愉田苑業主立案法團 訴 趙雲及另一人

DCCJ6151/2006

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

民事訴訟2006年第6151號

---------------------

-----------------------

-----------------------

判決書

-----------------------

I. 序言

1.  原告人為沙田愉田苑(下稱「該屋苑」)業主立案法團(下稱「該法團」)。第一及第二被告人是父子，亦是該屋苑G座16樓6室(下稱「該物業」)的聯權共有業主。第一及第二被告人沒有律師代表。第二被告人沒有出席審訊，但於2008年2月11日書面要求許可第一被告人替他出庭應訊。鑑於第一及第二被告人之間的關係，在第一被告人及代表該法團鄭律師同意下，本席依據《區域法院條例》第336章第15條，許可第一被告人替第二被告人出庭，並向法庭陳詞。

2.  該屋苑於1982年落成，共有7座大廈，是香港房屋委員會(下稱「房委會」)興建、出售及管理的「居者有其屋計劃」住宅屋苑。除了房委會擁有的出租車位及商場外，所有住宅單位已售予個別業主。依照日期為1982年10月6日的該屋苑公共契約(下稱「該公契」)，該屋苑概念上分為平均不分割份數29,761份，該物業佔21份，而房委會持有部份佔385份或1.29%。

3.  該屋苑本來由房委會管理，但該法團於2000年3月17日根據《建築物管理條例》第344章(下稱「該條例」)成立。自2000年8月1日開始，該法團依照該公契及該條例賦予的權力管理該屋苑。該屋苑的經理人/管理公司為瑞安物業管理有限公司(下稱「瑞安」)。

II. 該法團的申索

4.  該法團指稱，該屋苑在2005年至2007年期間進行大維修工程(下稱「該大維修」)。除了該法團撥款港幣8,000,000元外，該大維修工程費用由每位業戶根據其單位不分割業權份數攤分。該物業攤分的金額為港幣48,015元(下稱「該繳款」)，在2006年2日15日、5日15日及8月15日(下稱「第一、第二及第三期限」)分3期每次繳付港幣16,005元(下稱「第一、第二及第三期繳款」)。第一及第二被告人沒有清繳該繳款及截至2006年11月30日利息港幣3,099.60元(利率為每30日欠繳港幣100元支付港幣1元)，所以該法團提出是次訴訟申索上述款項及進一步利息。

5.  第一被告人隨後向屋宇署申請「改善樓宇安全綜合貸款計劃」(下稱「該計劃」)借貸，屋宇署於2007年1月2日及2月26日分別批准貸款港幣23,912元及24,103元，並於2007年1月5日及3月1日存入該法團的銀行戶口。因此，該繳款已然付訖，而該法團在審訊時只申索截至2006年11月30日的利息港幣3,099.60元。

III. 第一及第二被告人的抗辯及反申索

6.  第一及第二被告人在其狀辭及證人陳述書提出多項抗辯及反申索理據如下 :

(1) 該屋苑於2004年11月6日舉行業主大會(下稱「6/11/04業主大會」)，投票通過污水渠及外牆維修兩項工程同一招標，但該大維修後來招標逾10項工程，大部份因未經業主大會通過而無效。

(2) 於2005年11月27日舉行的「該屋苑大維修工程項目及標價立案法團暨業主協商會議」(下稱「該協商會議」)，只有主席、該法團管理委員會(下稱「管委會」)6位委員(下稱「委員」)及該屋苑63位業戶出席，因此該協商會議非管委會會議或業主大會，通過的議決無效。

(3) 該大維修工程招標共回35份投標書，但該法團未有交代投標書的分析/評分標準，亦未有解釋如何評分遴選最後3間候選承建商(下稱「該候選承建商」)。當中新昌建築有限公司(下稱「新昌」)及寶發建築工程有限公司(下稱「寶發」)有同名董事，關係曖昧，而按新昌自報業績，它於2003年至2005年期間處理28項工程，總值只得港幣84,065,108元，第一及第二被告人質疑它如何脫穎而出。

(4) 該法團主席倪學仁(下稱「倪先生」)私下與新昌簽署工程合約，並由主席、招標小組、工程小組及跟進該大維修小組(下稱「跟進小組」)強銷硬賣該大維修。

(5) 倪先生作為該法團主席，毛遂自薦作為該大維修工程認可人士，顯然有角色衝突。

(6) 該大維修將污水渠重新安置到大廈外牆，並擬封閉該物業原有排污渠，此乃違反該公契及該條例的「絕人出路」手段。

(7) 該物業原本向下去水暢順，但該大維修改渠後變為橫向去水，導致浴室及廚房地臺不能去清漬水，但管業處告示切勿使用原有排水位或地臺去水系統，等同只可「乾洗」而不能再「濕洗」浴室及廚房地臺。該法團實在無權更改及干擾該物業室內原有地臺去水。

(8) 該大維修後窗臺外牆批盪參差，相對房委會平臺商戶外牆光坦平滑優劣立判，而且高層望下排污喉管大小排列不一，無觀瞻可言。

(9) 該大維修是否完工未明，第一及第二被告人被迫填鴨收貨。

(10) 該大維修更換消房上水喉項目工程費用為港幣703,950元，但消房處指出較市場價格港幣313,180元貴逾1.24倍。

(11) 該法團未依據該條例附表7第4(1)及(2)條「設立並維持一項特別基金，以備應付某種開支」，亦未經業主大會議決「釐定各業主在任何財務年度需對特別基金繳付的款項，以及須支付所繳付的該等款額的時間」。該法團未經業主大會議決融資安排便進行該大維修，欠缺程序理據，第一及第二被告人因此無責任繳付該繳款。

(12)    該法團在第一期限(即2006年2月15日)屆滿後隨即入稟小額錢債審裁處(下稱「該審裁處」)，向第一及第二被告人追索第一期繳款。該法團於2006年5月11日及7月21日兩次聆訊均未能提供該大維修的簽署工程合約及集資理據，更於2006年10月16日缺席聆訊，審裁官因此剔除其申索(下稱「該剔除裁決判令」)。故此，該法團不可再追索第一期繳款，而指稱倘欠的第二及第三期繳款共港幣32,010元歸屬該審裁處司法管轄權，該法團不可堆砌第一、第二及第三期繳款及利息擠湊成超逾港幣50,000元的申索，在區域法院提出是次訴訟。

(13)    但甚至按倪先生的「自訂遊戲規則」，該協商會議就「付款方法的訂定」，述明「至於向屋宇處申請貸款者，則無須理會分期付款事項，因屋宇處會直接將款項過帳到法團 ……」。按該計劃的貸款指引，業戶可在該大維修工程進行期間任何時間申請借貸，於是第一被告人在該大維修完成前申請借貸，但該法團莫視審批借貸需時，而定下與審批借貸時間「對著幹」的第一、第二及第三期限，更違反該協商會議提及的「無須理會分期付款」立場。

(14) 該法團於2006年12月8日按指稱第一及第二被告人倘欠的港幣52,914.60元(即(a)該繳款港幣48,015元、(b)截至2006年11月30日欠付利息港幣3,099.60元、(c) 註冊「通知書」法律費用港幣1,500元及(d)「通知書」土地註冊費開支港幣300元)而發出「通知書」(下稱「該釘契通知書」)，並在土地註冊處註冊於該物業(下稱「該釘契」)。第一及第二被告人否認拖欠該法團任何債務，因此認為該釘契毫無理據。

(15) 按倪先生於2006年2月4日發出「致業主有關大維修問題」的信函(下稱「4/2/06信函」)，有言該法團「預留4個月時間來催收欠款」。第一被告人於2006年5月索取該計劃貸款申請表格，當時獲屋宇署指引，業戶可在大維修工程進行期間任何時間申請借貸，毋需一窩蜂，於是他在該剔除裁決判令頒下後(即2006年11月初)才落實貸款申請。第一被告人於2006年11月16日致電屋宇署諮詢還款辦法，而於2006年11月22日收到屋宇署回覆，便於2006年11月27日及30日到該屋苑管業處(下稱「管業處」)備案，管業處負責人著他直接通知該法團代表律師。第一被告人隨即致電該法團代表律師行吳小姐，吳小姐表示會作記錄。因此，第一被告人在該法團自訂4個月追款期(即2006年8月15日至12月15日)內辦妥借貸程序，依據該協商會議記錄，該法團不應向第一及第二被告人採取法律行動催收該繳款及/或利息，該釘契及是次訴訟明顯強屈。

(16)    該法團申索的「大耳窿」利息全無理據。該協商會議並無論及逾期繳款利息及息率，而該公契所訂定的利息及息率只針對欠繳管理費。第一及第二被告人未聞在房委會管理該屋苑期間曾向業戶追索利息、進行「釘契」或脅迫拍賣單位。

(17)    管委會「豪擲公帑」進行該大維修工程及聘用律師進行該釘契及提出是次訴訟，並脅迫拍賣該物業，無所不用其極。該法團代表律師每次進行「釘契」及「解契」所涉律師費為港幣5,000多元，第一及第二被告人懷疑這安排涉及利益輸送。

(18)    第一及第二被告人更提出反申索，要求解除該釘契，以還公道。

7.  第一及第二被告人披露的文件有多份由「大維修業主權益關注組」、其他個別業戶(例如G603單位梁敏儀(下稱「梁女士」)及暱名業戶等人士發出的單張、公開信、網上論壇、信函等。該些文件就該大維修作出指控、投訴及情緒宣洩，但除了上述第一及第二被告人在本案存檔的狀辭及證人陳述書中所作訴事項外，第一及第二被告人沒有傳召該些文件撰寫人出庭作證，也沒有就該些文件所載的其他指控及投訴援引支持證據，因此本席在本案中不考慮該等事項。

IV. 證人

8.  倪先生是工程師及該法團主席，代表該法團出庭作供。第一被告人是辯方的證人。本席考慮證人的證供、雙方的陳詞及無爭議(或不可爭議)的記錄或文件後，相對地認為在重點事實爭議上，倪先生的證供整體上較為可靠和可信。倪先生清楚交待所知所聞，沒有被盤問難倒，亦無廻避證供之嫌。反之，第一被告人沒有披露他申請該計劃借貸的相關文件(例如呈交申請表格副本及借貸合約)，亦未能提供合理解釋。本席在庭上細聽第一被告人的證言，亦小心觀察他作供時的神態舉止，認為他並非可靠證人，其供詞有不合理和不能令人信服的地方(見下述分析)。

V. 該大維修的背境

9.  由於該屋苑的樓齡，其設施及環境變差，外牆石矢剝落及渠喉淤塞、漏水及爆裂等問題一直困擾業戶多年。該法團早於2004年已商議大維修計劃，並打算藉著大維修的機會保養及進一步提升該屋苑的設施。該法團於2005年4月21日收到屋宇署發出勸逾通知，要求維修該屋苑外牆石矢及紙皮石剝落情況(下稱「該外牆維修」)。因此，有業戶提出不如同時將室內渠喉改置室外方便將來進行維修，另有業戶認為原地換渠較便宜又不影響大廈外觀，再有業戶表示在水渠破損時才維修更合符經濟原則。於是該屋苑業戶於6/11/04業主大會議決通過，污水渠與該外牆維修同時進行招標。第一被告人忘記他有否出席6/11/04業主大會，但倪先生表示他在會中已向業戶說明招標方式(見他致梁女士的日期為2006年1月21日信函)。

