LING WING FAI BILLY及另二人 對 LING SHUI FAI及另二人

HCA 6853/1999

[2022] HKCFI 2899

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事訴訟案件1999年第6853號

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判 決 書

1.  在本審訊中，原告人向被告人申索，並向法庭尋求聲明證明根據一個家庭協議以及基於「共同意圖的法律構定信託」(common intention constructive trust)  的原則，原告人為位於香港九龍牛頭角振華道50號樂雅苑F座2樓1室 (“涉案物業”)  的實質擁有人，而權益參照各人就該物業的貢獻比例計算。基於付款總額約為$387,381.52 ($365,218.24按揭還款本金加利息 + $22,500訂金)，各人的貢獻比例如下：

(一)  一家之主黃瑞琼 (已逝) (「第三被告人」) 的貢獻為5.8% (即$387,381.52中的$22,500.00)；

(二)  凌永輝 (第一原告人) 及林娃 (第二原告人) 的貢獻為92.5% (按揭還款第4-180期合共$358,249.12)；及

(三)  凌瑞輝 (已逝) (第一被告人) 及朱遠倫 (第二被告人) 的貢獻為餘下的1.7%。(按揭還款第1-3期合共$6,632.4)。

2.  原告人尋求聲明，證明第一及第二原告人擁有涉案物業的所有實質擁有權，或由法庭按照其貢獻金額定明實質擁有權的比例。

本案家庭的背景

3.  本案中關鍵人物為：

(一)  第三原告人為一家之主，她於1991年去世。她育有7名兒女：

(a)  第一被告人 (男)  於1954年出生。在1983年，他29歲；

(b)  凌志輝 (男)  於1955年出生。在1983年，他28歲；

(c)  凌翠華 (女)  於1957年出生。在1983年，她26歲；

(d)  凌翠珊 (女)  於1959年出生。在1983年，她24歲；

(e)  第一原告人於1961年出生。在1983年，他22歲；

(f)  凌虹輝 (男)  於1964年出生。在1983年，他19歲；

(g)  凌傑輝 (男)  於1967年出生。在1983年，他16歲。

(二)  第二原告人為第一原告人之妻子，他們於1986年中打算結婚，並於1987年3月結婚。

(三)  第二被告人為第一被告人之妻子。

4.  在1983年，家庭中唯一受養而非財政獨立子女為幼子。因此，於1983年擁有資格申請《居者有其屋計劃》房屋的家庭成員為第一及第二被告人 (有獨立的家庭)，及第三原告人 (有另一個獨立的家庭)。

與訟各方的案情概述

5.  本案的背景事實以及原告人的案情已在原訟法庭朱芬齡法官 (當時官階)  於2007年12月7日所頒布的判案書[1]第2-14段中列出。

6.  概括而言，原告人的案情為：

(一)  根據家庭協議或共識，第三原告人，第一及第二被告人嘗試申請《居者有其屋計劃》[2]抽籤，以增加抽中購買單位的機會。居住在抽中的單位的該名家庭成員需要向買價作出貢獻，而各人會按照所付出的貢獻的百分比獲得相應比例的業權；

(二)  當第一及第二被告人成為涉案物業的註冊業主時，他們搬進涉案物業並為按揭作出貢獻。後來，當第一及第二被告人未能繼續為按揭還款時，他們搬離涉案物業，而且整個家庭同意由第一原告人搬入及繼續為按揭還款。因此，由於第一原告人及後來第二原告人為涉案物業的買價作出了貢獻，他們起碼應當因應所付出的貢獻的百分比享有相應業權。

7.  被告人的案情也於原訟法庭朱芬齡法官 (當時官階) 的判詞[3]第15-17段中列出。

8.  概括而言，被告人否定任何家庭協議或共識的存在，並指出第三原告人所支付的訂金為明示的贈予 (而且沒有依賴任何遺贈推定)。另外，第一及第二原告人的分期還款為涉案物業之准許式使用權之付費 (license payments)。該使用權在1991年尾或1992年年中已被取消，但第一及第二原告人拒絕搬離涉案物業。

