有關條款第4條(f)(iv)，(h)(i)及(i)項計算，以各業主管理費比例分攤。
B.	建邦大廈管理委員會於16/5/2006通過各業主須按照業主各自所佔的業權份數分攤的議決無效。
C.	建邦大廈立案法團代表律師，梁鄧蔡律師樓於23/5/2006代出的大廈維修工程分攤費通告(2)，按照業主各自所佔的業權份數分攤的決定無效。
D.	建邦大廈管理公司於23/5/2006及15/6/2006致申請人的附帳通知書，要求支付有關工程費用，因計算方法錯誤，故無效。”

5. 由於雙方爭議的事項只是有關維修分攤費的計算方法，本席只須就這一個問題作出裁決，即是說：有關的維修分攤費應以業權份數還是以支付管理費的比例分攤。

維修分攤費的計算方法

6.  申請人引用的公契條文如下:-

(1) 第4(f)(iv)條:

“(f) The following costs charges and expenses shall be borne and paid by the owners of the said Building in such proportion as hereinafter mentioned namely:- …. (iv) The costs of repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting or decorating the said Building or any part or parts thereof and all water pumps, tanks, pipes, sewers, drains, watercourse, cable, wires or services therein and all the apparatus, equipment and convenience thereof.”

(2) 第4(h)(i)條:

“(h)(i) Each owner shall pay to the Manager monthly in advance on account of his share of the said costs charges and expenses the appropriate sum mentioned hereunder in respect of the Flats or shops in the said building for the time being owned by such owner:- G/F Shop 1 $185.00 G/F Shop 2 $265.00 G/F Shop 3 $215.00 G/F Shop 4 and 5 $170.00 (each) G/F Shop 6 $150.00 1/F Unit 1 $660.00 1/F Unit 2 $930.00 2/F to 23/F Inclusive Flats A & B $335.00 (each) Provided that the owners of the shops on the Ground Floor shall have no right to use the Lifts (except on emergency) and they shall not be liable for the payment of the costs of operating maintaining repairing servicing replacing and renewing all the lifts in the Building.”

(3) 第4(i)條:

“(i) If the total contributions payable to the Manager by the owners of the said Building as aforesaid shall be insufficient to cover all or any of the said costs charges and expenses then such owners shall make further contribution towards such expenses in the proportion as above provided.”

7. 在2006年2月20日業主大會上議決通過的大廈維修工程項目如下:-

“1.	保險及預備工程
2.	棚架工程
3.	外牆石矢結構修繕工程
4.	外牆翻新工程
5.	更換公眾渠務工程
6.	更換公眾食水管工程
7.	更換沖廁喉管工程
8.	石矢簷篷防水工程”

8. 申請人認為上述的維修工程是包括在公契第4(f)(iv)條內，理應根據公契第4(h)(i)及第4(i)條去計算攤分比例。 申請人並引用The Incorporated Owners of Yee On Court v. Li Zee Zing Hai, CACV 181/2000, 一案去支持其論點。

9. 答辯人則認為是次維修工程是屬於大型維修，不是一般管理運作的維修，不能包括在公契第4(f)(iv)條內，而第4(h)(i)及第4(i)條所列出的付費只是以記帳形式(on account)由各業主支付，並不代表業主最終應繳付的款額，亦不代表業主應繳付款額的付款比例。 答辯人並引用東京街恆順大廈業主立案法團訴李子明，CACV321/2003，一案去支持其論點。

10. 答辯人認為由於涉案之維修工程不能包括在公契第4(f)(iv)條內，而公契並沒有列明計算維修分攤費的方法，有關的費用應按<<建築物管理條例>> (“該條例”) 第22條的規定，以各業主所佔的不可分割業權份數分攤。

11. 答辯人又認為即使有關工程可包括在公契第4(f)(iv)內，但由於第4(h)(i)及第4(i)條只是列出以記帳形式由各業主支付款額的付款方法，這只是反映收費程序，並不代表業主最終應繳付的款額。 由於公契並沒有條款詳述最終的繳款比例，故此亦應根據該條例第22條的規定，以業權份數攤分。

12. 該條例第22(1)及(2) 條的條文如下:-

          “(1) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須─ 

(a) 由管理委員會按照公契(如有的話)確定；

(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。 

(2) 如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。”