VI. 招標小組及工程小組

10.  為了讓更多該屋苑業戶參與管理過程，管委會成立了數個常設小組，負責該屋苑內不同的工作，當中包括招標小組及工程小組(下合稱「兩小組」)。本席相對地接受倪先生指稱，兩小組成員包括委員及其他業戶，當中好幾位從事有關工程的工作，因此兩小組有能力處理日常有關工程方面的事宜。招標小組一般負責籌備標書/招標事宜及分析回標價目，而工程小組一般負責安排日常維修、監督工程、跟進驗收及分析回標工程細節。兩小組須向管委會匯報建議，再由管委會確認才執行，這等同執行管委會的決定。

11.  就該大維修而言，該屋苑於2005年6月10日舉行業主大會(下稱「10/6/05業主大會」)，管委會就遴選承建商的程序及方法，向業戶報告兩小組的工作範圍。倪先生亦於2005年7月15日第4屆管委會第19次開會時解釋，兩小組分開處理(1)該大維修投標價目及(2)投標工程細節及投標承建商背景/規模/經驗的分析，主要是為了過程中得到保密，待兩小組遴選後餘下若干數目候選承建商，再經業主大會挑選才落實。

VII. 該大維修招標情況

12.  該法團於2005年5月4日在報章刋登該大維修招標通告，並於2005年5月10日截標。該法團於2005年5月14日安排已取標書承建商到該屋苑作實地勘察及索取圖則，並要求他們於2005年5月23日回標。管委會要求承建商回標時分開兩部份，即(1)列出工程價目的投標書及(2)列出工程方案/公司資料的建議書。

13.  管委會於2005年5月17日發出10/6/05業主大會通告，議程包括「議決大廈維修方案，(此次只選擇決定大維修之項目及方案，然後招標小組按議決之方案約見承建商，維修承建商會在下一次業主大會交由業主議決)」。

14.  於2005年5月24日第4屆管委會第17次開會，兩小組成員在出席委員及列席業戶見證下開啟標箱，經點算後共收到35份投標書及32份建議書，由兩小組分別跟進投標書價目分析及建議書工程技術分析。該法團於各座大堂張貼投標承建商之名單給業戶考慮，並公告兩小組成員名單。兩小組成員數目後來也有增加，好讓有興趣參與監管該大維修的業戶加入。

15.  該法團的招標書及收到的投標書當中包括一些必須性工程項目及一些選擇性工程項目。必須性工程項目意指只有單一施工方案而必須進行的工程項目，例如6/11/04業主大會已議決通過，污水渠工程及該外牆維修工程(即招標書及投標書所載的「大廈外牆鋼筋混凝土及批盪修葺工程」)同時招標，因此該外牆維修工程及棚架工程是必須進行的工程項目，亦無任何不同的施工方案可供選擇，所以沒有被納入10/6/05業主大會議程。選擇性工程項目包括具有不同施工方案而必須進行的工程項目(例如該外牆經維修後「外牆粉飾工程」有不同的施工方案，包括(1)修補紙皮石、(2)修補後批上化學水泥再髹上彈性漆、(3)外牆換2x4吋紙皮石、(4)清走紙皮石及批盪後重新批盪及噴漆及(5)清走紙皮石及批盪後重新批盪及髹上彈性漆)及可選擇進行或不進行的工程項目(例如「大堂平臺入口修飾工程」)。

16.  該法團要求投標承建商就選擇性工程項目/方案逐一報價，而招標小組於10/6/05業主大會前一星期開始公開標貼每項工程項目/方案的價目中位數給業戶参考。至於每位投標承建商的公司資料/工程細節及入標價目，則分別由工程小組及招標小組成員作出獨立而保密的分析/評分。雖此，於簽署該大維修工程合約後，因應一些業戶的要求，該法團張貼通告准許任何業戶登記查核35份投標書，而數位業戶亦已行使這權利(見下述第26及第29段)。

17.  第一被告人沒有出席10/6/05業主大會。有關議程(3)遴選該大維修承建商的程序及方法，10/6/05業主大會記錄述明「將由法團之[兩小組]負責接見及分析。工程組負責分析工程細節;招標組則負責價目分析」。該法團將35間投標承建商回標價之中位數向出席業戶公佈，並於當晚議決(除必須性工程項目外)需執行之該大維修各項工程項目/方案。倪先生重申所有必須性工程項目原則上必須包括在該大維修工程中，故只對選擇性工程項目投票作出選擇(見倪先生致梁女士的日期為2006年1月21日信函)。

18.  有關「外牆粉飾工程」，10/6/05業主大會經兩回投票表決後，以2,537總得業權份數(即得票61.25%)議決施工方案為「修補後批上化學水泥再髹上彈性漆」。有關「由住宅至頂樓之污水渠務工程」及「更換雨水渠工程」，分別以4,192及4,247總得業權份數(即得票86.33%及88.81%)議決將「渠和去水隔氣移出外牆」及「移出外牆」。業戶經投票後亦否決一些非主要的維修工程。

19.  隨著10/6/05業主大會公佈遴選該大維修承建商的程序及方法，兩小組組員內部釐定及表決通過分析/評審投標承建商的評分準則。於2005年7月15日第4屆管委會第19次開會，招標小組報告已筆錄35間投標承建商的報價及排位，而工程小組已通知各投標承建商提供補充資料。兩小組將他們的獨立分析/評分合併，選出14間最高分數之投標承建商，其中13間於2005年7月31日到該屋苑作首輪面試，兩小組隨後撰寫報告，並於2005年8月5日第4屆管委會第20次開會提交管委會評鑑。管委會接納兩小組的分析，決定稍後安排主席及委員會約見當中6間得分較高及較為合適之投標承建商進行次輪面試。

20.  由於一間投標承建商沒有出席，倪先生及委員於2005年8月27日會見5間投標承建商進行次輪面試。在考慮各方面的表現及對該大維修工程之了解程度後，面試結果是最低標的3間承建商表現最好及最為合適，被管委會選出供業戶在業主大會中進行投票議决，管委會亦去信要求該候選承建商於2005年9月15日前提交草擬合約給該法團研究資料。

21.  倪先生於2005年10月7日第4屆管委會第22次開會報告，該法團安排於2005年11月18日召開特別業主大會(下稱「18/11/05業主大會」)選出該大維修承建商，而招標小組已聯絡該候選承建商作最後回標。為了讓業戶對該候選承建商之背景及工程方案有更深入了解以便作出知情決定，該法團安排該候選承建商在該屋苑內擺設攤位模型，並向業戶講解投標書內的公司資料及設計詳情。這些攤位於2005年11月10日至12日在該屋苑平臺開設。另外，該法團於2005年11月12日舉行答問大會(下稱「12/11/05答問大會」)，讓業戶和該候選承建商在18/11/05業主大會前提出及回答問題。管委會於2005年10月22日張貼通告，述明開設攤位及舉行12/11/05答問大會的日期/時間，亦提醒各業戶「候選承建商亦會在答問大會後即場提交最後報價」。

22.  管委會於2005年10月22日向業戶發出「業主大會通告」，述明18/10/05業主大會舉行的日期、時間及地點，並提出包括以下的大會議程 : (1)議決該大維修承辦商; (2)議決從該屋苑盈餘撥入該大維修之總金額及(3)議決該大維修付款方式，並邀請各業戶屆時踴躍出席。

23.  倪先生沒有出席12/11/05答問大會，但他理解該法團有張貼該候選承建商的整份標書(包括工程項目細項及價目)以供出席業戶參考。該候選承建商在12/11/05答問大會完結時將最後報價入箱，在委員/業戶見證下，即場進行標書開啓儀式，並公佈標書內最後投標工程總價如下 :

侯選承建商名稱	總價(港幣)
新昌	77,490,820
寶發	82,164,480
新城市建築有限公司	85,067,000

管業處於同日向各業戶發出通告，述明上述結果，亦將有關文件提交房屋署。

24.  第一被告人沒有出席18/11/05業主大會。該法團在大會公開陳列該候選承建商的最後投標書，讓業戶在投票前更了解各投標書內容/報價。18/11/05業主大會記錄顯示，倪先生向各出席業戶講述該大維修整個招標流程，更表示如果選出該大維修承建商，該法團將再與獲選承建商商討各項細節，亦會就工程價目有否下調空間再行商討。就遴選該大維修承建商的議程，出席業戶可在3位該候選承建商及重新招標4個選項投票選擇，最終新昌以5,488總得業權份數(即得票71.61%)被通過為該大維修承建商。

25.  18/11/05業主大會後，管委會認為仍有減價空間，於是在2005年11月23日發出通告，擬於2005年11月27日與新昌舉行磋商標價及工程項目事宜的該協商會議，希望各業戶踴躍出席。新昌代表、委員及業戶均出席該協商會議。雖然18/11/05業主大會已議決委任新昌為該大維修承建商及確認其最後投標價目，該法團希望連同業戶向新昌施壓要求減價。新昌在會中介紹該大維修各項細節安排，亦解釋廚房地臺去水渠及雨水渠不會拆掉，而會在浴室工程完結後封閉喉管以免滋生昆蟲。當時很多業戶要求新昌減價，經磋商後，新昌同意就18/11/05業主大會通過的港幣77,490,820元維修工程費用下調3%，折實為港幣75,166,095.40元，並送7座大堂裝修。本席相對地接受倪先生所說，管委會跟著在業戶見證下與新昌共同簽署工程合約。

VIII. 該大維修工程

26.  於2005年12月5日第4屆管委會第24次開會，為方便與新昌聯絡及跟進該大維修事項，管委會認為需成立跟進小組處理，並議決跟進小組之成員名單，另將發出通告邀請熱心業戶参加，共同協助跟進該大維修工程。因應該大維修過程，該法團擬聘請獨立工程師及數名地盤監工，代表該法團跟進該大維修工程上各項工序、協助監管工程及進行驗收，並直接向該法團匯報及交待。在開會過程中，倪先生說，整個招標過程由兩小組分別評審後，再將兩者所得分數合併得出結果，在過程中有不同之評審準則，如業戶欲查閱有關程序及文件，可與管委會聯絡安排。

27.  於2005年12月23日第4屆管委會第25次開會，管委會決定於2006年2月17日舉行業主大會(下稱「17/2/06業主大會」)，以供業戶選擇及議決外牆維修設計模式及顏色配搭。

28.  該法團於2005年12月17日刊登報章廣告，招聘工程師及地盤監工。倪先生與委員/檢查小組成員一齊會見工程師申請者，經遴選後選出最適合人選，經各委員議決後聘請該工程師，該工程師將於2006年2月1日正式上班工作，負責監察新昌進行工程(見2006年1月8日第4屆管委會第26次開會記錄)。2006年1月27日第4屆管委會第27次開會記錄，又說在2006年3月24日接見了工程師應徵者及選出了人選於2006年4月6日上班。

29.  至於早前有業戶要求查閱該大維修招標及審核過程，兩小組於2006年1月8日第4屆管委會第26次開會匯報，已把資料整理完成，可讓業戶查閱。此外，管委會亦表示隨時歡迎各業戶或業戶直系親屬加入跟進小組，協助該大維修工程上事項。

30.  新昌與管委會商議後，於2006年1月16日發出該大維修工程開工通告，定於2006年2月11日進行開工拜神儀式。

31.  該屋苑「大維修業主權益關注組」召集人梁女士於2006年1月20日去信要求馬上暫停該大維修工程，並指稱10/6/05業主大會只讓業戶議決選擇性工程項目，其他被管委會定為必須性工程項目(包括(1)大廈外牆鋼筋混凝土及批盪修葺工程、(2)更換食水喉管工程、(3)更換沖廁喉工程、(4)新裝冷氣機去水喉工程及(5)檢查維修天臺所有去水缸工程(下合稱「該必須工程」))，根本沒有安排業主議決，而後來管委會又私自增加「更換7座消防上水喉」項目(下稱「該消房工程」)，因此新昌簽署的工程合約內絕大都份工程項目未經業主大會通過，屬違法批出。

