許世傑 對 許雪娥

HCA 1205/2021

[2024] HKCFI 1777

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

民事訴訟2021年第1205號

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判 案 書

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1.   引言

1.1  本案涉及銅鑼灣永興街4號福園9樓C室 (“福園物業” 或 “該物業”) 的業權糾紛。

1.2  被告人與原告人為親姊弟關係。福園物業在1984年末 / 1985年初[1]以HK$232,000購入。被告人為該物業的唯一註冊擁有人 (sole registered owner)。本案的核心爭議是被告人是否以信託形式代表原告人持有該物業100% 的業權。

1.3  雙方基於各自所主張的業權向對方申索以下濟助：

(1) 原告人要求 (i) 被告人歸還福園物業的所有業權或支付不少於港幣$5,800,000 作為原告人放棄對被告人申索該物業的所有業權利益，及 (ii) 被告人於2006年拒絕歸還物業擁有權而導致原告人無法將物業出租所引起的租金或其他金錢損失[2]；

(2) 被告人向原告人反申索由 2010年11月起的中間收益 (mesne profits)。

1.4  原告人的案情在如下簡述[3]：

(1) 原告人購買福園物業是為了解決原告人及母親蔡烏幼女士 (“母親”) 因沒有自置居所而經常要搬遷的困境。 購買該物業時原告人及母親正處於被迫遷的情況。按當時原告人的想法是希望等待購買居屋，但由於時間及環境不允許，而且剛巧福園物業為合心意的物業，故此放棄等待居屋推出而先購買該物業。 但為避免因擁有物業而失去購買居屋的資格，所以委託被告人為該物業的信託人，代原告人持有該物業；

(2) 母親當時的意願是饋贈物業於原告人，以便將來成家立室。 樓價中的港幣$108,800由母親支付 (及饋贈於原告人)，港幣$10,000 由原告人支付，港幣$13,200 由被告人支付 (及饋贈於原告人)。餘額港幣$100,000 由被告人申請銀行按揭貸款，但 按揭貸款由原告人償還；

(3) 另外，被告人亦承擔了 (亦饋贈於原告人) 購買福園物業的律師費 (港幣$6,370)，銀行費用 (港幣$250) 及經紀佣金 (港幣$2,320) 等。

1.5  被告人反對原告人以上的說法。被告人的立場是，購入福園物業的所有資金是她多年以來工作交予母親儲蓄及自己投資所得 (除了最後一期還款原告人有部分付出)。雖然買入福園物業的目的是為了提供住所給予母親及弟弟 (即原告人) 居住，但業權一直屬於被告人。在2010年11月母親逝世後，被告人想收回福園物業收租，原告人拒絕交回福園物業。

2.   雙方傳召的證人

2.1  就證人方面，原告人及被告人親自作供。原告人亦傳召了許秀猛女士 (“許女士”) 及蔡靜雯女士 (“蔡女士”)，分別為原告人的姑母及表姊 (被告人的表妹)。

2.2  本案中受爭議的事項與審訊已相隔一段非常長的時間。 在處理證人的證供時，本席參照 Au Yeung Pui Chun v Cheng Wing Sang [2021] HKCFI 463 §§23-35[4]：

“[23] The contentious allegations and the seminal events go back a very long time indeed. The initial purchase of the Property took place over 45 years ago; the assignment to the defendant, Lydia and Queennie 21 years ago; and the October 2008 Agreement 12 years ago. In the light of the long lapse of time, I have had regard to the oft cited observations of Leggett J in Gestmin SGPS SA v Credit Suisse (UK) Ltd & another [2013] EWHC 3560 (Comm) at §§15-22, which I shall not set out here, though I bear in mind that they do not laying down any general principle for the assessment of evidence: see Kogan v Martin & others [2019] EWCA Civ 1645, §88. In a similar vein, in Watson v Foxman & others (1995) 49 NSWLR 315 at 319, McClelland CJ in Eq said:

‘Furthermore, human memory of what was said in a conversation is fallible for a variety of reasons, and ordinarily the degree of fallibility increases with the passage of time, particularly where disputes or litigation intervene, and the processes of memory are overlaid, often subconsciously, by perceptions of self interest as well as conscious consideration of what should have been said or could have been said. All too often what is actually remembered is little more than an impression from which plausible details are then, again often subconsciously, constructed. All this is a matter of ordinary human experience.’

Although his Honour was addressing evidence of the content of conversations, his observations seem to me to be of general application.

