CHEUNG KAM SIM KIM, as the Sole Executrix of the estate of her late father Cheung Cheung Hing, deceased 對 張偉波

DCCJ 5076/2019

[2023] HKDC 877

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2019年第5076號

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判案書

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簡介

1.  這是根據《區域法院規則》第14 號命令簡易判決的申請。

2.  原告人作為業主與被告人作為租戶於 2017 年 12 月 17 日簽訂了一份書面租賃協議（「租賃協議」），協議內容涉及兩幅農地，分別為新界大埔丈量約份第 8 區地段編號 1215 和1216（「土地」）。

3.  該租賃協議期限為10年，由2018年1月1日起計，租金為每年港幣6,000元。

4.  雙方沒有爭議，租賃協議內的「樓」或「樓宇」即為再修訂申索書（Re-Amended Statement of Claim）中所述的「土地」。

原告人的申訴

5.  原告人聲稱被告人以下行為違反了租賃協議：

(1)  被告人於2018年末至2019年初，沒有經原告人同意或批准之下在土地上搭建了多棟違規建築物，即5間鐵皮屋和1間儲物室（統稱「未經批准的建築物」）（Unauthorized Structures），此舉違反了租賃協議第九條款；及

(2)  被告人隨後將未經批准的建築物和土地分租或轉租給其他第三方，此舉違反了租賃協議第二條款。

6.  租賃協議第二條款及第九條款之有關條文如下：

「二、租客不得分租或轉租與別人。⋯⋯」

「九、該樓內之一切原來設備及間隔，租客必須徵得業主同意，方可更改或增減。⋯⋯」

7.  原告人亦聲稱被告人興建未經批准的建築物，違反政府租契，指稱任何人如要改變土地用途或在土地上增建任何建築物要先獲得政府部門同意。在原告人之誓章附件中，可看到該政府租契相關規定如下：

“AND FURTHER that the Lessee or any other person or persons shall not, nor will, during the continuance of this demise, use, exercise or follow, in or upon the said premises or any part thereof, any noisy, noisome, or offensive trade or business or whatever, nor convert any ground hereby expressed to be demise as agricultural or garden ground into use for building purposes other than for the proper occupation of the same ground as agricultural or garden ground without the previous Licence of His said Majesty , His Heirs, Successors or Assigns, signified in writing by the Governor of the said Colony of Hongkong, or other person duly authorized in that behalf: AND FURTHER that the Lessee or any other person or persons shall not nor at any time during the said term erect or construct any building or structure of any description on the said demised premises or any part thereof whether demised as agricultural or garden ground or otherwise without first having obtained the approval thereto of the Surveyor to His said Majesty, His Heirs, Successors or Assigns or other person duly authorized by the Governor of the said Colony of Hongkong, in that behalf: …”

8.  於2019年9月18日，原告人根據租賃協議第三條款「租客不履行合約內任何條款」向被告人發出令狀(Writ)，終止與被告人的租賃協議。原告人並於2022年6月13日，提出簡易判決的申請。

被告人的抗辯理據

9.  根據抗辯書，被告人提出的抗辯理由如下：

(1)  他沒有將未經批准的建築物或土地轉租給他人。被告人聲稱該未經批准的建築物是自用的；每逢假期，被告人兄弟姐妹的家人會把建築物作遊玩休憩用，因此造成原告人的誤會；及

(2)  那些未經批准的建築物是在原告人同意下進行興建的。在未經批准的建築物建造期間，原告人經常到場視察，一直沒有提出異議；更指示被告人可在原有建築物旁加建一間儲物室用作存放原告人的私人物品。被告人因此認為已獲得原告人同意。

相關法律原則

10.  對於一些申索就被告人是沒有抗辯理據而言，第 14 號命令簡易判決是一項重要的法律程序。它使原告人能夠在被告人欠缺抗辯理據的情況下迅速獲得簡易判決，以避免不必要的延誤。在原告人作出申請時，被告人必須向法庭證明有可審理的爭議議題（triable issues）或可爭辯的抗辯理據（arguable defence）之存在（Hong Kong Civil Procedure 2023 ，註釋 14/4/1）。「可爭辯的抗辯理據」是指「真正及真誠的抗辯理據」 （real and bona fide defence）（同上，註釋 14/4/9）。

11.  第14號命令的評核準則是根據法庭席前的證據去判斷被告人的主張（assertions）是否可信（believable），而不是被告人的該些主張是否會被接納相信（to be believed）（Mass International Ltd v Hills Industries Ltd & Another [1996] 1 HKC 434）。

分析

分租或轉租

12.  被告人在其誓章中提出了完全不同的新說法，與他在抗辯書中所指稱用作自用的說法互相矛盾。他在誓章中表示，他其實是與另外 3 位合夥人合資租用土地，分攤所有開支，包括建造鐵皮屋的費用都是平均分攤。[見：聆訊文件夾第91頁]。

