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LDPD 551/2025
[2025] HKLdT 35
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2025年第551宗
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判決書
(上訴許可申請)
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1. 此非正審申請是由答辯人於2025年6月5日提出，要求就審裁處於2025年6月4日所發出的收樓令判決提出批准上訴許可，並暫緩執行收樓令。
背景
2. 根據一份日期為2023年1月29日的租約 (下稱「涉案租約」) ，申請人把九龍觀塘功樂道21號凱德大廈B座16字樓7室 (下稱「涉案處所」) 租予答辯人，租期為兩年，由2023年2月6日至2025年2月5日止，每月租金14,500元 (包括政府差餉地租及管理費等)，答辯人須在每月租期之首日以上期形式繳納。
3. 涉案租約第二條訂明:
「…… 租約期滿，租客如退租或續租或業主收樓，雙方須於壹個月之前
以書面通知對方（續租則另訂新租約方生效力），否則租客須補償一個
月租金給業主。如業主須要收回樓宇，亦須要一個月前通知租客。」
（後加強調）
4. 申請人於2025年4月22日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，指答辯人未有繳付由2025年3月6日起的租金, 因此要求收回涉案處所的管有及追收租金。
5. 答辯人於2025年4月24日向審裁處遞交反對通知書，內容指申請人在涉案租約即將到期前，即2025年1月27日，致電給他， 主動建議續租兩年，基本條件不變，只是把租金上調至每月15,500元。答辯人當時表示續租沒有問題，但提議在續租期給予他一個星期的免租期。申請人回答稱: 續租不是租客新搬入，所以沒有免租期。自此答辯人「沒有反對」同意續租為期兩年。
6. 答辯人稱，他於2025年3月2日收到申請人的訊息，內容表示不再續租，並即時指示他須在2025年4月6日前搬離涉案處所。答辯人認為 ，續租兩年之事經已互相確認，申請人不能出爾反爾，使他的合理期望完全消失。
2025年6月4日的聆訊
7. 本案於2025年6月4日在本席席前聆訊。
8. 申請人及答辯人分別提供了以下的 WhatsApp 通訊紀錄:
日期
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發訊息人
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訊息內容
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2025年1月27日[1]
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申請人
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你好劉生，想問你lunch方唔方便5至10分鐘傾一下? 關於一些最近銀行租金轉賬，同埋租務事想同你傾一傾，唔該晒
12:11
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答辯人
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可以啊！
稍後我直接給你電話
12:13
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2025年2月13日
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申請人
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你好劉生，想和你跟進兩個事情：
1. 關於上次和你通話提及你親戚繳交租金的事情，自從12月開始已經有延遲，總共租金並沒有在當月全部繳交，導致現在一月份的租金只是在1月24號過數了$4500，至今仍一月份該繳交的租金欠一萬元，這個事情上次已經和你反映過，你的親戚不應該也不可以欠租的，所有租金都應該在當月月中之前繳交，避免以後數目混亂或者持續欠款，這點希望你代為處理解決免大家持續跟進產生更多的工作量。
2. 另外關於租金調整的事情，你說過年期間會和他討論，現在元宵後，想看看他的回覆如何？
以上兩點尤其是第一點關於欠租問題，特別是今天已經是2月13號，正常這幾天他應該也要繳交二月份的租金了，如果可以麻煩你和他商討後一次過繳付清楚，希望你代為督促你的親戚盡快處理，謝謝！
16:20
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2025年2月13日[2]
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答辯人
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對不起 / 現在不在港
星期六才回來
16:28
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答辯人
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他也是一樣 / 下星期一才回來
上面的事情是本人的問題（忘了回你/ 真的唔好意思
16:29
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答辯人
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你提到的事情早就已經告訴（他）了 / 問題不大 /只是我沒有即時轉告你而已 / 再三致歉
16:31
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答辯人
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租金我回來即時（馬上）代他先處理 / 請包容
16:32
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2025年2月23日[3]
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申請人
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如你們願意續租的話，就新租約情況有以下的更新：
1. 所有租金不可以再欠租，也不可以再分開存入, 必須於每月納租期前（即每月6號）一次過繳付，並提供銀行過數截圖發給我作為記錄。
2. 如果繳付租金是你堂弟的話，避免再產生同樣的不必要麻煩，需要以年繳方式，即一次過繳付一年的租金。如果是你代你堂弟繳付，必須於每月6號或之前一次過繳付該月的租金，不可以分開入數或者拖欠，並把銀行過數的記錄截圖發給我作為記錄。
3. 新租金為每月港幣15,500元正，由3月6號開始，租約期為2025年3月6日至2027年3月5日。另外由於租金調整後，三月份需要補收2個月按金之差價總數$2,000，是次為續租之租約，所以沒有免租期。
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2025年2月28日[4]
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申請人
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你好劉生，想問你們今天過數了2月份的租金了嗎？
12:03
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申請人
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你好劉生，剛打電話給你，但沒有聯絡上，想請問你們今天過了2月份的租金了嗎？
17:35
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答辯人
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業主先生 …
我沒有（屋）放租/ 只有（上班）
之前誤會你的（方向）以為可以包容/ 諒解 繼續用（不合適）的交租方式直到3月底！
所以將錯就錯、只是告知（弟弟）切勿重疊租期!