[24] I have also borne in mind the guidance given by Stock JA in Esquire (Electronics) Ltd v Hong Kong and Shanghai Banking Corporation Ltd [2007] 3 HKLRD 439 at §135:

‘… I do not say that an assessment of the character of a witness plays no part in the fact finding process, but it is a task that may sometimes be elusive even to the best trained eye and ear, and I would venture to suggest that the truth, in so far as one is able to reach it or, as is sometimes the case, to reach a version of it that is more likely to be correct than not, can best be tested by reference to contemporaneous documentation where it exists, or to its absence where one would expect it to have been created, as well as to inherent probabilities (though bearing in mind that there may be occasions where the truth may run against that particular grain) having regard to all the facts that are known. … This is not to say that the documentation should have been treated as if it stood on its own, not to be explained, contradicted or supported by oral testimony. It is however to say that in this case the approach adopted to assessment of the facts placed far too much emphasis on character impression and too little upon what was suggested by the documentation and by the inherent probabilities in their historical context. That documentation, as well as conflicts within the evidence, inherent probabilities, and a study of how matters were originally pleaded and asserted in witness statements — these are the factors which in a trial such as this, so long removed from the time of the events in question, were likely to be of particular use in assessing the facts …’

[25] The only safe course in a case such as the present, it seems to me, is to steer oneself with primary reference to the objective surrounding facts, such documentation as there is, and the inherent probabilities as they appear to the court taking into account all the circumstances including the motivations and characters of the people involved and the relationship between them.”

2.3  基於下文的分析，本席認為原告人的證供並不可靠，而其案情相對於被告方的說法亦較為不可能 (less inherently probable)。 本席亦不認為許女士或蔡女士的證供對原告人的案情提供任何實質的支持。 相反，本席認為被告人的證供合乎情理，亦得文件證據或不爭和不能爭議事實的支持。

3.   事實裁定

3.1  在本部份，本席會依據時序作出本案中的事實裁決。較為重要的爭議點為：

(1) 在購入福園物業的時段，各方的經濟狀況，特別是母親是否有經濟能力支付原告人聲稱的港幣$108,800 及對原告人作出饋贈的可能；

(2) 償還福園物業按揭貸款的資金來源 ；

(3) 原告人有否委託被告人作為為該物業的信託人，代原告人持有該物業。就這議題，本席需要考慮雙方在相關時段的作為，包括在時序上較後時段的事項。

3.2  雖然本部份的事實裁定大致上是根據時序處理，為免誤解，本席澄清在考慮雙方證供時，本席的事實裁定是經過全盤的評估。

(i) 購入福園物業前後各方的經濟狀況

3.3  在1960年代始，因父親 (許奕檔) 在菲律賓另娶成家， 被告人和原告人兩姊弟和母親在港相依為命，並依賴父親的家用維生。

3.4  被告人 (1949年生) 比原告人 (1961年生) 年長12年。1967年中五畢業後，為了幫補家庭生計，進入親戚的貿易公司當文員， 起初每月工資約HK$200 (後來協助母親表兄弟買貨及檢查貨物賺取額外酬勞)，大部份交予母親作為家用及儲蓄。

3.5  被告人開始工作賺錢的同時，父親減少家用，三人依賴被告人的收入維生。父親在1970年後不再踏足香港。被告人表示 (而原告人否認) 在這時段開始父親不再支付家用。 無論如何，原告人並不否認一家人的經濟狀況自父親不再踏足香港後開始變差。

3.6  被告人於 1973年結婚 (後來離婚)，因夫家經濟不俗而繼續將大部份工資交給母親。

3.7  父親於 1974年初離世。 母親並沒有繼承到父親的任何遺產。

3.8  雙方爭議母親有否工作[5]。原告人的證供是母親在父親離世後，大約1975年，開始工作，而在1978至1982年期間，母親替被告人照顧孩子。 被告人的說法是母親因為身體問題沒有工作。無論如何，原告人並不否認， 即使母親按其說法是有工作，母親的經濟狀況不可稱為理想。原告人亦承認，自從母親替被告人照顧孩子之後，母親的儲蓄大部份都源自被告人。

3.9  在這個階段，從1977年 (申報年薪為22,750元) 至1981年的報稅單 (申報年薪為 29,250元) 可見，被告人的收入逐漸上升。同時，她亦有投資股票獲利。

3.10  被告人在1984年始營商，經常要到內地出差。文件證據引證被告人的證供，即由於被告人出差頻繁，被告人擔心如自己發生不幸的事的時候，母親及原告人的生活會出問題，所以購買了以母親作為受益人的人生意外保險。另外，被告人的銀行存摺也是交給母親保管，也會預先簽定一些銀行轉數紙， 令母親就可以把被告人的存款轉到她自己名下作為生活費，保障她的生活。

3.11  原告人於1981年開始工作，當時賺取每月港幣$1,400。 原告人於1985年中向被告人借款港幣$25,000 (“電腦生意貸款” ) 開辦電腦生意。