32.  倪先生於2006年1月21日作出書面回覆，表示大部份業戶均知道該大維修的主要目標是把困擾業戶多年之外牆石屎、水喉及污水渠3大問題處理好，而他於10/6/05業主大會當晚已向業戶說明招標之方式。10/6/05業主大會議決外牆粉飾工程施工方案為「修補後批上化學水泥再髹上彈性漆」(上文獲強調處，由本席後加)，他不明白梁女士為何指稱大廈外牆鋼筋混凝土及批盪修葺工程屬違法批出。倪先生又重覆該大維修招標流程，堅稱整項招標、批審及選定承建商之過程，全由兩小組努力了接近12個月，再經業主大會最後議決，完全符合該條例之要求及具高透明度，而且管委會與新昌簽署工程合約是合理合法地執行業主大會之決定。

33.  倪先生在回覆中亦代表管委會拒絕暫停該大維修之要求。他指稱，該大維修所涉及的人力、物力及財力非常龐大，而新昌亦一再表示完成手上工程後會專注進行該大維修工程，此亦是業戶以大比數議決新昌為該大維修承建商之其中原因。如果該法團暫停該大維修工程或取消工程合約，該法團必須面對訴訟，並要賠償有關損失。倪先生希望各業戶能抽空參加跟進小組，共同處理及監察該大維修工作。

34.  由於該屋苑部份業戶(1)質疑該協商會議是否有效的業主大會或管委會會議、(2)認為該大維修價錢不合理及(3)指稱該必須工程沒有交予業主大會議決，並要求重新招標及暫停該大維修工程，於是該法團召開特別業主大會交由業主大會議決，再次確認由新昌承造該大維修工程或選擇重新招標。

35.  管委會於2006年2月2日向各業戶發出「業主大會通告(第二次修改)」，述明17/2/06業主大會的議程包括 :

「(1) 答問大會(限時一小時三十分)

(2) 議決是否取消今次業主大會議程(3)至(5)。

如議程(2)通過，則議程(3)至(5)取消

(3) 議決是否重新招標。

(4) 議決是否擱置大維修工程并設立獨立調查小組審核大維修工程問題。

如決定重新招標或擱置大維修工程，則議程(5)至(9)取消

(5)       議決是否進行大廈外牆鋼筋混凝土及批盪、更換食水喉管、更換沖厠喉、新裝冷氣去水喉、檢查維修天臺水缸第5項工程。

如決定不進行議程(5)之5項工程，則議程(6)至(8)取消

(6)       議決大廈外牆油漆款式和顏色。

(7)       議決選擇接受新昌提出的附送工程<大堂裝修>或<更換走廊地板>或<重做天臺防水層>。

(8)       議決通過將<更換消防上水喉>項目保留在大維修合約中。

(9)       議決是否通過保留大維修工程跟進小組至工程完畢時。

……」

36.  在民政處安排下，該法團於2006年2月1日舉行答問大會(下稱「1/2/06答問大會」)回應業戶的提問，該法團隨後擬備由倪先生簽署的4/2/06信函，其內容為1/2/06答問大會的提問/回答撮要，並於17/2/06業主大會前張貼及放入業戶信箱。4/2/06信函就(1)合約之合法性、(2)工程圖則之審批、(3) 工程監管、(4)承建商工程進度、(5)徵收及發放工程費用及(6)違約賠償事項作出解述，亦請各業戶盡量抽空於17/2/06業主大會上親自投票來決定該大維修的方向。

37.  有關上述(1)項，4/2/06信函覆述上述招標流程，並認為該法團與新昌簽訂的工程合約為合法文件，具有一定之法律約束性。有關上述(4)項，4/2/06信函述明工程進度由新昌自行安排，而管委會會盡量配合及監管其進度，如發現工程有所延誤，則會要求承建商修改其進度表及要求其提供更多的資源以確保工程能按時完工，故新昌會按照實際之情況而對其工程編排作出調整及送呈跟進小組審查，如最後未能按時完工，則工程合約中另有註明賠償細則。有關上述(6)項，4/2/06信函述明如果當時與新昌中止或延後工程合約，則由此而引起之損失或增加之成本(如保險費、材料定金等)都可能須由該法團承擔。實際賠償之金額，當時未能估計，需由承建商提供實際損失之證據來釐定。

38.  17/2/06業主大會總出席戶數為940戶(佔全苑總戶數55.13%)，而出席業權份數則為16,710份(佔全苑總份數56.15%)。有關議程(1)(即答問大會)，出席業戶熱烈答問提出意見或問題，而有關提問亦分別由主席及各出席嘉賓解答，答問時間延長至2小時10分。有關議程(2)，8,011總業權份數(即得票54.29%)投票同意取消是次業主大會議程(3)至(5)。有關議程(6)(即議決大廈外牆油漆款式和顏色)，經過兩回投票，5,246總業權份數(即得票76.54%)投票同意圖片編號(3)的方案。有關議程(7)(即議決選擇接受新昌提出的附送工程「大堂裝修」、「更換走廊地板」或「重做天臺防水層」)，3,617總業權份數(即得票59.13%)投票選擇「重做天臺防水層」。有關議程(8)(即議決通過將「更換消防上水喉」項目保留在該大維修工程合約中)，5,742總業權份數(即得票88.98%)投票同意。有關議程(9)(即議決是否通過保留跟進小組至工程完畢時)，5,806總業權份數(即得票89.83%)投票同意。

39.  第一被告人指稱，17/2/06業主大會沒有一項議決取得16,710業權份數的一半，因此議決無效。本席不同意這說法，每項議決的得票比率超過一半已然足夠，第一被告人未能提出理據確立議決需取得半數出席業權份數才有效。

40.  管委會在2006年3月2日發出業主大會通告，指出因應2006年2月17日收到梁女士連同超過5%業戶之簽署，要求召開業主大會議決通過解散第4屆管委會併選出管理人接管該屋苑管理事務，並定於2006年9月1日舉行該業主大會(下稱「1/9/06業主大會」)，而有關大會議程及細則，容後公佈。

41.  於2006年5月19日第4屆管委會第28次開會，倪先生報告該法團已委派工程師及兩名監工負責該大維修工程監管工作，而兩名監工的試用期於2006年4月5日已然屆滿。

42.  於2006年7月20日第4屆管委會第29次開會，管委會決定1/9/06業主大會當晚的議程及需議決之事項包括 : (1)主席報告、(2)議決新一屆管委會人數、(3)議決新一屆管委會委員、(4)從當選委員中選出主席一職及(5)選出秘書及司庫一職。工程小組在會中報告，於2006年7月10日登報聘請兩位監工助理，主要職務協助工程師處理單位驗收及出棚檢查外牆及喉管接駁工程，於2006年7月15日進行面試，經遴選後取錄兩位監工助理，經各委員商議後通過聘用，而他們將會於2006年7日24日正式上班。

43.  於2006年9月14日第5屆管委會第1次開會，主席倪先生稱，因應第4屆至第5屆管委會的過度，第5屆管委會將會繼續跟進上屆的事項。該大維修工程即將接近完成，跟進小組表示室內工程部份的完成度已達85%以上，而外牆翻新亦將於其後展開。跟進小組考慮到一位監工表現未如理想，管委會確認終止聘用，並改聘兩位監工助理取替空缺，有關招聘廣告已於9月4日至9日在報章刋登。

44.  新昌拆除外牆圍網後於2006年11月24日開始發出問卷，收集業戶對該大維修的意見，從而安排跟進不完善的事項，待全部修妥後，便會拆除棚架。於2006年12月12日第5屆管委會第4次開會，倪先生報告，該大維修將於2007年1月19日完成，所有棚架將會拆除，而天臺防水工程按計劃將於2007年2月15日全部完成。

45.  於2007年1月25日第5屆管委會第5次開會，新昌表示該大維修完工後，如果業戶有任何問題，可到新昌辦事處投訴，新昌承諾在48小時內聯絡業戶及安排維修跟進工作。新昌表示除了B座外，各座天臺防水工程已完成驗收，稍後將提交天臺防水保証書，希望倪先生簽署後發放工程按金予新昌。

46.  倪先生確立(而本席相對地接受)，該大維修在2007年2月完工，保固期隨後亦已完結，該法團於是將該大維修所有投標書、分析報告、監工(包括完工驗收)資料記錄整理妥當，於審訊第2天開始一連3天全部開放給業戶參閱。

IX. 該大維修工程有否經業主大會通過

47.  第一及第二被告人指稱，只有污水渠改置室外及該外牆維修兩項工程得到業主大會議決通過，該法團在招標書內私下加添該必須工程及該消房工程，但未經業主大會議決通過，該法團不可向他們追討該繳款及/或利息。

48.  無可置疑，6/11/04業主大會議決通過污水渠及該外牆維修工程進行招標，而10/6/05業主大會議決通過外牆粉飾工程施工方案、污水渠和去水隔氣移出外牆工程及雨水渠移出外牆工程。但本席認為，該法團並沒有隱瞞該必須工程。倪先生坦然承認(1)該法團的招標文件及承建商的投標書、(2)投標承建商回標的遂一工程項目報價及(3)該法團與新昌簽署的工程合約均包含該必須工程及該消房工程。該法團於10/6/05業主大會前一星期公開標貼又在10/6/05業主大會公佈每項投標工程項目/方案的價目中位數，顯然在舉行10/6/05業主大會前該法團已向各業戶公告各項招標工程項目。

49.  正如倪先生致梁女士的2006年1月21日回函所述，管委會於18/11/05業主大會舉行前兩星期內，安排該候選承建商擺設攤位及舉行12/11/05答問大會，亦將招標文件放置於管業處供業戶查閱。該法團於12/11/05答問大會張貼該侯選承建商的整份標書(包括每項工程細項)供出席業戶參考。該候選承建商的最後標價分別於18/11/05業主大會前及大會當晚張貼出來給業戶參考，而18/11/05業主大會當晚亦公開陳列該候選承建商的最後投標書，好讓業戶在投票前進一步了解各投標書的內容及報價。因此，本席認為，18/11/05業主大會議決通過新昌作為該大維修承建商之際，業戶已然知悉該大維修工程項目包括該必須工程及該消房工程。雖然出席業戶在投票表決時可選擇重新招標，但18/11/05業主大會終於以大比數議決通過新昌為該大維修承建商，這意味大部份投票業戶認同該必須工程及該消房工程。

50.  後來基於一些業戶要求，該法團於2006年1月整理好招標資料，便張貼通告准許任何業戶登記查閱。第一及第二被告人所披露的文件清楚顯示有些業戶(包括梁女士)就招標書、投標書及工程合約內載的該必須工程及該消房工程作出公開投訴，指稱該些工程項目未經業主大會議決通過，這正好顯示無論如何該屋苑業戶於17/2/06業主大會前已清楚知道該必須工程及該消房工程被納為該大維修工程項目。因此，甚至該法團曾隱瞞該必須工程及該消房工程(但本席不同意)，當17/2/06業主大會投票通過取消(1)要求重新招標及擱置該大維修及(2)決定應否進行該必須工程及該消房工程的議程時，出席業戶顯然是在知情下投票決定毋需擱置該大維修，並回顧確立保持該大維修所有工程項目(包括該必須工程及該消房工程)，而這議決對該法團與第一及第二被告人均具約束性。

51.  終審法院在The Grande Properties Management Limited v Sun Wah Ornament Manufactory Limited (2006) 9 HKCFAR 462一案第472-474頁述明如下 :

「28. However, the purpose of having these resolutions was to require the owners to pay for the costs of the renovation works which had not been previously authorized. The agenda and the resolutions specifically referred to such works and all the owners must be aware of the intention and purpose of having these resolutions.  Passing such resolutions must necessarily mean that those who agreed to make contributions (the majority in this case) accepted that the works in question were necessary and had to be carried out. It makes no sense to say that the resolutions only required contributions towards the costs of the works, but did not at the same time sanction such works.  If the majority of the owners did not approve of such works, there was absolutely no point in requiring contributions.  In fact, it would be wrong to do so.  The prerequisite to approving a payment must be the sanctioning of what is to be paid for.

