香港特別行政區 訴 龍少泉

CACC 279/2021, [2023] HKCA 516

原案件：[2021] HKDC 1420

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

刑事司法管轄權

定罪上訴許可申請

刑事上訴案件2021年第279號

（原區域法院刑事案件2021年第410號）

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判 案 理 由 書

高等法院上訴法庭法官彭寶琴頒發上訴法庭判案理由書：

背景

1.  申請人被控兩項「欺詐」罪[1]。罪行詳情指申請人虛假地在申請購屋貸款及樓宇按揭時分別向庫務署及銀行表示會取得物業的空置管有權，及後又沒有於提取貸款前向有關方面披露該物業的租賃合約，意圖詐騙分別為港幣2,076,100元及3,900,000元的貸款。

2.  區域法院法官沈小民（原審法官）審理案件後裁定申請人兩項控罪罪名成立，判處共18個月監禁。

3.  申請人不服定罪，提出上訴許可申請。本庭在聆訊後拒絕其申請，以下是判決理由。

控方案情

4.  申請人是一名合資格向庫務署申請購屋貸款的警務人員，但《公務員事務規例》第809(7)(b)條規定有關物業在貸款清還前不可出租。然而，申請人不但向庫務署訛稱於物業成交日會獲得空置管有權，又在簽訂新租約後沒有向庫務署申報，致使庫務署發放貸款（控罪一），詳情如下：

罪行詳情

龍少泉於2016年9月29日至2016年11月30日期間（包括首尾兩日）在香港，藉作欺騙，即：

(a)  虛假地在購屋貸款計劃申請中表示，位於新界大嶼山愉景灣寶峰寶峰徑10號寶怡閣21樓A 室的物業（“該物業”）的空置管有權於2016 年11月30日交付；及

(b)  沒有向香港特別行政區政府庫務署署長呈報日期為2016年9月29日的購屋貸款計劃正式申請書內資料有任何變動，即該龍少泉已就該物業與KOSCHALKA Guenter及KOKSAL KOSCHALKA Zeynep Nilufer簽訂一份2016 年12月1日生效的租賃合約，而上述變動可影響該龍少泉領取公務員房屋福利的資格；

並意圖詐騙，而誘使香港特別行政區政府庫務署署長向該龍少泉發放一筆港幣2,076,100元的購屋貸款，而導致該龍少泉獲得利益，或導致香港特別行政區政府蒙受不利。

5.  同樣地，申請人在向滙豐銀行申請按揭時既訛稱於物業成交日會獲得空置管有權及該物業是供其父母居住，又在簽訂新租約後，沒有向銀行申報，致使銀行向其發放為樓價六成的按揭貸款（控罪二），詳情如下：

罪行詳情

龍少泉於2016年9月29日至2016年11月30日期間（包括首尾兩日）在香港，藉作欺騙，即：

(a)  虛假地在樓宇按揭／樓宇「加按」申請（“該申請”）中表示，位於新界大嶼山愉景灣寶峰寶峰徑10號寶怡閣21樓A室的物業（“該物業”）是供其直系家庭成員，即父母，居住；

(b)  虛假地在該申請中表示，交易完成時會取得該物業的空置管有權；及

(c)  沒有在提取貸款前通知香港上海滙豐銀行有限公司（“該銀行”）任何事實或情況改變，即該龍少泉已就該物業與KOSCHALKA Guenter及KOKSAL KOSCHALKA Zeynep Nilufer簽訂一份2016年12月1日生效的租賃合約，而上述改變可能使日期為2016年9月29日的樓宇按揭／樓宇「加按」申請表內提供的任何資料、陳述、聲明及／或詳情變為不正確或失實；