3.12  從以上可見，在購入福苑物業前後，被告人明顯是財政上較原告人及母親富裕。被告人對母親和原告人亦照顧有加。

(ii) 購入福苑物業

3.13  在購入福園物業的時段 (即1984年末)，被告人約35歲，已經工作了18年，並累積了若干儲蓄，並交由母親保管。原告人約23歲。原告人 (按他的說法) 僅工作了3年 (從1981年起計)。

3.14  被告人的證供為[6]:

“[10] 至 1984 年本人已工作了差不多 18 年，多年來亦偶有投資股票獲利，多年努力下存有一筆積蓄，再加上交給母親的儲蓄，計算一下應該可以支付一間小房子的首期，因此與母親商量後於 1984 年尾購買了香港銅鑼灣永興街 4 號福苑 9 樓 C 室 … 給母親及被告人居住。

[11] 由於所有樓款都會是由我支付，只有我是有足夠的經濟能力申請按揭貸款，而貸款亦將會由我獨自償還，因此該物業順理成章是以我的名字買入。”

3.15  原告人的證供為[7]：

“購買該物業時原告人及母親同住又正處於被逼遷的困境，經親友介紹尋得該物業，當時原業主開價 HK$250,000 而本人還價 HK$230,000 最後議定以 HK$232,000 成交而本人即時交付了 HK$500 作為臨時訂金要求原業主等候本人 24 小時以待本人回去和母親商量後作最後確實。該HK$500其後在 l985 年12 月 12 日所支付首期訂金 HK$10,000 扣除(見物業買賣臨時合約下方收據 HK$9,500) …

雖然此合約所示的買方為許雪娥 (被告人) 但收據抬頭人則為本人許世傑，許雪娥當時是以支票代本人支付，本人其後於 85 年1 月歸還被告人 …

按當時原告人的設想是希望等待購買居屋(同等價錢，而面積更大) 但當時環境不允許再等而母親亦幾喜歡該物業，故此本人不得已而聽從母親建議馬上用被告人的名義代為持有，先行購買該物業以解當時被逼遷的困境。”

3.16  臨時買賣合約於 1984年12月 12日簽署。 臨時買賣合約的內容的確有令人費解的地方，因買方為原告人，但由被告人簽署。另外收據部份填寫了原告人的名字，但雙方並沒爭議支付訂金的支票 (港幣$9,500) 是由被告人提供。

3.17  原告人在審訊中首次提出被告人連 “睇樓” 也沒有參與，企圖進一步淡化被告人在買樓時的角色，更首次提出除了臨時買賣合約外，之前還有「一張紙」說明是原告人給了HK$500作為小訂一部份。原告人指稱被告人是手持該一張紙獨自去和買方簽訂臨時買賣合約和交付港幣$9,500 的支票。

3.18  被告人表示，她有參與睇樓過程，因為最後買入福園物業需要由她作出最後決定。被告人將HK$500元現金給地產經紀後，到公司取支票後由原告人取回給地產經紀。被告人代表大律師公平地接受被告人在審訊中的證供與其補充證人陳述書的內容並不吻合。主要和被告人補充證言有不同的是，在盤問時被告人澄清她在現場已經簽訂臨時買賣合約 (撇去收據部份)，而她重點關注的是臨時買賣合約簽署及物業資料的部份，並未注意開首「買方」一欄的內容。這和她在補充證人陳述書中，似乎主張 臨時買賣合約在後來才簽訂有表面的矛盾。

3.19  本席同意被告人代表大律師的陳述，即簽訂臨時買賣合約是近40年前的事情，臨時買賣合約上的內容如何出現等細節 (而且後來已簽訂了正式買賣合約)，被告人未必可以完全準確回憶。但這不等於被告人蓄意說謊。即使本席認為被告人這方面的證供並不理想，這亦無損本席對原告人案情自身有其嚴重不足的評估，理由如下。

3.20  首先，根據原告人的案情，除了 “睇樓” 之外，他並沒有參與 (1) 簽署臨時買賣合約的過程及 (2) 申請按揭貸款的過程。 如果原告人的確是該物業的買家，即使他委託被告人代持該物業，本席看不到任何原因原告人會對所有合約條款採取處之不理的態度。 尤其就按揭貸款方面，如果原告人負責還款，原告人理應對利息，每月還款額及還款期感到着緊。

3.21  第二，根據原告人的案情，除了支付了港幣$10,000 之外 (及其後聲稱按月償還按揭貸款)，所有購入該物業的支出由母親和被告人支付及饋贈。 就當時母親及原告人和被告人的處境而言，本席認為原告人的說法並不可信。

