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LDPD 1197/2012
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2012年第1197宗
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李順錫 |
申請人 |
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及 |
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WOO PETER PUI-NGAI |
答辯人 |
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判 案 書
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背景
1. 申請人是本案處所 "新界沙田火炭御龍山1座52樓D室" 的業主，答辯人是租客。
2. 申請人於2012年5月16日向土地審裁處提交申請通知書，由於答辯人未有繳付由2011年7月20日起的租金，申請收回處所的管有及追收租金，並要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。申請人亦由於申請人於2011年12月左右，一直要求答辯人繳清租金，及在一段時間內搬離，但答辯人至今仍未繳交租金，還以種種借口繼續居住，申請收回處所的管有。答辯人於2012年5月23日提交反對通知書。本案於2012年6月11日在土地審裁處成員盧偉光席前過堂，盧成員頒令案件排期審訊。
3. 本席在2010年6月27日聆訊時，批准申請人的口頭申請，修改答辯人未有繳付租金的日期為: "由2010年10月20日起"。
4. 答辯人由2012年6月14日起，提交6次非正審申請，申請人在2012年7月26日亦提交非正審申請。
5. 申請人由2012年6月27日至2012年7月26日，由葉謝鄧律師行代表應訊。答辯人由2012年9月17日起，由楊敏健律師行轉聘黃麒瑋大律師代表應訊。
雙方的證供
6. 申請人方面的證人:申請人李順錫女士 (AW1) (李女士)。
7. 答辯人方面的證人: 吳培毅先生 (RW1) (吳先生)。
8. 申請人與答辯人在2010年10月12日簽訂本案處所的租約。
9. 租約附表一: 租期訂明，由2010年10月20日至2011年10月19日; 租金每月為15,300元; 保証金30,600元; 交租戶口號碼。
10. 租約附表一第5段其他訂明，業主於2010年9月23日簽臨時租時，已收取首月租金，於2010年10月日已收取壹個月按金，雙方同意於2010年11月8日支付剩下壹個月按金。
11. 根據李女士提交交租戶口號碼的銀行結單，現金存款或轉帳的紀錄如下:
435
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紀錄 |
日期 |
銀碼 |
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P01 |
19/10/2010 |
5,668 |
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P02 |
01/12/2010 |
500 |
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P03 |
01/12/2010 |
15,000 |
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P04 |
22/12/2010 |
15,300 |
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P05 |
25/01/2011 |
15,300 |
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P06 |
01/03/2011 |
15,300 |
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P07 |
01/04/2011 |
15,800 |
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P08 |
30/04/2011 |
15,000 |
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P09 |
01/06/2011 |
15,100 |
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P10 |
30/07/2011 |
15,000 |
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P11 |
30/07/2011 |
500 |
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P12 |
03/09/2011 |
10,000 |
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P13 |
01/10/2011 |
10,000 |
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P14 |
01/11/2011 |
10,000 |
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P15 |
06/12/2011 |
10,000 |
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P16 |
31/12/2011 |
10,000 |
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P17 |
23/02/2012 |
2,500 |
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P18 |
29/02/2012 |
10,000 |
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P19 |
29/03/2012 |
10,000 |
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P20 |
07/06/2012 |
3,000 |
12. 吳先生陳述申請人負責繳付管理費，經常遲交，管理處多次在小額錢債審裁處向申請人追討。由於管理處未能與申請人聯絡或獲申請人答覆，管理處曾經數度要求吳先生代為繳付管理費。
13. 吳先生在陳述書陳述在2011年7月，由於固定期租約已完結，雙方有口頭協議，將租金減至10,000元，並將租約改為月租形式。這樣申請人毋須即時另找新租客，申請人在處理本案處所方面亦有較大空間。若然管理費經已過期繳付及應管理處要求，吳先生亦同意繳付，作為口頭協議的代價。
14. 吳先生陳述在2011年7月22日晚上大約8:50，吳先生致電李女士在中國大陸的手機，吳先生告訴李女士，吳先生意欲遷離本案處所，但若然李女士接受10,000元租金，吳先生可以繼續以月租形式租住，初時李女士反對，但吳先生告訴李女士，若然吳先生遷出，李女士須要另找租客。月租形式，亦與李女士的計劃吻合。因此李女士答應吳先生的提議。雙方同意，在下一次繳交租金時生效。
15. 其後，吳先生曾經在2011年10月和在2012年3月分別繳付管理費1,800元和3,509元。