並意圖詐騙，而誘使該銀行向該龍少泉發放一筆港幣3,900,000元的貸款，導致該龍少泉獲得利益，或導致該銀行蒙受不利。

而根據金融管理局的指引，投資用物業在案發時，按揭上限只為樓價五成。

6.  2016年9月28日，申請人簽訂臨時買賣合約，該合約顯示在交易完成時，涉案的住宅單位（該物業）會在「交吉」的情況下交予申請人。可是，申請人於該日亦與賣家另外簽訂一份補充協議，補充協議顯示租客有可能於完成交易當天仍佔用該物業。雖然補充協議為臨時買賣合約的一部份，但申請人遞交申請時並沒有向庫務署及銀行提交補充協議。

7.  相關的WhatsApp對話紀錄顯示申請人在向庫務署申請貸款前，一直意欲出租物業並以租金支付每月的按揭還款。控方另指對話內容亦顯示申請人是知悉自用相比於投資用物業，可獲銀行批出更高成數的按揭。由於申請人於交易完成前的三天與租客簽訂新租約，承接舊租約完結日的翌日生效，故控方指該租客乃無間斷地佔用該物業。控方的立場是申請人清楚明白何謂「交吉」，也知道在物業成交日他並沒有空置管有權。

辯方案情

8.  申請人選擇作供，沒有傳召其他證人。辯方的案情是申請人從來不知道庫務署的貸款計劃有不准出租的限制，因而沒有申報。申請人另指他誤解「交吉」為「交樓」。

9.  申請人供稱，他曾閱讀貸款的申請文件，但該些文件對不准出租規定隻字未提，而他亦沒有查閱《公務員事務規例》的原文。申請人又依賴他在被廉政公署調查後，警務處發出內部便箋提醒該貸款計劃存有不准出租的規限這點，以證警務人員普遍不知悉規限的存在。雖然其妻子在WhatsApp訊息中表示，有租客的按揭成數低於沒有租客的，但申請人指他沒有留意及回應。申請人表示，由於他一直有申報物業稅及提交差餉物業估價署要求的CR109表格，亦要求租客成為該物業的公用設施賬戶登記人；故他明顯沒有欺瞞的意圖。

10.  申請人指控罪二的按揭申請是其妻子代辦，他只曾在申請表上簽名；而他並不知道自用與投資用物業的按揭上限有所不同。

裁決理由

11.  本案的主要爭議在於申請人的說法是否可能可信。

12.  首先，原審法官拒納申請人對「交吉」一詞有所誤解。WhatsApp的對話討論包括租客會否續租及該物業會否「交吉賣」，原審法官認為有關討論與申請人指稱對「交吉」的理解並不吻合。

13.  其次，就申請人的意圖，原審法官留意到，縱使證據顯示租客就續租一事曾表現飄忽，但最遲於申請人簽訂臨時買賣合約的前兩天，租客會續租的態度已變得明確，而申請人亦於11月27日與租客簽訂新租約。原審法官表示，如申請人只想購買一間不連租約的物業，他大可把交易日推至原租約完結的後一天，根本不需簽訂補充協議為自己徒添麻煩。以申請人的職業、歷練、及在購置該物業上顯出事事關心的態度而言，原審法官推論申請人當時並非是希望購買不連租約的物業。況且，申請人早在未申請貸款或按揭前，已存有透過出租物業支付按揭還款的心態，故整體考慮後，認為申請人只向有關方面提交臨時買賣合約（不包括補充協議）的做法，明顯是為了避免引起查詢以致影響貸款申請的批核。

14.  原審法官又指出，雖然申請人稱他不知道不准出租的限制，但他夫婦兩人均在申請書上簽署聲明，表示已閱畢並明白《公務員事務規例》第809條的規定。在此情況下，他不可能不作出查閱。至於銀行的按揭，儘管證供顯示申請表上的資料是由銀行職員填上，但原審法官指職員無從得知申請人的家庭狀況及物業用途，亦沒有誘因胡亂為客戶作出虛假陳述，故裁定職員肯定是根據指示填寫申請表；而鑒於申請人與妻子一直就按揭事宜有商有量，申請表上指稱該物業是「給父母居住」的資料也必然是申請人及其妻子商量後的結果。

