甘水容 訴 地政總署署長

LDGA 72/2005

香港特別行政區

土地審裁處

地租上訴申請編號2005年第72號

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判    案    書

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背景

1. 這是一宗地租上訴案。上訴人連同林五連先生於2003年9月23日向答辯人申請有關梅窩第3丈量約472地段（“該地段”）的地租豁免。答辯人於2005年9月22日正式書面通知上訴人，該地段的全部部份由2001年4月18日起不可獲得地租豁免。上訴人不服答辯人的決定，故此提出本上訴。

不爭議的事實

2. 根據土地註冊處的紀錄，該地段是根據1905年發出的集體官契，由政府批給甘興發及林甲興所擁有。該地段一直以來並非由任何祖或堂所擁有。於2001年4月18日之前，該地段是由甘貴長及林五連所擁有，二人分別是甘興發及林甲興的合法繼承人。於2001年4月18日林五連(以林容根的遺產執行人的身分)將林甲興的一半業權以60,000元出售予林永棠， 而林永棠並非林五連的合法繼承人。於2002年5月11日，林永棠再將林甲興的一半業權售予周六翹。

答辯人的案情

3. 答辯人認為由於林甲興的後人把林甲興的一半業權出售給他人，根據《地租（評估及徵收）條例》第515章 (“該條例”) 第4(1)條, 林甲興的一半業權自2001年4月18日起不再合乎享有地租豁免的資格，而根據該條例第4(5)條，該地段當初由甘興發所擁有的另一半業權亦因此而不再合乎享有地租豁免的資格(見張星有訴地政總署署長，LDGA 1/2000）。

4. 答辯人又認為上訴人不是甘貴長的合法繼承人，所以無權就該地段申請地租豁免和提出本案之上訴。

上訴人的案情

5. 上訴人是甘貴長的後人，為新界原居民。甘貴長是其叔公。上訴人認為該地段的一半業權雖然已由林容根的後人出售，但甘貴長名下的一半業權仍屬原居民所有，所以應該獲得地租豁免。

6. 上訴人又提交了一份將該地段劃分為A、B 段的協議書 (“該協議書”) （見證物 “AR-1” 號第11及12頁）。該協議書由林容根及甘水明分別以林甲興承繼人及甘渤海堂司理的身分於1994年10月20日訂立。根據該協議書的協定, 雙方同意將該地段劃分為A及B小段, 各佔一半。A段為林容根所有，B段為甘興發所有。

7. 上訴人是甘渤海堂其中一名司理。 由於甘貴長並無繼承人為其名下的一半業權提出申請，上訴人才作出此申請。 上訴人認為甘貴長名下的一半業權仍然由原居民所擁有，應受《基本法》的保護，而不應將其享有的地租豁免權剝奪。

爭議事項

8. 基於雙方的案情，本席須要作出裁決的事項如下：-

(1)	上訴人是否有權就該地段申請地租豁免和提出上訴；
(2)	該協議書是否有效地將該地段劃分為兩部份；
(3)	該地段是否可獲地租豁免；及
(4)	該條例是否抵觸《基本法》。

上訴人的身分

9. 根據該條例第4(11)條，任何人如因地政署長所作的決定而感到受屈（aggrieved），可根據該條例第26條向土地審裁處提出上訴。不過，根據 Ex-parte Sidebotham In re Sidebotham (1880) 14 ChD 458 一案的裁決, “感到受屈的人”（person aggrieved）不是指對有關的決定感到不滿的人，而是指受有關的決定而產生的法律後果所影響的人，例如有關的決定拒絕給予或剝奪了該人某些權利或影響該人對某些東西的產權。James大法官於該案中有以下的判詞：-

“…any person aggrieved by any order of the Court is entitled to appeal.  But the words “person aggrieved” do not really mean a man who is disappointed of a benefit which he might have received if some other order had been made.  A “person aggrieved” must be a man who has suffered a legal grievance, a man against whom a decision has been pronounced which has wrongfully deprived him of something, or wrongfully refused him something, or wrongfully affected his title to something.” （中譯本 : …任何人因任何法庭命令而感到受屈，有權提出上訴，不過，“受屈的人”並不是指那些認為如法庭發出其他命令，自己可能得到某項利益，因此對法庭實際發出的命令感到失望的人。“受屈的人”必須是法律上蒙受冤屈的人，即法庭宣告的決定不當地剝奪他某些東西，或不當地拒絕給予他某些東西，或不當地影響他對某些東西的所有權。）

10. 在本案中，上訴人並非該地段的註冊業主或甘貴長的合法繼承人。上訴人雖然代表甘渤海堂，但甘渤海堂亦非擁有該地段。上訴人根本不會 因為該地段是否享有地租豁免權而受影響。 根據上述的案例，上訴 人 並非“感到受屈的人” (person aggrieved) ，所以並不是該條例第 4(11)條所述的人士。因此，本席裁定上訴人無權提出本上訴案。