若是未能履行上述程序，本人不會理會（弟弟）的所謂（流水帳）代他處理的。
這樣的事情本人已經在（文字）上不停地向（閣下）知會了！
我方唔想（朝令夕改）再加上是次的（不合適）交租方式經已被（廣傳）更恐懼被視為不當的（匯款）。
總之懇請（業主先生）包容多一下，租金不會（重疊）2 個月/ 上次的（失誤）只是剛剛碰上春節長假而導致的/ 深表歉意
17:55
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答辯人
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We are not in the same place/ situation … the same thing need not repeat again & again thanks.
17:58
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答辯人
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若然（業主）閣下發現租金出現（疊期）了/ 麻煩你通報/ 本人馬上代處理 / 有勞
18:01
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申請人
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劉生，請你不要再誤會，今天已經是2月最後一天28號，你們到今天還沒有繳交2月份的租金，既然是你簽租約的，你自己也說如果收不到租金直接找你，你會負責代為處理，請你現在馬上繳付2月份欠交的租金
18:20
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申請人
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請你今天完成繳付2月份欠交的租金後，截圖發訊息給我作為參考
18:44
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2025年3月1日[5]
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申請人
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你好劉生，今天看到你們昨晚過數二月份欠交租金記錄共只有$9500，請於今天內把餘下的 $5000 二月份欠交租金繳付，並截圖發給我作為參考記錄，謝謝
11:24
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2025年3月2日[6]
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申請人
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你好劉生，鍳於物業「地址為香港九龍觀塘功樂道21號凱德大廈B座16/F 7室」和租客「中文名：劉建華，英文名：LAU, KUEN WAH MICHAEL」的租約期「即2023年2月6日至2025年2月5日」已經屆滿，本人準備收回單位自用，現正式通知你不再續租，並給予你一個月終止租約通知期，即請你們最遲在2025年4月5日當天或之前搬出，並同時提早繳清所有直至2025年4月5日之租金及該單位內一切水、電、煤的相關費用。如果你想在此日期前搬走，請最少7天前通知本人，而相關租金將會以按比例計算到最後租住日子。
12:03
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為了方便大家安排當天的時間和行程，現提早約你2025年4月5日當天早上10時（如果你有其他時間建議請回覆我們再商討） 大家和地產職員一同在單位即時進行交收，並完成相關手續，謝謝
12:04
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2025年3月3日[7]
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申請人
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你好劉生，昨天發了關於不再續租的訊息給你，方便的話請盡快回覆，謝謝
15:28
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答辯人
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今天才看到
馬上轉給（弟弟）了
15:31