15.  最後，關於CR109表格，原審法官指出沒有證據顯示提交該表格後，政府部門或銀行必然知道該物業出租一事，因而不認為該項證據有任何重要性。

上訴理由

16.  代表申請人的梁卓然資深大律師[2]針對定罪提出四項上訴理由：

(一)  原審法官以偏離控方案情的檢控基礎裁定申請人罪名成立，令申請人未能獲得公平審訊；

(二)  原審法官錯誤地沒有作出推論的特別指引 (special direction on inferential reasoning)；

(三)  原審法官錯誤地裁定在法理上，申請人沒有在交易完成日獲得該單位的空置管有權；及

(四)  原審法官錯誤地以「不誠實」作為有關控罪的造意。

討論

理由（一）

17.  梁資深大律師質疑原審法官依賴補充協議作定罪的基石：即指申請人沒有把補充協議一併呈交是因清楚了解臨時買賣合約給人的印象是不連租約，與補充協議所載不符。可是，控方案情根本不是指買賣合約就空置管有權的條款造假，控方亦沒有以補充協議為其檢控基礎。相關地產經紀不受爭議的書面供詞，亦指出如簽署臨時買賣合約時單位仍有租客居住，一般做法都是簽訂類似的補充協議，這與物業是「交吉」出售沒有抵觸。

18.  申請方又指鑒於控方案情，辯方於主問及盤問時均沒有觸及補充協議簽訂的背景、原由、內容及申請人因何沒有提交該文件等事項。同樣，控方亦沒有就補充協議向申請人明確指出他沒有呈交補充協議是為隱瞞其租賃安排。控方卻在此情況下於結案陳詞首次依賴補充協議來推論申請人蓄意隱瞞出租計劃，做法不但是對補充協議的錯誤詮釋，更是偏離控方案情，以致申請人沒有獲得公平審訊。

19.  本庭認為，控方的檢控基礎應以控罪書作為起點。兩項控罪的「罪行詳情」均指出涉案時段為「2016年9月29 日至2016年11月30日期間（包括首尾兩日）」，即涵蓋申請人簽署臨時買賣合約及該物業成交該兩天；詳情不單止是申請人沒有在申請表上披露相關事項，而是包括申請人在較後階段沒有更新涉案資料。

20.  控方的以上指控載於書面開案陳詞[3]，結案陳詞亦以此為討論重點。梁資深大律師針對的補充協議，控方只就控罪一在結案陳詞第17段提出：

「17. 被告人同意P7[正式申請表]沒有任何資料顯示他以連租約方式購入該物業。值得關注的是補充協議[P20（第376頁）]。此文件為P19的補充合約，日期與P19相同…然而被告人遞交P7給署長的附件中，包括P19，但並不包括P20（P82第11段）。若被告人並非蓄意誤導署長，他理應於遞交P7時把P20連同P19一併呈交。他不呈交P20是蓄意隱瞞他會把該物業出租的事實。」

及就控罪二在第19段講述類似觀察。

21.  由以上可見，控方的檢控基礎從控罪書到結案階段，都是指申請人一直知悉該物業不能出租的規定，但卻作出隱瞞，騙取貸款，而辯方在結案陳詞時亦清楚道出這個檢控基礎：

「林先生： …

法官閣下，或者去第8頁，我哋講本案嘅癥結所在，咁好清楚，檢控嘅基礎，法庭係叫法庭話『佢一定會知道，冇可能唔知道』，Mr Chung無論係書面上面又咁講、開案係咁講、到今日都係咁講嘅，所以係從來都係淨係--究竟佢係咪必然知道、必定知道，同埋係--當然，如果你知道嘅時候，咁當然係有mens rea嘅推斷喇。」[4]

