良友大廈業主立案法團 對 TANG KAM(OTHERWISE SPELT AS DUNN SIN)

LDBM 139/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第139宗

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判 案 理 由 書
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1. 這是申請人良友大廈業主立案法團(“該法團”)向答辯人TANG KAM (下稱“答辯人”) 追討良友大廈維修工程分擔費用的審訊。

背景和法庭程序

2. 申請人是位於尖沙咀柯士甸道15C號良友大廈(“該大廈”)的業主立案法團，於1981年2月20日成立。而答辯人自1978年4月28日成為該大廈7字樓D單位(“該單位”) 的登記業主。

3. 按該法團在《申請通知書》聲稱，該法團在2011年11月5日的業主大會通過，各業主須分攤該大廈維修工程費4,996,806元、工程顧問費13,000元及工程後備金249,840.30元三筆款項，三項費用共5,259,646.30元，該單位分攤得的款額為52,596元，分三期支付，但答辯人沒有支付。

4. 答辯人從來都沒有出席又或委派任何代表出席審裁處的聆訊。

5. 根據一份宣誓日期為2015年6月4日由WONG CHI LEONG所作的誓章，有關此案的《申請通知書》已在2015年6月3日，以平郵方式送達給答辯人兩個送達地址(包括該單位的地址)。

6. 本席滿意有關申請書已妥為送達，遂在2015年10月16日下令此申請在2015年12月14日公開審訊。

7. 根據該法團代表律師行員工WONG CHI LEONG在2015年12月11日所作的第二份宣誓書，本席在2015年10月16日的命令蓋印副本，已在2015年10月31日分別以平郵方式送達給答辯人位於該單位的地址和另一地址。

8. 雖然由土地審裁處向答辯人的兩個地址發出的審訊通知書其中一個位於北角的地址遭退回，但發至該單位的通知書並沒有遭退回。本席接納此申請的申請通知書及審訊通知書已妥為送達給答辯人，由於答辯人已知悉這訴訟和審訊日期但沒有出席，所以下令繼續審訊。

9. 本席在聽過證人的證供及審閱過所提交的證據後，頒下本《判案理由書》第23及24段的命令。本席表示會頒下簡單的書面理由，如下。

不爭議的證供

10. 該法團管理委員會之司庫劉來發先生出庭作供，他稱在2011年11月5日，該法團召開業主大會，商討該大廈的維修工程問題，會議中通過進行維修工程，並通過聘請 “寶發建築工程有限公司”(“寶發”)擔任維修承建商，並授權法團與承建商簽署合約，該合約工程費4,996,806元；又通過工程後備金為249,840.30元與及顧問費13,000元[1]。

11. 最終該法團與寶發和工程顧問公司浩熙建築工程顧問有限公司分別簽訂的工程合約和顧問合約，費用如通過的數額。

12. 按一份日期為1959年5月19日該大廈的大廈公契(土地註冊處註冊編號UB296482)，該大廈分為100份不可分割分數，而該單位佔1個不可分割份數。而按這大廈公契第3及4段的規定，有關大廈的維修費用，須按業權的不可分割份數分攤。

13. 由於答辯人所擁有的該單位佔1個不可分割業權份數(即全數的1/100)，所以該單位應可分攤得到的維修金額，為52,596元(即5,259,646元÷100份) 。

14. 該法團透過律師在2011年12月15日向各業主(包括答辯人)，送達大廈維修工程費用分擔費通告，答辯人持有的該單位，須支付的金額及支付日期如下：

(i) 第一期：於2011年12月31日或之前支付13,149元；

(ii) 第二期：於2012年1月31日或之前支付13,149元；

(iii) 第三期：於2012年2月28日或之前支付13,149元；

(IV) 第四期：於2012年3月31日或之前支付13,149元。

15. 答辯人沒有支付。該法團透過律師分別在2012年3月28日、2012年7月30日及2014年3月10日分別向答辯人發出三封催收信函，並稱如不在14天內清付，該法團將向涉案單位登記一份押記備忘錄。

16. 由於答辯人仍未支付分毫，該法團在2014年5月22日把一份日期為2014年5月20日的押記備忘錄登記在土地註冊處涉案物業的名下，註冊編號14052200960030，該法團稱花律師費共 7,000元。有關維修欠款成為物業押記是按公契第11條賦予的權力。

17. 該法團現要求審裁處頒令答辯人支付：

	(i)	維修工費程分擔	52,596元
	(ii)	登記押記備忘錄費用	7,000元
			59,596元

18. 劉來發先生又提交了一份日期為2015年11月4日由該法團的管理委員會主席何偉先生所簽署的證明書，該證明書是根據《建築物管理條例》(“該條例”)第22條發出的，當中說明答辯人積欠該法團上述款項59, 596元及其應支付日期。根據該條例第22(4)條的規定由管理委員會主席簽署，述明業主根據本條應付的款額及應付款日期的證明書，在任何法律程序中須接受為證明書上所述事實的表面證據，而無須再加證明。

討論

19. 由於該法團提出的證據沒有遭到任何挑戰，本席在看過經劉來發先生在宣誓下確認的證人陳述書及他在法庭宣誓下的供詞，完全接納他的證據。

20. 由於該大廈的公契對答辯人具約束力，因為他在購入該單位時，是同意遵守公契的契諾，是該大廈公契締約的一方，所以須按公契承擔維修保養的責任，並以業權份數與其他業主共同分擔支出。

21. 按《建築物管理條例》第14(1)條，法團通過有關公用部份管理、改善、翻新或裝飾的決議，對全部業主均具約束力。該條例第18(1)(c)條又指出，法團可採取一切合理必需的措施，以執行公契載明有關建築物管理的責任。本席認為這包括入稟法庭，追討答辯人的欠款。

22. 本席認為該法團的申索合理，答辯人對這申索，根本沒有任何抗辯理由可言，所以判該法團得直。

結論及命令

23.   本席在審訊結束時頒下以下的命令：

(i) 答辯人須向該法團繳付59,596元，明細如下：

(a) 維修工程分擔費52,596元；

(b) 登記押記備忘錄費用 7,000元。

(ii) 利息以判定利率計算，自申請通知書日即2015年5月27日起計，直至判決日，而自判決日起亦按判定利率計算，至全數清付為止。

24. 至於訟費，王律師提交了一份名為《循簡易程序評估訟費的訟費陳述書》，要求追討訟費共22,601元，本席在審閱過並作些微修改後接受，答辯人須支付該法團此申請的訟費，即時評估為 20,001元，按區域法院評估準則來評定，須馬上支付。

[1] 按上述會議紀錄議程九的記載，應有手民之誤，在記錄中的計算的總和只是5,259,346.30元，但應是5,259,646.30元。