16. 在2012年4月12日，李女士在本案處所的管理處，寫了一張遷出通知書字條給吳先生，要求吳先生一個月內遷出。
17. 吳先生陳述在2012年7月12日，吳先生已遷出本案處所。
18. 在2012年8月13日，吳先生將本案處所空置管有權交還李女士。
19. 綜合雙方的證供，本席認為雙方的爭議，可歸納為下列5點:
爭議的第一點: 租約訂明答辯人於2010年11月8日支付剩下壹個月按金
雙方的陳詞
20. 李女士認為答辯人沒有支付剩下壹個月按金。
21. 吳先生認為，初時吳先生建議吳先生於2010年11月8日支付剩下壹個月按金。其後李女士反對，要求即時繳付。因此吳先生在簽約時已全數繳付按金。因此李女士亦在租約 ”業主收到租客所交的保證金港幣30,600元”下面簽署案。
討論
22. 本席認為若然如李女士所說，吳先生並沒有繳付剩下的一個月按金，李女士沒有理由不在當時向吳先生追討。
23. 本席信納吳先生的說法，裁定吳先生已繳付按金30,600元予李女士。
爭議的第二點: 交租紀錄
雙方的陳詞
24. 李女士認為交租紀錄除P03-P16，P18及P19外，其餘皆並非吳先生的繳款，因為吳先生未能提供繳款紀錄。
25. 吳先生認為交租紀錄除P01及P20外，其餘皆為吳先生的繳款。
討論
26. 經聆聽及詳細考慮雙方陳述，本席信納吳先生的說法，裁定交租紀錄除P01及P20外，其餘皆為吳先生的繳款。加上申請人於2010年9月23日簽臨時租時已收取首月租金，由2010年10月20日至2012年8月13日，吳先生共計繳付租金210,600元予李女士。
爭議的第三點: 管理費
雙方的陳詞
27. 李女士認為吳先生繳付管理費的支票經常被銀行退回。
28. 吳先生認為吳先生曾經繳付管理費1,800元和3,509元。
討論
29. 根據吳先生提交的銀行記錄及李女士提交的管理費結單，本席同意吳先生的說法，裁定吳先生已代李女士繳付管理費共5,309元。
爭議的第四點: 答辯人可不可以只交租至2012年7月12日
雙方的陳詞
30. 李女士不同意吳先生只交租至2012年7月12日。
31. 吳先生認為由於李女士恐嚇吳先生，吳先生在2012年7月12日遷出本案處所。
討論
32. 高等法院上訴法庭法官關淑馨在 陳健康對宋麗兵（無彙報的案例，日期為2010年3月1日）HCMP142/2010的判案書第8段指出：
“租客在法律上的責任是清晰的，租賃終止時，有責任向業主交出物業的空置管有權。租客縱使已遷出物業，如果還保存著鑰匙，仍然擁有物業的控制權，便未有履行向業主交出物業空置管有權的責任。直至租客履行這責任為止，他必須支付租金或中間收益。”
33. 本席認為答辯人不能作單方面退租，中止租約。在本案中，答辯人仍保存著鎖匙，申請人並沒有接受答辯人的退租。因此本席裁定直至答辯人履行這責任為止，他必須支付租金或中間收益。
爭議的第五點: 雙方有沒有協議減租
雙方的陳詞
34. 李女士否認曾經同意減租。
35. 吳先生認為，李女士從來沒有對減少繳付租金提出異議，李女士從來沒有給予吳先生電話，電訊通知或信件，直至李女士在土地審裁處提交申請。
36. 黃大律師引述安保工程有限公司對嚴海文經營文華電器工程公司 (HCA 717/2009) 的判案書第28段法官裁定，被告人在2003年5月曾與原告人達成口頭協議。黃大律師亦引述 Take Harvest Ltd. v George H. Liu [1994] 1 HKLR 32支持雙方有口頭協議。
討論
37. 香港法例第219 章《物業轉易及財產條例》第3條規定:
“(1) 除第6(2)條另有規定外，任何人不得根據任何土地售賣合約或其他土地處置合約提出訴訟，但如該訴訟所根據的協議或該協議的某備忘錄或摘記是以書面作出，並由被告的一方或該一方就該目的而合法授權的其他人簽署，則屬例外。
(2) 本條適用於在任何時候訂立的合約或其他產權處置，而對與部分履行有關的法律或由法院頒令的售賣則無影響。”
第6(2)條規定:
“第3或5條或第(1)款的任何規定，並不影響以口頭方式設定的租契，而該租契是在承租人管有時即生效，且為期不超過3年(不論承租人是否獲賦權將該年期延長)，而租金則為在無須支付額外費用的情況下可合理取得的最佳租金者。”
38. 本席認為安保工程有限公司一案的訴訟，是憑藉香港法例第 57 章《僱傭條例》的口頭協議，並非土地處置合約，《物業轉易及財產條例》第3條並不適用。
39. 高等法院原訟法庭法官鍾安德在安保工程有限公司的判案書第18段指出:
“法院對訴訟中一方聲稱的口頭附屬協議 (oral collateral agreement)，經常存有介心：
“When a defendant seeks to rely on a collateral agreement to defend an application for summary judgment under Order 14, the burden, Mr Chain for the plaintiffs submitted, lies strictly on him to prove such agreement. He derived support from Bank of India v. Surtani Murlidhar Parmanand [1994] 1 HKC 7, where Nazareth JA said at pp. 11I – 12C:
‘Since the defence rests upon a collateral oral agreement, the sole effect of which is to vary the settlement deed, the threshold onus is in a sense compounded by the onus to strictly prove such agreement. That onus, as approved by Lord Goff in Universal Dockyard Ltd v Trinity General Insurance Co Ltd [1989] 2 HKLR 160, 164, was propounded in the following way by Lord Moulton in Helibut, Symons & Co v Buckleton [1913] AC 30 at 47, 48:
Such collateral contracts, the sole effect of which is to vary or add to the terms of the principal contract, are therefore viewed with suspicion by the law. They must be proved strictly. Not only the terms of such contracts, but the existence of an animus contrahendi on the part of all the parties to them, must be clearly shown. Any laxity on these points would enable parties to escape from the full performance of the obligations of contracts unquestionably entered into by them and more especially would have the effect of lessening the authority of written contracts by making it possible to vary them by suggesting the existence of verbal collateral agreements relating to the same subject matter.’
