方寶儀 對 涵碧別墅業主立案法團

LDBM 87/2010

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2010年第87宗

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判案書

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無爭議事實

1. 本案的申請人為九龍義本道8-10號涵碧別墅 (“該大厦”)第6座4樓B室 (“該單位”) 的業主；而答辯人為該大厦的業主立案法團 (“法團”)。

2. 申請人在1985年12月16日成為該單位的業主，該單位位於第6座的最高層，單位之上為屬公用部份的天台(“該天台”)；唯雙方在2010年6月以前，也認為該天台的業權屬申請人所有，直至法團向律師諮詢後，才在2010年10月以通告向所有業主澄清此事實(文件冊第85頁)。

3. 該單位內建有一樓梯通往該天台，亦為第6座通往該天台的唯一途徑。申請人購入該單位時，該天台已加建了金屬頂篷，在天台邊陲位置建有護牆，及在護牆之外建有金屬圍欄(如文件冊第147-149頁相片所示)，圍欄的底部固定在一基底上。而在該天台上，亦有一個公共石屎鹹水箱，位置正正在該單位的走廊上方。

4. 在申請人遷入該單位後，曾因滲水及天花石屎剝落的情況，向法團反映，唯只獲告知該天台屬她私人擁有，故此申請人自費維修了天台地台及該單位內的天花數次。在2005年時申請人收到屋宇署的清拆令，所以在同年6月時將該天台上的金屬頂篷拆去，自此該單位的滲漏情況加劇。申請人在2005年9月聘請了恒太建築裝飾有限公司(“恒太”)，更換了該天台地台的防水層及進行室內裝修，有關工程在2005年9月20日至10月20日進行，之後滲漏情況得以改善。

5. 2007年時該大厦進行了外牆的大維修，完成後不久申請人開始向法團投訴該單位出現漏水情況，法團聘請的大維修承建商飛鴻只作查看。2007年底至2008年初時，該單位的走廊及大廳位置的天花出現滴水情況，申請人再聘請恒太就走廊天花進行維修。

6. 2009年時申請人曾找議員協助與法團商討漏水情況，但不得要領。2011年2月26日，議員助理符偉樂先生(“符先生”)應申請人要求到訪，符先生將當時單位內漏水情況拍下錄像(證物A4)。

7. 最終申請人在2010年4月8日入稟本案的申請，指法團未有履行公契及建築物管理條例(“該條例”)下的維修責任，要求法庭頒令強制法團維修該天台的防水層及公共鹹水箱，亦向法團追討因漏水造成的損害賠償，包括滋擾賠償。而法團則反申索，要求法庭頒令強制禁止申請人將該天台作私人用途，強制申請人清拆該天台的護牆及圍欄，及修復天台地台的地磚。

8. 2010年12月法團更換了鹹水箱，工序是將一個較原有水箱細小的纖維缸，套進原有的鹹水箱內，造成缸中缸的情況，過程中曾以風炮鑽開地面。

9. 2011年8月法團安排維修了該單位外公共樓梯的天花。而在2011年9月16日水務處發出信件(文件冊第68頁)，要求法團即時維修或更換該天台鹹水箱的沖厠喉，法團依要求處理。

10. 雙方亦在審訊進行前同意了本案的爭議事項，詳列在夾附本判辭後的附件(一)中，雙方對該天台的防水層已經損壞的事實並無爭議，本席將依據附件(一)中所列逐一處理。在此之前，本席先將雙方的專家意見詳述。

專家的意見

11. 申請人的專家黃順泰先生(“黃先生”)在本案中擬備了兩份專家報告，在首份報告時，他曾在2011年6月13、17 及18日到訪該單位，後在2011年7月15日發出首份報告(文件冊第130-174頁)，當中亦交代了修復有關損毀的所需費用。之後他在2011年8月5日再到訪，並在2011年8月10日發出第二份報告(文件冊第175-187頁)。黃先生發現該單位的客飯廳、厨房、兩個洗手間、走廊、工人房及另一房間的天花批蕩漲破及剝落，客飯廳及走廊天花出現銹漬，走廊兩邊牆壁有水痕，厨房、另一房間及主人房天花剝落及鋼筋外露，黃先生將上述情況拍下相片(文件冊第150-174頁)。黃先生亦曾在6月到訪時以濕度計量度該單位天花的濕度，發現大部份濕度達100%，這顯示天花在滲漏中(文件冊第136-137頁)。而黃先生在8月到訪時到該天台視察，發現鹹水箱一條半藏在天面地台內的鹹水喉滲漏(文件冊第182-185頁相片)。