29.         In my view, the 2001 resolutions, in approving contributions for the previously unauthorized renovation works, necessarily also had the effect of sanctioning such works.

……

34.     In the management of multi-storey buildings, it is important that the Manager and the owners are entitled to make appropriate decisions unless such decisions are prohibited by the DMC.  Numerous matters, whether trivial or important, may surface from time to time and on very short notice.  They need to be attended to.  Things need to be done very quickly.  However, there are procedural requirements for convening an owners meeting where approval can be obtained before action can be taken. That is why the Manager is given wide powers by the DMC.  But however detailed and comprehensive the DMC may be, it cannot cover all exigencies.  There must be occasions when it is necessary to sanction what has been done before the owners can meet, discuss and approve it. Subsequent sanction or approval is also necessary to correct mistakes, cure defects or remedy oversight.  Resolutions for such purposes are very often retrospective in effect.  If resolutions which take retrospective effect are to be regarded as invalid simply because they deal with matters which are not expressly empowered by the DMC, it would hinder the efficient management of the building. 

35.      In the present case, even if the 2001 resolutions could be regarded as having retrospective effect, it cannot be said that they contradicted or were opposed to or inconsistent with any provisions of the DMC. They cannot be regarded as invalid on this ground. ……」

基於上述法理原則，17/2/06業主大會回顧確立該必須工程及該消房工程為該大維修其中工程項目。

X. 招標流程

52.  第一及第二被告人就如何遴選新昌成為該候選承建商提出質疑。首先，他們指稱新昌與寶發關係曖昧，但只能提供上述兩間公司由相同董事簽署的公司註冊處記錄，內容顯示兩間公司在2001年採用共同註冊地址。雖此，本席席前沒有任何證據或文件顯示在2005年至2007年期間(即該大維修期間)新昌與寶發仍保持上述共同董事/地址。第二，第一及第二被告人質疑新昌的財力。但事實證明，新昌有足夠財力支付保險費、提交相等於工程總額10%之銀行保證金及完成該大維修。本席未能接納第一及第二被告人上述空泛的質疑。

53.  其實早於6/11/04業主大會時，倪先生已向業戶說明該大維修的招標方式，而該業主大會記錄亦清楚述明工程小組會参與招標過程(見上述第9段)。本席認為由不同成員組成的兩小組分別釐定評分標準及就投標價目及工程細節/公司背竟作出獨立兼保密分析/評分是恰當做法，這樣會令最後合併的評分分數較為客觀可靠。管委會亦在10/6/05業主大會通告述明招標方式，即業主大會選出選擇性工程項目/方案後，由兩小組遴選候選承建商供業戶再次議決(見上述第13段)。該法團更於10/6/05業主大會前兩星期公開張貼投標承建商名單及在10/6/05業主大會前一星期公開張貼所有工程項目/方案的價目中位數，而中位數乃綜合35份投標書的價目指標，方便業戶比較及考慮該候選承建商的投票價目。10/6/05業主大會記錄顯示，倪先生向出席業戶公告招標流程及兩小組處理招標事宜的方式，但並無顯示業戶對招標方式提出異議(見上述第17段)。因此，本席認為，出席業戶清楚明白該大維修招標方式/流程，而在知情下投票議決選擇性工程項目/方案。

54.  依據公告業主大會的招標方式，兩小組按釐定評分標準及獨立分析對投標承建商作排位，並選出一些投標承建商進行兩輪面試後再選出該候選承建商。兩小組一直向管委會匯報上述招標流程，再由管委會確認才執行。兩小組的分析、評分、建議及決定經管委會接納後便是管委會的議決。

55.  再者，由於進行招標過程及遴選該候選承建商是執行業主大會的議決，這明顯歸屬管委會的工作範圍。該法例第29條確定「除本條例另有規定外，本條例授予法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執行」。因此，本席認為，管委會當時毋需主動向業戶公佈兩小組遴選承建商的評分標準/細節。雖此，出席18/11/05業主大會的業戶是在倪先生細說整個招標流程後才投票選出新昌為該大維修承建商。於2005年12月5日管委會開會，倪先生亦表示，如業戶欲查閱有關招標程序及文件，可與管委會聯絡安排。該法團隨後亦張貼通告，准許任何業戶登記參閱35份投標書資料，亦有業戶行使這權利。因此，該屋苑業戶可在17/2/06業主大會前查閱了解相關招標資料(見上述第29段)，而17/2/06業主大會回顧確立新昌可繼續進行該大維修工程而毋需重新招標是業戶的知情議決。

XI. 該協商會議

56.  第一及第二被告人指稱，該協商會議的議決無效。但其實雙方無爭議，該協商會議並非管委會會議或業主大會，本席認為這只是公開的議價過程。於18/11/05業主大會，超過70%業戶選定新昌為該大維修承建商，亦即確立其港幣77,490,820元最後投標總價，但管委會主動安排該協商會議務求減價。經磋商後，新昌終於願意減價3%，管委會以下調後的工程總價簽署工程合約，本席認為沒有違反18/11/05業主大會的議決。

57.  本席不同意第一及第二被告人指稱倪先生「私下」與新昌簽署工程合約。正如4/2/06信函所述，該大維修經過兩小組兩輪遴選後，該候選承建商在該屋苑擺放攤位3日向業戶簡介工程/設計，並在12/11/05答問大會中公開提交最後報價，而有關工程項目細則/價目亦在18/11/05業主大會前公佈周知。業戶在18/11/05業主大會選定新昌為該大維修承建商，管委會與新昌隨後在該協商會議公開議價，本席認為雙方在新昌同意減價兼加送大堂裝修後才簽約是執行業主大會議決的體現，而該工程合約對業戶具約束性。無論如何，17/2/06業主大會的議決清楚回顧確立保持管委會與新昌簽署的工程合約。

XII. 圖則審批及認可人仕

58.  於2005年12月23日第4屆管委會第25次開會，有委員在開會過程中，詢問新昌是否同意倪先生為簽則批圖之認可人士及註冊結構工程師，新昌表示已邀請倪先生簽批工程圖則，由此可省回簽則費用港幣20,000元，將會由工程合約中扣除退回該法團。於是新昌向該法團及房屋署提交圖則，並向倪先生作為認可人士提交表格BA4及BA5簽署。經初步審查後，倪先生覺得新昌的圖則未達標準，並未有工程對大廈結構的評估，新昌需重整後提交補充文件再送交審批。

59.  該屋苑「大維修業主權益關注組」召集人梁女士於2006年1月20日去信質疑，該法團主席兼任該大維修工程認可人士簽批各項圖則有角色衝突之嫌，而張貼的施工圖則粗糙，亦不明有否獲得屋宇署、房屋署及水務處批准設計。另一些業戶擔心沒有將張貼的施工圖則送交房屋署審批對業戶沒有保障，更質疑該法團為何未獲得有關政府部門批准圖則設計便容許新昌倉卒開工。

60.  倪先生於2006年1月21日書面回覆梁女士，而該法團在4/2/06信函亦作出回應解釋，本席亦相對地接受他們的解釋。新昌已於2006年1月16日向水務局申報更換水喉之表格，但原則上該項工程可隨時動工而在完成後再向水務局申報完工。按屋宇署之指引，所有非涉及結構性之大廈維修，不需預先審批。由於該大維修換渠工程，需在大廈之結構上開孔，倪先生於2006年1月3日向房屋署送呈關於渠務外牆鑽孔之結構穩定性報告書審批，而有關圖則經他以認可人身份審定加簽後於2006年1月11日送呈房屋署審批，正常審批需時兩個月，所以預計該項圖則將於2006年3月上旬批出，而新昌因不需另聘認可人士而節省之費用，則會在其維修費用中扣除。如果新昌未能如期順利獲得批則，則必需將其設計作出調整，再次送呈審批，以滿足政府各部門及法例上之要求，如因此而延誤工程，則會按工程合約中條款對該法團作出有關賠償。

61.  倪先生在回覆書中續說，新昌的工程合約中規定，所有涉及設計審批之項目，必需在審批後方可施工。新昌是屋宇署註冊承建商，必須按《建築物條例》之規定按章工作，故此，在未批則時，新昌只會做其他不需預先審批之項目(例如外牆石矢維修批盪、棚架工程等)，而不會進行鑽孔工作。由於會有業戶向屋宇署申請借貸繳付該大維修費用，新昌亦於2006年1月18日以表格BA10向屋宇署申報開工，以便屋宇署進行批核貸款。

62.  有些業主又指稱，既然認可人士不負責審批設計圖則，跟進小組成員亦沒有足夠知識審批新昌提交之圖則或施工期間的工程質素，該法團自行聘請的工程師及監工又未到任，不應在他們到任前缺乏監管情況下開工。

63.  倪先生坦然同意，由於該大維修工程量龐大，該法團會聘請全職之註冊工程師及監工來監管新昌之工程。該法團亦組成跟進小組監管及審批新昌之工程及付款，而有關各項工程之材料、程序、圖則及付款，會由跟進小組初步審批後再報請管委會及倪先生(作為認可人士)作最後之確定。該大維修工程在2006年2月11日開工，而聘用工程師在2月1日及/或4月6日上班(見上述第28段)，兩位監工之試用期於2006年4月5日已然屆滿(見上述第41段)。本席相對地相信，在工程師及監工未到任前，由於該大維修剛開始，倪先生作為認可人士、兩小組及跟進小組有足夠能力處理監管工作。雖然倪先生為義務工作，但他仍要負起根據《建築物條例》下所指定的責任，確保該大維修工程必須滿足條例之規定。況且，兩小組也有好幾位從事有關工程工作的成員(見上述第10段)，可以協助監管工作。至於渠務設計方面，管委會委託委員王德明先生與跟進小組其他成員共同負責，王先生為一退休之資深工程管理人員，曾主持房屋署之渠務工程監管工作，能確保渠務方面會達到《建築物條例》下之要求(見4/2/06信函)。

64.  正如上述，倪先生作為認可人士是義務性質，不但沒有收取任何費用(而省回費用只退給該法團)，更要負上認可人士在《建築物條例》下的責任。本席認為在這情況下，倪先生身為該法團主席兼任該大維修工程認可人士並沒有角色衝突之嫌。雖然倪先生任命為認可人士沒有經業主大會通過，管委會對此事一直十分清楚，而第一及第二被告人沒說出該條例或該公契如何規定聘用認可人士必須由業主大會議決通過。

65.  再者，倪先生成為認可人士的因由也令人信服。由於新昌的工程合約是設計及承建合約，新昌負責安排認可人士及結構工程師就有關結構性改動，進行入則、被審批及申請「開工紙」等程序。但當時部份業戶質疑該大維修，管委會擔心工程進展受到阻撓，認為如果由新昌處理圖則審批，該等圖則及「開工紙」的版權歸屬其聘用的工程師，一旦新昌中止工程合約，該法團必需另聘承建商及結構工程師重新入則待批。由於當時情況不明朗，為確保將來如果中止工程合約仍可繼續採用經政府批核之圖則，而盡量減少因該大維修被迫停工而對業戶做成滋擾，管委會決定不如親自審批圖則後送交屋宇署，而倪先生自願為該大維修工程認可人士。於是管委會取得新昌的同意後，把上述工程合約部份工作交回該法團負責。該法團在1/2/06答問大會已向業戶作出上述解釋。