13.  被告人在是次聆訊中作進一步解釋，3名合夥人及被告人各出資港幣150,000元建造每間鐵皮屋。他指稱在這種情況下不構成分租或轉租。

14.  被告人在聆訊時還提出，原告人曾要求被告人邀請多些朋友使用新建的5間鐵皮屋，不要浪費。

未經批准的建築物

15.  被告人在誓章中表示，原告人大部分時間都在工地監督未經批准的建築物的建造過程。因此，他說這些鐵皮屋是按照原告人的指示和同意下建造的。

16.  然而，原告人提交了一些醫療報告反駁該說法。由於原告人當時患有癌症，大部分時間都必須接受治療和服用藥物，她根本不可能在場監督未經批准的建築物的建造過程。

17.  被告人在誓章中有提及過「第一份租約」，而在聆訊期間，被告人解釋本聆訊中的租賃協議是他與原告人簽訂的第二份租賃協議。被告人聲稱原來的租賃協議期限只有5年，但當原告人見到被告人花費大量金錢建造未經批准的建築物後，方同意讓被告人將原來的租賃協議期限由5年改成10年的租約。但這一個說法從未在抗辯書中提出。

18.  被告人在聆訊中向法庭出示數張在誓章內夾附的照片，顯示該土地建造鐵皮屋之前和之後的情況。如照片所示，原先建造之前之土地是雜草叢生和有很多樹木，被告人並將其描述為「森林」。他說在他和合夥人努力之下才把該土地改造成一片有鐵皮屋的土地，成為可以休憩的地方。他表示原告人是出於嫉妒，才導致這場官司的產生。

裁決

19.  本席認為被告人的抗辯理由並不可信。

20.  首先，正如代表原告人的游律師所指出, 被告人在他的誓章以及聆訊中對事件的陳述和指控，根本是從來沒有在抗辯書內提出，與他所提交的抗辯書內容均截然不同。

21.  其次，被告人在誓章中和聆訊中提及的事情和新事物在時序及說法上均是明顯地錯誤的。舉例說，被告人一方面聲稱他與3名合夥人各出資港幣150,000元興建各自的鐵皮屋，但另一方面又表示原告人曾在 5間鐵皮屋建成後，向被告人提議邀請更多的朋友來使用鐵皮屋，因為如果只有被告人「單獨使用」就太浪費了。本席認為，被告人與3名合夥人合資建造鐵皮屋，跟被告人建造完成鐵皮屋後發覺有多，要邀請朋友進來使用的說法是自相矛盾的。

22.  另一個例子是被告人建造鐵皮屋而令原告人同意原本租賃協議從 5 年延長改為 10 年的說法。本席認為此說法是不可信的。要是如被告人所言，新的10年期租賃協議中應該會寫明原告人同意被告人建造鐵皮屋。但是, 在本席面前的租賃協議並沒有提及該事情, 甚或至少雙方會在該份10年的租約刪去租賃協議內的第九條款以反映雙方的意圖及協議。所以本席不同意被告人所講興建那些未經批准的建築物是得到原告人的同意下進行。

23.  第三，被告人在誓章中表示將保留權利向原告人追索港幣300,000元，即按照原告人指示加建儲物室(田主屋)所需的費用。本席曾提醒被告人如有任何與本案有關的反申索，必須在本案中提出，而被告人即撤回他的指控及放棄申索，並確認不會提出反申索。本席因此對他的指控有所保留。

24.  最後但同樣重要的是，被告人的前代表律師何新權黃天榮律師事務所 (Ho and Wong)於 2019 年 7 月 11 日給予原告人的信函中， 曾表示「根據本客戶張偉波先生（下稱『張先生』）之指示，張先生並沒有將該土地分租或將其使用權轉讓給其他第三方人士。張先生亦沒有在未得該業主同意下將該土地原來的建築物拆毀，同時亦沒有在該土地加建幾棟建築物。現附上於本月在該土地上拍攝之照片，以證明張先生並沒有作出該業主所指的違規行為。」（見：聆訊文件夾第70頁）。該些照片與被告人在聆訊中展示未建造未經批准的建築物之前並描述為「森林」的兩張照片完全相同。但是在何新權黃天榮律師事務所的信件中所提及該些照片是在「本月」即2019年 7 月所拍攝的，這明顯是與事實不符，因為2019年 7 月的時候在該土地已建造完成5棟未經批准的建築物。

25.  本席認為如果被告人在抗辯書、誓章及聆訊中提及的任何抗辯理據屬實，那麼被告人理應會在第一次尋求法律諮詢時告訴他的代表律師。更重要的是，如果原告人曾經同意或批准被告人建造未經批准的建築物，他理應會告訴代表律師代行回覆。整體而言，本席認為被告人提出的抗辯理據令人難以置信。

26.  本席裁定被告人沒有經原告人同意或批准下分租或轉租，及建造未經批准的建築物，被告人明顯違反了租賃協議。而且，無論如何，任何人要在土地上加建建築物是要先得到政府部門同意，因此該些未經批准的建築物亦已違反了政府租契的條款和條件。所以，被告人須自費立即拆除那些未經批准的建築物。

27.  因此，本席將對被告人作出判決。

28.  由於在聆訊文件夾內的地圖沒有清楚描述那些未經批准的建築物之位置，本席於是在原告人律師同意下，根據聆訊文件夾第57至63頁有關原告人所指的5間鐵皮屋及1間儲物室的照片而作出清拆命令。

命令

29.  基於上述原因，本席對被告人作出判決如下：

(1)  在本判決頒令後 30 天內，被告人須交出空置土地的管有權予原告人；

(2)  被告人須立即自費拆卸和移除那些未經批准的建築物；無論如何，必須在本判決頒令後 30 天內完成拆卸和移除；及

(3)  被告人向原告人支付本案的訟費（包括本傳票申請和本聆訊的訟費）。雙方如無協議，訟費須由法庭評定。