王潔蓮 訴 鄭國基

DCCJ 5261/2004
DCCJ 5496/2004
DCCJ 280/2005

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟案件 2004年第5261號

民事訴訟案件 2004年第5496號

民事訴訟案件 2005年第280號

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判案書

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引言

1.本案是有關工程合約的爭議，原告人委託被告人承包處理單位漏水問題，但後來發覺滲水的外牆屬被告人的妻子﹙“鄭太” ﹚所擁有，認為受被告人所騙，拒絕支付工程費餘款，要求法庭頒令聲明工程合約無效，並追討已付工程費及損失。

2.被告人向原告人反申索工程費餘數。

3.原告人和被告人階親自行事，審訊中除雙方本人作供外，被告人亦傳召了承接工程的裝修師父文水富先生作供。

案情

1. 原告人自資經營補習社，自1998年開始租用被告人的商用單位營業。於2003年2月左右，被告人的單位面臨銀行收樓，有意將該物業出售給原告人，當時原告人亦有意思購買，但她向被告人表示擔心單位漏水問題。雙方經商討後達成協議，原告人決定購買該物業。

2. 雙方於2003年4月4日簽署了一份「維修協議書」，內容如下：

“現賣方承諾為出售之物業單位﹙九龍九龍城沙浦道31-35號錦輝商業大廈1A室﹚負責維修單位之外牆滲水問題至妥當為止及更換後牆之鋁窗。

買方承諾支付賣方HK$138,000作為此項工程之費用並同意以以下形式支付：

施工日期：2003年9月初或以前

第一期付款：HK$18,000 ﹙於律師行簽約日﹚

第二期付款：HK$40,000 ﹙2003年12月30日，於施工後至此日前單位內並無出現滲水情況﹚

第三期付款：HK$40,000 ﹙2004年6月30日，於施工後至此日前單位內並無出現滲水情況﹚

第四期付款：HK$40,000 ﹙2004年12月30日，於施工後至此日前單位內並無出現滲水情況﹚”

3. 這協議書是由原告人草擬的，據原告人所說，在雙方達成共識後鄭太曾草擬了一份名為「借款證明」的文件給她簽署，但遭原告人拒絕，之後原告人才草擬了這份協議書。

4. 原告人呈遞了該份借款證明的副本作為證據，文件內容為鄭太一方同意借款HK$138,000給原告人，原告人分3期歸還。另若原告人不依時還錢，便須向鄭太支付利息。

5. 原告人說，協議書初本是於施工日支付第一期工程費的，但被告人要求她提早於4月付款，並承諾只要預早2星期通知，被告人便會安排工人開工。原告人原擬於6月中通知被告人於7月中開始施工，但一直聯絡不上被告人，只能託鄭太轉達，但仍是沒有結果，最後只能通知學生停課。

6. 原告人又指，被告人承諾防漏會內外兼做，包括將單位內的一幅假牆和吊櫃拆去，在牆身做修補防漏，再還原現狀。其後鄭太於8月初帶同工人到單位視察及商議維修事宜，原告人也有向她提起被告人的承諾，但鄭太說不清楚情況，又說不知道被告人的下落。

7. 被告人於2003年8月11日致函原告人說承辦商建議由外牆著手維修，並會一併處理後巷鋁窗滲水問題。

8. 原告人於2003年8月18日簽署了一份驗收通知書，確認單位的外牆滲水維修和防漏工程已經完成。

9. 後來雙方就是否需要更換鋁窗問題持不同意見，最後同意由原告人自行安排更換，但可從工程費中扣除HK$2,500以反影有關費用。原告人於2004年2月9日支付了扣除有關金額後的第二期工程費HK$37,500給被告人。

10. 到了2004年6月17日，原告人在大廈業主立案法團的會議中得悉單位外牆的業主原來是鄭太而不是自己，有關外牆亦一早已給大廈其他單位的業主投訴有滲水問題。原告人說，鄭太還在會議中聲稱已出錢維修了滲水的外牆。

