楊德漢 訴 郭蘭珍及另一人

HCSA 40/2010

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

小額錢債審裁處上訴2010年第40號

（原本案件編號: 小額錢債審裁處申索2007年第47149號）

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有關

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裁決書

背景

1.  本案之上訴人為一小額錢債審裁處之案件之申索人 （以下簡稱“上訴人”或“申索人”）。該小額錢債案件牽涉一間位於荃灣青山道九咪半漢民村674號之木屋 （木屋號碼為RTW-2BC-101）的交易。 案中申索人追討第一及第二被告人共17,000元之款項。就該宗申索，沈其亮審裁官於2010年12月23日作出裁决，判上訴人敗訴。上訴人就審裁官之判决提出上訴。

申索人的案情

2.  審裁官的裁决理由書所列出申索人的案情如下:

「申索人在庭上接納了他的筆錄證人供詞及交來法庭的支持文件。他供稱，他於2007年3月申請從大陸移居香港，於2007年6月透過同鄉王秀珍認識第一被告，洽談有關買賣木屋一事。他與第一被告於2007年6月7日首次見面，並到木屋觀看，當時他曾試過屋內有水、有電。數日後，申索人再與他的姐姐到木屋觀察，這次觀察他亦有檢查,確定屋內有水、有電。經過兩次觀察後，申索人滿意木屋的狀況,便於2007年6 月15日在荃灣交錢給第一被告，買下木屋，價錢是17,000元。在兩次觀察及交錢當日，第一被告都是由他的丈夫吳恩基陪同。申索人供稱，在觀察木屋的時候，第一被告曾表示，木屋先前是由第一被告的兒子(第二被告)居住，因為第二被告申請到公屋，所以搬出木屋，木屋亦可以售予給申索人。

申索人同意在這宗交易中，雙方並沒有文件證明，他現在的投訴是在付錢、收到鎖匙後，發覺木屋沒有水、電供應，他於第二或第三日後聯絡第一被告及她的丈夫，大約於交易後一至兩星期後,他們帶申索人到有關部門申請水、電。同一天內，申索人就申請供應電不獲批准，水供應的申請，申索人亦於半個月後獲通知，不獲批准，現在申索人向第一及第二被告人追討已繳付的款項，即17,000元。申索人在証供中亦同意沒有證據顯示有關木屋已被地政署收回。」

第一及第二被告人的案情

3.  就第一及第二被告人的案情，審裁官紀錄如下：

「第一被告在庭上採納了她的筆錄證人供詞及交來法庭的支持文件，她同意收下了申索人17,000元，但並不是賣木屋給他，只是容許申索人住在木屋內。因爲第一被告人的兒子（第二被告）之前住在木屋，後來申請到公屋，所以遷出。先前第二被告花了22,000元裝修木屋，從申索人收到的17,000元只是補償第二被告付出的裝修費。第一被告供稱，申索人在付錢前，曾到訪木屋4次，第一次是有水、有電供應，第二次是沒有水、電，第三、第四次亦都一樣沒有水、電。申索人是明白到木屋是沒有水、電的情況下，同意付出17,000元作為補償第二被告付出的裝修費，以便申索人可以居住在木屋裡面。第一被告從申索人收到的17,000元交給了第二被告。

第二被告亦有出庭作供，他採納了他的筆錄證人供詞及交來法庭的支持文件。他的說法與第一被告一致，即從申索人收取的17,000元是補償第二被告付出的裝修費，並不是賣木屋給申索人。第二被告先前住在木屋，由2005年起，直至2007 年6月遷出。遷出後，先到外面租屋兩個星期，再遷入獲分配的公屋。根據第二被告的說法，木屋是一個叫「肥佬」的朋友給他住，他一次過付了22,000元給「肥佬」，其後便住在木屋，由2005年至2007年6月。「肥佬」沒有說清楚木屋是租給第二被告還是賣給第二被告。當第一被告給她的丈夫吳恩基陪同申索人觀察木屋時，及作錢銀交收的時候，第二被告都不在場。

第一及第二被告傳召了第一被告的丈夫，即第二被告的父親吳恩基作證。他的證人口供基本上與第一、第二被告的案情吻合，他在申索人觀察木屋期間，同付款給第一被告的時候是在場的。他在庭上作供的時候，曾經說過木屋是賣給申索人，申索人住又得，唔住又得，這一點明顯與第一、第二被告的案情不一致。」

