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LDPD 651/2012
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2012年第651宗
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判 案 理 由 書
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1. 在2012年5月31日聆訊後，本席判定撤銷申請人收回處所的管有的申請，本席判案理由如下:
背景
2. 申請人是"九龍旺角深圳街1-6號新泰大廈1/F A室"（“本案處所 ”）之業主，答辯人是本案處所之租客。
3. 在2012年3月15日，申請人由於答辯人未徵得申請人同意，私自改動間隔，並且分租給別人，構成違約，另外因間隔被改動，引致屋內地板滲水，導致樓下住戶投訴，食環署已介入，要求儘早解決滲水問題，在土地審裁處申請收回處所的管有及追收租金，並申請要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。
雙方的證供
4. 申請人方面的證人: 申請人王愛琼女士(AW1)。
5. 答辯人方面的證人: 答辯人譚汝珍女士(RW1)。
雙方在本案不爭議的事實
6. 申請人與答辯人在2009年3月17日簽訂本案處所的租約。
7. 租約訂明租用5年，由2009年4月1日起至2014年3月，租金每月為5,800元。
8. 租約第1條訂明: (在生約期內，如業主或租客要求對方退租，要預早壹個月通知對方。)如租客在租用期一年內要求退租，業主有權扣除一個月按金之數目以彌補損失，雙方同意叁年梗約两年生約。
9. 租約第2條訂明: 租客不得分租或轉租與別人。
10. 租約第2條亦訂明: 如業主須要收回樓宇，亦須要一個月前通知租客。
11. 租約第3條訂明: 如...租客不履行合約內任可條件，業主有合法權利將此合約終止，當作租客毀約自動退租。
12. 租約第9條訂明: 該樓內之一切原來設備及間隔，租客必須徵得業主同意，方可更改或增減。如業主收到政府有關部門書面通知須清拆該單位， 租客須在限期內遷出，業主不作任何賠償。
13. 租約第12條訂明: 租客不得拒絕業主派遣之人員，在適當時間入屋檢視該樓宇近況或進行任何修理工程。
14. 租約第17條訂明: 如政府清拆平台，業主須調低租金。
雙方的爭議
15. 雙方的爭議有以下一點: 答辯人在本案處所租約有沒有終止。
申請人方面的證供
16. 王愛琼女士(AW1)的證供指出申請人把本案處所租了給答辯人大概半年，答辯人向申請人表示樓上漏水漏到本案處所去，所以叫申請人把問題處理。當時申請人是把本案處所租了給答辯人半年以後第一次到訪。當時申請人發現本案處所房間有所改動，但申請人沒有多加理會，只是想把漏水的問題處理好。
17. 在2011年9月21日食物環境衞生署("食環署")向申請人的兒子黃漢榮先生發出了一份妨擾事故通知，向申請人表示本案處所因漏水問題對下層造成妨擾。通知陳述，食環署已做過漏水測試，發現漏水是源自於本案處所的A室及C室。申請人查明，其實A室及C室原是本案處所的客廳，答辯人未有經過申請人的同意，便擅自把客廳改成兩間套房，而且還在這兩間套房裡加建了浴室，把水喉私自搭到這兩間套房。而食環署向申請人發出通知的漏水問題便是由此私自搭建的水喉引起。
18. 食環署不斷向申請人催促要把問題修理好，但答辯人拒絕讓申請人帶同裝修工人進入本案處所。到了2012年3月，即租約期屆滿時，答辯人仍然拒絕遷出本案處所。食環署亦再次向申請人追究漏水一事。申請人見事態嚴重，便相約答辯人到食環署把現況解釋清楚。當時答辯人向食環署職員表示她需要一年時間去安置現有的租客。這次是答辯人首次在申請人面前承認她把本案處所分租出去。
19. 申請人已向裝修公司査問過修理漏水一事。裝修公司向申請人表示因要查找漏水的位置，所以要把整個本案處所的地磚剷起，才可以把源頭找出來。此工程需要大概二個月的時間。為避免被食環署起訴，申請人要盡快把本案處所收回，把漏水問題處理好。
20. 答辯人從來都沒有向申請人表明她要把本案處所分租，亦從來沒有向申請人提供任何分租者的資料，申請人也從來都沒有表示准許答辯人 把本案處所分租。申請人亦不承認這些分租約的有效性。
21. 申請人的代表律師在2012年3月8日已就答辯人多從性的違約發出通知信要求把租約終止。
22. 申請人的代表律師再在2012年4月23日以郵遞及貼在大閘方式再發多一封信給予答辯人，表示申請人與答辯人之間的租約已屆滿，並已即時終止了本案處所租約，給予了答辯人一個月的通知，請她在2012年5月23日搬離本案處所。
23. 申請人指出，到現時為止，答辯人及其分租客並沒有搬離本案處所。
24. 在聆訊時申請人代表鄧素雯大律師亦提出答辯人在未得申請人同意擅自修改本案處所的間隔，令到有水從本案處所漏到樓下，對樓下用戶做成滋擾，使申請人可能受到檢控，當申請人要求帶同人員到場修理，答辯人亦多次無理拒絕，土地審裁處可以跟據業主與租客(綜合)條例第24條(3)(d)下令要租客離開。
25. 雙方的租約期爲三年梗約及兩年生約。在2012年3月31日後，只要申請人給予答辯人一個月通知，答辯人便須立刻搬離本案處所。
26. 況且根據物業轉易及財產條例第4(1)條，任何超過3年的租約，必須以契據的方式確立。在此案中，雙方的租約並沒有以契據的方式確立。所以事實就是雙方的租約是一個三年的租約，在三年約滿後，申請人已給了答辯人一個月的通知，答辯人及分租人必須立刻搬離本案處所。
