CHAN SUNG LAM 對 CHAN SZE MAN ANITA

LDPE 394/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2015年第394宗

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判 案 書

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背景

1.  本案的涉案處所位於新界馬灣田寮新村22號地下（「涉案處所」）。根據一份於2013年5月23日簽訂的租賃合約（「涉案租約」），申請人將涉案處所租予答辯人作非工業用途，租期為叁年，由2013年6月13日起至2016年6月12日止，每月租金為12,000元, 頭兩年為梗約, 後壹年為生約。根據涉案租約附表二第4段，任何一方有權於首24個月之租期完結時或完結後以壹個月之書面通知, 通知對方取消涉案租約, 即涉案租約實際的最早可完結日期為2015年7月12日。

2.  租約內還有以下規定:

「2. 租客在沒有業主書面同意前, 不得對該物業作任何改動及/或加建, 惟業主不得無理拒絕給予租客有關的同意書。

………

6. 租客須在租約期內保持物業內部的維修狀態良好(合理的自然損耗及因固有的缺陷所產生的損壞除外)並須於租約期滿或終止時將物業在同樣的維修狀態下交吉交回業主。

………

9. 業主無須保養電器及維修物業內各主要結構部分(包括主要的排污渠,喉管和電線) 。 」

3.  此外, 租約附表二第5(d)段規定:「租約期內租客如改動任何室內間格, 租客須於租約完結時還原原有之間格交回業主。 」

4.  申請人的授權代表蔡建雄先生（「蔡先生」）於2015年4月21日向土地審裁處申請收回涉案處所的空置管有權。根據申請通知書的內容，申請人指答辯人違反租約，未有繳付由2015年2月13日起的租金; 又答辯人未經申請人同意，自行改動涉案處所的房窗、加裝通風位、牆身拆去電綫、燈掣, 要求答辯人賠償「拆損、重修費用港幣貳萬圓正, 拆損兩度房門及門框港幣捌仟圓正, 門鎖$600, 另因牆身須拆回防火板做灰油漆, 港幣壹萬圓正…另清拆租客加裝之入牆裝置 $4,000」。

5.  答辯人於2015年4月29日提交了反對通知書，答辯人稱曾嘗試兩次將涉案處所的管有權交回申請人: 第一次於4月21日晚上。她在聯絡不上申請人的情況下, 欲將兩條屬於涉案處所的大門鑰匙經申請人之授權代表轉交申請人, 惟申請人之授權代表當時拒絕接收。答辯人遂於翌日(即4月22日)傍晚將兩條屬於涉案處所的大門鑰匙連同正式交還通知書再次送往申請人的送達及聯絡地址, 並要求申請人之授權代表轉交申請人。

6.  該反對通知書又指, 答辯人於交回涉案處所的管有權予申請人之前, 已根據涉案租約附表二第5(d)段的規定, 將間格還原為兩房兩門。至於「改動房窗加裝通風位」、「另因牆身須拆回防火板做灰油漆, 港幣壹萬圓正」以及「另清拆租客加裝之入牆裝置 $4,000」, 均為涉案處所之一般裝修 (renovation)/翻新 (reconditioning)。答辯人稱, 於2013年5月租賃涉案處所時, 涉案處所內部的狀態實為破爛不堪, 例如涉案處所的窗戶及牆身均有滲水的情況出現, 致令大部份的牆身破損情況嚴重。她所進行的裝修/翻新工程實為針對此破損情況而施行。再者, 涉案租約中並無特定之條款要求她需還原涉案處所的裝修。

欠租

欠租 - 蔡先生的證供

7.  本案於2015年7月13日本席席前聆訊，蔡先生代表申請人出席, 他是栢灝地產代理的地產代理, 也是涉案租約的經手人。蔡先生稱申請人長居於美國, 於2015年3月底回港後到他的公司, 表示答辯人自2015年2月13日開始未有交租, 數日後更向他表示答辯人要求退租。他公司職員即時致電答辯人前來與申請人當面商討, 答辯人到場後游說申請人, 因涉案處所現有食肆牌照, 再將它租回食肆她就不用還原原有間格。初時雙方不能達到共識, 但在他的調解下, 雙方同意協議如下[1]:

