|
LDPD 2125/2012
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號 LDPD 2012 年第2125宗
________________
| 申請人 |
香港海洲同鄉會有限公司 |
|
| |
訴 |
|
| 答辯人 |
魏遜華 |
|
________________
_______________
判 案 書
_______________
1. 申請人是一間按《公司條例》註册的公司，其背景是一同鄉會組織。申請人是涉案物業的業主。
2. 根據2008年6月2日的租約，申請人將涉案物業租予答辯人，為期四年，由2008年7月20日至2012年7月19日，首兩年每月8,000元租金，第三年起每月租金9,000元（「原租約」）。
3. 陳志順聲稱獲授權代表申請人，於2012年9月3日提出本案，要求收回涉案物業，原因是「租約期滿及因劏房收樓，要求還原物業原貌」。
4. 答辯人在反對通知書中提出，他是同鄉會會員，負責管理涉案物業。他自2008年起租用涉案物業直到現在，並沒有欠租。他已與申請人簽訂新的租約，續租涉案物業至2016年，不明白申請人何故要收回物業。
證據
5. 雙方同意同鄉會發生糾紛，會員分成兩派，各自召開申請人的會員大會（按申請人的組織章程和守則稱為「同人大會」），辭退屬對方一派的公司董事（按申請人的組織章程和守則稱為「理事」），以及選出自己一派的人士作為董事，但兩派都選出袁福照和袁滿雄為公司董事。
6. 答辯人將日期為2012年4月10日的新租約呈堂，列為證物R1（「該新租約」）。該新租約是由袁福照和袁滿雄代申請人簽署的，並蓋上申請人的公司印章。該新租約訂明，新租約是原租約的延續，租期由2012年7月20日起至2016年7月19日為止，第一年屬死約，每月10,500元租金，第二年屬生約，月租11,800元。
7. 申請人傳召陳志順、袁建章(又名袁章右)及袁衍麗作供。綜合他們的證供：
(1) 答辯人曾欠交2012年3月至6月份租金共27,000元。
(2) 他們否認袁福照及袁滿雄有權代表申請人簽署該新租約，並指租約上的公司印章是假冒的。他們指出，按申請人的「慣例」，涉案物業只會租予有需要的會員，而代申請人簽署租約的人士須獲最少六名公司董事授權。他們提交申請人理事會（Executive Committee）2005年3月10日的會議紀錄，證明陳志順曾獲七名董事授權，與一名吳姓人士簽署一份由2005年3月1日至2007年2月28日為期2年的租約。
(3) 他們否認批准答辯人「劏房」或分租他人。
8. 答辯人親自作供，亦傳召袁業洪、袁彩娟及袁福照出庭作供。綜合他們的證供：
(1) 當初是袁業洪介紹答辯人給申請人承租涉案物業的。當時同鄉會與前租客有糾紛，未能準時收到涉案物業的租金，袁業洪於是介紹答辯人給申請人承租涉案物業。但袁業洪並不清楚申請人和答辯人之間是否有就「劏房」或分租達成恊議。
(2) 答辯人否認有欠租，他由2011年7月起將租金直接存入申請人的銀行户口，之前是用支票交租的。銀行曾告知他申請人的管理出現問題，可能因此影響到申請人的户口運作。
(3) 原租約是由陳志順以申請人董事身份代表申請人簽署的，並蓋上申請人的印章；該新租約亦是由申請人的董事（即袁福照和袁滿雄）簽署，亦蓋上申請人的印章。
(4) 雖然原租約（和該新租約）的第2條訂明租客不可分租，第9條又訂明租客須經業主同意才可更改屋內間隔，但業主一早知道並默許答辯人「劏房」及分租。答辯人表示原租約租期之所以為四年，是考慮到答辯人需進行「劏房」工程及分租他人。原租約簽訂後，答辯人立即展開「劏房」工程。工程進行期間，陳志順及申請人當時的秘書長（袁麗英）有到涉案物業視察工程。當他們知道答辯人打算將涉案物業分隔成四間房後，更要求將其中一間房留給申請人作士多房。