11. 從原告人呈遞的業主大會會議紀錄可見，鄭太曾承諾負責維修大廈外牆1A- 4A單位的外牆。

12. 因此，原告人認為被告人有心瞞騙，使她出錢替鄭太維修外牆。

13. 被告人沒爭議有關外牆的業權是屬其妻子所有，但說他沒責任告訴原告人外牆業權的問題，而防漏工程除外牆需要維修外，亦包括單位內牆壁和天花的修補。

14. 被告人於其證人陳述書中還指出，維修工程包括協助對上單位更換去水喉及更改去水位等工作。盤問中原告人向被告人指出對上單位業主從未讓被告人在其單位內更換去水喉，被告人解釋說協助的意思是進入該單位視察及建議業主更換去水喉。

15. 被告人指，原告人在2004年7月初時曾經說因她的經濟有問題，要求讓她延期付款，其後又不斷推搪，不肯簽字確認工程完成，最後只好入稟小額錢債審裁署向原告人追討。

16. 被告人說沒有見過原告人呈遞的那份「借款證明」，不知道是否他太太草議，但當被問及為何不向太太詢問的時候，他說太太對此文件沒有印象。

17. 文先生作供說，維修工程主要是關於外牆，亦由於外牆工作涉及搭棚工程，所以需要較多的費用。另一方面，工程亦包括室內維修，主要針對單位天花及牆壁的修補，但範圍不大。

18. 文先生又說，被告人指示他維修的外牆範圍包括1至4樓，整個工程需要3個工人，總共做了20多工，他收取的工程費若5萬元，但單是搭棚至4樓的費用便需要2萬多元。

19. 盤問時文先生承認只進入過原告人的單位3次。

討論

20. 本席認為原告人是承實可靠的證人，被告人未能提出任何證據或於盤問中削弱原告人證供的可靠性。

21. 相反，被告人的證供卻不盡不實，在一些環節中，例如有否協助對上單位更換去水喉、鄭太有否草擬「借款證明」等問題，被告人的說法都是令人懷疑。此外，被告人就室內工程範圍的說法，與文先生所說的不符，實在有誇大之嫌。

22. 本席接納原告人所作的證供為事實真相，凡雙方證供有矛盾之處，階以原告人的版本為實。

23. 原告人指被告人有心瞞騙，要求法庭領令維修協議書無效。原告人須要證明被告人曾向她作出失實陳述，而她又依賴該失實陳述而致達成維修協議。

24. 一般來說，單是不披露某些事實不能成為失實陳述。但是，在某些情況之下，例如只披露一些事實而不披露其他相關事實，便會構成失實陳述。

25. 就本案而言，被告人告訴原告人單位外牆需要維修，但不告訴她責任不在於她，是選擇性的披露事實。明顯地被告人一早已清楚維修外牆的責任不在原告人身上，亦知道原告人對於單位漏水情況的關注，會影響原告人購買該單位的決定。被告人不選擇告訴原告人外牆維修應由其妻負責，而去游說原告人讓他承包防漏工程，是有意讓原告人出錢支付其妻物業的維修費用。

26. 本席認為，在此情況之下，被告人可被視為對原告人作出失實陳述，用以欺騙原告人替被告人太太出錢維修外牆，原告人有權廢除維修協議書。雖然如此，由於維修工程不只包括外牆維修，原告人須向被告人支付合理的費用。

27. 本席接納文先生的證供，被告人須付給他的費用大概是5萬元，減去外牆的維修費連搭棚費，但加上一些給被告人的合理利潤，本席認為原告人須付出的合理費用是HK$30,000。扣除已繳付的HK$55,500，被告人須付給原告人HK$25,500。

28. 有關原告人就取消課堂的損失申索，本席認為原告人未能提出足夠證據證明有關損失，不能成功。

結論

29. 本席頒令維修協議書無效，被告人須向原告人支付HK$25,500及利息，利息由2004年10月8日起計，以年利率5.35%計算，直至發下判案書當天，之後以年利率10.711%計算，直至付清應付數額為止。

30. 撤銷原告人就被告人違約的申索和被告人的反申索。

31. 本席作出臨時訟費命令，本訴訟訟費歸原告人，若雙方未能就數額達成協議，交由聆案官評核。此臨時命令將於發下判案書當天14天後變為絕對命令。