22.  故此，控方的檢控基礎並沒有如梁資深大律師所指，因應補充協議而作出改變。補充協議[5]只是原審法官席前證據的一部份，控方可以利用補充協議作出支持控方案情的陳詞，辯方亦可以作出相反陳詞。事實上，審訊時代表申請人的辯方大律師在與原審法官就有關議題討論時，亦試圖指出臨時買賣合約與補充協議的內容一致，根本沒有不吻合之處[6]。

23.  本庭亦留意到，雖然原審法官在討論期間提到「你而家擺喺法庭前嘅證供係咁樣吖嘛，個客觀事實，你真係畀咗一份，冇畀另一份，咁你可以話好多原因，咁你咪講畀我聽囉，係咪？」[7]，而辯方在書面結案陳詞[8]亦投訴控方依賴補充協議作出指控，對申請人不公，但辯方從沒要求重新傳召相關控方證人以讓辯方作出盤問，又或要求重開辯方案情，以便讓申請人作出解說。

24.  就類似理由（一）的投訴而言，上訴法庭在香港特別行政區 對 蔡相祺[9]案指出：

「86. 申請人投訴沒有人向他提問過上述議題，而他亦沒有機會解釋和朱小姐開設聯名帳戶及一起前往日本旅行的真正原因，因此原審法官不應因上述事件表面上和他聲稱正打算和朱小姐分手的說法不吻合而否定他的證供，申請人的立場是該做法不公平而違反自然公義原則。

87. 在上述議題，本庭同意譚專員的立場。原審法官是事實的最終裁斷者，他要根據雙方的證據作出裁斷。原審法官在裁斷過程，當然要考慮雙方在盤問及陳詞時的說法，但她無須單單按雙方的盤問或陳詞內容行事，而有權以自己的思考去決定證人的可信性從而裁定事實的真相。當證人，包括被告人的證供有弱點及不一致時，原審法官有權因而否定該名證人的證供，而無需預先給證人機會就其證供的弱點及不一致的地方作出解釋。

88. 要將一名被告人不合信的證言先向他提出及給予他機會作出解釋，而要在他不能作出合理解釋時才能作出針對他的決定是鼓勵該名被告作偽證，以掩飾其本來就是不合信的證言，絕非是公平審訊所要求的。

89. 終審法院常任法官李義在HKSAR v Z FAMC 68/2011案判案書第4段列出他對上述議題的看法：

…

“裁判官因申請人證言的弱點和前後不一致而在沒有向他指出該些弱點和不一致的事項前便將他定罪。申請人指裁判官違反Browne v Dunn定下的原則亦抵觸了自然公義的規定。本庭不同意這上訴理由具可爭拗之處，即使某些證供未在盤問時遭對方質疑，裁判官亦不一定要接納該些證供。裁判官根據整體證據來作出裁決，並決定接納控方的說法及不接納辯方提出的相反證據。任何人都可以根據上述基礎來處理證人的可信性，而該處理方法絕無不公平之處。”（非官方翻譯）」

25.  本庭在考慮所有相關情況後，既不認為原審法官以偏離控方案情的檢控基礎將申請人定罪，亦不認為原審法官放於補充協議的比重，令審訊變得不公。

理由（二）

26.  梁資深大律師的這項投訴是指原審法官理應但沒有道出依賴作出推論的所有證據，亦沒有在判決理由書考慮及分析有利於辯方案情的證據。申請方指這兩項缺失反映原審法官的分析有欠穩妥，令申請人蒙受不公。

27.  原審法官的判決理由書共31頁，分為97段，當中分析了雙方的爭議事項，包括「交吉」、補充協議、續租協議、WhatsApp證據、申請人的認知、及CR109表格等。本庭認為原審法官已詳細處理重點爭議事項，並將他的分析及理由列出，沒有含糊之處；亦正如代表答辯人的高級檢控官梁寶琦所指：