3.22  第三，原告人指稱母親支付港幣$108,800 的資金由三部份組成，即儲蓄 (港幣$43,800)， 變賣金條 (港幣$15,000)，及兄長借貸 (港幣$50,000)。 本席同意辯方大律師的陳述：

(1) 在盤問下，原告人突然提出母親兄長的借款是早在1980年前已經借給母親，而並不是購入該物業的時段發生的。原告人在 盤問下承認不清楚是哪位兄長 (母親3位兄長中誰人) 是借款人的情況下，卻指後來還款是給大舅父的妻子。原告人亦沒法具體指出母親如何或何時還款給大舅父的妻子；

(2) 至於母親的處境如何能保有金條，原告人曾聲稱是父親留下的。但父親在1970年不再踏足香港，原告人的說法是指母親在財困逾十多年情況下仍不將金條變賣，本席認為這是牽強的說法；

(3) 就儲蓄方面，基於原告人承認母親的儲蓄大多來自被告人，原告人所聲稱的餽贈，是主張母親無視這個事實而將女兒賺回來的金錢無償地贈予原告人 (而無證據顯示當時母親和被告人關係有任何問題)。

3.23  第四， 就母親饋贈方面，原告人在證人陳述書有以下的說法：

“母親的所支付的首期款項應視為全額饋贈給原告人 …

毫無疑問母親當時的意願是資助(饋贈)原告人的首期費用而按揭貸款則由原告人償還，幫助原告人置業安家.” (強調後加)

原告人在證人陳述書的證供是一廂情願的想法。原告人在審訊中亦坦言母親並沒有明言將她付出的部份視為餽贈。

3.24  第五，如下文所述，於1987年，被告人購入康澤花園一單位 (“康澤花園物業”)，將母親加入成為聯名業主 (joint tenant)，直至1994年其女兒吳凱玲成年。按原告人的說法，母親是打算和他一起申請居屋 (而按他在庭上的說法，需要聯名申請)。若然如此，母親不大可能在1987年同意將自己加入被告人的康澤花園物業，令原告人和她失去居屋申請資格。若然原告人的指控屬實，即被告人在1984年時同意代持的安排，在短短3年後 (1987年) 已經食言。

3.25  第六，就委託被告人代持該物業方面，原告人在盤問中承認他記不起誰接觸被告人和誰與被告人商討信託事宜。

3.26  相比之下，被告人的案情簡單直接。本席接納被告人的證供 (上文 §3.14)。 正如被告人大律師指出，因原告人有明確的舉證責任 (見下文)，法庭可先考慮原告人的案情是否可信。雖然法庭不一定必須置信任何一方，但在缺乏有力的第三個版本，法庭大多會接受其中一方的說法：見 Pang Ketian Sally v Tam Yuk Hung Annie，HCA 298/2012，2013年6月11日 §55。換言之，若然本席拒絕置信原告人一方的主張，法庭可傾向相信被告人的一方。退一步來說，即使本席兩方也不置信，原告人在不能證明其主張下亦會敗訴。

(iii) 償還按揭貸款

3.27  該物業的按揭貸款由廣東省銀行提供給被告人，年期為48個月。每月還款大約港幣$2,600。

3.28  被告人指出在購入該物業後，由於經常出差，被告人每個月會給母親港幣$5,000，方便母親協助被告人存款入銀行支付按揭供款，餘下的就是作為她的家用 。

3.29  根據原告人的說法，每月的還款由原告人每月交現金給母親，再由母親交給被告人，被告人再利用轉帳方式存入按揭戶口，原告人稱每月供款支出可參見其銀行存摺。

3.30  雙方並沒爭議按揭貸款在第23期還款後提早還清。就此，雙方有以下的說法：

(1) 就原告人而言，其證供為：“但由於原告人自 1986 年下半年起因生意額上升而收人亦有較大增加，而希望將 4 年還款期縮短一半為 2 年，所以在要支付第 23 期按揭之時將當時手上可動用之 HK$46,430 提前交給被告人用以償還按揭貸款，而被告人答應會借支不足的 1 萬多元 … 而原告人欠被告人的 HK$25,000 [即電腦生意貸款] 則另於 1987 年 2月全額一次歸還”；

(2) 就被告人而言，其證供為：“於 1986 年尾或 1987 初，按揭貸款尚餘HK$57,402.39, 我與原告人商量贖回該物業的按揭，原告人於是支付了 HK$46,430.00 (其中包含向我還款之 HK$25,000.00 [即電腦生意貸款]) 以償還大部份按揭貸款，餘款 HK$10,972.39 則由我支付 … ”