審裁官就事實的裁決

4.  審裁官於考慮各證人的證供後，就事實作出如下裁决：

「經細心考慮各證人的證供，及作供時候的表現，本席接納申索人的說法，當時是有一個口頭承諾，第一被告代表第二被告將木屋賣給申索人，申索人在兩次的現場觀察中，木屋是有水、電供應。第一、第二被告的說法不可信，沒有理由他們准許申索人住在木屋卻又沒有說清楚住到何時。第一及第二被告說不是賣屋給申索人，只是容許他住在木屋內。但這說法與第一被告的丈夫吳恩基的說法有明顯矛盾。吳恩基在庭上確認木屋是賣給了申索人，申索人住又得、唔住又得。另外，第二被告聲稱與妻子及兒子在2005年至2007年6月期間住在木屋內，但文件夾B8顯示早在2003年1月9日已有香港房屋委員會信件寄到上址給第二被告。基於以上各點本席接納申索人的說法，並不接納第一被告、第二被告及第一被告的丈夫吳恩基的說法。」

審裁官的裁決

5.  雖然審裁官就事實裁决方面接納了申索人的說法，並拒絕接納第一被告人、第二被告人及他們的證人的說法，但審裁官最終判定申索人敗訴，原因是審裁官認爲根據有關法律，申索人無權向第一及第二被告人提出口頭合約的訴訟。 即使假設申索人有權提出口頭合約的訴訟，基於買者自負(caveat emptor)的原則，申索人是不能向被告人提出追討的。

6.  審裁官所引用的有關法律原則如下:

(1) 審裁官首先引用物業轉易及財產條例第3條之規定如下：

「(1) 除6(2)條另有規定外，任何人不得根據任何土地售賣合約或其他土地處置合約提出訴訟，但如該訴訟所根據的協議或該協議的某備忘錄或摘記是以書面作出，並由被告的一方或該一方就該目的而合法授權其他人簽署，則屬例外。

(2) 本條適用於任何時候訂立的合約或其他産權處置，而對與部分履行有關的法律，或由法院頒令的售賣則無影響。」

(2) 審裁官認爲本宗案件並沒有書面合約，只有口頭合約，即是沒有法例所要求的書面備忘錄或摘記。

(3) 同時，審裁官認為有關“部份履行”的法律不適用於本案，理由是根據證供顯示，第一及第二被告人已把木屋交給申索人，申索人亦已把17,000元交給被告人。因此，他們之間的合約已經履行了（full performance）。這情況與部份履行有關的法律，即一方履行了合約下的責任，而另外一方並未履行合約以下的責任，有所不同。因此，申索人不能夠依賴有關“部份履行”的法律原則，提出口頭合約的訴訟。

(4) 審裁官並認爲，假設“部份履行”的法律是適用於本案，申索人可以依賴“部份履行”有關的法律的原則提出口頭合約的訴訟，申索人亦未能指出口頭合約當中有任何條文提及到木屋永遠有水電供應，或第一、第二被告人及第一被告人的丈夫在水電方面誤導了申索人。根據申索人的證供，他每次在上址觀察的時候，見木屋有水有電，便沒有再與第一被告人及他的丈夫商討有關水電的問題。第一被告人只是告知申索人水電是由隔離接駁，水電費交隔離屋。在付錢17,000元的時候，申索人是滿意木屋的狀況。有關於水電的投訴，是在完成交易後才出現。完成交易前，第一、第二被告人及第一被告人的丈夫從沒有承諾過申索人，木屋是永遠有水電。因此可見，申索人並未能並指出第一、第二被告人違反了任何的合約條文，又或是在交易前誤導了申索人。很明顯，第一及第二被告人是以現狀（as is basis）把木屋賣給申索人。此外，法庭席前的證據亦未能解釋爲何木屋於交易後便沒有水電供應。單憑這點，不能斷定是第一及第二被告人的法律責任。