該協議書是否有效

11. 該協議書並非由甘興發或他的合法繼承人簽署 ，而且該地段不是由甘渤海堂所擁有，所以該協議書不能對甘興發及他的合法繼承人產生法律效力。

12. 再者，該條例第2條將“段”（section）定義為：-

“某地段的任何部分或分割部分，而藉着或根據某份在土地註冊處註冊的文書的條款，該部分或分割部分已予轉讓、讓與或保留，為期達該地段的租契所設定的整段年期，或該部分或分割部分由該地段的租契所設定的全部權益，已予轉讓、讓與或保留；”

13. 根據上述的定義， 該協議書必須是土地註冊處的註冊文書才能有效地將該地段分割為A、B段。 但該協議書並沒有在土地註冊處註冊，所以不能有效地分割該地段。

14. 因此，本席裁定該協議書不能有效地將該地段劃分為A、B兩部份。

該地段是否可獲地租豁免

15. 該條例第4(1)條的條文如下：-

“除本條其他條文另有規定外，如—— (a)   根據任何原居村民在1984年6月30日所持有的農村土地的適用租契而持有的權益； (b)   根據在1984年6月30日之後向任何原居村民作出的丁屋地批租約而持有的權益；或 (c)   根據以下遷置屋宇批租約而持有的權益—— （i） 任何原居村民在1984年6月30日所持有的遷置屋宇批租約； （ii）為替代任何原居村民在1984年6月30日所持有的農村土地的適用租契而向該原居村民批出的遷置屋宇批租約；或 （iii）為替代在1984年6月30日之後向任何原居村民作出的丁屋地批租約而批出的遷置屋宇批租約， 是—— （i）由該原居村民繼續持有；或 （ii）符合以下說明的權益—— （A）該權益自其不再由該原居村民持有以來不曾轉易予並非該原居村民的父系合法繼承人的任何人；及 （B）該權益繼續由屬該原居村民的父系合法繼承人的人持有， 則繳交地租的法律責任的豁免適用於上述權益。”

16. 根據上述條例，很明顯，當林五連將林甲興的一半業權售予他人，林甲興的一半業權便不再享有地租豁免。

17. 根據該條例第4(5)條，如果有關租契是由多於1名持有人持有的話，每名持有人均須為合資格原居村民或合資格祖或堂才能獲得地租豁免。第4(5)條的條文如下：-

“除第(3)及(4)款另有規定外，第(1)或(2)款所指的繳交地租的法律責任的豁免不適用於根據適用租契持有的權益，除非根據該適用租契所持有的所有其他權益（不包括以按揭方式所持有的任何權益但括由管有承按人所持有的任何權益）均—— (a)  由1名或多於1名合資格原居村民，或由1個或多於 1個合資格祖或堂     ，或由1名或多於1名合資格原居村民與1個或多於1個合資格袓或堂的任何組合持有；及 (b)  根據第(1)或(2)款獲豁免繳交地租的法律責任。”

18. 由於林永棠並不符合上述資格，該地段的全部部份，包括甘興發或其後人所據有的另一半業權亦不會獲得地租豁免。

19. 該條例第4(3)條有以下的條文：-

“第(1)或(2)款所指的繳交地租的法律責任的豁免適用於屬租出土地的某段或某不分割份數的期益，不論該權益是否屬曾在1984年6月30日所持有的權益抑或屬原居村民或合資格祖或堂（視屬何情況而定）在其後就該租出土地進行交易之後所保留的權益。”

20. 不過，由於本席裁定該協議書不能有效地將該地段劃分為A、B段，上訴人不可依靠第4(3)條單獨地就A段或B段申請地租豁免。

21. 即使該協議書能有效地將該地段劃分成A、B段，甘興發（或其合法繼承人）所擁有的B段土地亦只是以分割土地權益而獲得有關的權益，並非以合法繼承人的身分獲得，不符合該條例第4(1)(ii)條的規定。 因此，該地段的B段亦不會享有地租豁免(見羅光訴地政總署署長，LDGA331/2003）。

22. 基於上述理由，本席裁定該地段不能獲得地租豁免。

違反基本法

23. 上訴人提出如果該地段不獲得地租豁免，便剝奪了原居民的權利，違反《基本法》。 上訴人並沒有指出《基本法》那一條條文與本案有關，不過《基本法》第122條有以下條文：-

“原舊批約地段、鄉村屋地、丁屋地和類似的農村土地，如該土地在一九八四年六月三十日的承租人，或在該日後批出的丁屋地承租人，其父系為一八九八年在香港的原有鄉村居民，只要該土地的承租人仍為該人或其父系合法父系繼承人，原定租金維持不變。”

24. 本席不同意該條例有任何違反《基本法》第122條的地方。 兩者都是保護原居民的權益，不過，當租契的權益已不再屬於原居民獨自擁有時，情況自然有所不同。《基本法》第122條並沒有給予非原居民任何保障。本席認為當原居民將其業權或部份業權轉讓給非原居民時，原居民因此而喪失其享有的權利並無任何不合理的地方。

25. 因此，本席裁定該條例第4條並無違反《基本法》第122條。

總結 

26. 基於上述理由，本席裁定上訴人的上訴敗訴。

27. 因此，本席頒令如下：-

(1)	撤銷本案之上訴；及
(2)	臨時訟費命令：上訴人須支付答辯人本案的訟費； 如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。