66.  就改置污水渠涉及鑽穿大簷篷的工序，有些業戶懷疑該法團未有呈交圖則予房屋署審批。房屋署於2006年4月4日回函梁女士時同意，除了申請有關結構牆開孔批則外，倪先生作為認可人士未有進行其他項目申請審批。這是因為起初倪先生考慮喉管會避過穿越簷篷，但後來擬改為破開簷篷，新昌亦正式入圖則審批(見業戶黎福雲致房屋署的日期為2006年4月24日信函)。於2006年5月19日第4屆管委會第28次開會，管委會商議後最終通過E至G座污水渠安裝形式，4個單位需切割窗簷安裝污水喉管，新昌已提交結構圖則入房屋署申請審批，其餘4個單位會沿外牆裝置喉管而保留現有窗簷。該法團最終收到房屋署的批則及開工紙，因此上述質疑並不成立。

67.  本席認為，該法團已清楚交代圖則審批、監管工程及認可人士的背竟及實況，其解釋合理及令人信服，並無漠視業戶權益，亦成功反駁第一及第二被告人的質疑。

XIII. 污水渠工程

68.  新昌的投標書及工程合約清楚述明，雨水渠工程是新造明渠及外牆雨水渠，但保留原有室內之舊雨水渠。至於該屋苑G座愉群閣6室的浴室排污系統工程，相關工程為「於外牆新造排水管系統，包括(石屎眉鑽孔、4吋主喉、2吋疏氣喉)清拆單位內之廳隔身牆，清拆所有排水喉管，於外牆身鑽孔，然後新造排水系统接駁至外牆，於浴室新造地臺去水由牆身直出至外牆，修補及新造牆身及補回油漆」。至於該屋苑各座6室廚房地臺去水工程，「於外牆新造4吋排污主喉。於外牆鑽孔，接駁至原有洗菜盆之去水喉管。地臺新造地臺去水喉管及洗衣機喉管，接駁至外牆，原有地臺去水則封閉，保留原有廢喉。」

69.  新昌在10/6/05業主大會前已解釋相關工程項目方案(見2005年4月30日第4屆管委會第16次開會記錄)，其代表亦在該協商會議說明，廚房之地臺去水渠及雨水渠不會拆掉，而會在浴室工程完結後封閉喉管以免滋生昆蟲。本席認為6/11/04、10/6/05、18/11/05及17/2/06業主大會議決選擇將污水渠及雨水渠改置外牆、選擇新昌為該大維修承建商及選擇回顧確立該大維修(包括上述渠務工程)而毋需重新招標之際，業戶已然知悉該大維修渠務工程的施工方案。

70.  有些業戶指稱，該公契第2附表第4條表明「任何單位之業主」，均不得更動單位之樓宇結構，不能切斷、損害、損毀、更改或干擾該屋苑上任何公用部份或該屋苑之任何下水道、排水道、渠道、管道、喉道等設備，而第2附表第8條表明「任何單位之業主」，不得進行或准許或容許進行任何事情，以致改變大廈之外表或外觀(包括油漆或顏色)。第一及第二被告人指稱，由於該大維修渠務工程涉及更改、切斷或干擾單位喉管及結構，又在大廈正面外牆加建頗多明渠而更改建築物外觀，該大維修違反該公契。

71.  本席認為，該公契第2附表其實只述明「任何單位之業主」而非該法團在該公契下的責任及義務，而該公契第3條清楚述明如下 :

「該屋苑每一平均不分割份數及每一單位現時之業主，今後均須經常受該公契及第2附表所載之規約、條款及限制所約束，且須遵守及履行該等規約、條款及限制。」

72.  6/11/04、10/6/05及17/2/06業主大會既議決及/或回顧議決進行該大維修上述渠務工程，該條例及該公契便賦予該法團權力及職責執行業主大會議決及進行該等工程(包括進入該屋苑單位進行該等工程) :

(1) 該條例第14(1)條述明如下 :

「除本條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。」(上文獲強調處，由本席後加)

(2) 該條例第18條述明如下 :

「	(1)	法團須─ (a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔；…… (c) 採取一切合理必需的措施，以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。
	(2)	法團可就下述事情行使其酌情決定權─ …… (fa)對公用部分進行任何翻新、改善或裝飾工程(視屬何情況而定)； (g) 就業主有共同權益的任何其他事務，代業主行事。」(上文獲強調處，由本席後加)
	(3)	除該公契第16條另有規定外，在相關批期內，該法團將會負責該屋苑之管理、保養及經營(該公契第5(a)條)。
	(4)	除該公契另有特別規定外，該法團將有權及不受限制之權力辦理一切保養及管理該屋苑所必要或必需之事務，以及任何合理之附帶事務(該公契第5(b)條)。
	(5)	在該公契前文之一般原則不受限制之情況下，該法團將有下列權力及職責，即維修該屋苑所有大廈之主要結構(包括外牆、屋頂、公用地方及結構物)、設備、器具、服務設施、設施及公用地方，保持其功用良好，並在有需要時更換任何需要替換之部份(該公契第5(c)(7)條)。
	(6)	該法團之人員若事先曾發出通知，則不論是否有測量員、工人及其他人士陪同，均可在任何合理時間進入該屋苑任何地方(包括該屋苑任何單位)，以便視察、承建、修理、翻新、保養、清潔、掃油或裝飾該屋苑(包括該屋苑任何單位)任何地方以及該屋苑之公用地方或公用服務設施(該公契第5(d)條)。

73.  於2006年5月19日第4屆管委會第28次開會，倪先生稱，因該大維修工程更換污水渠工程將展開，而更換喉管涉及整幢大廈每一個單位，預料有些不合作業戶會拒絕新昌入屋更換喉管，這樣會阻礙該大維修工程進度。新昌建議如未能入屋進行工程的話，將略過該單位，直接接駁至其下(能入屋進行工程)的單位，至於舊有喉管將會堵塞及棄用，而日後需重新接駁喉管將要支付額外約港幣20,000元之工程費用。該法團代表律師在會中表示，新昌已曾多次嘗試聯絡各單位業戶安排工程，惟仍有不合作之業戶，未作出任何回應或聯絡新昌安排有關工程，所以建議在堵塞喉管前再發出通告及信件作最後通知。管委會投票通過上述建議，受權新昌在不能得到合作進入室內進行渠務工程時堵塞喉管，另該法團會出通告及發律師信予不合作或不作回應的單位。

74.  該法團代表律師於2006年5月24日發出最後通知予該物業戶主/住客，表述新昌已發出兩次通知信件及兩次家訪以商討安排入屋進行渠務工程，但仍沒有回應或遭拒絕合作，這樣會阻礙整幢大廈的渠務工程及其他業戶的權利及利益。信函亦解釋管委會通過上述第73段提及的方案，並懇請業戶/住客為己為人，全力協助渠務工程的進行。

75.  新昌亦於2006年6月1日致函該物業，表示仍未收到更換室內渠務工程開工通知書之回條，如未能在已訂下開工日讓新昌員工進入該物業開展工程，便依該法團指示封閉該物業排水系统，一切後果由業戶/住客自負。

76.  本席亦相對地接受，更換喉管是業主大會議決的工程，工程涉及整幢大廈，而且工序需要由頂層開始順序更換至較低層單位，所以整體業戶的配合至為重要。雖然第一及第二被告人最終容許新昌入屋進行渠務工程，但他們顯然有拖延之嫌。管委會是在該法團及新昌給予不合作或不回應業戶多次機會後才通過上述第73段所提及的方案，顯然已採用盡量容忍及對整體業戶影響最少的方案執行業主大會的議決。如果第一及第二被告人及早合作，管委會根本無需考慮上述第73段提及的方案。正如上述，第一及第二被告人隨後許可新昌入屋進行上述渠務工程，所以並沒有所謂「強行」封渠的情況，而新昌完成渠務工程時封閉原有喉管只是施工方案的一部份(見上述第68段)。

77.  第一被告人指稱，主人浴室及廚房地下去水由向下改為橫向去水便不如前暢順，不能去清漬水，即業主只能「乾洗」而不能「濕洗」地臺。他亦投訴橫向去水涉及外牆建造大量橫渠，並指稱該法團無權更改及干擾該物業室內原有地臺去水，亦影響大廈外觀。倪先生解釋(而本席相對地接受)，在進行該大維修前已向業戶解釋這問題，由於業主大會議決室內渠改置室外，室外渠必需有橫渠接駁回室內，因此排水方式及位置定會改變，而部份地臺去水不能採用原有位置，如仍採用原有去水位置，便會有些漬水，這一點因工程限制無可避免。

78.  倪先生續說，由於該法團只負責公共措施(即室內污水渠改置室外)，該法團不可硬性規定業戶改變浴室及廚房地臺去水位置，但該法團亦提供3個方案給業戶選擇 : (1)維持現狀不改動去水位，而只將渠喉接駁室外，這樣清洗地臺可能會有些漬水，但如不「濕洗」地臺，這做法對業戶裝修影響最小，(2)在室內地板鑿一條淺排水坑，連接低位原有去水位及新排水口，改善地臺漬水的情況及(3)將室內地臺排水口重新再造，折起原有磁磚/地板，用英泥批合適斜度好讓水流向新排水口。該大維修費用包括進行第(1)及第(2)方案，但第(3)方案乃修改地臺裝飾而需業戶自費。倪先生在正式招標前的業主大會，曾對業戶提及上述3個方案，交由業戶自己選擇。

79.  本席認為業戶是在知情下議决將渠喉改置室外，由於室外渠必需有橫渠接駁回室內，他們沒可能不知道進行渠務工程後便無法再向下去水。第一及第二被告人堅持原有向下去水，而不考慮提供的解決方案，這等同要求原地換渠而非業主大會議決的渠喉搬出外牆方案。搬渠出室外兼將舊渠封閉作廢的業主大會議決對第一及第二被告人具約束性，因此管業處發出日期為2006年12月13日的通告，通知業戶切勿使用廚房舊排水喉或舊地臺去水系统並無不妥。至於第一及第二被告人指稱外牆批盪參差，這根本不構成反對該大維修或繳付該繳款及利息的理據。

XIV. 房屋署

80.  該法團於2005年12月29日與房屋署進行會議，商討有關該大維修工程各項細節等事務。房屋署接受依據該公契中不分割業權份數(即1.29%)攤分該大維修工程費用，全額為港幣972,378元，並向有關部門申請撥款。會後房屋署得悉，由於2005/2006年度未曾就此項財務預算，故未能安排撥款，而須在2006年年中修訂財政預算時再作出申請，預計在2006年年底前方能整體支付。

81.  房屋署身為非住宅部份的業主，一直以來也毋需負擔管理費(見該公契第14條)，但該公契第6(a)(ii)條規定，倘在任何時間管理費不足以支付管理及保養費用及開支，每一單位之業戶於接獲該法團通知時，須就其在該屋苑所擁有之單位補繳款項予該法團，以彌補不足之數。上述管理及保養費用開支顯然包括該大維修工程費用(見上述第72段及下述第92段)。該公契第6(a)(ii)條續規定，「補繳之數乃由[該法團]決定，並按照其在上述土地所擁有不分割份數及權益之比例計算須負擔之費用及開支。」故此，本席相對地接受房委會應按其1.29%不分割業權份數支付該維修工程費用。