(1) 答辯人即時交回欠租;

(2) 答辯人須還原間回(已拆去)兩房之間的一幅磚牆及油漆與兩度房門連鎖及門框(木門);

(3) 拆回防火板及牆身及清除所有不是業主之裝置;

(4) 租金計算至完成各項工程交舖為止。

8.  蔡先生提議, 因不知涉案處所的內裡情況如何, 可到涉案處所視察一次, 答辯人亦同意讓大家到涉案處所內清楚所有細節。根據蔡先生所述, 雙方在涉案處所內同意所有細節後, 他提議答辯人盡快找裝修師傅完成所有清拆工程, 但答辯人表示她的師傅沒有時間, 希望蔡先生介紹裝修師傅。蔡先生遂回覆會找村內師傅, 稍後報價。

9.  其後於2015年4月8日及11日, 蔡先生的公司職員馮小姐[2]提醒答辯人交租但皆沒有結果。2015年4月14日答辯人約馮小姐到涉案處所商談, 表示不會交租亦不會還原磚牆。由於申請人即將離港, 只可授權他代為入禀收樓。

欠租 -答辯人的證供

10.  答辯人否認與申請人或蔡先生達成退租協議, 協商過程亦有出入。根據答辯人於2015年6月29日向土地審裁處遞交的陳述書, 答辯人的丈夫羅文輝（「羅先生」）於2015年4月初在涉案處所內首次與申請人商討退租的事宜, 兩日後答辯人和羅先生在處理了手中的大訂單後主動前往栢灝地產代理跟進早前與申請人達成的共識, 但從蔡先生的同事馮小姐口中得悉, 申請人告知地產代理之版本, 與兩日前與她們達成之共識有很大的分歧。

11.  她們在詳細了解過當中之細節後, 要求地產代理即時聯絡申請人到其店內再詳談有關退租的事宜。約15分鐘後, 地產代理陪同申請人到達店內, 在傾談過程中, 羅先生有嘗試遊說申請人將涉案處所繼續租予商戶作食肆或飲食用途, 因答辯人已享有有效之飲食牌照, 可在頂讓過程中省卻將兩房兩門之間格還原。

12.  在傾談沒有結果的情況下, 話題轉移到欠租及按金的問題上。答辯人和羅先生提出一手繳交租金, 申請人同時一手退還按金, 但申請人沒有表態。 話題又轉移到答辯人裝於廳房的兩部分體式冷氣機上, 申請人變卦, 不願以8,000元接收該兩部冷氣機, 因為在房中的一部冷氣機之安裝位置甚為尷尬, 有可能妨礙工作室回復原有兩房之間格。由於雙方各持己見, 最後遂提議到涉案處所實地視察該部冷氣機之安裝位置再作定論。可是當一行人等回到涉案處所實地視察時, 申請人及地產代理要求答辯人把室內裝修一切還原。

13.  雖然答辯人當時同意雙方可各自找裝修公司報價, 但在徵詢法律意見後, 答辯人於2015年4月14日向馮小姐轉達不同意把涉案處所內裝修一切還原。

14.  又由於申請人於2015年4月21日向土地審裁處申請收回涉案處所的空置管有權, 她最遲亦於2015年4月22日將兩條屬於涉案處所的大門鑰匙連同正式交還通知書再次送往申請人的送達及聯絡地址, 當時申請人仍有相當於兩個月租金的按金在手, 所以她沒有欠租。

欠租的討論

15.  綜觀以上所述, 答辯人的陳述頗為詳盡, 本席亦接納答辯人的說法, 即答辯人與申請人或蔡先生未有達成法律上有效的退租協議。 因為即使依照蔡先生的說法, 答辯人即時交回自2015年2月13日起的欠租應是該協議的先決條件, 答辯人未能做到, 即根據涉案租約, 答辯人仍然欠租。正如上文第1段所述, 涉案租約頭兩年為梗約, 另根據涉案租約附表二第4段，任何一方有權於首24個月之租期完結時或完結後以壹個月之書面通知, 通知對方取消涉案租約, 即租約最早的可完結日期為2015年7月12日。答辯人不可以在此日期之前, 單方面終止租約。