12. 黃先生認為，該單位的所有漏水情況，全源自於鹹水箱滿溢及水喉滲漏，鹹水從水箱的四週滲進防水層之上，長期受鹹水侵蝕以致防水層失效，水經防水層向下沉降，沿鋼筋作網狀向四方伸延，他的結論建基於: (一)在鹹水箱周邊發現青苔(文件冊第180頁相片)，因青苔只在相當時間後才出現；(二)半藏在天面地台內的鹹水喉滲漏(文件冊第182-185頁相片)，以及(三)從A4證物中所見，符先生在錄像中強調當天並無下雨，而滲漏位置之上為鹹水箱，除了該鹹水箱以外根本沒有任何其他水源，所以該單位天花樓板的滲漏，完全由鹹水箱滲漏引致。就圍欄洞穿地台的說法，黃先生指圍欄只以鑼絲加建在基底內，不可能洞穿防水層。而由於天台地台及圍欄下的基底位置也各有防水層，兩者之間被護牆相隔，而兩邊的防水層伸延至護牆對上300mm (upfold)，故此護牆兩邊的水不可能相互流動，且如屬圍欄引致滲漏，以圍欄在一直立牆位，水份滲入後會被直牆向下帶走，而不會向橫滲進護牆內。

13. 答辯人一方傳召了兩名專家證人，曾達明先生(“曾先生”)及潘啟傑先生(“潘先生”)。

14. 曾先生在2011年6月4日在該單位進行了目測，他在報告中指出(文件冊第189-230頁)，觀察到天花大量地方均有水漬及滲水情況，除了主人房冷氣機位置，大部份水漬均在天花邊緣位置，滲水令批蕩剝落，而厨房內天花更出現石屎剝落情況，走廊牆上出現霉菌及地板發黑。而該天台地台無表面損耗，情況令人滿意，圍欄已生銹，基底出現裂痕及灰泥脫落。他曾拍照作紀錄(文件冊第211-221頁)，亦在報告中評估維修該單位內部的費用及所需時間(文件冊第197-198頁)。

15. 曾先生認為該大厦有高度限制，而天台是不能登上的，故原設計不用圍欄或矮牆作保護，故此有關的護牆及圍欄為非法僭建物，由於基底與石屎樓板通常是一個結構倒模製成，故此圍欄的矗立應插穿了防水層，該單位的滲水狀況全因雨水穿透破損的防水層，而主人房內的一處則是由於外牆滲水所致；由於該天台的圍欄已出現銹蝕，令致基底的石屎膨漲及剝落，雨水因而滲進基底內，從基底的裂縫長出植物可見裂縫的深度，而雨水依裂痕分散流到防水層之下。再者，室內出現滲水均在週邊的天花位，可見是集中在欄杆所在之處(文件冊第209頁)，而廳中間也出現滲漏，這是因為水沿燈喉帶至中間。至於走廊的問題，由於在他到訪時鹹水箱已更換，故未能確認其原因。曾先生又指以往可能曾出現鹹水箱漏水的情況，但在他觀察時的漏水情況應與鹹水箱無關，這是因為室內水漬與鹹水箱相隔較遠，鹹水箱的所在位置是下嵌在地台內，如漏水應是向上流再橫向，出現機會不大；而鹹水箱設有滿溢喉在水箱頂口一呎，除非浮波損壞，否則不會出現滿溢的情況。而如果是鹹水箱水喉滲漏，則應在滲漏開始3個多月會出現徵狀，幾年後可漫延至全天花。