3.31  在盤問中，被告人亦進一步解釋了她在1986年末要求原告人償還電腦生意貸款。其後，被告人從母親得知原告人開出支票HK$46,430，當時相信多出HK$21,430 (扣除HK$25,000的還款) 是原告人因為被告人多年照顧和支持而回饋她。被告人亦否認該HK$21,430代表原告人負責償還福園物業。

3.32  被告人代表大律師細心地分析了原告人的銀行存摺[8]。其分析顯示以下疑點：

(1) 書面證據顯示還款不時有逾期問題 (第1期、9期、20期)，而原告人聲稱的提款日期每次均是遠早於應還款的日期；

(2) 就第13、14、15、18、23期而言，沒有任何提款紀錄；

(3) 就第1、6、19、20 期而言，提款記錄明顯高於還款金額；

(4) 就第2 及11 期而言，提款記錄明顯低於還款金額。

3.33  本席認同被告人代表大律師的觀察，即對以上的疑點，原告人沒有作出令人信服的解釋：

(1) 原告人於1985年1月14日提款港幣$15,000，聲稱就第1期還款及償還被告人港幣$9,500，即被告人於臨時買賣合約時提供的支票金額。 但根據文件證據顯示，第1期在1985年3月 7日時才還款 (遲交一個月)。原告人盤問下的解釋只是他在交款給母親/被告人後就不理會供款的程序，對逾期還款並不清楚。除此之外，原告人的提款遠高出需要歸還的金額 (港幣$9,500 + 2,633.38) 近港幣$3,000。原告人指自己可能多給了款項，解釋指所多出的款項對他而言並不多。這一點，放諸原告人指自己1985年月薪為 HK$4,500，並不可信；

(2) 對於沒有提款記錄的期數，原告人在審訊階段提出全新的說法，即有時將現金直接交給被告人。

3.34  再者，原告人聲稱的還款方法迂迴曲折。在盤問階段，原告人承認他其實知道被告人的還款戶口。原告人然後再提出新的說法，指以現金給母親/被告人更方便。

3.35  基於以上原因，本席認為原告人在相關時段沒有償還按揭貸款。首先，就原告人所依賴的銀行儲蓄戶口存摺， 本身並不能證明他每月償還福園按揭貸款的主張，只能證明原告人不時從其戶口提存現金。另外，本席亦裁定，被告人相信原告人向被告人支付港幣$46,430時的部份金額乃為原告人對被告人作出的回饋，在被告人在1970年代一直養家的已知背景 (及在1985年亦有借貸支持原告人的電腦生意) 下，也是合理的說法。

3.36  為完整起見，本席認為許女士的證供並不能協助原告人。許女士稱母親在生時曾提及原告人乃按揭貸款的唯一負責人。但許女士的證供 並沒有提供任何細節。

(iv) 被告人購入康澤花園物業

3.37  如上文 §3.24所述，於1987年，被告人購入康澤花園物業 ，將母親加入成為聯名業主 (joint tenant)，直至1994年其女兒吳凱玲成年後 轉名給女兒。

3.38  在結案陳詞階段，原告人認為被告人是故意為之，目的是令到原告人和母親不會因為購買居屋而搬到遠離被告人購買居所的地方，以致無法照顧其子女。 原告人的說法並沒有在證人陳述書中提出，亦無法解釋上文§3.24 的觀察，即母親為何在1987年同意將自己的名字加入被告人的康澤花園物業，令原告人和她失去居屋申請資格。

(v) 原告人購入物業

3.39  於1998年10月27日，原告人購入香港房屋協會資助出售的鄰近福園物業的健康村 (“健康村物業”)。同一時候，因被告人在單親家庭下須負擔其子女升學開支，母親著她不須再支付先前每月約HK$5,000的家用。

3.40  根據原告人的案情，原告人和被告人早於1987年因康澤花園物業的事宜關係轉差，亦因此原告人購買居屋需要在1998年才可實現 (由於母親在康澤花園的業權在1994年轉至被告人女兒吳凱玲，需要相隔24個月後才可申請購買居屋)。

3.41  在購入健康村物業之後，原告人並沒有要求被告人歸還福園物業。既然原告人當初委託被告人代持福園物業的目的已經達到，加上原告人和被告人關係已經轉差，本席看不到任何理由原告人為何沒有向被告人要求歸還福園物業。原告人在盤問下的解釋只不過是他當時看不到有即時需要。

(vi) 僭建物清拆命令

3.42  於2001年左右，屋宇署向福園物業發出僭建物清拆命令，但原告人並沒有告知被告人，令被告人在2003年遭起訴並需支付罰款及聘請律師的費用。被告人沒有向原告人追討 (原告人亦沒有補回給被告人)。