16.  當然, 當業主於送達法律程序通知租客時，租約即被沒收, 租客須支付租金直至法律程序通知送達的日期。既然申請人已沒收租賃，那麼他是否有權尋求普通法下的補救，即是向答辯人就「餘下的租用期」追討損害賠償呢？在世榮集團有限公司訴梁甘雨 [2003] 2 HKLRD 882一案，高等法院上訴法庭法官袁家寧在第47段指出, 沒收租賃與普通法下的補救皆可並存。答辯人於2015年2月13日後停止交租，是違反租約的行為，亦構成合約法下 「廢除性違約」的行為。申請人因此有權沒收租約，並向答辯人追索違約造成的損失。

17.  在本案，答辯人最遲已於2015年4月22日將兩條屬於涉案處所的大門鑰匙連同正式交還通知書交予申請人,《高等法院條例》第21F的濟助已不適用。即使申請人接納涉案租約因答辯人「廢除性違約」的行為而告終止，按照合約法，被告人同時亦可以向答辯人追討損失。見陳艷珠訴李春鳳, HCMP 2274/2013（無彙報的案例，日期為2014年3月14日）。

18.  本案於2015年5月29日初次聆訊時，本席已指示申請人有責任減低因答辯人違約而招致的損害, 故可進入並收回涉案處所,於此, 蔡先生代表申請人同意, 只向答辯人追討由2015年2月13日至2015年6月30日止的租金損失。

涉案處所間隔的更動

19.  根據答辯人於2015年6月29日遞交的陳述書, 於2013年傾談涉案租約之初, 答辯人已向地產代理及申請人清楚表明涉案處所將用作食物製造工廠之用, 而就申請有關之食物牌照, 涉案處所內的某些裝修如抽風及鮮風系統、去水位及牆身等等必須符合食物環境衞生署(「食環署」)有關之要求及規格。

20.  及至裝修工程完工, 馮小姐亦有不時跟進, 如在裝修過程中, 馮小姐發現涉案處所內有任何未經同意擅自改動之項目, 答辯人認為馮小姐應第一時間向申請人匯報, 並向她質疑。惟在整個裝修過程中, 她沒有收過任何對物業裝修呈反對/不滿之訊息。馮小姐更主動要求, 欲於涉案處所內外拍攝照片以傳送予申請人, 更新其有關裝修的最新狀況。

21.  又於同年(即2013年)暑假, 申請人曾返港並親自到訪, 在已裝修妥當的涉案處所內參觀。於此, 答辯人傳召了當時於舖內幫忙打理的朋友蔡夢思小姐(「蔡小姐」)出庭作供。

22.  根據蔡小姐的證供, 她於2012年年尾搬至馬灣, 涉案處所約700平方呎, 初期是用作毗鄰茶餐廳的食堂, 後來空置, 她認為涉案處所會適合答辯人擬作蛋糕烘焙教室及互聯網上銷售之用, 所以把涉案處所介紹給答辯人, 並參與傾談涉案租約。 2013年暑假申請人突然到訪涉案處所, 是由她接待並安排申請人參觀涉案處所內的陳設及佈置, 包括儲存室及工作室(workshop), 後者設有預製洗碗盤、電焗爐等, 參觀全程約10分鐘。 蔡小姐供稱, 申請人當時沒有表現任何不妥或介意。那時答辯人的生意還未正式運作(grand opening), 這要到2014年的1、2月才正式開業。

23.  蔡小姐亦稱, 她不是答辯人的全職員工, 不會定時或長期躭擱在涉案處所。但於2013年暑假, 她在涉案處所工作期間, 舖面的冷氣機突然失靈、冒煙, 可是她忘記了這是發生於申請人造訪之前或之後。本席觀乎證人的表現, 認為這無損她的證供的可信性。