16. 潘先生在2011年9月19日到訪該單位，並進行了微波掃瞄測量天花的濕度。他在報告中指出(文件冊第231-256頁)，該單位整個天花樓板、室內天花及牆壁因滲水而損壞，導致天花石屎剝落及鋼筋銹蝕(文件冊第233-237頁的相片)，包括相連A室的牆壁，而在量度濕度中發現整個天花樓板濕度平均(文件冊第244-247頁)，故防水層應有破損，在鹹水箱附近及另一端的天台邊緣濕度最高，在纖維鹹水箱及原有石屎鹹水箱之間發現積水，但未見鹹水箱或喉管漏水；他了解鹹水喉管曾作更換，但並未查詢詳情。

17. 他認為由於整個天花濕度平均，故並非單一源頭的滲漏；而天花並未發現鹽花，這與鹹水滲漏不符，如為鹹水滲漏在乾涸後應會出現結晶的鹽花，故此滲漏應與鹹水箱無關。由於天台地台周邊的濕度高，極大可能是外牆漏水，尤以在圍欄基底，潘先生解釋天台樓板下有一塊過的防水層，後加在天台周邊的圍欄，如能達致防止任何人從天台跌下的目的，必須鑽入地台及防水層，因基底只有100mm 高度不足以承受跌墮的衝力，再加建基底在樓板上只是固定圍欄，水沿圍欄入防水層，在水源源不絕下會漏出。潘先生的最終結論是，在鹹水箱底部及鹹水箱旁的牆壁的滲漏源自失效的鹹水箱，而其他天花的滲漏則與鹹水箱無關，源頭應為圍欄洞穿防水層。而鹹水箱滿溢的可能性不高，因鹹水箱的水位低過天台地台；而即使滿溢也要相當水量及時間才會造成整個天花的滲漏。

申請人的申索

鹹水箱有否滲漏至該單位

18. 申請人指稱，鹹水箱從1987年開始已出現漏水情況，水從牆壁湧入，她自行安排維修；至2007年底時發現該單位內的走廊天花角，即鹹水箱下方有水滴出，當時該大廈的維修人員表示是鹹水箱的浮波問題，維修過後不會再漏，但情況卻未有改善。恒太的許達球先生(“許先生”)作供指稱，他在2005年9月初到該單位查看，當時看到鹹水箱附近有水沿牆身往下流入該單位；在2007年9月時因鹹水箱再次滲水，故此再次到該單位進行維修走廊的天花石屎，他看到厨房及走廊的天花全『撲起』，而天台鹹水箱的井口有裂痕，而鹹水箱附近的天台地台全是水，其他地方沒有。

19. 法團並無任何事實證人能提出相反或任何證供，反駁或質疑申請人一方在這方面的證供，本席接納申請人及許先生的事實證供。除此以外，潘先生也同意鹹水箱附近的滲漏與鹹水箱有關，由此可見鹹水箱的鹹水確曾滲漏至該單位。而儘管曾先生對鹹水箱是否滲漏未能查證，但他在證供中也確認鹹水箱下的走廊牆上出現霉菌，地板也發黑，而從A4證物中可見，當天並無下雨，當時鹹水箱下方的走廊牆壁濡濕，地上出現一攤水，根據專家證人潘先生的證供，漏水多在水源的正下方出現，本席認為在該單位走廊的滲漏情況，足證是鹹水箱的鹹水滲漏。

鹹水箱滲漏多久及時段

20. 申請人指稱有關的滲漏早在1987年時已出現，她從一開始便向管理處投訴，後來得知法團的存在，亦曾向法團提出，但只被告知是她的責任，滲漏情況一直維持至2005年完成重舖天台防水層為止，後在2007年底再發生，至2010年12月更換鹹水箱為止，在2011年2月26日再出現(如A4證物所示)。申請人主要依賴她本人、許先生及符先生的證供作支持。同樣地法團在這方面並未能提出任何相反證供或任何證供，令本席不接納申請人一方的證供。

21. 本席接納申請人所言為事實。

鹹水箱入水喉滲漏多久及時段

22. 黃先生在2011年8月5日時發現鹹水箱的一條入水喉滲漏，之後水務處也要求法團更換，這是不爭的事實。從申請人一方的證供，並未能證實該水喉滲漏的時段及歷時多久。而法團方面則傳召現任主席鄭冠民先生(“鄭主席”)作供，鄭主席指稱鹹水箱每3至6個月清洗一次，而師傅在清洗過程中也會查看是否有滲漏，鄭主席不知法團曾否花費維修或檢查鹹水箱，而鹹水箱在2010年12月更換後一直也是鎖上的，而有關的鎖頭在2011年8月5日時未能打開，須鄭先生將之剪斷。