(vii) 被告人的草擬遺囑

3.43  2004年始後，母親身體轉差 (原告人的案情是母親在2005年轉差，2008年病重)。 雙方並沒爭議，大概在 2005 年，被告人向原告人提供了一份不完整的草擬遺囑 (“草擬遺囑”)。

3.44  草擬遺囑用英文撰寫，內容為被告人把福園物業留給許世團。許世團是被告人父母所收的養子。

3.45  草擬遺囑有三句手寫的中文字句，分別為：

(1) 在文件的右方：“永興街的屋子因為你一直說不要，因此我在遺囑內已寫明給團弟，由於一直沒來往，沒有身份證No。但律師說沒問題有效的”；

(2) 在文件下方：“如果需要過名，請通知馬上辦理”；

(3) 在文件的左方：“給你看，希望你相信這房子我早說不會要的，請你及亞媽放心”。

3.46  被告人在補充證人陳述書證供為：

“就原告人文件清單第 6 份被告人親筆信一封，其實這是一份不完整的遺囑節錄，我現在對這份不完整的遺囑節錄並沒有很清晰的印象，相信我是在下述情況下指示律師幫我草擬出來，我認得這文件右手邊手寫的字 … 是我的字跡，但左手邊及下面的並不是我寫的字 …

現時回想，大約 2004 年母親身體轉差，原告人要求我把母親接回我家中由我去照顧，但我當時工作非常忙碌，經常早出晚歸也不時要出差，因此我打算請個工人同住在該物業照顧母親，但原告人硬不應允，亦跟我起了爭執，我就打算想找世團和他妻子來幫助照顧母親，所以發生以下草擬遺囑的事情 …

… 當時我告訴母親，如果原告人一直沒有能力自置居所的話，我會允許原告人長居於該物業，但母親跟我說，原告人跟她說他自己將來會自置居所，他不會要該物業的，而且該物業是我由出資購買，我已給原告人供住供食供讀，又借錢給他做生意，他應該知足，所以叫我不必把該物業贈送給原告人 …

在屋宇署傳票事件中，事實是原告人一直沒有通知本人僭健問題，在 2003 年法庭把屋宇署控告我的傳票寄到我的舊居我才知悉此事。由於原告人令我平白無故惹上官非，我當時非常憤怒。當時我在想既然原告人早說他會自置居所不會長居該物業，我亦決定了不會贈送該物業給原告人，而如果世團妻子願意每天來幫助我照顧母親的話，我打算在遺囑內寫明把該物業贈送給世團，我應該是在這個情況下指示律師草擬了這份遺囑及在遺囑右手邊寫上一些文字告訴原告人我的打算。

但是，由於母親不接受由世團的妻子照顧，我後來亦應該沒有簽署此遺囑。”

3.47  原告人在證人陳述書的證供為:

“大概在 2005 或2006年原告人曾委託母親向被告人提出要將該物業轉名給原告人的兄長 (許世團)，被告人當時並無異議。由此可証明當時被告人是清楚知道自己只是該物業的信託人。原告人仍保留當時被告人同意的親筆文字紀錄。”

3.48  在盤問階段，原告人首次提出與被告人補充證人陳述書相近的版本， 即他的構思是希望許世團的妻子會照顧母親。 原告人亦首次提出他認為他在欺騙政府，所以其構思亦可同時處理欺騙政府的問題。

3.49  在結案陳詞階段，原告人花了一定篇幅嘗試說服法庭草擬遺囑對其案情有極大幫助。 原告人認為如果被告人是真正的業權人，她根本無需要用草擬遺囑方式去通知原告人，甚至乎不讓其他人知悉遺囑安排才是合理做法。最合理的解釋是受托人向委托人表示願意交還業權及委託人或委托人所指定人士，但又不想即時執行，採用遺產方式可省免即時的交易費用，又或者是 “拖字訣”。

3.50  本席不認同原告人的陳述。

3.51  首先，本席裁定草擬遺囑上手寫的中文字句全出自被告人手筆。

3.52  但這並不代表草擬遺囑對原告人案情有具影響性的幫助，原因如下：

(1) 第一，本席同意被告人代表大律師的陳述，即草擬遺囑的存在本來就和原告人的「信託」一說大為抵觸。就算被告人真的寫了左方及下方的字句，被告人曾將福園物業納入草擬遺囑而原告人知情（而並不反對、甚至支持），這件事情本來就已是對原告人主張非常不利；