82.  但有些業戶質疑房委會為何不按以往支付維修及清潔費用的38.6%比率攤分該大維修工程費用。房委會於2006年2月10日致函該屋苑G604單位人士回應此項投訴，解釋該屋苑車路及附屬設施由住宅及非住宅部份業戶共用，而一向以來房委會本著睦鄰精神，按酌情比率38.6%善意分擔上述地方管理開支(例如清潔費、水電費、屋苑週期電力檢查涉及公眾地面的支出)，但「此分擔比率只局限於此等項目。雖然如此，房委會的角色，仍受[該公契]所規範」。第一及第二被告人未有提供實在的證據反駁房委會的解釋，或顯示38.6%比率並非局限於上述開支，而可凌駕該公契條文並適用於計算房委會需負責的該大維修攤分工程費用。本席相對地認為，該法團已正確地收取房委會應付的費用。

XV. 該消房工程

83.  第一及第二被告人提供的屋宇署該計劃「原則上批准申請通知書」述說如下 :

「有關[該屋苑]的工程合約，本署經轉交房屋署、水務署及消房處審視後，除工程項目第10項 : 更換每座消防上水喉之外，其他項目均獲全數支持批出。根據消房處的意見，由於上述項目的工程金額(原價703,950元)比一般市場價格高，故只獲建議批出313,180元的貸款，惟是次維修[該屋苑]基金撥出8,000,000元墊支工程費，因而每戶集資的借款額仍可全數批出。」

84.  第一被告人投訴該法團強賣該大維修，以港幣703,950元進行只值港幣310,180元的該消房工程，舉一反三，業戶被迫支付天價的該大維修。

85.  該消房工程是招標文件及投標書的其中工程項目，該法團已公告綜合35份投標書的工程價目中位數及公開該侯選承建商的整份投標書。本席認為，業戶是在知情下於18/11/05及17/2/06業主大會議決選擇新昌為該大維修(包括該消房工程)的承建商，並回顧確立做價為港幣703,850元的該消房工程可保留在該大維修工程合約中。上述業主大會議決對第一及第二被告人具約束性。再者，黃一嗚法官在The Grande Properties Management Limited v Bolex Investment Company Limited & Siegont Limited LDBM313&314/2002 (無彙報的案例，日期為2003年7月2日)一案第26段所說也適用於該公契 :

「However, the DMC does not stipulate that the renovations must be reasonable in terms of scope and amount and there is no provision for considering the needs of all the owners as a whole or the financial affordability of the owners as suggested by Mr Chow. I do not accept that such provisions can be implied into the DMC. ……」

XVI. 集資安排

86.  18/11/05業主大會出席業戶以5,989總得業權份數(即得票85.90%)通過從該屋苑盈餘撥入港幣8,000,000元為該大維修基金，用作支付部份工程費用。至於該大維修工程費用餘款，出席業戶以5,426總得業權份數(即得票90.04%)通過由業戶分3期形式繳付。

87.  於2005年12月5日第4屆管委會第24次開會，管委會通過為該大維修工程款項開設一個獨立銀行戶口，將上述港幣8,000,000元撥入，並存放各業戶所繳付之攤分工程費用，及處理一切與該大維修工程的開支。於2006年4月3日第4屆管委會第27次開會，司庫匯報已將上述港幣8,000,000元撥入該大維修戶口。

88.  於2005年12月5日第4屆管委會第24次開會，管委會依據18/11/05業主大會議決，決定分三期在2006年2月15日、5月15日及8月15日(即第一、第二及第三期限)收取各業戶攤分的該大維修工程費用繳款。

89.  倪先生坦然同意，該屋苑當時沒有常設大維修基金，亦不打算先儲備足夠資金才進行該大維修。正如4/2/06信函所述，「…… 法團本身沒有足夠盈餘可供支付工程費，而必須由業主分攤」。第一及第二被告人指稱，該法團未依據該條例附表7第4(1)及(2)條「設立並維持一項特別基金，以備應付某種開支」，亦未經業主大會議決「釐定各業主在任何財務年度需對特別基金繳付的款項，以及須支付所繳付的該等款額的時間」，因此他們不需支付該繳款。

90.  倪先生指出(而本席相對地同意)，該條例沒規定該法團必須成立常設大維修基金才可進行維修/翻新/更換工程。該條例的有關條文如下 :

(1) 該條例第14(1)條 (見上述第72段);

(2) 法團可(即非必須)設立並維持一項備用基金─(a)以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支；及(b)以便在根據第20(1)條設立的基金不足以支付第20(1)條所指明的各類支出時，用作付款(第20(2)條);

(3) 除第21(4)條另有規定外，管理委員會須釐定業主就某段期間須向根據第20條設立並維持的基金繳付的款額，該段期間不得超過12個月，而期間長短則由管理委員會訂定 (第21(1)條);

(4) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須─ (a)由管理委員會按照公契(如有的話)確定；(b)依管理委員會訂定的時間及方式繳付(第22(1)條);

(5) 業主根據第22條應付的款額，由應付之時起即屬該業主欠法團的債項(第22(3)條)。

該條例附表7第4(1)及(2)條所提及由「經理人」(即瑞安)須設立並維持的一項特別基金，根本不影響該法團及管委會在該條例所述的職責及權力。本席未能接受第一及第二被告人就這方面的論據。

91.  雖然該屋苑不必成立(見上述第90(2)段)而當時亦沒有成立常設大維修基金，18/11/05業主大會投票通過的該大維修集資安排是(1)從盈餘中撥款港幣8,000,000元及(2)向業戶分3期集資。該法團亦開設獨立銀行戶口處理該大維修的收入及支出，並將上述港幣8,000,000元及向業戶集資的繳款存入一獨立銀行該戶口作為該大維修備用基金。本席認為，基於18/11/05業主大會的議決及該條例的規定，該法團有權力向業戶徵收該大維修攤分工程費用，而管委會(但毋需業主大會)可决定業戶的繳款時間。

92.  再者，第一及第二被告人在該公契下亦有責任支付該繳款 :

(1) 該公契第5(a)及(b)條(見上述第72(3)-(4)段);

(2) 該屋苑每一平均不分割份數及每一單位現時之業主，今後均須經常受該公契及第2附表所載之規約、條款及限制所約束，且須遵守及履行該等規約、條款及限制，其中包括因該屋苑之管理或有關該屋苑之管理而須支付之一切費用及開支，而各業戶必須按照該公契之規定繳交其名下應分擔之數額。該等費用及開支包括(但非只限於該等項目)    修理、更換、保養、清潔、髹漆及翻新(a)該屋苑內所有大廈或其他任何部份;(b)通往該等大廈之道路、小徑;(c)此等大廈內之所有暗渠、排水渠、渠道、水泵、水箱、水井、電纜、喉管、電線或服務設施;(d)以及此等大廈之所有器具、設備及便利設施之費用(第3條及第2附表第1(g)條);

(3) 在該公契前文之一般原則不受限制之情況下，該法團將有下列權力及職責 :

(a) 索取、收集及收受所有該公契規定業主應繳付之款項(見第5(c)(1)條);

(b) 該公契第5(c)(7)條(見上述72(5)段);

(c) 依據該法團指定之辦法，向每一單位現時之業主徵收及收取按照該公契規定各業主應分擔之該屋苑管理與保養費用及開支(見第5(c)(21)條);

(4) 該公契第6(a)(ii)條(見上述第81段)。

93.  本席認為，在該公契下，該法團須負責該屋苑之管理、保養及經營(見第5(a)及(b)條)，而該職責及權力包括第5(c)(7)條及第2附表第1(g)條所提及的維修、保養、更換及翻新事項。因此，該屋苑業戶須依據該公契第3條、第2附表第1(g)條及第6(a)(ii)條遵從18/11/05業主大會及管委會訂定的第一、第二及第三期限繳付其單位所分擔的補繳款項予該法團，以彌補該大維修工程費用不足之數，而該公契亦給予該法團權力向業戶追收上述補繳款項。基於上述分述，該法團的集資安排並無不當。

XVII. 該計劃下的借貸

94.  倪先生於18/11/05業主大會表示，業戶就該大維修攤分的工程費用可申請該計劃下借貸，屋宇署會為有需要而符合資格的業戶作出低息或免息貸款，還款期可長達72個月。

95.  在該計劃下，如果個別業戶向屋宇署提交借貸申請，屋宇署便會進行資格審查，並會通知該法團/瑞安。如果不獲批准，該法團便依據第一、第二及第三期限向該業戶追收應付繳款。如果獲批准，屋宇署會按新昌、認可人士及該法團核實的該大維修工程進度報告，分開不多於3次發放獲批貸款，直接存入該法團的該大維修銀行戶口。雖然借貸獲批，該法團也不一定收到屋宇署的撥款，因為「有部份[該屋苑]借款人因個人考慮原因」，隨後會自願撤銷借貸申請、不簽署借貸合約、撤銷其中一次借貸撥款、要求暫緩發放撥款及/或要求在該大維修工程完工後才一次過發放撥款(見屋宇署致劉江華議員的日期為2007年5月29日信函)。

96.  屋宇署在上述信函表示，為了順應借款人提出的貸款發放意願及協助統籌該大維修工程的該法團，屋宇署會不時知會該法團最新接獲業戶申請貸款個案、獲批貸款業戶資料、貸款金額、借款人貸款發放安排等。此外，屋宇署每次發放貸款時，均分別發信通知借款人及該法團有關發放款項的詳情，以供參考。

XVIII. 業戶應該何時申請借貸

97.  第一及第二被告人指稱，甚至基於該法團的案情，該法團立下兩種繳款方法，一是依據第一、第二及第三期限向該法團分期繳付該繳款，另外是申請屋宇署該計劃的借貸，而採用後者方法則毋須理會管委會訂定的分期付款期限，理由是該協商會議記錄顯示倪先生在會中表述，「至於向屋宇處申請貸款者，則無須理會分期付款事項，因屋宇處會直接將款項過帳到法團，……」。第一被告人認為倪先生的表述意味他「在任何時間申請借貸」也不需依據管委會所訂立的時間繳款，所以倪先生後來在其證人陳述書改口說，「我報告業主如已向屋宇署申請貸款者」(上文獲強調處，由本席後加)才不需理會第一、第二及第三期限，顯然有廻避之嫌。

98.  本席相對地不同意上述指控，並認為該協商會議只記錄重點撮要而非全面語錄，亦接受倪先生在該協商會議已向出席業戶清楚解釋，屋宇署貸款有它自己的規則(見上述第95段)，而不跟隨第一、第二及第三期限撥款。當時管委會與新昌仍未簽署該大維修工程合約，管委會亦未訂立第一、第二及第三期限，該屋苑業戶當時未能向屋宇署申請借貸，所以該協商會議記錄中沒有提及業戶「已」申請貸款是正確的，但這不代表業戶可隨其所欲在任何時間申請借貸。倪先生於2007年8月2日簽署證人陳述書時，該大維修已完成，需要借貸繳款的業戶應已向屋宇署提出申請。據此，該協商會議記錄與倪先生證人陳述書沒有關鍵性的衝突。

99.  本席不同意業戶可隨其所欲在任何時間申請貸款。首先，自從管委會於2005年12月5日訂定第一、第二及第三期限，該法團、管委會及管業處隨後出具的文件清楚述明，如果第一及第二被告人已經申請借貸，他們才不需跟隨上述期限繳款，而第一被告人也明白這情況(見下述第105、107及114-115段)。

100.  第二， 18/11/05業主大會議決通過，業戶分3期繳付該大維修工程費用，管委會執行該議決而訂定第一、第二及第三期限，該等期限對業戶具約束性，而業戶需依據上述期限、該條例的條文(見上述第90段)及該公契的規定(見上述第92段)，繳付第一、第二及第三期繳款。本席相對地認為，如果業戶不欲跟隨上述具約束性的期限繳款，他們必需在上述期限屆滿前申請借貸，以便屋宇署可及時告知該法團/管業處，該法團因應屋宇署按該大維修的不同階段工程進度作出撥款而豁免已經申請借貸業戶依期繳款的規定。這是因為該法團與新昌約定，如果該法團將全部收款支付新昌後仍不足以清緻工程費用，而不足之數乃屋宇署撥款時間所引致，新昌便不可向該法團追討餘款。