(5) 袁彩娟及袁福照確認，他們是代表申請人與答辯人訂立該新租約的，袁福照和袁滿雄是以申請人董事的身份簽約並蓋上申請人的公司印章，袁彩娟當時是申請人的秘書長，見證了該新租約的簽署。
9. 陳志順回應時表示：
(1) 簽原租約之前他並不知道答辯人打算「劏房」和分租。他承認與袁麗英一同在裝修期間到現場視察，以及要求將其中一間「劏房」留給申請人作士多房。事實上，申請人亦有使用涉案物業的其中一間房作為士多房。他視察時已獲悉「劏房」内有獨立洗手間及浴室，但以為答辯人打算將房間留給母親使用，所以堅持從來不知道答辯人打算將「劏房」分租他人。
(2) 確認答辯人沒有欠租，申請人並非因答辯人欠租或遲交租而要求收樓。
(3) 申請人已於2011年11月10日開除袁彩娟的會籍並解除她一切職務，所以她無權代表申請人見證該新租約的簽署。
討論
10. 本案的爭議在於：
(1) 租約是否期滿？
(2) 答辯人是否因「劏房」及/或分租而違反租約？若然答辯人違反租約，申請人又是否有權沒收租賃權？
(1) 租約是否期滿？
11. 申請人否認該新租約。這項爭議取決於該新租約對申請人是否有約束力；如有的話，那麼，按新租約租期還沒有完結。
12. 該新租約是由申請人的兩位董事代表申請人訂立的。雙方對兩位董事的身份並無爭議。
13. 一般而言，個别董事（常務董事除外）除非獲得董事會授權，否則無權代表公司簽約，原因是董事會應是集體行事的。參考Qualihold Investments Ltd v Bylax Investments Ltd [1991] 2 HKC 589，第593頁H；Pennington，Company Law，第8版（2001年） ，第148頁。
14. 本席認為，申請人表示公司沒有授權袁福照和袁滿雄簽該新租約的說法值得商榷。袁福照確認他們兩人有獲授權，公司分為兩派，陳志順代表的一派未能否定另外一派有授權。本席接納兩位袁先生實際上有獲授權。
15. 就算袁福照和袁滿雄沒有實際權限（actual authority），本席也認為他們有表面權限（apparent authority）為申請人簽該新租約。
16. 法律上，如某人聲稱是某公司的代理人，代表該公司和第三方（「立約人」）訂立了合約，但其實那人是沒有實際權限的。立約人如要針對該公司強制執行該合約，他的案情必須符合4個條件：
(1) 有人向立約人作出陳述，內容是說該代理人有權代表該公司訂立某些合約，而那些合約是屬於立約人要求強制執行的合約所屬那個種類的合約；
(2) 作出該陳述的人士（一人或多過一人）有「實際」權限管理該公司的業務，業務可以是整體業務，或者是涉及和立約人的合約有關的事情的業務；
(3) 立約人被該陳述誘使訂立了該合約，即是說他事實上信賴該陳述；及
(4) 根據該公司的組織章程大綱和章程細則，該公司沒有被剝奪了訂立立約人要求強制執行的合約所屬那個種類的合約的能力，也沒有被剝奪了把訂立上述種類的合約的權限轉授給該代理人的能力。
參考Thanakharn Kasikorn Thai Chamkat (Mahachon) v Akai Holdings Ltd (No 2) (2010) 13 HKCFAR 479，第42至45段。
17. 就本案而言，申請人（透過陳志順）在簽原租約過程中的行為，向答辯人表明個別董事有權代表公司簽租約，滿足了上述(1)、(2)及(4)項條件。答辯人事實上簽了該新租約，明顯符合條件(3)。因此，袁福照和袁滿雄有表面權限為申請人簽署該新租約。
18. 申請人提出：
(1) 袁福照和袁滿雄未有按申請人的「慣例」，由不少於六名董事授權簽署該新租約，所以他們無權簽約。