9.  原告人現申索以下濟助：

(一)  作出聲明，宣稱第一及第二被告人是以信託方式為原告人及被告人持有涉案物業，或各人的業權比例為其對按揭分期付款及首期訂金相應的貢獻；

(二)  作出聲明，宣稱第一及第二被告人被禁止提出任何在涉案物業逗留、擁有或佔有的權利的聲明；及

(三)  命令第二被告人必須立即作出所有公正合理的步驟，把涉案物業的法定擁有權以原告人對買價作出的比例，轉到原告人之名下。

10.  被告人現申索以下濟助：

(一)  作出在所有關鍵時刻被告人為涉案物業的唯一法定及實質擁有人的聲明；

(二)  命令立即撤銷在土地註冊處中所註冊的傳訊令狀及經修改的傳訊令狀蓋章文本 (註冊摘要號碼7742377和8176557)；

(三)  命令第一及第二原告人立即遷出涉案物業並把涉案物業的所有業權契據及有關涉案物業的文件之正本交給被告人；及

(四)  要求眾原告人向第一及第二被告人支付候訊期間的租金，收益或侵入他們涉案物業之賠償及連帶利息。

終審法院的裁決

11.  終審法院在較早時已經處理過本案的初步爭議點：以「法律構定信託」(constructive trust)  或「歸復信託」(resulting trust) 形式持有居屋物業是否違反房屋條例 (第283章) 第17B條防止讓與 (alienation) 的規定。終審法院最後裁定[4]，因為以共同貢獻購買居屋所產生的信託沒有違反有關條文的規定。

12.  故此，本席須根據本案的事實來決定與訟各方是否根據有關家庭協議或共識，以共同意圖的法律構定信託持有涉案居屋單位的業權。

事實的爭議

13.  按照證人供詞，證據及狀書的內容，以下是經同意及非具爭議性之事實：

(一)  《居者有其屋計劃》的申請資格：

(a)  第一及第二被告人於1980年結婚，並於育有第一名子女之後才合資格購買居屋單位；

(b)  第三原告人為獨立的家庭代表，她具備申請資格；及

(c)  在1983年，沒有其他家庭成員具有購買居屋單位的申請資格 (因沒成立獨立家庭)。

(二)  買入價格及初期付款：

(a)  第一及第二被告人成功申請購買居屋單位，根據1983年11月17日簽訂的買賣協議，涉案物業的買入價格為$222,250；

(b)  第三原告人為涉案物業支付了訂金，律師費用及印花稅，以及初期費用。

(三)  按揭付款：

(a)  總值本金$200,000的按揭，分180次分期償還或於1984年3月起計算15年內連利息償還；

(b)  第一及第二被告人拖欠按揭付款費用。銀行於1985年2月12日發信要求於一個月內付清未償還的分期付款第9-11期 (即1984年11月至1985年2月)，連帶利息以及本金。若未做到，銀行會回收 (re-enter)  涉案物業；

(c)  雖然雙方對第一及第二被告人購買涉案物業的實際貢獻有所爭議，第二被告人承認她跟第一被告人在1986年尾停止支付按揭還款。換而言之，雙方同意並沒有爭議第34至180期的按揭還款由第一及第二原告人所支付；

(d)  雙方沒有爭議，第一及第二原告人會從他們個人銀行戶口轉賬給第一及第二被告人的銀行按揭戶口支付按揭還款的款項。該銀行按揭戶口為新華銀行號碼 (031-383-1-0007399)。第二原告人的證供是她於1987年3月已經控制該銀行按揭戶口，並從她華商銀行戶口 (號碼03364810180223) 轉賬支付按揭還款的款項；及

(e)  於1999年4月，按揭貸款已全數還清。

(四)  誰人於何時居住於該物業；

(a)  在買賣合約完成後，即1984年3月後，第一及第二被告人居住在涉案物業內；

(b)  第一及第二被告人其後搬離涉案物業。沒有爭議的是他們在約1987年1月時已居住在黃埔。唯一爭議事項是他們是否早於1985年3月已經搬離涉案物業，還是在1987年1月；

(c)  第二被告人同意：(1) 第一及第二原告人在1987年1月在涉案物業居住；(2) 1987年初，第一及第二被告人及兒子遷出物業，讓第一及第二原告人遷入涉案物業並支付每月的按揭還款。唯一爭議的是究竟第一原告人是否於1985年3月已搬進涉案物業居住。