(參看China Everbright Holdings Co Ltd v Synergy Finance Ltd and Another, HCA 933/2002(2002年12月18日)，第18段)。”
40. Sir Christopher Slade在Take Harvest的判案書第46頁指出：
"Their Lordships cannot accept in its unqualified form the proposition that, in cases such as this, an oral agreement is available as a defence in the same way and to the same extent as any enforceable contract. If due regard is to be paid to the statute, the question in any given case must be whether the party who relies on the oral agreement is in substance seeking to enforce it. If he is so seeking, it matters not whether he happens to be plaintiff or defendant in the proceedings or whether, as a matter of formal pleading, he is seeking to enforce the oral agreement by way of claim, defence, counterclaim or otherwise."
". . . the landlord was . . . entitled to receive rent . . . In order to meet that claim, the tenants were obliged to ask and . . . did ask the court to give effect to their rights under the oral agreement. Thus, once again, they were seeking in substance to enforce that agreement . . ."
41. 本席認為雙方如果有口頭協議容許答辯人在2011年7月減租，這種契約一般需要以書面作出，才能有效，除非「部份履行」合約的原則適用《物業轉易及財產條例》第3(2)條。
42. 本席認為即使依據吳先生的說法，有以下數點與事實不符或自相矛盾的地方。
43. 租約附表一租期訂明，由2010年10月20日至2011年10月19日。在2011年7月本案處所的租約並沒有終結，與吳先生的證人陳述書所述不符。
44. 吳先生陳述在2011年7月22日，李女士答應吳先生的提議。雙方同意，在下一次繳交租金時生效。但根據銀行戶口記錄，吳先生在2011年7月30日，仍然存入不止舊租金共15,500元 (P10及P11)，與吳先生所說不符。
45. 吳先生只是付了兩次管理費。但即使根據吳先生提交的管理費繳款通知書 (吳先生的證人陳述書附件4) ，在2011年10月3日，未有繳交的管理費為5,320.50元。在2011年11月1日，即使扣除吳先生繳付的管理費，未繳管理費仍為5,310.80元。根據李女士提供的管理費繳款通知書，本案管理費由2001年11月起，多次出現未有繳付的管理費。本席認為，若然雙方有口頭協議，吳先生須繳付未有繳付的管理費，吳先生應不只是繳付兩次管理費。
46. 本席認為雙方如果有口頭協議容許答辯人在2011年7月減租為10,000元，新租金並非最佳租金，不符《物業轉易及財產條例》第6(2)條規定。
47. 綜上所述，本席認為吳先生未能提供令本席信服理據，答辯人已經行使雙方的口頭協議的部分履行。因此本席裁定，即使雙方有口頭減租協議，協議也無法執行。
本席的裁決
48. 本席判定， 答辯人須支付申請人由 2010年10月20日至2012年8月13日交回本案處所的空置管有權交回為止的租金/中間收益，以每月15,300元計算，為333,638.70元。
49. 扣除答辯人已繳付的租金，管理費及本案處所的按金，答辯人須支付申請人87,129.70元。
50. 本席亦判定答辯人兼付申請人上述87,129.70元的利息，由判決日期直至付款為止，以判決利率計算。
51. 最後，關於本案訟費，本席雖然判處申請人得直，申請人在本案中，更改申請人的申索，追討由租約開始時租金。但事實上，答辯人已繳付大部份租金。申請人亦須經審裁處頒令才提交銀行戶口紀錄。本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。
申請人: 無律師代表，親自應訊
答辯人: 由楊敏健律師行轉聘黃麒瑋大律師代表應訊
有關向上訴法庭提出的相關上訴，請參閲HCMP845/2013。 |