(5) 根據一般買賣合約的原則，買者自負（caveat emptor），買者有責任查究他買入財產的細節。

(6) 基於上述原因，審裁官認爲申索人不能向第一及第二被告人作出追討。

純事實問題的裁定不能推翻

7.  根據小額錢債審裁處條例第28條規定，任何就小額錢債審裁處之裁决之上訴均必須基於法律問題提出。第29條並規定：

「原訟法庭在處理有關上訴的時候，有權作出事實推論及就訟費及開支方面而作出適當的命令，但不能推翻或更改審裁處就事實問題作出的裁定或收取其他證據。」

8.  因此，原訟庭在處理本上訴的時候，只能就本案涉及之法律問題作出裁决，而不能推翻或更改審裁處就事實問題作出之裁定 （除非有關之事實裁定，其實是牽涉法律錯誤的）。就本案而言，裁判官經考慮各證人之證供後，就事實作出裁决，認爲第一及第二被告人確實是把有關木屋賣給申索人，而不單只是容許他住在木屋內。 審裁官並明確拒絶接納第一、第二被告人及第一被告人丈夫吳恩基的口供。因此，第一、第二被告人聲稱從申索人收到的17,000元只是賠償第二被告付出的裝修費， 而不是購買有關木屋的款項， 並不被審裁官接納。

9.  就此而言，本席在處理本上訴的時候，必須接納審裁官就有關事實之裁决（即木屋是賣給申索人的， 而有關的17,000元是申索人付給第一、第二被告人作為購買該木屋之款項）。事實上，第一及第二被告人在此宗上訴中並沒有提出任何論據指審裁官就事實之裁决爲錯誤的，更沒有提出任何論據質疑審裁官的事實裁决不符合本案之證供。因此，本席在處理本上訴的時候，必須在裁判官的事實裁决的基礎下進行。

審裁官的法律錯誤

10.  本席認爲，審裁官就本案的裁决所牽涉的法律問題，存在法律錯誤。因此，其裁决理由並不成立。

11.  首先，本席必須釐請本案所涉及的有關法律條文。由於審裁官已裁定上訴人及第一、第二被告人之間的交易為一買賣木屋之交易，因此，必須首先處理的是該交易的法律性質問題。

12.  審裁官引用物業轉易及財產條例第3條之規定，很明顯審裁官是認為有關之交易是一宗土地買賣交易。 由於物業轉易及財產條例第3條只適用於「土地售賣合約或其他土地處置合約」， 因此審裁官如認為有關之交易不是一宗土地買賣交易， 則顯然不會引用該條例。

13.  然而， 雖然審裁官裁決上訴人及第一、第二被告人之協議為買賣有關木屋， 但審裁官並沒有在其裁決理由書中就該木屋所附連之土地作出任何討論， 亦沒有任何裁決。究竟就該木屋所附連之土地雙方的意圖是甚麼，審裁官並沒有討論。

14.  本席認爲， 在本交易中，很明顯買賣雙方的意圖只是買賣有關之木屋，而不是該木屋附連之土地。 木屋附連之土地之業權誰屬，業權如何轉讓等問題，買賣雙方根本沒有理會，亦沒有任何磋商。沒有任何證據顯示買賣雙方就土地之業權注册曾作出任何查察，同時亦沒有任何證據顯示賣方爲該木屋所附連之土地的業權人。明顯地，雙方只是就土地上的木屋進行買賣，而不是就木屋所附連的土地進行買賣。在此情況下，究竟在法律上此種交易是否土地交易呢？

15.  根據物業轉易及財產條例第2條規定：

「土地（land）包括-

(a) 有水掩蓋的土地；

(b) 土地或其上的任何產業權、權利、權益或地易權；

(bb) 土地的不分割份數的全部或部分，以及土地或其上的任何產業權、權利、權益或地役權；及

(c) 附連在土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西。」

16.  在本案而言，有關之木屋很明顯是附連在土地的物件， 符合在物業轉易及財産條例中有關「土地」的定義。故此，物業轉易及財產條例關於土地買賣的有關條文確實適用於本案。

17.  問題是， 既然該木屋的買賣在法律上應被視為土地買賣，則有關買賣必須根據有關條例完成， 業權才能合法地轉讓。如木屋的業權未能合法地轉讓給申索人， 則第一、第二被告人便顯然未能履行作爲賣家的基本義務， 申索人所支付給第一、第二被告人作為購買該木屋的代價亦等於白付了。 若是如此，在法律上申索人便可向第一、第二被告人追討損失。