101.  業戶申請借貸與否完全因應個人不同的需要而決定，由於每位業戶有不同的需要，他們作出「適時的申請」(見倪先生證人陳述書第15段)尤為重要。本席認為，如果業戶無法親自繳付第一期繳款，他須在該大維修開始時申請借貸，以便屋宇署在第一期限前通知該法團，否則第一期限對業戶仍具約束性。如果業戶中途覺得經濟能力許可而中止借貸，他便需遵照第二及/或第三期限繳款。另外，如果業戶繳付第一及第二期繳款後才發現需要借貸，他須在第三期限前申請借貸，以便屋宇署在第三期限前通知該法團，否則第三期限對他仍具約束性。

102.  但第一及第二被告人又指稱，房屋署既一筆過支付其分擔的該大維修工程費用，他們應與房屋署看齊而無需分期繳付該繳款。其實，由於房屋署沒有管理費的經常性開支，房屋署要額外向有關部門申請撥款才可支付其攤分的該大維修工程費用，因此房屋署的情況與一般業戶不同而需彈性處理，經商討後該法團同意及接受房屋署一筆支付其分擔的款項，而房屋署亦已在雙方同意期限前清繳應繳款項(但倪先生作供時記不起付款日期)，所以該法團沒向房屋署徵收利息。本席相對地接受倪先生的解釋，並認為住宅業戶與房屋署的情況不同。該法團及管委會落實分3期繳款的時間表，如果業戶在未得到該法團/管委會同意便可隨意拖欠繳款，這可能引致該法團財政緊拙而不能支付新昌的工程費用及招致法律訴訟，該法團(而最終業戶)更可能要承擔金錢及時間上的後果。另外，個別業戶如有經濟困難，他們可向屋宇署申請借貸，最長可在72個月內分期付還，但如果有特別因難(例如沒有還款能力的老人家或領取綜援人士)，屋宇署甚至可以暫緩付還，但這安排不適用於房屋署。

103.  總而言之，基於上述分析，除非第一及第二被告人在第一、第二及/或第三期限到期前申請借貸，上述期限對他們仍具約束性。因此，他們有責任及義務在上述期限分期繳付該繳款，或適時向屋宇署申請借貸，確保該法團能夠有足夠集資支付該大維修工程費用，而免受訴訟或合約上的損失。如果他們不繳款又不申請借貸，該法團便有權力追收該繳款。

XIX. 第一期繳款

104.  管委會於2006年1月10日向各業戶發出通知，依據18/11/05業主大會議決，每個單位所分擔的該大維修工程費用根據該單位之不分割業權份數分3期繳付，而佔21份數的該物業需繳付該繳款，亦即在第一、第二及第三期限每次繳付港幣16,005元。

105.  該法團於2006年1月25日發出賬戶結單予該物業的業主/住戶，要求在2006年2月15日前繳付第一期繳款。管業處於2006年2月3日向各業戶發出通知，表示「如業戶已申請屋宇署之[該計劃貸款]」(上文獲強調處，由本席後加)，暫不需理會繳費通知單，因屋宇署會將所批核個別業戶之貸款額，分期直接撥入該大維修工程之該法團銀行戶口內。管委會於17/2/06業主大會完結後決定延展第一期限至2006年3月1日。

106.  但是第一及第二被告人當時仍未申請該計劃借貸，因此他們應在2006年3月1日或之前繳付第一期繳款。瑞安於2006年3月8日向該物業發出第一期繳款催繳通知書(下稱「第一催繳書」)，述明如果業戶於2006年3月13日或之前仍未清繳所有欠款，該法團將向業戶「採取法律行動追討欠款(註 : 有關欠款將連同律師費、查冊費及一切有關之費用一併追討)，而不作另行通知。……」

107.  第一被告人投訴(1)第一催繳書沒說清楚申請借貸的截止日期及(2)為何申請貸款也要通知管業處作記錄。其實，申請借貸是業戶個人財務安排，該法團沒有責任立下任何申請借貸截止日期。第一被告人承認，第一催繳書述明「……如業戶已個別向屋宇署申請[該計劃]者，則毋須理會此書件及請通知本處以作記錄……」(上文獲強調處，由本席後加)，這其實意指如果業戶已經申請貸款，他便不須理會第一催繳書而只需通知管業處。第一被告人亦承認由於他當時仍未申請借貸，第一催繳書的上述說明對他並不適用。本席相對地認為，第一被告人其實清楚明白他不可隨意選擇任何時間申請借貸，而他後來作供指稱第一催繳書「…… 冇一個時間畀我哋， …… 佢將[申請借貸時間]的選擇權交咗畀我吖嘛」並不合理。

108.  本席相對地接受倪先生的解釋，屋宇署審批借貸申請及訂立撥款的時間/金額非由該法團決定，而當時該大維修剛開始，該法團理解屋宇署很可能未能在第一期限到期前通知審批結果，所以如果業戶已經向屋宇署申請借貸，管委會便假設(1)已申請借貸者將會獲批貸款及(2)屋宇署會按照申請撥款時工程完成數量(而非第一期限)發放第一次獲批貸款，因此管委會/管業處發出通告，通知業戶可經該法團遞交申請借貸表格，亦懇請親自遞交申請表格的業戶通知管業處登記做記錄，以便營業處不需向他們催收繳款，但當時未申請借貸的業戶(包括第一及第二被告人)仍需按照延後的第一期限(即2006年3月1日)繳付第一期繳款。

XX. 該審裁處的申索及第二和第三期繳款

109.  由於第一及第二被告人沒有繳付第一期繳款，而管業處也沒有收到他們申請/獲批貸款的通知，該法團於2006年3月27日在該審裁處發出申索書，向他們追討第一期繳款。

110.  第一被告人於2006年5月，登記索取借貸申請表格，但未落實申請。第一被告人指稱，屋宇署指示他，「因為 …… 好多人申請，嗰時佢話唔使急嘅，唔使驚話唔批嘅，因為只要個裝修工程進行期中任何時間都可以申請……」。第一被告人又說，他沒即時申請借貸是因為「咁我想睇吓佢呢個[該審裁處]審判個裁決係點樣樣，而佢5月第一次審，7月第二次，10月16日第三次，所以我一路係等到[該審裁處]個判決結果，然後先做都未遲」。

111.  本席相對地不接受第一被告人這方面的證言。該法團及管業署的貫切立場是「已」申請借貸者才可豁免第一、第二及第三期繳款(見上述第107-108段)，本席亦已裁定第一及第二被告人理解及知悉該立場。第一被告人在沒有該法團同意及/或准許下私自暫緩落實借貸申請並不構成不支付或延後支付第一期繳款的有效理據。本席亦不相信屋宇署指引第一被告人延遲呈交借貸申請。屋宇署的日期為2007年5月29日信函(見上述第95-96段)清楚顯示「有部份[該屋苑]借款人因個人考慮原因」才不肯落實借貸申請或簽署借貸合約。其實，第一被告人也承認他不落實申請是因應其個人意願，他想等待該審裁處的裁判結果才申請借貸。

112.  本席認為，如果業戶沒有落實借貸申請，他應在第一、第二及第三期限到期繳款，該法團及/或管委會為著執行該大維修集資議決及考慮業戶整體利益，決定向不依時繳款的業戶(包括第一及第二被告人)催繳欠款，本席認為合理，否則該大維修既已展開，該法團可能沒有足夠集資支付新昌的工程費用而引致損失。基於上述分析，該法團向第一及第二被告人收取該繳款的職責及權力，兼第一及第二被告人負上繳款的義務及責任，皆源自業主大會及管委會的議決及該條例/該公契的條文規定，而非該審裁處的裁判，本席認為，第一被告人指稱有待該審裁處裁判結果才落實申請借貸只是拖延之計。

113.  到了第二期限，屋宇署通知該法團已批准部份業戶的借貸申請，並將部份貸款存入該法團的該大維修銀行戶口。正如上述，該法團接受已經申請借貸的業戶可依據屋宇署撥款時間而非第一、第二及第三期限繳款，亦沒有向該些業戶收取利息。

114.  該法團於2006年4月24日發出賬戶結單予該物業的業主/住戶，要求在2006年5月15日前繳付第一及第二期繳款，但第一及第二被告人沒有繳付。管業處於2006年5月18日去信該物業業戶，表示截至該函發出日期他們仍未繳付第二期繳款。「若 閣下已向屋宇署申請貸款，但仍然收到本通知函件，則請於辦公時間內致電……與本處……聯絡」」(上文獲加強調，由本席該加)。

115.  瑞安於2006年5月25日向該物業發出第二期繳款催繳通知書(下稱「第二催繳書」)，除了要求業戶於2006年5月25日或之前清繳所有欠款外，其形式與第一催繳書一致。第一被告人當時仍未申請屋宇署借貸，因此該法團去信催繳合倩合理。正如上述，第一被告人指稱有待該審裁處裁判結果才落實申請借貸，並不構成暫緩繳款的有效理據。

116.  於2006年5月19日第4屆管委會第28次開會，倪先生表示，當時還暫時足夠支付該大維修工程費用，但未來兩個月後，如業戶未能依時繳款，可能不足以維持支付新昌，故管委會會考慮採取進一步行動追收未能依時繳款的單位。

117.  屋宇署於2006年6月收到第二次撥款申請，當時新昌完成大約50%工程，屋宇署按當時已批核工程數量，第2次發放個別申請人的貸款予該法團。

118.  該法團於2006年7月19日發出賬戶結單予該物業的業主/住戶，要求在2006年8月15日前繳付第一、第二及第三期繳款。當時第一及第二被告人沒有繳付，亦沒有申請屋宇署借貸，本席認為該法團去信催繳合情合理。

119.  該審裁處於2006年10月16日作出該剔除裁決判令，「因申請人未出席聆訊，審裁處剔條申索」。第一被告人指稱，該審裁處兩次聆訊要求該法團交出3份標書及財政預算案，但由於該法團未能交出文件便索性不出席而引至申索被剔除。本席未能接受這說法，該剔除裁決判令清楚述明，因申請人未有出席聆訊而剔除申索(並沒有提及是因為未能披露文件)，而倪先生亦確定是瑞安的代表忘記出庭應訊。

120.  本席不同意該剔除裁決判令構成已判決的案件(res judicata)。正如鄭律師指出，與訟雙方之爭議從未得到是非曲直的裁決，該審裁處發出的申索只因該法團代理人未有出席而程序上被剔除，因此本案針對第一期繳款的申索不涉及重新審理的問題。Halsbury’s Laws of England 一書第4版(再版)第16(2)冊第433頁第978段述明已判決案件的原則如下 :

「In all cases where the cause of action is really the same and has been determined on the merits, and not on some ground …… which has ceased to operate when the second action or claim is brought, the plea of res judicata should succeed. ……」

XXI. 該釘契及是次訴訟

121.  第一被告人說，雖然該審裁處沒判他敗訴，他仍在2006年11月初落實申請借貸。他指稱是因為當時收到律師信催迫他准許新昌入屋進行渠務工程，否則該物業會被封渠而將來駁渠更要支付港幣20,000多元。他認為在「強權」下有理說不清，唯有就範申請借貸先付錢然後再據理力爭。但其實新昌在2006年5月或之前已要求進入該物業進行渠務工程，而該法團代表律師已於2006年5月24日(而非該剔除裁決判令之後)發出最後通知(見上述第74段)。本席未能接受第一被告人的解釋，並認為他拖延至2006年11月才申請借貸只是為了等待該審裁處的裁判結果，但正如上述，這並非暫緩繳款的有效理據。