27. 土地審裁處可根據業主與租客(綜合)條例第53條(2)(b)(ii)考慮分租客的困境，但答辯人擅自改建本案處所已爲申請人帶來很多麻煩。如果申請人不盡快把漏水的問題處理好，申請人將會面對食環處的檢控。這對申請人造成的不便肯定要比分租客要搬走的困難大的多。
28. 申請人希望法庭能考慮到她再不把問題處理好可能要面對刑事檢控的困境，下令答辯人及其分租客遷出，把本案處所發還給申請人。
答辯人方面的證供
29. 譚汝珍女士(RW1)的證供指出答辯人與申請人在簽約時，地產經紀亦在場，說明答辯人是包租，包括間套房出租，因此答辯人要求簽署長達五年租約。由於平台是加建物，樓上漏水到本案處所內，答辯人即時通知申請人入內視察，當時答辯人已經間了三間套房，申請人是知道分租。
30. 答辯人認為，三年前所簽署租金，和現在市值租金相差一倍，所以申請人最終目的，是要趕走答辯人另租他人，賺取更多租金。
31. 關於漏水問題，答辯人已積極配合，並準備一封給予食環署的求情信，要求寬限期一年，讓答辯人安排分租客搬走，但申請人不肯在求情信上簽名。
本席的裁決
32. 申請人的代表律師在2012年3月8日給予答辯人通知，答辯人未經申請人同意，將本案處所的間隔改動，然後將本案處所分租與不同人士。答辯人對本案處所所作的改動引致滲水到樓下單位，申請人亦已收到食環署的通知及警告。申請人向答辯人多番交涉，但答辯人沒有作出任何補救措施。由於答辯人違反了本案處所租約第二條及第九條的規定，亦沒有作出補救措施，申請人的代表律師正式通知答辯人，本案處所租約於2012年3月8日終止。
33. 申請人的證供指出申請人把本案處所租了給答辯人大概半年，申請人因樓上漏水，第一次到訪本案處所，當時申請人發現本案處所房間有所改動，但申請人沒有多加理會。
34. 答辯人的證供指出在簽約時，地產經紀說明答辯人是包租。申請人視察樓上漏水時，當時答辯人已經間了三間套房，申請人是知道答辯人分租。
35. 在考慮所有的證供及衡量相對可能性後，本席裁定最遲在申請人把本案處所租了給答辯人大約半年後，申請人已知道答辯人將本案處所改動及分租。但申請人沒有多加理會。申請人仍然繼續收取答辯人其後的租金，故申請人的行為，應被視為放棄執行其收樓權利的行為。在聆訊時答辯人指出，所有分租客俱已租用本案處所最少一年，本席信納她的說法。本席裁定申請人不可以在2012年3月8日由於答辯人違反了本案處所租約第二條分租的規定而收樓。
36. 在另一方面，本席信納申請人的說法，食環署發出了妨擾事故通知後，申請人查明漏水問題是由答辯人私自搭建的水喉引起，申請人曾經嘗試帶同裝修工人進人本案處所把問題修理好，但答辯人拒絕。本席裁定申請人沒有同意答辯人擅自修改本案處所的間隔，令到有水從本案處所漏到樓下，對樓下用戶做成滋擾，本席裁定申請人沒有放棄執行其收樓權利。
37. 香港法例第219章物業轉易及財產條例第58(1)條規定:
(1) 因租契內的任何契諾或條件被違反而根據租契所載的但書或規定產生的重收權或沒收租賃權的權利，不得藉訴訟或其他方式予以強制執行，除非及直至批租人向承租人送達以下的通知─
(a) 指明某被投訴的違反事項；及
(b) 如該違反事項可予補救，則要求承租人就該違反事項作出補救；及
(c) 指明批租人就該違反事項而要求的補償(如有的話)，
並且承租人在其後一段合理時間內，並沒有對可予補救的違反事項作出補救，亦沒有就違反事項作出令批租人滿意的合理金錢補償。
38. 高等法院原訟法庭吳美玲聆案官(當時官階)在PO ON AUTO ACCESSORY COMPANY LIMITED對GRAND FAITH HOLDINGS LIMITED (案件編號2010年第180號)的判案書第100段在陳述對香港法例第219章物業轉易及財產條例第58(1)條的觀點時引述Fox v Jolly [1916] 1 AC 1, 8-9, Lord Buckmaster LC 以下的說法:
“ Now the conditions precedent which the lessor must perform are these. He must serve a notice, and that notice must specify the breach of covenant which is the subject of complaint. That is, he must point out the covenant which he says is broken, and he mist specify the breach of which he complains. He must also call upon the lessee to remedy the breach, ... After this has been done a reasonable time must elapse in which the lessee has the opportunity of complying with the requirements of the notice. It is only when this has been done, when the time has expired, and the work is incomplete, that the landlord can proceed to the assertion of his rights.”