23. 本席認為雙方也未能提出落實證供，確定該水喉漏水的時段，唯從鹹水箱在2010年12月時曾作更換，如該水喉當時已出現滲漏，法團一方不可能不作更換，本席認為由此可推斷該水喉在2010年12月時並未出現滲漏。但本席對鄭主席所指，每3至6個月清洗水箱一次及檢查水喉有所保留，如鄭先生所言屬實，即鎖著鹹水箱的鎖頭應每3至6個月會被開啟一次，怎麼會出現鎖頭未能開啟的情況？從鎖頭的狀況，合理推斷是從更換鹹水箱以來，也未有開啟過，以致在8個月之後出現未能開啟的情況。從以上事實，本席裁斷，該水喉極大可能是在2010年12月開始出現漏水情況。

天台防水層失效原因

24. 在附件(一)中，雙方爭議的天台防水層失效原因可能有四個，包括鹹水箱滲漏、天台加建的圍欄、更換鹹水箱的破壞及防水層並未全面覆蓋整個天台。這全然取決於本席對專家證供的評估。在考慮過雙方專家證人的證供後，本席接納黃先生的意見。

25. 黃先生認為該單位內的所有滲漏，全因鹹水箱漏水而引致，他就鹹水箱滲漏的結論，獲得潘先生的認同。唯一爭議是，潘先生認為滲漏源頭不止一個，而圍欄也是原凶之一；而天台圍欄滲漏亦為曾先生的見解。唯潘先生及曾先生的結論，也是基於圍欄洞穿了防水層，唯這是否事實，並無任何獨立證供支持，皆因未有將基底開鑿來驗證，潘先生在盤問下也承認，必須開鑿驗證，方可確實圍欄是否洞穿石屎樓板及防水層，曾先生在證供中也坦承，由於沒有開鑿查看，故此也無從知曉圍欄插入有多深。而曾先生的證供更指出，在圍欄之下根本沒有防水層，而基底與地台為一個組合的結構，在日久失修的情況下，基底也可能會出現裂縫及滲水。由此可見，圍欄可能並非引致滲水的源頭。

26. 再者，潘先生及曾先生的意見是，雨水從圍欄洞穿的裂縫滲進防水層底，潘先生甚至指稱，水流入石屎中，少量水份會由石屎吸去，但在水流源源不絕的情況下，石屎不能承受便會滴出，但兩位專家也未能解釋，在並非長期下雨的情況下，何以仍會造成如此大篇幅的滲漏，以致整個天花也濕透？在被問及這問題時，潘先生指源源不絕的水源除非是不斷沖水，這實在是不會發生的，怎會有人在天台上不斷沖水？而曾先生在這問題上的回應是，如天沒下雨也滲漏，可能是清洗地台，沒有其他解釋，但他這一意見也不可能成立，清潔地台的水量不會是源源不絕的，也不可能滲漏至基底部份，因地台與圍欄有護牆之隔，水如何能穿透護牆到圍欄下的基底？

27. 而潘先生的證供是，整個天花樓板也濕透，而並非只在邊陲四周，相對地鹹水箱附近及另一端的天台角落濕度為最高，如屬天台圍欄的滲漏，鑑於圍欄在天台四周分佈，為何只有一端的角落濕度最高？潘先生在盤問下也曾表示，他只能說漏水源頭是圍欄，但何以出現不單天花四周，而是天花中間也濕透的情況，他不能解釋。再者，潘先生也同意水流因地心吸力關係，故此向下流動的力量較橫向流動為強，這與黃先生指由於圍欄下為一度直牆，故即使存在滲水情況，水也應向下流到直牆而不應橫向流至防水層吻合，在這情況下，潘先生的理論不能成立。