13. 不過，本席不同意答辯人的見解。 是項有關的維修工程項目很明顯是屬於公契第4(f)(iv)條所述的“repairing, renewing, maintaining”範圍內的工程。 第4(f)(iv)條並沒有將大型工程劃分出去，亦沒有劃分一般管理運作的維修和非一般管理運作的維修。 因此，本席認為公契第4(f)(iv)條是適用於是次有關的維修工程。

14. 在東京街恆順大廈一案中的公契條文與本案的公契條文並不完全相同。 在該案中有關的公契附表三有以下的條文:-

“(e) The following costs charges and expenses namely:- … (v)The cost of repairing, renewing maintaining cleansing, painting, or decorating the said building not being enjoyed exclusively by any one owner of any part or parts thereof and all water pumps, tanks, pipes, sewers, drains water-course, cable, wires or services therein and all the apparatus equipment and convenience thereof. … shall be borne and paid by the owners of the said building in proportion to the respective shares in the premises for the time being vested in them. … (g) Each owner shall pay to the Agent on account of such owner’s share of the costs charges and expenses aforesaid a sum per calendar month the amount of which shall be calculated as follows:- (i) $500.00 for the whole Basement. (ii) $200.00 for Shop 1 on Ground floor. (iii) $200.00 for Shop 2 on Ground floor. (iv) 200.00 for each shop on First floor. (v) 1,600.00 for the whole Second floor. (vi) 1,600.00 for the whole Third floor. (vii) $150,000 for each flat on the Fourth to Twelfth floors. Provided that the said monthly contribution may be varied in every six months’ time if necessary by the said Agent having regard to the costs and other conditions prevailing at that time. (h) If the total contribution payable under the last preceding paragraph shall be insufficient to cover all or any of the costs charges and expenses aforesaid then those owners liable to contribute towards the same as hereinbefore provided shall make further contributions towards such expenses in proportion to the monthly sums payable by them as provided in paragraph (g).”

15. 在該案中，有關的附表三第(e)段是說明了維修費用是以業權份數分攤，所以附表三第(g)及(h)段所述的分攤方法並不是指維修費用的分攤方法，而是指每月的記帳(on account)收費的款額。 但在本案中，該大廈公契第4(f)(iv)條則說明維修費用須由各業主以“such proportion as hereinafter mentioned”(下述的比例)去計算。

16. 第4(f)(iv)條雖然沒有說明“下述的比例”是在那一條條文中，但在第4(h)(i)條中的“the said costs charges and expenses”很明顯是指上述的費用，即第4(f) 條所述的費用，亦包括了第4(f)(iv)條中的費用。 換句話說，第4(f)(iv)條的費用是由各業主以第4(h)(i)條的比例去負責支付的。

17. 雖然第4(h)(i)條中有用“on account”(記帳)一詞，但第4(i)條已說明如果支付經理人的款額不足支付“the said costs charges and expenses”時，業主便須按相同比例去支付分攤費用。 本席認為在第4(i)中的“the said costs charges and expenses”亦是指第4(f)條的費用，亦即包括了第4(f)(iv)條中的費用。 因此，各業主除了每月要支付記帳的款項外，在經理人未能收到足夠的款項時，各業主便須以用一比例進一步分攤不足的款項，包括第4(f)(iv)條中的款項。

18. 因此，本席認為該大廈公契已說明了維修費的計算方法，並不需要引用該條例第22(2)條去以業權份數計算。 答辯人的管理委員會應按公契訂明的比例去向業主徵收有關費用(見該條例第22(i)條)。 答辯人現時以業權份數的比例去徵收維修費用並不正確。

總結

19. 基於上述理由，本席裁定申請人的申請得直。 不過，本席認為就申請人要求的A、B項頒令已經足夠。 申請人要求頒令的C、D項只涉及一些通告和通知書，並不是議決本身，不需要本席頒令宣告其無效。

20. 因些，本席頒令如下:-

(1) 宣告有關該大廈於2006年2月20日業主大會中議決之維修工程費用，答辯人須以該大廈公契中第4(f)(iv)條，第4(h)(i)條及第4(i)條所述的條文及比例去計算及徵收申請人的分攤款項。

(2) 答辯人於2006年5月16日的管理委員會會議上通過以業權份數攤分上述維修費用的議決宣告無效。

(3) 臨時訟費命令: 答辯人須支付第一至第六申請人本案之訟費,如果雙方未能就數額達成協議,則由法庭以區域法院基準釐定;如果雙方不在14天內就訟費提出申請,則此項臨時訟費命令作實。