(2) 第二，本席認為草擬遺囑上的中文字句，並不是一定引證原告人聲稱的委託安排。正如被告人的證供所述，被告人曾考慮過贈送該物業給原告人；

(3) 第三， 草擬遺囑只不過是整體證據的一部份。即使草擬遺囑有利於原告人的案情， 這並不代表草擬遺囑可以抵銷其他對原告人不利的證據；

(4) 第四，根據草擬遺囑，福園物業的業權會在被告人過身後才會有改變。 如果委託安排屬實，原告人沒有理由不根據草擬遺囑下方的中文字句要求被告人即時轉名。

(viii) 母親離世

3.53  母親於 2010年 11月離世。

3.54  本席接納被告人在母親離世後一直想收回及出租該物業。

3.55  原告人在盤問下承認他在母親離世後才開始向被告人要求歸還該物業。 正如上文所述，原告人理應在較早時段向被告人要求歸還福園物業。 本席認為原告人並沒有在母親離世前提出歸還該物業的要求是因為母親並不會支持原告人的說法。 再者，如下文所述，原告人首次在文件上聲稱被告人是該物業的信託人是在母親離世差不多11年後，即2021年 5月9日。

(ix) 較後時段

3.56  在2019年4至5月期間，原告人向被告人女兒發出電郵，要求變賣福園物業二人分帳。 原告人當時的立場明顯與他在本訴訟的立場不 同。

3.57  在2021年 5月9日的電郵中原告人首次在文件上聲稱被告人是福園物業的信託人。

3.58  於2021年5月28日原告人向被告人發出短訊， 原告人聲稱母親向他說母親將康澤花園物業的業權留給原告人，要求被告人一併交出。 原告人的指控明顯沒有任何基礎，而原告人在審訊中亦接納他沒有任何理據，要求被告人交出康澤花園物業。

3.59  縱觀以上事項，本席作出的事實裁決為原告人並沒有委託被告人代持該物業， 亦沒有償還該物業的按揭貸款。

4.   分析

4.1  基於以上的事實裁決，本席現分析雙方的申索。

(i) 原告人的申索

4.2  被告人代表大律師引述相關共同意圖信託及歸服信託的法律原則，並翻譯如下。

4.3  Yeung Chung Chak v Fu Man [2023] HKCFI 2298 §38所歸納了相關法律的要點：

“[42] The starting point where there is sole legal ownership (as is the present case) is sole beneficial ownership, and the onus is on the person seeking to show that beneficial ownership is different from the legal ownership; in other words, it is for the non-owner to show that he has any interest at all: Stack v Dowden[2007] 2 AC 432, §56.

[43] The relevant principles have been conveniently summarized recently by Coleman J in Lam Ka Kui v Choi Yuen Ling [2020] HKCFI 2647; HCA 537/2017 (unrep., 23 October 2020), §§8-16:-

(1) Where a common intention constructive trust has arisen, ownership in the property is split into legal ownership and beneficial ownership. The trustee holds the legal title on trust for the beneficiary.

(2) Where a constructive trust is alleged to arise on the basis of the parties’ common intention, it is the intention commonly held by the property owner and the plaintiff regarding their shared beneficial interests in the property that matters. The trust is constituted by the three elements of (i) the common intention, (ii) the plaintiff’s detrimental reliance on their common intention, and (iii) the unconscionability of the property owner departing from it.

(3) The burden of proving each element of common intention, detrimental reliance and unconscionability is on the person seeking to show that the beneficial ownership is different from the legal ownership. The focus is on the intention of the parties at the time of acquisition of the asset. Contemporaneous conduct is inherently more likely to be a reliable indicator of intention, to be given greater weight, than are words and conduct after the event.

(4) Common intention can be expressed or implied. It can be deduced or inferred objectively from the parties’ conduct. As a matter of common sense, it is easier to infer such an intention prior to the acquisition of property which results in an obvious change in legal ownership (rather than after such an acquisition where there is no change in legal ownership and a change in beneficial ownership is not otherwise apparent).

(5) In Primecredit Ltd v Yeung Chun Pang Barry [2017] 4 HKLRD 327, §§2.3-2.4, Cheung JA identified two situations where a common intention constructive trust may arise.

(a) The first is where at any time prior to acquisition, or exceptionally at some later date, there is an agreement, arrangement or understanding reached between the parties on how the property is to be held beneficially. The finding of such an agreement or arrangement can only be based on evidence of express discussions between the partners, however imperfectly remembered and however imprecise their terms may have been.

(b) The second situation is where there is no evidence to support a finding of an agreement or arrangement on the beneficial ownership of the property, and the court must rely entirely on the conduct of the parties both as the basis from which to infer a common intention on the beneficial ownership of the property and as the conduct relied on to give rise to a constructive trust. In this situation, direct contributions to the purchase price by the party who is not the legal owner, whether initially or by mortgage instalment payments, will readily justify the inference necessary to the creation of a constructive trust.