28. 潘先生反對黃先生所指是鹹水箱漏水的原因，是因為他在天花上找不到結晶的鹽花，因為鹹水有鹽份，在乾涸後應出現結晶(crystallization)狀態，在天花上沒有找到鹽花，證明這並非鹹水的滲漏。唯潘先生的證供也顯示天花是全濕透的，在天花根本未有乾涸的情況下，沒有出現鹽花實不足為奇，也不足以反駁黃先生所指是鹹水滲漏的結論。

29. 潘先生又指，防水層所用物料，在實驗測試300小時下(R1證物)，證明可抵禦鹹水的侵蝕，故此防水層不可能受侵蝕而破損。唯潘先生在證供中也坦承，對測試詳情全不知情，測試環境是否與本案中鹹水滲漏情況相同不得而知，潘先生以測試300小時，來推斷如本案中最少兩年、無間斷地受鹹水泡浸，也不會出現破損情況，本席認為不能接納。

30. 而黃先生指鹹水箱應曾出現滿溢，加上喉管滲漏，鹹水流入防水層，長期浸泡造成防水層失效。儘管潘先生及曾先生也指稱，鹹水箱滿溢的可能性極低，但潘先生同意如鹹水箱滿溢，會造成整片天花滲漏，而曾先生也同意如鹹水箱內的浮波損壞，則會出現鹹水箱滿溢的情況。而根據申請人的證供，她曾聽法團的維修人員指稱是浮波問題及已修理，由此可見曾先生口中所指情況可能發生過，因而造成鹹水箱滿溢並非不可能。而許先生作供時也曾指出，他在2007年到該天台查看時，也曾發現『天面好多水』。而在鹹水箱周邊地台長滿青苔的事實，也支持該處應經常出現水濕的情況，本席認為凡此種種也支持黃先生的結論。

31. 就滲漏可能因防水層並非覆蓋整個天台地台，或因更換鹹水箱造成，本席認為並無證供支持這些指控。

32. 本席裁斷，該單位的滲水源頭應來自鹹水箱及喉管的滲漏，與天台圍欄無關。

該單位的損毀範圍及程度

33. 從各方專家的觀察，該單位受滲漏影響而損毀嚴重，從文件冊中不同專家證人所拍攝照片可作引證，該單位的天花、石屎鋼筋、牆壁及地板也因滲漏而造成不同程度的損壞。法團方面並未在審訊過程中提出質疑。

34. 本席裁斷該單位的天花、石屎鋼筋、牆壁及地板也有損毀，情況嚴重。

賠償評定

35. 黃先生評估了該單位的維修開支，數額合共176,900元(文件冊第138-139頁)，而維修需時2個月，故此須另找住處，費用包括租金及經紀費用。曾先生則評估數額應為14,400元，需時只為5天。兩者的最大差異是曾先生的評估只就受漏水損毀的部份，他評估天花損毀少於1平方米，而該單位殘舊也沒甚裝修，故只需5天進行維修。

36. 本席認為曾先生的評估不切實際，誠如上文所言，該單位的損毀程度，從相片中可見一班，有關的損毀不可能只作局部維修，本席認同黃先生的評估方法，亦認同需時2個月完成。就黃先生所開列的數額，法團並未提出質疑，本席亦接納為合理數字。

37. 除此以外，申請人亦提出申索，要求法團賠償過往延聘恒太維修該單位及天台地台防水層的費用，明細如下:

38. 本席接納申請人及許先生的證供，裁斷申請人確曾聘用恒太在2005年進行室內及天台維修工作，而在2007年則就走廊部份作維修，唯就沒有單據支持的(b)及(c)項，本席有所保留。從(a)項的單據中可見，該單據所涵蓋的工程為『天台做防水工程、室內翻油乳膠漆工程費』，這單據明顯已包含(c)項的室內維修項目；而承造天台防水，怎會不包括之後(b)項的重舖地磚？而該兩項並未有單據支持，根據許先生的證供，當時並未發出單據而所有單據均為後補，為何只就該兩項沒補發單據？本席只接納有單據支持的(a)及(d)項的申索。