24.  蔡先生認為答辯人未有根據涉案租約第2段, 在徵得業主書面同意前, 擅自更動涉案處所的間隔, 裝置抽風/鮮風系統及鑿牆加設來去水、洗碗盤等。蔡先生又提供共5幅相片[3], 顯示涉案處所於裝修後的情況, 這包括大門入口、招牌, 已把兩房打通的工作室, 窗外加設雨擋等, 但卻看不到預製洗碗盤、電焗爐等, 更看不到電綫、燈制的更動安排。答辯人承認當時裝修工程仍未完全竣工, 比方安裝抽氣扇及雨擋未能滿足食環署的發牌要求, 其後要改裝抽風/鮮風系統, 又要在走廊加上自掩閘門以保持工場衞生。

25.  答辯人承認上述工程進行之前未有獲得業主書面同意, 但根據上文第19至第22段所述, 已獲得業主默許。

26.  蔡先生否認傾談涉案租約之時, 答辯人已向他或他的同事清楚表明涉案處所將用作食物製造工廠之用, 否則他必定不會同意申請人出租, 因為涉案處所的地契只限物業作非工業用途, 況且申請人的姊姊在毗鄰開設茶餐廳, 申請人不會容許有惡性競爭。於此點, 本席相信蔡先生, 因為他的陳述與蔡小姐的證供脗合, 即答辯人是擬將涉案處所用作蛋糕烘焙教室及網上銷售。答辯人亦承認她是初次創業, 對食環署的發牌要求更不認識, 否則不會如上文第24段所說, 於裝修後仍要改裝抽風/鮮風系統, 及在走廊加上自掩閘門。令她更意想不到的, 是相對於一般的食肆牌照, 蛋糕烘焙出售供人在食物業處所以外地方進食所需要的是食物製造廠牌照。事前答辯人斷不會於傾談涉案租約之時, 已向申請人或地產代理清楚表明涉案處所將作食物製造工廠之用。

27.  不錯, 法官高義敦在Wong Pun-man v. Incorporated Owners of Tung Fat Industrial Building [1996] 1 HKDCLR 32已確認默許的衡平法原則, 是不容許合約的任何一方, 在知情或不知情下, 容許或鼓勵合約的另一方作出損害自己權益的事後而否認責任:

“Acquiescence is a long established equitable doctrine. It amounts to a waiver of a party’s rights and raises an equitable species of estoppels, preventing him from later enforcing those rights. The modern approach of the courts is to determine whether it would be unconscionable for a party to deny that which, knowingly or unknowingly, he has allowed or encouraged the other party to assume, to his detriment.”

28.  於本案, 無論是馮小姐或申請人本人, 在視察涉案處所之時, 大部分的裝修工程或更動已經完成, 他們根本沒有機會容許或鼓勵這些工程的進行, 默許的抗辯不能成立。 見煥榮有限公司訴魏華傑, LDPD 1548/2013 (無彙報的案例，日期為2013年12月23日）及West Country Cleaners (Falmouth) Ltd. v. Saly [1966] 3 All ER 210, [1966] 1 WLR 1485。  

29.  可是, 在馮小姐或申請人視察涉案處所後, 理應察覺答辯人在未有徵得業主書面同意前, 已擅自更動涉案處所的間隔(但不包括後加的抽風/鮮風系統及走廊門), 郤未有提出異議而繼續收取租金, 此在法律上申請人已放棄了涉案租約的權利。見Halsbury's Laws of Hong Kong第36冊(2014年)第235.436段及第235.437段。

還原涉案處所的維修

30.  另一方面, 涉案租約第6段規定, 「租客須在租約期內保持物業內的維修狀態良好……並須於租約期滿或終止時將物業在同樣的維修狀態下交吉交回業主」。根據此條款, 答辯人在接受涉案租約後, 即使涉案處所破爛不堪, 答辯人亦有責任把涉案處所維修至良好狀態, 並須在同樣的維修狀態下交吉交還涉案處所予申請人, 因此,答辯人不能以牆身防火板遮蓋牆身的滲漏或不妥之處, 必須進行維修。

31.  當然, 根據涉案租約附表二第5(d)段, 「租約期內租客如改動任何室內間格, 租客須於租約完結時還原原有之間格交回業主」。於此, 本席同意蔡先生的觀點, 答辯人不可用石膏板隨便間起間格代替原有的磚牆及用趟摺門代替木門。