(2) 該新租約上的印章是假冒的。
19. 申請人的證人同意，沒有任何文字證據證實該「慣例」存在。申請人的證人表示，他們是從組織守則第41和49條演繹出該「慣例」出來的，但該兩條守則字面上都沒有提到對租客的要求或公司應如何授權人代其簽約。理事會2005年3月10日的會議紀錄，只是紀錄有七名董事開會及議決授權陳志順簽租約，沒有提及甚麼「慣例」。本席拒絕接納申請人的講法。
20. 公司印章是真是假，同鄉會的兩派各說各話。答辯人有申請人的董事袁滿雄確認蓋在該新租約上的印章確實是申請人的印章，申請人在證據上未能使本席信納該新租約上的印章是假冒的。
21. 無論如何，公司法中有以下的法律原則：
“Under the rule in Royal British Bank v Turquand a third party acting in good faith is entitled to assume that the relevant procedures of “indoor management”, the details of which were not available to him, have been complied with.”
（意譯：根據 Royal British Bank v Turquand 一案，一名真誠行事的第三者，儘管當時並沒有獲提供公司的「內部管理」程序的細節，仍有權假定該些「內部管理」的相關程序已予遵循。）
參考Bowstead &Reynolds on Agency，第19版（2010年），第8-035段。
22. 就於本案而言，原租約是由申請人的董事陳志順代為簽署並蓋上公司印章，沒有人質疑原租約的法律效力，該新租約亦是由申請人的董事（即袁福照和袁滿雄）代為簽署及蓋有公司印章。對答辯人而言，表面上申請人簽署原租約和該新租約的方式一樣，沒有證據驅使他合理地懷疑兩位袁先生代表申請人簽約的權限或公司印章有問題。本席認為上述的法律原則適用於本案，答辯人可假設袁福照和袁滿雄的作為（即簽約和加蓋公司印章）合乎申請人內部管理的相關程序，該新租約是有法律效力的，對申請人亦有約束力。
23. 無論如何，申請人一直有收取答辯人租金，包括該新租約下的租金，儘管兩位袁先生真的超越權限簽約，申請人也在行為上追認了（ratified）該新租約（參考 Halsbury’s Laws of Hong Kong，第6(1)册（2010再版），第 95.165 段）。在這情況下，容許申請人否認該新租約於理不合。
24. 既然新租約有效，租期還未期滿，申請人無權提早收回涉案物業。
(2) 答辯人是否因「劏房」及/或分租而違反租約？若然答辯人違反租約，申請人公司又是否有權沒收租賃權？
25. 本席接納答辯人的案情，申請人明顯知道並一直默許答辯人把「劏房」分租他人。陳志順以為答辯人打算將有獨立洗手間和浴室的「劏房」留給母親使用的說法，明顯不可信。由頭到尾，申請人都容許答辯人「劏房」及分租，更從中獲得利益（即士多房的使用權），申請人不得在四年多後才反口，指答辯人違反原租約或該新租約的相關條款而要求收回物業。
26. 更何況，申請人沒有按《物業轉易及財產條例》第58條向答辯人發出通知，投訴答辯人「劏房」和分租及要求答辯人作出補救。法律上，申請人不可藉該些原因行使沒收租賃權。
結論
27. 基於以上原因，本席裁定該新租約對申請人有約束力，涉案物業的租期未完，申請人無權提早收回物業。此外，申請人亦不能藉答辯人違反原租約或該新租約的第2或9條行使沒收租賃權。
28. 申請人的申請失敗，本席撤銷本案申請。
29. 答辯人並不要求訟費，本案訟費不作命令。
申請人：由陳志順先生代表應訊。
答辯人：親自應訊。
|