「33. 在上述Nguyen Anh Nga一案，終審法院作出以下裁決：

『法官通常毋須就如何處理環境證據向陪審團發出特別指示。然而，在特殊情況下，法官適宜甚或有必要發出特別指示，表明不能作出對被控人不利的推論，除非該推論是唯一合理推論；並應撮述辯方就受爭議證據的案情，指出可能反駁罪責的證據及指出受爭議的推論。』（判辭第22、24至25、39 段）。

34. 從以上引用的判辭段落可見，終審法院指出，法官不需在每宗涉及環境證據的案件，向陪審團作出特別指引。

35. 本案並不涉及陪審團，而是由一名專業的法官處理。作為專業的法官，原審法官必然知悉及明瞭相關法律的原則。故他不須在其判決中重覆相關的法律原則：香港特別行政區 訴 曾志偉 CACC 384/2012 [答辯人典據列表第8項]。

36. 申請人就兩項控罪的辯解，已在辯方的《結案陳詞》詳細論述。更根本的是，《裁決理由書》顯示原審法官知悉並已妥為考慮申請人的辯解理由[AB/55E-R]。」

理由（三）

28.  梁資深大律師指空置管有權包含法律上管有和事實上管有兩個層面，而所謂「交吉」，是只要沒有對買家的管有權構成實質的阻止或干擾，買賣雙方可以協議豁免某些實質障礙。梁資深大律師甚至嘗試指出，買方得以把單位出租的前設定必是物業已經「交吉」而買方已取得空置管有權。因此，申請方認為原審法官在法理上錯誤裁定申請人沒有在交易當天獲得該物業的空置管有權，並以此錯誤理解拒納辯方案情。

29.  首先，本庭留意到申請人（C）在不受爭議的錄影會面表示：

「A： 哦，即係，哦，你嘅，交吉嘅意思就係咁樣樣嘅理解？喀，因為我，即係我自己交吉嘅理解，就可能就話個物業會唔會係，誒，誒，叫做，嗱如果係英文呢就，就叫做，英文你見到呢就寫住，誒，vacant possession。

C： 係囉，因為我，我會斷租囉，係吖，係呀。

A： 係呀，即係話一個，誒-

C： 係嘞。

A： 空，即係無人用緊嘅情況之下，佢無租嘅情況之下你，交畀你嘅。

C： 我理解就係話嗰個單位交畀我嗰陣時個租客會係離開嘅。

A： 係。

C： 離開，係。

A： 咁最屘呢個租客有無離開呀？

C： 誒，根據我哋嗰個係有嘅應該係。中間斷，斷咗租吖嘛佢話，誒-

A： 佢係幾時走嘅呢咁係？

C： 我真係唔知佢，係呀。

A： 係嘞，咁你點知佢走咗呢？

C： 我都係根據個經，經紀同我講。

A： 係，咁去到邊個，邊個stage係經紀同你講佢哋走咗呢？

C： 唔記得喎呢個。

…

C： 之後就，誒，誒，吉咗之後呢跟住個經紀唔咪搵我，佢話好似有人想租囉，類似咁囉。

A： 係。

C： 即係嗰個，唔係個租客想繼續租咁囉。

A： 哦。

C： 話，咦？我，都斷咗租個囉喎咁樣，係囉，類似咁囉，咁嘅version囉。

A： 係，佢幾時同你講吖？邊個同你講吖？

C： 誒，經紀同我講，但係我唔記得咗幾時。

A： 哦，都係阿Rita彭同你講嘅？

C： 係嘞。

A： 係嘞，咁佢同你講，點樣講呀？

C： 誒，佢話，佢話，個租客想繼續租，佢話咁同我，［A：係。］咁我話，咁繼續租呀？咁我，咁咪okay囉，咁呀類似咁囉。」[10]