32.  同樣, 答辯人須拆除涉案處所的抽風/鮮風系統及走廊門, 還原單位, 並裝回抽氣扇。首先, 這抽風/鮮風系統及走廊門是在馮小姐或申請人視察涉案處所後才加上的, 事前未有徵得業主書面同意, 違反涉案租約第2段。此外, 這抽風/鮮風系統及走廊門破壞涉案處所的原有間格。

33.  以上項目的還原要求是答辯人簽訂涉案租約的承諾及根據涉案租約應負的責任, 答辯人不能規定申請人把涉案處所再租予食肆,或租予甚麼人, 答辯人的裝修、更動未必適合新的用家。

34.  此外, 根據蔡先生於2015年6月26日提交的證人陳述書附有的圖片(二), 答辯人遺下一些地櫃、入牆櫃及上文第22段提及到的預製洗碗盤等未有清走, 這不能算作已把涉案處所交吉, 答辯人須負責清除這些雜物的費用。

35.  至於涉案處所門外的招牌裝置, 不屬於涉案租約附表二第5(d)段內的「室內間格」, 而根據上文第29段的闡釋, 申請人已放棄了根據涉案租約第2段追究的權利。

答辯人拆去兩部冷氣機

36.  根據涉案租約附表二第5(a)段, 涉案處所的租金包括租用由申請人提供的3部窗口冷氣機。蔡先生指控答辯人擅自把兩部拆去, 要求賠償。

37.  在庭上, 蔡先生同意先前申索的數目是以安裝分體式冷氣機計算, 所以接受答辯人提供的報價共 6,080元[4]。

38.  可是答辯人否認有責任賠償, 因為於涉案租約開始的兩個月內, 裝置於內房及廳之兩部窗口冷氣機先後壞掉。在2013年暑假申請人回港逗留期間, 她的丈夫羅先生遇到申請人並向其反映。 當時申請人回覆該兩部窗口冷氣機已使用多年, 如有需要, 答辯人可自行更換, 並於遷出時再拆除及搬離; 至於兩部舊機, 答辯人可自行處理。

39.  基於財政考慮, 答辯人最後需延至2014年7月27日才更換裝置於廳內之冷氣機, 換上新的分體式冷氣機。而在過程中, 申請人的姊姊要求羅先生及冷氣安裝師傅何永津（「何先生」）, 將舊有的冷氣機搬至其茶餐廳外, 好讓她為冷氣機拍照以便通知她長居於美國的弟弟(即申請人), 她並表示會代為把該冷氣機處理。

40.  雙方皆沒有傳召申請人的姊姊出庭作供。答辯人卻傳召了何先生及羅先生出庭作供。雖然蔡先生曾嘗試質疑他們的證供, 但兩位證人仍能堅持他們的說法, 何先生猶其態度誠懇。 本席在考慮所有的證供及衡量相對可能性後，接納他們的證供，即他們曾獲得申請人或申請人的姊姊指示, 可自由處理/棄置該兩部舊的冷氣機,不需歸還, 因此本席裁定申請人的追索不成立。

賠償的計算

41.  蔡先生於2015年6月26日提交的證人陳述書內, 附有涉案處所隔鄰工程公司 - 珀麗裝修工程公司的報價單, 追討還原工程之費用。在2015年7月13日的審訊中, 答辯人提供了另外兩間工程公司的報價[5]反駁, 內容分別如下:

項目		珀麗裝修工程公司	國威電業工程公司	黃河工程公司
1.	清拆石膏板間格, 入牆櫃, 地櫃, 招牌, 棄置費	$8,000	$8,000 (不包2 b)	$6,000
2.	a. 清拆防火板圍身; b. 新做灰油漆	$10,000		$8,000
3.	清拆睡房增加之來去水位, 及入牆裝置 (走廊門, 鮮風系統)	$4,000		$3,000
4.	新做2度房門連門框	$8,000	$5,000	$6,000
5.	兩度房門鎖包安裝	$600		$800
6.	窗玻璃兩件包安裝	$300	$300	$500
7.	新做二井磚牆連批灰油漆, 包燈掣兩個	$20,000	$10,000	$7,000
8.	客廳, 走廊, 細房新做米白色油漆(多樂仕/五合一)	$15,000	$8,000 (包2 b)	$13,000
9.	木門連門框油白色/黃色手掃漆	$9,000	$4,800	$5,600
10.	1匹及2匹窗口冷氣機連安裝	$10,000
11.	保護地板及清潔	$3,000	$1,500	$2,000
	總數	$87,900	$37,600	$51,900