39. 申請人又指因滲漏對她造成滋擾，要求賠償。唯申請人在證供中從未交代任何受滋擾事實。本席認為申請人並未能提出任何證供支持此一申索項目。

法團是否有責任維修

40. 法團的答辯是，由於漏水源頭是僭建的圍欄，故此法團並無責任維修。唯鑑於本席在上文的裁斷，漏水源頭並非源自該圍欄，法團此一抗辯理據不能成立。

41. 法團又指稱由於雙方對該天台的業權存在誤解，故此法團並非蓄意違反公契或建築物管理條例之下的維修責任。本席認為法團此一抗辯即使成立，也不能抹殺法團就公用地方，即天台及鹹水箱存在維修責任。本席認同申請人大律師在陳辭中指出 Ma Kin Yee 訴安和園第二期業主立案法團 (LDBM291/2000)一案例的分析，『倘若答辯人能使用法律上的誤解，作為延遲執行上述之法定義務，一則會立下非常危險的先例，二則令無辜申請人的法律權利得不到及時的保障，故本席拒絕接納這個辯解理由』。

42. 本席裁斷，根據該條例的第18條第1節，法團有責任維修該天台的防水層及鹹水箱。

答辯人的反申索

天台圍欄申請人是否有法律責任

43. 法團依賴物業轉易及財產條例第40條，指稱天台的護牆及圍欄雖並非由申請人興建，但在申請人購入時已存在，這必然是由該單位的前業主興建，申請人在購買該單位時，承擔了修復任何違反公契條文的責任，包括拆除該圍欄的法律責任。申請人則否認此責任。

44. 本席認同法團的陳述，申請人指稱在她購入該單位時，天台已建有護牆及圍欄，也未有爭議護牆及圍欄為僭建物的事實，儘管申請人並未承認護牆及圍欄為前業主所興建，但唯一合理推斷這是必然事實，沒有證供顯示這是由法團所建，天台只能由該單位直達，該單位的業戶為唯一使用者，在這情況下，本席認為護牆及圍欄也是由該單位前業戶所興建的可能性極大。

45. 本席認為天台屬公用地方，公契條文及該條例也不容許將公用地方作私用，這公契條文及法例對所有業戶也有約束力，前業戶所作出的違反公契行為，在該單位轉讓時，同時將責任移轉至申請人身上，故此申請人責無旁貸，申請人是否曾使用該護牆或圍欄並無關係。

時效條例是否適用

46. 申請人曾在反申索的反對通知書中指出(文件冊第34頁)，就天台是否公用地方的反申索，提出時效條例下逆權佔有的抗辯理據。唯在申請人委聘大律師代表行事後，余大律師確認不再就天台為公用地方作出爭議，而申請人在證供中或陳辭中也沒再提出此論據，故此時效條例的抗辯無須再作處理。

護牆及欄杆是否違反公契及該條例

47. 法團指稱，天台屬公用地方申請人，任何人在未得法團同意的情況下，在天台建立了護牆及圍欄，這是違反了公契條文第4(m)條及該條例第34I條的條文。本席認同此說法，申請人一方也沒有提出任何證供反駁此指控。

申請人私用天台是否應遭禁制

48. 答辯人要求法庭就申請人私用天台的違反公契行為，頒下禁制令。申請人則指稱，多年來法團也向她表示，天台的業權為申請人所有，故此並非申請人將天台改作自用；而法團多年來亦可視作默許申請人的違規行為，亦未有採取任何行動。

49. 申請人並無爭議法團指稱，將天台作自用為違反公契及該條例的行為，從相片也可見，申請人將天台作為私用，飼養狗隻及擺放雜物(文件冊第145-147頁)，儘管如此，本席認為對申請人發下禁制令屬不公平(unjust and inequitable)，皆因以往雙方對天台的業權存在謬誤，故此申請人才將天台視作私人物業使用，在這情況下申請人並非蓄意違反公契條文，本席認為無須以禁制令強制申請人終止此違規行為。話雖如此，本席並非認同申請人繼續將天台作一己之用，現時雙方已確認天台屬公用地方的情況下，申請人應自行終止此違規行為。

法團是否默許天台作私用或有否採取行動

50. 申請人指法團多年來未有採取任何行動, 屬默許申請人佔用天台。

51. 唯根據 The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor. V. Ohashi Chemical Industrial (Hong Kong) Ltd.一案，法團並沒有權力去默許申請人所犯的違例行為。該案的判決中清晰指出 :-

“(1) Under Section 18(1)(c) of the Multi-storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance (Cap. 344), incorporated owners were placed under a statutory duty to do all things reasonably necessary for the enforcement of the obligations containedin the deed of mutual covenant. When the incorporated owners found that there was a breach of covenant being perpetrated by one of the owners, it was not only their right but their duty to seek to enforce the covenant (at 13A-B).