本席翻譯大意為:業主必須給予租客通知，指出被違反的契諾，及要求租客作出補救。經過一段合理時間後，租客仍未作出補救，業主方可進行收樓。
39. 本席認為，申請人的代表律師在2012年3月8日給予答辯人的通知，只是指出被違反的契諾，並沒有要求及給予答辯人一段合理時間作出補救，而立即正式通知答辯人，本案處所租約於2012年3月8日終止。根據申請人的證供，要把整個本案處所的地磚剷起，此工程需要大概二個月的時間。本席裁定，即使答辯人違反租約第二條及第九條的規定，通知並沒有依從物業轉易及財產條例第58(1)條的規定，通知在本案無效。
40. 本席認同鄧大律師的說法，雖然租約訂明租用5年，雙方的租約期爲三年梗約及兩年生約。在2012年3月31日後，只要申請人給予答辯人一個月通知，答辯人便須立刻搬離本案處所。
41. 申請人的代表律師在2012年4月23日給予答辯人一個月的通知，請她在2012年5月23日搬離本案處所。
42. 高等法院上訴法庭鮑晏明法官在CHEUNG HON WAH對CHEUNG KAM WAH (高院雜項案件2003年第2686號) [2005] 2 HKLRD 599的判案書第39段指出：
“it is not permissible to allege facts so as to introduce into the proceedings a cause of action that did not exist at the time that the writ had been issued.”
本席翻譯為:法庭並不容許一個原告人倚賴令狀發出後的事實來尋求濟助，因為此舉等同引進一項新的訴因。(可參閲覃美金 對 誠偉發展有限公司 (民事司法管轄權案件編號2009年第1260號)的判案書第85段)。
43. 本席認為，申請人在2012年3月15日提交申請通知書，當時三年梗約仍未到期。租約第1條訂明: “在生約期內，如業主要求對方退租，要預早壹個月通知對方。”在2012年3月15日，生約仍未生效，申請人未可以給予答辯人終止租約通知。本席認為，法庭並不容許申請人倚賴申請通知書發出後的事實來尋求濟助，因為此舉等同引進一項新的訴因。因此本席認為，申請人的代表律師在2012年4月23日給予答辯人的終止租約通知在本案無效。
44. 鄧大律師引述業主與租客(綜合)條例第24條(3)(d)及第53條(2)(b)(ii) 。本席認為，申請人與答辯人在2009年3月17日簽訂本案處所的租約，香港法例第7章業主與租客(綜合)條例第4部適用於本案處所的租約，鄧大律師引述的第24條(3)(d)及第53條(2)(b)(ii) 分別為第1部及第2部的條文，並不適用於本案處所的租約。
45. 本案處所的租約第12條訂明:租客不得拒絕業主派遣之人員，在適當時間入屋檢視該樓宇近況或進行任何修理工程。
46. 在聆訊時鄧大律師表示若然本席裁決本案處所租約仍未終止，申請人希望本席頒令准許申請人進入本案處所，進行食環署要求的維修工程。本席認為，根據香港法例第17章土地審裁處條例第8條，土地審裁處並無司法管轄權頒發該等命令。
47. 因此本席判決撤銷申請人收回處所的管有的申請。
48. 最後，關於本案訟費，本席雖然判決撤銷申請人收回處所的管有的申請，本席認為本案因答辯人違反租約而引起，因此本席認為適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。現本席頒發命令：暫准支付訟費令 (order nisi on costs)，不頒訟費命令。十四日內如無任何申請改變或擱置此訟費令，此令成永久令（order absolute）。
本席頒令:
(1) 撤銷申請人收回處所的管有的申請。
(2) 不頒訟費命令。
申請人: 由譚潘葉律師行轉聘鄧素雯大律師代表應訊。
答辯人: 無律師代表，親自應訊。
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