(五)  最早期有關實質擁有權的主張：

(a)  在1995年6月27日，第一原告人透過律師信清楚指出他的立場：即因他支付絕大部份本金購買涉案物業的原故，他為該物業的實權擁有人，而第一及第二被告人只是涉案物業的信託人；

(b)  第二被告人並未能提出任何客觀證據，證明被告人當時已經明確反對第一原告人的立場。

(六)  與第三被告人同謀：

(a)  在1997年1月23日及在沒有通知當時居住在涉案物業內的第一及第二原告人的情況下，第一及第二被告人簽署一份日期為1997年1月23日的臨時買賣合約，將涉案物業賣給第三被告人；

(b)  原告人於狀書中聲稱第三被告人並非一名對情況不知悉的真誠購買人 (bona fide purchaser without notice)，並知情地協助第一及第二被告人違反原告人的信託；及

(c)  在狀書中，第一及第二被告人否認第三被告人並非一名對情況不知悉的真誠購買人，或知情地協助違反信託。可是，第二被告人在她的證人供詞中清楚承認，第三被告人並非一名不知情的購買人，反而與第一被告人在知情及低於市價的情況下購買涉案物業，目的為打敗第一及第二原告人的實際擁有權。

(七)  死亡及疾病：

(a)  第三原告人於1991年離世；及

(b)  第一被告人於2002年確診胃癌，最後因胃癌於2007年8月去世。

14.  所以，法庭需要處理的事實爭議為：

(一)  關於家庭協議或共識，究竟第三原告人及她的家庭成員之間是否存在一個家庭協議或共識，協議或共識的內容為任何居住在涉案物業的家庭成員必須為購買涉案物業作出貢獻，而當作貢獻後會擁有涉案物業的一部份權益？

(二)  關於按揭還款：

(a)  究竟第一及第二被告人是否有支付第4至第33期的按揭還款 (即1984年6月至1986年10月期間的還款)？

(b)  究竟第一及第二被告人是否有根據以上所說的家庭協議支付第9至第180期分期付款以獲取涉案物業的實際擁有權？及

(c)  究竟第一及第二被告人是否以准許式使用人的身分 (licensees) 佔用涉案物業？

(三)  究竟第一及第二被告人何時搬離涉案物業及第一原告人何時搬進涉案物業居住？及

(四)  關於早期提出有關實際擁有權主張的問題，究竟第一及第二被告人於1991年或1992年是否有要求第一及第二原告人搬離涉案物業，以致他們可以重新開始在涉案物業居住並支付有關按揭還款？

證供的分析與涉及家庭協議或共識的事實裁決

15.  第一及第二原告人分別為他們的案情作供。第二被告人亦有出庭作供。

16.  第一被告人已身故。他在2007年4月3日作了一份證人供詞，可是被告人一方一直沒有透露該供詞的存在。第二被告人只是在2021年4月28日審前覆核後才以補充證人供詞的途徑存檔第一被告人的供詞。

17.  原告人一方反對第一被告人的書面供詞呈堂作為證供，理由主要是第二被告人遲遲沒有透露該供詞的存在，最後在埋伏原告人的情況下把供詞呈堂。在沒有機會盤問的情況下，容許第二被告人把該供詞呈堂會對原告人造成嚴重不公。

18.  第二被告人一直沒有透露該供詞的存在，故此確實有埋伏之嫌。可是因為第一被告人已經身故，所以不容許第二被告人依賴該供詞亦可能對她造成不公。本席決定容許第二被告人把該供詞呈堂作為證供。可是基於以下的分析，及在原告人沒有機會盤問第一被告人的情況下，本席認為該供詞對被告人的案情沒有多大的幫助。

19.  本席接納第一及第二原告人為誠實及可靠的證人。他們清楚向法庭交待事情的始末。他們坦白地承認不能確認搬進涉案單位居住的確實日期。即使在沒有書面證供的支持下，他們亦同意第一及第二被告人最少支付了8期的按揭還款。他們的證供絕無跨大之嫌。