(6) A resulting trust arises by virtue of the plaintiff’s contribution in money or in some other way towards the property's acquisition. Equity holds the legal owner to be a trustee of that property for the plaintiff in an appropriate share, giving effect to the parties presumed intention. Particularly in a domestic context, but also generally, if it is possible to resolve the matter by reference to common intention, there is no need to resort to resulting trust.

(7) As emphasized in Stack v Dowden §§68-69, an intention to have beneficial interest different from legal interest in property is unlikely, and the task of showing that should not be lightly embarked upon. It was recognized that, in family disputes, strong feelings are aroused when couples split up which can often lead the parties, honestly but mistakenly, to reinterpret the past in self exculpatory or even vengeful terms. If a difference is to be found between the beneficial and legal interest, clear evidence will be required. Unequal contributions to the purchase price of property will not likely be enough to move away from the starting point that equity follows the law.

[44] As can be seen from the above, ultimately it is a question of intention – in the case of constructive trust, the common intention of the property owner and the plaintiff; and in the case of resulting trust, the intention of the person who provided the purchase price at the time the property was acquired. Between the two, and particularly in a domestic context, if it is possible to resolve the matter by reference to common intention, it would not be necessary to resort to resulting trust at all: Primecredit §1.3.

[45] The modern approach to constructive trust is to assess the common intention of the parties by a holistic approach having regard to the context. In a domestic context (particularly in relation to a matrimonial home), the court is not constrained in that exercise by pure direct monetary contributions to the purchase price: Primecredit §1.6.

[46] Moreover, in the assessment (whether on constructive trust or resulting trust), the court should have regard to inherent probabilities in light of the surrounding circumstances at the time the property was acquired: Primecredit §1.4.”

4.4  基於以上事實裁決，原告人並不能證明該物業由被告人因共同意圖信託代他持有。如須使用歸復信託原則， 由於本席裁定購入該物業的資金完全源於被告人，原告人也不能依賴歸復信託。最後一期1987年的還款，就算原告人有付出， 由於是饋贈性質 (即被告人立場)，歸復信託也不能成立。再者，無論如何，最後一期的還款並不是購入福園物業時 (time of acquisition) 的付出或承諾(commitment)，不可成為歸復信託的基礎：Lewin on Trust (20^th ed) §10-087。

4.5  本席撤銷原告人所有申索。

(ii) 反申索

4.6  因原告人拒絕交出福園物業，被告人反申索要求原告人交出福園物業空置管有權(vacant possession)。

4.7  原告人應以福園物業市值租金，為其不法使用及佔有 (unlawful use and occupation) 補償被告人失去使用福園物園的權利，即中間收益 (mesne profits)。

4.8  原告人並不爭議自從母親去世後一直沒有交回該物業給被告人，基於他認為他本人擁有該物業的業權。 由於本席不接納原告人的案情，因此，不法使用及佔有最遲由2010年11月末開始。原告人並沒有提出喪失時效的抗辯。根據法律原則，喪失時效的抗辯理由在狀書裡必須明確提出：見 Hong Kong Civil Procedure 2024 §18/8/26。 如上文 第1.3段所述，原告人本身的申索亦是始於2006年。

4.9  就福園物業的租值，雙方援引由專業測量師 Mr James Cheung 在單一專家報告提出的意見。

4.10  基於本案的情況，根據專家對該物業不同時段的租值提供的意見，中間收益的評定如下:

(1) 截至2022 年11月29 日：

港幣$10,400 x 24 (2010.11.30至2012.11.29)

港幣$11,300 x 24 (2012.11.30至2014.11.29)

港幣$12,000 x 24 (2014.11.30 至2016.11.29)

港幣$12,200 x 24 (2016.11.30 至2018.11.29)

港幣$14,400 x 24 (2018.11.30 至2020.11.29)

港幣$12,200 x 24 (2020.11.30 至2022.11.29)

(2) 從2022年11月30日至原告人交還該物業空置管有權，以每月 港幣$12,200計算。

5.   總結

5.1  基於以上原因，本席撤銷原告人所有申索，並裁定被告人反申索勝訴。

5.2  本席作出以下命令：

(1) 原告人須把該物業的空置管有權交還被告人；

(2) 原告人需支付被告人由2010年11月30日至交回處所的空置管有權為止的中間收益:

(a) 截至2022 年11月29 日 評定為港幣 $1,740,000；

(b) 其後以每月港幣$12,200 計算；

(3) 以上中間收益另加利息由2010年11月30日起，以香港上海滙豐銀行最優惠利率加1%計算，至本判案書日期為止，及從本判案書日期起至交付所有判定欠款，以判定利率計算。

5.3  本席亦作出暫准訟費命令，原告人須支付被告人的訟費 (包括原告人的申索及被告人的反申索)。若訴訟雙方不申請更改，暫准命令將由本判案書日期起計14天內成為絕對命令。