(2) It followed that in the instant case the plaintiffs were not only entitled but bound to take proceedings for the enforcement of these covenants. It also followed that they could not have granted expressly to the defendant or any other owner of any unit in the building the right to act in contravention of the deed of mutual covenant as the defendant had done (at 13C-D).

(3) Although equity would sometimes restrain a plaintiff in the exercise of the legal rights because it would be inequitable and unjust in all circumstances to allow him so to exercise those legal rights, equity would not hold him bound by acquiescence to allow something which he could not have allowed by express grant (at 13D-E).”

52. 因此，即使法團在過往多年已經知道申請人的違規行為，根據上述案例，法團也無權作出這樣的默許。法團的職責是執行公契，並沒有權力明確地或隱含地容許答辯人違反公契的行為，更遑論默許不會就答辯人的違規行為作出執行公契的行動。

53. 儘管在衡平法下，法庭可因為容許法團行使該等法律權利，將對申請人造成不公平為由，不容許法團行使其法律權利；然而，凡法團根本不可能明確容許申請人的某些行為，衡平法絕不會斷定法團必曾默許申請人作出同樣行為。因此法團根本無權准許任何人進行違反公契的行為，法團亦難以以准許、默許或延誤等作為違反公契的答辯理由。

天台地台地磚原狀

54. 法團要求申請人復原天面地磚。申請人則指在2007年更換防水層後依原有情況重舖地台地磚，並無改變。

55. 本席認為並無任何證供顯示，現時的天台地磚狀況與2007年以前有所分別，法團此一指控不能成立。

訟費

56. 本席頒令，答辯人須付本案的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就訟費金額議定，則由法庭依區域法院基準評定。此為暫准判令，除非任何一方以傳票提出申請，此訟費命令在本判案書發下後14天即成為絕對命令。

頒令

57. 法庭頒令：

  i.  答辯人須在本命令頒下的三個月內，維修該大廈天台防水層及鹹水箱;

  ii.  答辯人須付申請人維修該單位的工程費用176,900元；

  iii.  答辯人須付申請人以往維修該單位及天台防水層的工程費用158,100元；

  iv.  答辯人須付申請人在維修該單位期間需支付的臨時住宿開支62,500元；

  v.  申請人就滋擾的申索被撤銷；

  vi.  申請人須在本命令頒下的三個月內，清拆天台圍欄及護牆；

  vii.  除以上第vi段外，答辯人其他的反申索項目被撤銷；

  viii.  本命令附加罰則通知；

  ix.  本命令無須親自派送；

  x.  答辯人須付申請人本案的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就訟費金額議定，則由法庭依區域法院基準評定。此為暫准判令，除非任何一方以傳票提出申請，此訟費命令在本判案書發下後14天即成為絕對命令。

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2010年第87宗

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附件(一)

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雙方同意的爭議事項清單

申請人的申索

1.咸水箱有否滲漏到申請人的物業

2.咸水箱滲漏多久及滲漏的時段

3.咸水箱入水喉滲漏多久及滲漏的時段

4.天台防水層失效原因﹕

(a)  咸水箱滲漏；或

(b)  天台加建的圍欄；或

(c)  更換咸水箱的破壞；或

(d)  防水層無全面覆蓋整個天台

5.天台滲漏至申請人的物業的

(a)  損毀範圍及程度

(b)  賠償評定

6.儘管天台是公用地方，答辯人有否責任維修

答辯人的反申索

1.有關天台的圍欄/圍牆

(a)  申請人是否有法律責任

(b)  時效條例是否適用

(c)  圍欄/圍牆的設立是否違反了大廈公契及建築物管理條例

2.申請人將天台私用是否答辯人的默許或答辯人有否採取行動

3.有關天面地磚

-  天面原狀是甚麼