20.  根據第二被告人的供詞，她的家姑 (第三原告人)  支持她與第一被告人購買涉案物業，並協助支付購買涉案物業的首期。其後，因為經濟困難，她與丈夫表示希望放棄涉案物業。可是家姑建議他們先把物業讓給第一及第二原告人居住。其後如果他們經濟改善，他們可取回涉案物業。可是，第二被告人始終不能提供合理的解釋：假如沒有家庭協議或共識的存在，為甚麼第一及第二原告人願意支付按揭還款呢？除非存有家庭協議或共識，第一及第二原告人沒有任何原因代第一或第二被告人支付按揭還款或把這些按揭還款送贈給他們。第一及第二原告人亦不大可能把他們所支付的按揭還款作為佔用涉案物業的租金。顯然，第一及第二原告人亦希望置業。除非他們可根據家庭協議或共識擁有涉案物業的業權，否則他們不會輕易代替第一及第二被告人支付按揭還款。

21.  第一及第二被告人的證供亦出現明顯的矛盾。第一被告人在供詞的第7段指出，他與妻子一直沒有向原告人提出要求收回涉案物業。可是，第二被告人在她供詞的第18段指稱，她們在1995年曾多次向原告人要求收回涉案物業，但遭原告人反對。第二被告人在庭上不能就此明顯的矛盾作出任何合理的解釋。

22.  再者，假如第一及第二被告人認為他們自己擁有涉案物業的全部業權，為甚麼他們繼續容許原告人代他們支付按揭還款呢？支付按揭還款的銀行戶口是以兩位被告人的名義開設。假如他們不希望原告人代他們支付按揭還款，他們大可與銀行作出適當的安排。他們亦沒有理由在1993年把用作支付按揭還款的銀行戶口存摺交給原告人。對於這些疑問，第二被告人不能提供任何合理的解釋。故此，本席不接納被告人的案情屬實。

23.  雖然有關的事件已經發生在多年前，而本案的其中一名重要人物，即第一原告人及第一被告人的母親，亦已經身故不能出庭作供，本席認為與訟各方在當年曾經達成原告人所指的家庭協議。最少，他們對涉案物業的業權達成原告人所指的共識。

24.  本席已經在上述判詞解釋了為何與訟各方當年曾經達成有關家庭協議或共識。顯然，假如沒有此項協議或共識，原告人不可能這麼慷慨地承擔了支付按揭還款的責任。再者，被告人當時的經濟條件非常差。假如沒有原告人所指的家庭協議或共識，本席亦不相信被告人他們當年會貿然購買涉案物業，因為他們當時根本沒有經濟條件支付所有的按揭還款。再者，假如被告人認為他們擁有涉案物業的全部業權，他們亦沒有理由讓原告人繼續支付按揭還款，或繼續容許原告人持有還款戶口的銀行存摺。顯然，被告人的經濟條件不是十分寬裕。假如被告人真心相信他們擁有涉案物業的全部業權，他們為甚麼一方面購買青龍頭的物業，但同時讓原告人繼續支付涉案物業的按揭還款呢？故此，本席相信與訟各方在當年曾經達成原告人所指的家庭協議或共識。

25.  在終審法院的判詞中[5]，法庭已經清楚表明，香港家庭以共同集資購買物業非常普遍。從本案的家庭協議或共識可見，各家庭成員有明顯共享實益擁有權的共同意圖，以他們對購買涉案物業的實際貢獻共享實益擁有權。在此情況下，法庭根本不需要考慮「歸後信託」的法律原則[6]。可是即使要考慮「歸後信託」的法律原則，本案的結果亦會相同：即各家庭成員的實益將根據他們的金錢貢獻來分配。

權益分配的百份比

26.  涉案物業的權益將根據各人支付購買涉案物業的貢獻來作分配。

27.  根據代表原告人的鄧大律師所提供的計算表，購買涉案物業的總支出為$387,381.52 (包括按揭還款$364,881.52及第三原告人的首期支出$22,500)。

28.  部份還款文件因為時間以久失存，故此鄧大律師只可以對某些期數的實際還款作出估算[7]。這些估算是根據附近期數的實際還款的金額而作出。本席認為這些估算大致準確，故此本席將依賴這些估算來評估各方的權益。

29.  在分配權益上，主要的問題是第一及第二被告人確實支付了多少期數的還款。

30.  各方沒有爭議：(一) 第一及第二被告人最少支付了第1至8期的按揭還款；(二) 第一及第二原告人從1986年12月起支付隨後的按揭還款。問題是誰支付了1984年11月起至1986年11月為止的每月按揭還款。