42.  蔡先生或答辯人皆沒有傳召那些工程公司負責人出庭作供, 但答辯人則轉述國威電業工程公司負責人批評珀麗裝修工程公司的分項有不當之處, 因為某些工序, 如第1、2a及3項應可同一時間處理。本席在細閱有關項目後卻不認同, 雖然那些同是和清拆有關的項目, 但涉獵工程不同, 需要分工, 應分開處理。

43.  另外蔡先生稱工程於2015年6月1日開始, 於2015年6月30日已大致完成, 並於他2015年6月26日提交的證人陳述書內附有相片(圖三)。本案是答辯人違反合約, 申請人是受害人, 除非那些申索數目有明顯不妥之處, 否則不應剝奪申請人的索償權利。況且答辯人提供的兩間工程公司負責人未能親身視察現場環境, 雖然國威電業工程公司曾為答辯人在涉案處所進行裝修工程, 單憑答辯人提供的相片報價, 頗有隔靴搔癢之嫌, 難免有所輕率。於此, 本席同意「新做二井磚牆連批灰油漆」的申索額20,000元過多, 同意減去10,000元及另15,000元的「客廳, 走廊, 細房新做米白色油漆」費用。後者是因為申請人在收回涉案處所後, 無論把涉案處所再出租與否, 或租予甚麼人也難免要進行重新裝修; 況且, 根據沒有爭議的證供, 答辯人在交回涉案處所時, 已把有關牆壁漆上淺綠色。

44.  因此, 本席在撇除了安裝冷氣機的項目、減去2,000元的清拆招牌費用後, 接受蔡先生提供的餘下報價作為賠償計算的標準, 即共50,000元[6]。

45.  本席雖然撇除了上文所述某些項目的申索, 但部分這些被撇除的項目應可與其他項目同步進行, 可索償的項目工程進行可縮短至約20天, 但這並不保證涉案處所可即時租出或應用, 因此本席裁定申請人追索答辯人違約的租金損失至2015年6月30日, 仍然合理。

總結

46.  申請人除了在追討兩部冷氣機的賠償外，其餘的大部分申索及追討欠租皆成立。

判決

47.  總結以上的裁決，本席裁定申請人的申索得直，並頒發下列命令:

(a)     答辯人須支付申請人由2015年2月13日至2015年6月30日止的欠租/中間收益，以每月港幣12,000元計算, 共55,200元；

(b)     答辯人須賠償違反涉案租約第2段, 第6段及附表二第5(d)段規定的損失, 共50,000元；

(c)     申請人須從以上賠償中扣去24,000元的租約按金。

訟費

48.  根據《土地審裁處條例》第12條:

「(1) 在審裁處進行的所有法律程序的訟費及附帶訟費均由審裁處酌情決定，審裁處並有一切權力決定誰人須支付該等訟費以及須支付的範圍。」

49.  由於答辯人於是案敗訴，理應支付申請人的訟費。蔡先生要求訟費3,000元, 卻未能提供計算方法或薪金證明。

50.  但根據《香港民事訴訟程序2013》第62/28A段，當訴訟一方沒有法律代表而自行應訊時，評定訟費時可考慮頒予訴訟人每小時200元另加訴訟支出。見 Eric Chan & Co v Wong Kwok Wang Warren, HCMP 961/2013 (無彙報的案例，日期為2014年10月8日）。

51.  基於以上考慮，本席認為蔡先生的訟費要求合理, 現判決答辯人須支付申請人本申請引致的訟費，即時評定為3,000元。

[1] 蔡先生未能提供任何其他證據, 包括書面證據, 以證明協議(如有)的條款。

[2] 申請人或蔡先生皆沒有傳召馮小姐出庭作供。

[3] 附在蔡先生於2015年6月26日提交的證人陳述書圖片(一) 。

[4] 證物R3。

[5] 證物R1及R2。

[6] 減去零數900元。