18.  本席認爲，本案的癥結在於根據物業轉易及財産條例第4條明文規定：「土地的法定産業權只可以契據予以設定、終絕或處置」。第5條第1款亦規定：

「除第6條另有規定外–

(a)          土地的衡平法權益，除由設定或處置該權益的人或獲其以書面合法授權的代理人以書面設定或處置並加以簽署，或藉遺囑或法律的施行而設定或處置外，不得以其他方式設定或處置。」

19.  因此，根據物業轉易及財産條例，在本港進行任何買賣土地之交易，包括買賣本案所涉及的木屋在內，土地的法定産業權只可以以契據的形式進行設定。亦即是說，任何土地的法定産業權由賣家轉移到買家，必須以契據形式進行。很明顯，在本案中，賣家（即第一、第二被告人）並沒有如此做。故此，買家（即申索人）從來沒有於交易完成的時候，得到有關木屋的法定産業權。

20.  另外，如上所述，根據物業轉易及財產條例第5條規定，土地的衡平法權益，必須以書面設定。由於本案中交易之完成完全沒有任何檔簽署，因此，該木屋的任何衡平法權益，亦沒有根據法例所規定以書面形式，從賣家（即第一、第二被告人）轉移給買家（即申索人）。

21.  很明顯地，在本案的木屋買賣中，雖然上訴人已經向第一、第二被告人支付了有關購入木屋的款項，卻並沒有從第一及第二被告人取得該木屋的法定産業權或衡平法的權益。在此情况下，他雖然取得了木屋的使用（不論有沒有水電），但並沒有拿到該木屋的有關業權。物業轉易及財產條例第6條第1款有如下規定：

「(1) 土地權益如只以口頭方式設定，而未經設定該等土地權益的人或獲其以書面合法授權的代理人以書面設定並加以簽署，則即使已就該等土地權益作出任何代價，該等權益所具有的效力及效果，亦僅爲可隨時及隨意取消的權益所具有者。」

22.  根據該條文規定，由於本案所涉及的木屋的合法産業權和衡平法的權益皆沒有依循法例作出設定及轉移，申索人於交易完成後所取得的權益僅爲「可隨時及隨意取消的權益所具有者」。此等可隨時及隨意取消的權益（interest at will），其實是一種非常有限的權益。由於該種權益可隨時及隨意取消，因此第一及第二被告人可隨時取回該木屋，或把該木屋售予第三者。

23.  很明顯，第一及第二被告人不能一方面口頭同意把木屋售予上訴人，另一方面却在交易完成的時候，不把該木屋的法定産業權和其他權益合法地轉讓予上訴人；否則上訴人所付出購買該木屋的代價便完全白費了。上訴人向第一、第二被告人購買的是該木屋，亦即該木屋所附帶的所有法定産業權和其他權益，而不單是一種可被隨意及隨時取消的非常有限的權益。在此情况下，由於該交易並沒有根據法例以契據形式或任何書面形式進行成交，因此在法律上並不能視爲有效地轉移任何法定權益。

24.  本席因此認爲上訴人於支付17,000元的代價之後，並沒有從第一、第二被告人取得該木屋的法定權益，亦即是說，第一、第二被告人在取得交易的代價之後，並沒有履行其完成該交易的法律責任。 審裁官的裁决並沒有考慮此一要點，故此裁決理由並不成立。

25.  既然第一、第二被告人並沒有履行其作爲賣家的基本法律責任，他們究竟應否就該木屋斷水斷電的問題負責便無需再進行討論。 因為無論所為「買者自負」的原則是否適用，皆無損第一、第二被告人作爲賣家的基本法律責任，亦即是在完成買賣交易的時候必須把有關的産業權和其他權益合法地轉讓予買家。

結論

26.  基於上述原因，本席認爲第一及第二被告人必須向上訴人賠償17,000元的交易代價。因此，本席裁决上訴人上訴得直。  本席現頒令第一及第二被告人必須向上訴人支付17,000元作為賠償。

訟費問題

27.  本案雙方皆沒有律師代表，因此不牽涉任何法律費用或訟費問題。因此本席就本上訴的訟費問題，並不作出任何命令。