31.  根據原告人的案情，因為被告人沒有支付按揭還款，銀行的律師在1985年2月12日發信給他們，要求他們支付從1984年11月起的每月按揭還款。收到該律師信後，第一及第二原告人便幫助清還這些欠款，並從該時間起支付每月的按揭還款。相反，第二被告人指稱她們當時曾經向其他人士貸款，支付拖欠銀行的還款。

32.  評估過雙方的證供後，本席認為原告人的案情較為合理及可信，理由主要有以下數點：

(一)  證供顯示被告人當時沒有支付拖欠政府的差餉，故此本席不相信被告人曾經借款支付金額更大的按揭還款；

(二)  當時第一原告人的經濟條件不錯，收入也較高，而他在被告人拖欠按揭還款後不久便搬入涉案物業居住，故此本席有理由相信他及第二原告人支付了從1984年11月開始拖欠的按揭還款；

(三)  證供顯示被告人當時遇到經濟困難，並曾經通知房屋署要求退回購買的涉案物業。在此情況下，本席很難相信他們會舉債支付拖欠銀行的按揭還款。

33.  故此，本席相信第一及第二原告人從第9期開始便支付了涉案物業的按揭還款。

34.  關於第三原告人所支付的首期或訂金，本案的證供不支持她是以禮物的形式送贈給任何一位家人。即使根據兩位被告人的供詞，他們並沒有提及第三原告人以送贈的方式協助他們購買涉案物業。故此，第三原告人的遺產擁有涉案物業的部份權益。

35.  基於以上的分析，涉案物業的實質權益應以以下的百分比分配：

購買涉案物業的總開支：$387,381.52

(i)  第三原告人的貢獻：$22,500 (5.81%)

(ii)  第一及第二原告人的貢獻：第9至180期的按揭還款合共$347,195.12 (89.63%)

(iii)  第一及第二被告人的貢獻：第1至8期的按揭還款合共$17,686.40 (4.57%)

36.  本席亦作出有關聲明，頒令各人根據以上的百份比擁有涉案物業的實質權益，而第一及第二被告人是以信託人的身份為各實質權益擁有人持有涉案物業。

37.  因為第二被告人同意第三被告人並非真誠的購買者[8]，把涉案物業轉賣給第三被告人的交易亦屬無效。

38.  關於涉案物業的轉讓事宜，本席留待與訟各方商討。假如他們同意如何處理，他們可向法庭提交同意命令列出有關的安排。假如他們不能就業權轉讓事宜達成共識，他們雙方可向法庭申請排期聆訊再作處理。

原告人佔用涉案物業的事宜

39.  被告人要求原告人把涉案物業的佔用權交還給被告人。再者，他們亦要求原告人支付多年佔用涉案物業應繳的租金或佔用費。

40.  根據本席以上所提及的事實裁決，與訟各方當年在購買涉案物業的問題上曾經達成原告人所指的家庭協議或共識。依據有關的共識，搬進涉案物業居住的家庭成員必須負上支付按揭還款的責任。根據家庭協議的安排，本席有理由相信他們的共識是負責支付按揭還款的家庭成員可佔用涉案物業而毋須支付額外的租金或佔用費。在他們支付按揭還款期間，被告人可居住在涉案物業內。可是在他們放棄支付按揭還款後，他們便遷出涉案物業。其後，原告人負責支付按揭還款，而他們亦可以遷進涉案物業居住。在負起支付按揭還款的責任下，本席不相信各家庭成員會要求佔用者支付額外的租金或佔用費。

41.  在清還所有的按揭還款後，原告人便擁有涉案物業絕大部份的實質業權，而他們亦可以根據較早時所達成的共識繼續在涉案物業居住，並毋須支付額外的租金或佔用費用。在此情況下，本席不會容許被告人取回涉案物業的佔用權或要求原告人支付任何額外的租金或佔用費用。

42.  根據以上的分析，本席不再需要處理原告人以下兩項的陳詞：

(一)  因為被告人容許原告人繼續支付按揭還款，被告人將根據「不容反悔」(estoppel by convention)  的法律原則不能要求原告人交回涉案物業的佔用權；

(二)  因為時效條例的規定，被告人不可因原告人佔用涉案物業追討多於6年的租金或佔用費。

43.  基於以上的分析，本席撤銷被告人要求取回涉案物業佔用權及追收租金或佔用費的申索。