CHAN CHI HING 對 SANAULLAH KHAN

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2013年第411宗

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判案書

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1.  答辯人在2013年4月22日提交非正審申請，申請批准上訴許可就審裁處於2013年4月5日所作出的判決。答辯人亦申請批准不遲於2013年5月31日遷出，及暫緩執行判決有待上訴後。

背景

2.  申請人是本案處所 "九龍土瓜湾道70号後座9樓天台" 的業主，答辯人是租客。

3.  在2013年2月21日申請人由於答辯人未有繳付租金，申請收回處所的管有及追收租金，申請於2013年4月5日在本席席前聆訊，本席判決申請人得直，答辯人須將本案處所的空置管有權交還申請人。答辯人須繳付申請人欠繳之租金及訟費，暫緩執行收樓令至2013年4月21日。

答辯人的申請

4.  答辯人在其2013年4月22日的誓章詳列支持申請的理由。答辯人認為，申請人不願意向國際社會服務社收取租金，是因為申請人有非法企圖。申請人用非常殘酷手段對待答辯人，逼使答辯人遷離本案處所。答辯人多次向答辯人的朋友貸款，答辯人將本案處所做得美輪美奐。因此，申請人要求答辯人遷出。答辯人仍然未能找到另一居所。

申請人的陳述

5.  申請人陳述，申請人經已收取國際社會服務社由2012年12月1日至2013年3月31日的部分租金，以每月1,200元計算下，總數為4,800元。

6.  申請人亦曾經透過國際社會服務社與答辯人商討，將本案處所交還申請人，申請人曾經同意，假若答辯人在2013年4月23日前交還本案處所，申請人會給予答辯人補償，但由於答辯人沒有交還本案處所，申請人經已取消要約。

7.  申請人反對答辯人的申請，要求收回本案處所。

答辯人的陳述

8.  答辯人陳述，國際社會服務社與答辯人曾經多繳水，電費給申請人，款項超出實際的水，電費。

9.  答辯人亦陳述，本案處所乃天台僭建屋，申請人將僭建物出租，並不合法。

10.  答辯人亦陳述，國際社會服務社曾經告訴答辯人，當答辯人遷出本案處所後，國際社會服務社會將所有欠款交還申請人。

討論

11.  本席在2013年4月5日聆訊時已經指出，申請人由於國際社會服務社認為本案處所是天台僭建屋，並不包括在資助範圍，不向申請人保證申請人可以繼續收取租金，因此申請人不願意再向國際社會服務社收取款項。由於申請人沒有責任向國際社會服務社收取答辯人的租金，本席裁定，申請人由於答辯人未有繳付租金，申請收回本案處所的管有及追收租金得直。

12.  本席亦指出，答辯人已經在土地審裁處案件編號LDPD 2047/2012根據高等法院條例第4章21F條獲得濟助，根據高等法院條例21F條(1A)款的條文，如在租契的租期內，本條的施行曾令出租人不能針對承租人強制執行第(1)款所述的權利，則在該租期內，本條不得再次施行而令該出租人不能針對該承租人行使該權利；但如法庭信納有好的因由應施行本條以使承租人得益，則不在此限。本席認為，在聆訊時答辯人未能提供好的因由令本席信納應該再次施行濟助，因此本席在2013年4月5日裁定答辯人即被禁止再獲得任何濟助，申請人可強制執行己取得的命令。

13.  本席認為，申請人在上次聆訊時已表示不在本案向答辯人追討水，電費，因此本席對水電費不作出裁決。

14.  本席經審閱本席在2013年4月5日的判決，本席認為，判決沒有錯誤。

15.  答辯人申請批准不遲於2013年5月31日遷出，暫緩執行判決有待上訴後。

16.  本席認為，既然答辯人指出本案處所是非法僭建或存有非法搭建的地方，他的損失只是不能繼續享用本案處所，但既然他直至現在仍然保留運用本案處所的權利，又更仍然留在本案處所中，這抗辯理由不能成立。(參考: HENSTRIDGE LIMITED 及 K-MART MOTOR SERVICES COMPANY LIMITED DCCJ 5563/2004) 。

17.  本席亦認為，國際社會服務社同意在答辯人交還本案處所空置管有權時，清繳答辯人欠申請人的費用，並不是暫緩執行收樓令的合理理由。

18.  高等法院原訟法庭法官朱芬齡(當時官階)在劉一鳴對林露詩 (CACV 205/2006無彙報的案例，日期為2007年3月13日）的判案書第15段指出：

"按法律原則，暫緩執行令是為給予租客短暫的緩衝期，以便安排遷離租住的地方，而非給予租客時間另覓居所。因此，在決定暫緩執行期的長短時，租客需要多久才能找到新居所並不是一項相關的考慮。"

19.  經聆聽雙方陳述及詳細考慮答辯人申請的理由，本席認為答辯人需要多久才能找到新居所並不是一項相關的考慮。本席認為答辯人沒有將所有欠租清還，本席在2013年4月5已經判決暫緩執行收樓令至2013年4月21日。答辯人未有繳付由2012年11月1日起所有的租金，答辯人未能提出任何可以令本席信納之合理的理由，支持其不支付所有款項而繼續佔用處所的立場。

本席的裁決

20.  《土地審裁處條例》第11(2)條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。本席認為答辯人提出申請批准上訴許可的理由是事實的裁決，或沒有法律論點錯誤，並不符合《土地審裁處條例》第11(2)條的規定。

21.  《土地審裁處條例》第11AA（6）條規定，除非法庭信納：（a）有關上訴有合理機會得直；或（b）有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱答辯人提出的上訴理由和在審裁處提交的文件，並經聆聽答辯人所作的陳述後，在考慮所有的證供後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會。本席亦認為本案不存在其他利於秉行公正的理由，以致應進行上訴聆訊。基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。

22.  本席亦拒絕答辯人要求暫緩執行判決的申請。

23.  本席判決撤銷答辯人在2013年4月22日提交的非正審申請，申請人可即時恢復執行已取得的命令。

24.  最後，關於本案訟費，本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。