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申請人
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好的，那麼他們是會在4月5號搬出嗎？ 還是他們會提早，我需要確實日子和時間並約地產進行相關事宜。
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9. 早前，在黃玉英對陳貝珊, CACV 265/2013, (無彙報的案例，日期為2016年3月4日）一案中，有關的租約為期25個月， 由2010年11月1日起至2012年11月30日止，其租約第37條卻訂明:
「租約期滿，住客如繼續租賃或退租，須於壹個月之前以書面通知(續租
則另訂新租約方生效力)，否則租客須補償一個月租金給業主。如業主
須要收回樓宇，亦須要一個月前通知租客。」
10. 本港上訴法庭在其判案書第28段指出, 定期租約當在租約完結日期自動屆滿, 無需任何額外通知，即使有條款訂明「如業主須要收回樓宇，亦須要一個月前通知租客」，而業主未有發出收回樓宇通知，這並不表示定期租約的屆滿期會因此而延長。同一觀點亦在Chow Kin Ying 對Hussain, Shoukat, HCMP 1535/2016 (無彙報的案例，日期為2016年7月11日）一案中獲得確認。
11. 因此在本案, 重要關鍵是申請人和答辯人是否有如答辯人所稱，有達成新的續租協議。
12. 申請人和答辯人皆同意，申請人於2025年1月27日主動致電答辯人，建議以新租金每月15,500元續租兩年[8]，但答辯人建議在續租期給予他一個星期的免租期[9]。根據合約法，即使申請人於2025年1月27日的建議是要約 (offer)，而不是要約邀請 (invitation to treat)，由於答辯人提出了新的建議，在法律上這會被視為反建議(counter-offer), 這等同是拒絕了申請人的要約，申請人的要約 (offer)已被終止[10]。
13. 答辯人提出他只是要求一個星期的免租期，並不是反對新的租金，但這在法律上等同是反建議 (counter-offer)，因為擬建議的合約條款有變。這正如答辯人自己在庭上及反對通知書中承認，申請人回覆稱: 續租不是租客新搬入，所以沒有免租期。
14. 本席相信申請人同樣認為他與答辯人在續租問題上未有共識，所以他於2025年2月13日在發給答辯人的WhatsApp 通訊中，提出有「兩個事情」需要跟進，這包括續租租約的租金調整事宜。
15. 答辯人聲稱，他在2025年2月28日的 WhatsApp 回覆中，已同意了申請人於2025年2月23日建議的續租條款（「該訊息」），可是本席在聆訊末段再看清楚答辯人的手機截圖, 這截圖雖然沒有標示日期，但本席察覺其上文是申請人的訊息，顯示:「以上兩點尤其是第一點關於欠租問題 ，特別是今天已經是2月13號 ……」, 即該訊息實際上是答辯人於2025年2月13日發出的，以回應申請人於同日較早時發出的訊息。本席在庭上向答辯人解說，正如在上文第13段的闡釋，申請人於2025年1月27日的續租建議即使被視為要約 (offer)，已經因為答辯人提出了反建議而被終止，答辯人不能重新接受 (accept) 一個已經失效的要約 (offer)，因這個要約已不復存在。
16. 又即使答辯人視申請人於2025年2月13日發給他的WhatsApp訊息所說:「另外關於租金調整的事情，你說過年期間會和他討論，現在元宵後，想看看他的回覆如何？」為新的要約 (offer) ，可是答辯人在該訊息的答覆語焉不詳，本席不認為答辯人有表示接受。
17. 答辯人在庭上嘗試解說，他於同日的WhatsApp 已接受了申請人的續租建議 。他倚賴的是「你提到的事情早就已經告訴（他）了 / 問題不大」。可是申請人當日的WhatsApp是提出有「兩個事情」須要跟進，在其末段更說：「以上兩點尤其是第一點關於欠租問題，特別是今天已經是2月13號，正常這幾天他應該也要繳交二月份的租金了，如果可以麻煩你和他商討後一次過繳付清楚 ，希望你代為督促你的親戚盡快處理，謝謝！」本席接納代表申請人的吳伯仲律師行的潘淑霞律師所說 ，這根本不是清楚顯示答辯人在接受申請人的要約（如有）。「問題不大」這句本身已是含糊其詞，更何況申請人說是有「兩個事情」須要跟進，尤其是第一點關於欠租問題」，答辯人是否指「欠租問題」「問題不大」？答辯人最後更在聆訊的末段，即下午12時42分，稱「問題不大」是指他會準時繳付租金及不會分段式繳付租金。
18. 無論如何，申請人於2025年2月23日再向答辯人查詢他續租的意願:「如你們願意續租的話 ，就新租約情況有以下的更新 ……」，本席認為這是續租的邀請 (invitation to treat)，但即使這是續租的要約 (offer)，答辯人也再沒有回應。