…

「C： 正如如果我，我message都睇到日子，即係話交吉賣嗰啲，… 我一心係佢係會走嘅，十月三，十月三十號走。

…

C： 即你睇到幾多… （聽不清）交吉賣，十一月三十，我都寫得好清楚嘅，係，即我係根本完全都無預計佢會繼續租嘅，係之後先同我講。」[11]（強調後加）

30.  以上對答顯然支持原審法官指申請人是理解「交吉」一詞這個裁定。

31.  況且，申請方的這項投訴忽略了原審法官的進路，原審法官在分析時：

(1)  先是指出「本席完全沒有困難推斷被告人至少到簽署臨時買賣合約的時候(2016年9月28日)已經清楚了解交吉是指不連租約的單位。」 [12]；

(2)  繼而表示「… 本席沒有困難推斷被告人當時的心態是相信現租客會繼續租下去，他亦會與現租客簽署續租協議(而事實上，這事情亦於11 月27日付諸實行)。」[13]；

(3)  最後，原審法官才裁定「… 若被告人並非蓄意誤導署長，他理應於遞交正式申請書時把補充協議連同臨時買賣合約一併呈交，他不呈交補充協議是蓄意隱瞞他會把該物業出租的事實。」[14]。

32.  故此，雖然梁資深大律師花上不少篇幅解說補充協議與買賣合約沒有衝突，又指申請人作為買家可授權原租客繼續佔用該物業而沒有違反該物業是以「交吉」形式出售這項陳述，但原審法官的着眼點其實並不是空置管有權於法理上應作何解，而是重點分析申請人當時的認知及心態，並得出申請人清楚知道該物業於交易日實是連有租約，且原租客會透過與申請人新簽訂的租約繼續租住該物業這一結論：

「35. 林大律師說這補充協議純粹保障賣家，免得買家到時以此作為不交易的理由，但細心想一想，事情並非這般簡單。如果新買家要求單位交吉，『單位有租客』這個問題理應是賣家需要解決的事情，但為何卻又可這般輕易把責任交予新買家。

36. 放回本案的情況來看，假設被告人只想購買一間不連租約的單位，遇到本案的情況(有租客居住)，正常也會想到租客屆時會否搬出的問題，很自然便會去了解現行租約何時終止，當知道是11月30日時，從買家的角度來看，沒有必要把交易完成日定於租約最後一天，這只會給自己帶來麻煩，因為理論上租客可以留在該單位直至當日結束為止。換句話說，買家收樓的時候，租客仍可在單位內。

37. 買家只要把這日子推遲一天甚至更後的日子已經可以避免惹上這樣的麻煩。從被告人在9月29日9:35時所發出的WhatsApp內容來看(見第17段)，改動『完成交易的日期』並非不可行的事情。

38. 再從另一角度來看，把單位交給新買家時並沒有租客在內居住，這是賣方需要履行的責任。若要達到這『交吉』效果，即使簽署有關補充協議也無補於事，本席相信被告人也清楚明白這點 — 假如租客在完成交易當日未有遷出，被告人也需要完成交易但問題卻留給他本人去解決。

39. 被告人身為一位高級警務人員，也有相當豐富的人生歷練，在本案他購置單位的行為表現顯出他事事關心，本席相信他不會愚蠢地簽下這樣對自己不利的協議，明顯被告人當時的心態並非是希望購買一間不連租約的單位。」[15]

33.  本庭認為原審法官在這個議題上沒有犯錯。本案有極其充份的證據顯示申請人當時是想購買一個連租約的單位，而不是一個不連租約以「交吉」形式出售的物業。故此，當原審法官裁定申請人清楚知道「交吉」的意思，但卻在有關申請表陳述該物業是「交吉」出售，又沒有將補充協議一併呈交時，原審法官絕對有權達致有罪的裁決。

理由（四）

34.  本庭認為可簡短處理這項上訴理由，雖然原審法官沒有必要地就「不誠實」作出分析，但他就控罪要求的造意所作出的裁定，既為本案證據所支持，亦是正確的。本庭認為定罪沒有任何不穩妥之處。

結論

35.  正如本庭在聆訊時指出，申請方提出的上訴理由，無一有合理可爭辯之處，本庭拒絕批出上訴許可，駁回定罪上訴，維持原判。