122.  第一被告人說，屋宇署經過調查、宣誓、簽約、核實及撥款等程序，而每個程序通常要數個至10多個工作天，一般也要兩個多月才完成審批。本席認為，這正好顯示業戶必須因應自己需要及早申請借貸，以便審批程序可以適時完成，否則申請若然被拒，業戶也可在第一、第二及第三期限前安排繳款。本席認為，該法團及管委會訂定的第一、第二及第三期限並非與屋宇署的撥款時間「對著幹」。

123.  瑞安後來向該法團匯報該剔除裁決判令，當時第三期繳款已逾期，於是該法團代表律師於2006年11月15日致函第一及第二被告人，指稱他們欠繳該繳款連同利息大約港幣51,000元，經端安多次追討仍未清繳，因此發出最後通知，除非在2006年11月23日前清繳，否則該法團將會進行該釘契及向法庭申請售賣該物業，而他們將承受因欠交款項而產生的所有費用(包括法律費用)。

124.  第一被告人表示，他收到上述信函時已落實申請借貸，並通知管業處及致電該法團代表律師行吳小姐及羅小姐告知他正在申請借貸，要求暫緩行動等待申請結果。但第一及第二被告人沒有在第一、第二及第三期限前申請借貸或直接繳款，上述期限對他們具約束性，他們延後借貸申請並非有效的抗辯理據，該法團有職責及權力向他們追討該繳款連同利息(見上述第90和92段及下述第131段)，否則對依時繳款及適時申請借貸的業戶不公平。

125.  由於第一及第二被告人仍未繳付該繳款連同利息，該法團於2006年12月11日在土地註冊處把日期為2006年12月8日的該釘契通知書註冊於該物業。該公契第6條賦予該法團進行「釘契」的權力如下 :

「(f)  如業主於應繳款項日期起7日內仍未清繳本契約規定其應繳款項 :

(i) [該法團]得正式向該業主又發出通知，列明欠繳款項，其中包括截至通知書日期為止之附加利息、追收費以及因追討或試圖追討該款項而引致之全部費用及開支，上文(e)段所述之法律費用亦包括在內。

(ii) 一經發出上文(i)段所述之通知後，接獲通知之業主即被視為已達成一項協議，同意[該法團]享有在通知書內列明之數額與按照上述利率計算之利息以及按所開列之條件與章則之抵押權益。

(iii) [該法團]得在沙田地政處將上述發出予在該土地擁有不可分割份數及權益之業主之通知書副本，予以登記。即使法庭判決[該法團]獲得通知書所列數額，除非該判決已獲徹底遵行，否則上述達成抵押權益之協議仍屬有效並可按下述方式執行。

(g) 按照本條(f)(iii)段登記之通知書，得視為在平衡法之抵押權益予以執行，由[該法團]提出訴訟向法庭申請命令，以出售在該土地拖欠款項業主之不分割份數與權益，以及所擁有及享有單位之獨自使用及佔用權力; 本條(e)段條文亦同樣適用於此等訴訟。」

126.  於2006年12月12日第5屆管委會第4次開會，瑞安匯報，欠交該大維修攤分工程費用的住戶已交由律師採取「釘契」法律行動，各委員一致贊成由管業處代收業戶被「釘契」的「釘契」及「解契」費用開支合共港幣5,100元。但第一及第二被告人並沒有就該釘契通知書支付上述費用開支給管業處。

127.  該法團司庫在上述管委會會議中報告，新昌第7期工程費用到期，所需費用約港幣6,106,871.59元，但該大維修銀行戶口存款只有港幣4,086,848.95元，支付港幣4,000,071.59元給新昌後尚欠港幣2,106,800元，倪先生表示要加強對欠付攤分工程費用的業戶作出追討，並希望各欠款業戶早日繳交，否則交由律師處理，到時業戶會支付更多的金錢。

128.  倪先生表示，由於部份業戶(包括第一及第二被告人)拒絕或暫緩繳款，在最後關頭才向屋宇署申請借貸，因而延遲支付該大維修費攤分工程費用，這樣對其他守法依時付款的業戶不公平。於2006年12月12日第5屆管委會第4次開會，管委會決定，為對準時繳款的業戶公平起見，除收回所欠的該大維修攤分工程費用外，尚要向欠繳業戶追收過期利息。

129.  除了上述管委會議決外，該公契第6(d)條亦述明，任何拖欠該法團的費用也可依該條規定收取利息 :

「除上文(c)段規定[該法團]享有之權利外，如任何業主於繳款限期屆滿或接獲繳款通知後七日內仍未清繳本契約所規定應繳款項，則須再向[該法團]繳付 –

(i)     利息，利率為每三十日每欠繳一百元繳付一元，不足三十日與不足一百元，均作三十日與一百元計算;

(ii)    追收費，此乃由[該法團]決定用以償付因拖欠款項而致須進行額外工作所需之合理費用(下文所述之訟費不在此列)。」

該公契對各業戶具約束力，第一及第二被告人應該明白他們到期未付該繳款又不申請借貸，該法團便可追收利息，而上述息率適用於該公本契所規定應繳而未繳款項，而非只局限於欠繳管理費。

130.  倪先生解釋，該法團在提出訴訟前一般給予業戶最後繳款期限(見上述第123段)，而瑞安會在最後期限屆滿後向屋宇署查詢確定仍沒有撥款才指示該法團代表律師提出訴訟。由於該法團仍未收到該繳款連同利息，而管業處亦未收到屋宇署通知，該法團於2006年12月14日發出是次訴訟追收上述款項。

131.  該公契第6條述明該法團提出法律訴訟的權力如下 :

「(c) 倘該屋苑內任何單位業主獲[該法團]着令繳款之書面通知後七日內仍未清繳本契約所規定之應付款項，則[該法團]除了根據本契約或其他規定採取索賞行動外，更可

(i) 提出民事訴訟向該業主追討欠繳款項; ……

(e)     按照本契約規定現時在該土地擁有任何不分割份數之業主所應繳之全部款項、連同如上所述該款項附加利息、追收費以及因追討或試圖追討此等款項而招致或牽涉之所有其他開支，均得由[該法團]提出民事訴訟予以追討。……」

由於倘欠的該繳款連同利息超逾該審裁處的司法管轄權，本席認為該法團必須在區域法院提出是次訴訟。

132.  第一被告人表示他於2006年12月到管業處查問時發現該釘契及是次訴訟。第一及第二被告人指稱，倪先生在4/2/06信函提出，「…… 整個工期為十個月，而法團亦考慮到有些業主可能會拖欠繳交工程費用，故法團預留4個月時間來作收欠款 ……」(上文獲加強調，由本席後加)。第一及第二被告人理解，上述4個月追收期乃由第3期限(即2006年8月15日)開始至4個月後的2006年12月15日，而該法團在上述追收期屆滿後才可採取法律行動追收欠款及利息。

133.  倪先生反對上述詮釋，他解釋(而本席相對地接受)，該法團已在1/2/06答問大會向業戶清楚解釋該大維修的財務安排。該大維修工程需時大概10個月至一年，所以才分3期每隔3個月繳款一次，並訂定第3期繳款於進行該大維修第7個月繳付，以便在該大維修工程完成前，該法團仍有充裕時間向不合作業戶進行並完成追討程序，確保該法團在工程完工時能收回欠款凑足資金支付新昌的工程費用。該法團考慮到可能需要經過法律程序追討欠交繳款，並估計法律程需時約4個月。因此，如果業戶拖欠第一期繳款，該法團便可在第一期限屆滿便開始催收程序。如果業戶拖欠第3期繳款，該法團仍預留4個月完成所有法律追收程序，希望收回欠款以支付新昌的工程費用，否則該法團與新昌可能發生合約糾紛而負上法律責任。其實，該法團在該公契及該條例下有職責及權力盡快追收欠款，亦有約定責任支付該大維修工程費用給新昌，在這前題下，本席相對地認為，該法團沒可能刻意決定延至2006年12月15日才採取法律行動，如果該法團在所謂追收期內不能採取法律行動追收，管委會通過第一、第二及第三期限便形同虛設。

134.  第一被告人記不起屋宇署批准其借貸申請的正確時間，但他相信是在2006年12月底。屋宇署於2007年1月2日書面通知該法團，已批准第一被告人貸款共港幣23,912元，並將於2007年1月5日存入該法團的該大維修銀行戶口。屋宇署亦於2007年1月2日書面通知第一被告人上述事宜，並提醒他需於最後發放貸款日的一個月後開始還款。

135.  於2007年1月25日第5屆管委會第5次開會，倪先生說，對於尚未付款的住戶，該法團已由2006年11月開始加緊追討，包括進行「釘契」及向法庭進行追討。委員表決贊成對欠交該大維修攤分工程費用的業戶(包括第一及第二被告人)採取適當的法律行動處理，並按該公契條文徵收利息，息率按欠款金額以每30天1%計算。

136.  屋宇署於2007年2月27日去函告知該法團，已批准第一被告人的最後一次貸款港幣24,103元，並將於2007年3月1日存入該法團的該大維修銀行戶口。因此，第一及第二被告人本來倘欠的該繳款已然付訖。

XXII. 倘欠利息

137.  該法團現只申索截至2006年11月30日因第一及第二被告人延遲繳付該繳款而招致的利息共港幣3,099.60元。基於上述分析，第一及第二人顯然遲了繳款，而上述第129段巳述明追收利息的基礎及適用息率。管委會亦表決通過提出法律行動追收利息(見上述第128及135段)。第一被告人表示，他們堅拒支付利息是因為「忍無可忍」，但本席認為這並不構成有效的答辯理據。

138.  雖此，倪先生承認「如果……經過屋宇署撥款過嚟嘅，佢係第三期係喺將會喺完工之後先至交過嚟法團嘅，嗰個我哋從來都冇向佢收取任何嘅利息，亦都冇向嗰個單位嘅業主收取任何嘅利息」。該法團於2007年2月左右出具「完工紙」予新昌，所以屋宇署於2007年3月1日發放第一被告人的最後一次撥款，這與其他適時借款業戶的最後一次撥款時間無異，該法團不向該些其他業戶收取利息，也不應向第一及第二被告人收取有關屋宇署最後一次撥款之利息。繳付利息是為了補償該法團之損失，但屋宇署沒有延遲第一被告人的最後一次撥款，該法團就最後一次撥款無損失可言。

139.  第一及第二被告人因延後繳款及/或延後申請借貸而應支付相關利息港幣1,997.60元如下 :

(1)         第一期繳款港幣16,005元 x 275天(即2006年3月1日至11月30日) x 0.01 ÷ 30 = 港幣1,467.13元;

(2)         部份第二期繳款港幣7,997元(即該繳款港幣48,015元– 第一期繳款港幣16,005元 – 屋宇署最後一次撥款港幣24,013元) x 199天(即2006年5月16月至11月30日) x 0.01 ÷ 30 = 港幣530.47元。

XXIII. 總結

140.  本席現判定該法團勝訴，第一及第二被告人需支付港幣1,997.60元給該法團。基於上述第125段的分析，該釘契在未清付上述利息及相關費用開支前仍然有效，因此本席撤銷第一及第二被告人的反申索。第一及第二被告人指控該法團/管委會與其代表律師有利益輸送之嫌，此乃空泛之談，本席未予接納。

141.  本席亦作出暫准訟費命令，判定第一及第二被告人須支付給該法團是次訴訟的訟費(包括反申索訟費及任何保留訟費)。如雙方未能就訟費數額達成協議，則由法庭評定。除非任何一方提出申請更改該暫准訟費命令，否則該命令在本判決書頒下後14天即成為絕對命令。