19. 根據普通法，在受要約人 (offeree) 沉默的情況下, 他並沒有傳達 (communicate) 承約 (acceptance) 給要約人 (offeror)，合約未能成立。
20. 因此本席裁定涉案租約已於2025年2月5日屆滿，由2025年2月6日起，雙方只維持著一可隨意終止的租賃 (tenancy at will) ，所以申請人與答辯人在商議新租約不果後, 申請人有權於2025年3月2日提出租約期滿, 要求答辯人「最遲在2025年4月5日當天或之前搬出」涉案處所。至於答辯人投訴因此與申請人就申請人是否有權收回涉案處所引發的誤會及爭議 ，本席認為與本案無關。
21. 況且 ，在申請人於2025年3月2日發出收回處所通知後，由於上述的爭議，答辯人已再沒有繳付任何租金，遑論是他所聲稱新租約的租金每月15,500元。答辯人在行為上已否定新租約的存在。
22. 經本席再三向答辯人闡釋上述各項法律原則的疑問後, 本席遂作出以下頒令:
(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；
(2) 答辯人須支付申請人由2025年3月6日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月14,500元計算；
(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費, 即時評定為6,000元。
答辯人的非正審申請
23. 答辯人於2025年6月5日提出是次上訴許可申請，根據他提交的誓章，其理據只是他把2025年2月13日的WhatsApp紀錄印了出來。
24. 查於2025年6月4日聆訊時，雖然答辯人只能提供了2025年2月13日WhatsApp紀錄的截圖，而該截圖未有顯示該WhatsApp紀錄的日期[11]，但本席已根據答辯人本人提供的手機WhatsApp紀錄，於上午11時57分當庭宣讀其內容，並在聆訊末段提醒答辯人注意其答覆的上文，實際是申請人的查詢:
「以上兩點尤其是第一點關於欠租問題，特別是今天已經是2月13號，
正常這幾天他應該也要繳交二月份的租金了，如果可以麻煩你和他商討
後一次過繳付清楚，希望你代為督促你的親戚盡快處理，謝謝」
25. 現時答辯人附於是次上訴許可申請提交的WhatsApp覆印紀錄，對本席於2025年6月4日的判決，根本沒有影響。
上訴許可
26. 《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。
27. 又土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納: (a)有關上訴有合理機會得直; 或(b)有其他利於秉行公正的理由 ，因而該上訴應進行聆訊 ，否則不得批予上訴許可。本席經審閱答辯人提出的上訴理由，並經聆聽答辯人所作的證供及雙方的陳述後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。
28. 本上訴許可申請於2025年7月7日在本席席前聆訊 。 在聆訊中，答辯人稱他是普通市民，本席不應以他曾向申請人提出免租期而作為反建議以致申請人的續租要約被終止 。可是本席不予認同。
29. 基於上述理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可申請。
30. 同時，本席亦沒有理據可暫緩執行收樓令。
訟費
31. 最後, 由於答辯人於是次上訴許可申請敗訴 ，理應支付申請人的訟費。代表申請人的李全德律師事務所律師葉思聰提出，他是以每小時3,860元，及所申請的時間為1個半小時計算訟費。本席認為合理，即時評定答辯人須支付申請人的訟費為5,790元。
申請人: 由李全德律師事務所的葉思聰律師代表
答辯人: 無律師代表, 親自應訊
[1] 見證物R3。
[2] 答辯人於聆訊當天的上午11時56分及下午12時05分及07分曾聲稱這段訊息是2025年2月28日的。
[3] 見答辯人提交的證物R1附件五。
[4] 見證物A3。
[5] 見證物A4。
[6] 見證物A1。
[7] 見證物A5。
[8] 答辯人於聆訊當天的上午12時01分及04至05分確認的。
[9] 答辯人於聆訊當天的上午11時58分承認的。
[10] 見 Shun Ho Energy Development Company Limited 訴 Golden Crown Industries Limited 及其他 人, CACV 1060,1061 /2013 無彙報的案例，日期為2015年6月30日）的判案書的第37 及 38 段。
[11] 答辯人於聆訊當天的上午11時56分及下午12時05分及07分曾聲稱這段訊息是2025年2 月28日的。
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