LAU KIN MAN EDWARD 對 TSOI TING CHU JOHN及另一人

DCCJ 4874/2021

[2024] HKDC 2109

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2021年第4874號

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判案書

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引言

1.  原告人劉健文先生是九龍土瓜灣炮仗街99號第7座4樓G室物業（“4G單位”）的業主。第一被告人蔡廷柱先生和第二被告人鍾錦珍女士是一對夫妻，他們兩人以聯權共有的方式持有同座5樓G室物業（“5G單位”）。

2.  劉先生指5G單位有漏水的情況，導致其4G單位破損，因此提出本訴訟向被告人索償以及申請禁制令。

雙方案情

3.  劉先生在2008年與他的太太盧金玉女士以及盧女士的母親遷進4G單位。劉先生首次於2008年8月發現4G單位客廁的天花有水漬，之後他聘請裝修公司進行翻新工程，花費了$3,500，經保險公司賠償後他要自行支付$1,000。

4.  其後數年4G單位客廁的滲漏情況並無改善，甚至有惡化跡象，最終客廁的天花在2012年8月倒塌。劉先生再次安排工程公司進行維修工程，費用為$7,900，扣除保險賠償後他自行支付$5,400。

5.  劉先生指從2013年起，4G單位客廁窗框不時有泡沫和結晶。到了2014年，食物環境衞生署指5G單位客廁浴缸的地台防水設施有欠妥之處，並向被告人發出了《妨擾事故通知》。到了2014年12月，食物環境衞生署（劉先生應是指食物環境衞生署和屋宇署的聯合辦事處）指由於4G單位客廁天花的濕度讀數低於35%，因此他們不擬作進一步調查。然而，到了2015年劉先生發現4G單位的客廁天花仍然有濕潤的情況。

6.  另外，自2015年起，劉先生發現5G單位主廁浴缸接駁往外牆的警示喉常有污水流出，而這個問題一直持續至2020年。到了2016年8月，劉先生發現4G單位主廁的天花亦開始出現滲水的跡象，窗框也有被侵蝕的問題。到了2020年中，劉先生發現4G單位客廁天花的另一個位置也有石屎撲起的問題。

7.  劉先生於2020年12月9日入稟小額錢債審裁處。小額錢債審裁處在2021年10月4日命令把案件移交至區域法院。在案件移交到區域法院後，劉先生按法庭的命令，於2024年2月19日呈交誓章，確認4G單位的滲漏情況沒有持續。

8.  被告人一方則指，聯合辦事處在2013年到5G單位進行過兩次色水測試，皆未能確定4G單位滲水的源頭。

9.  被告人承認在2014年收到《妨擾事故通知》，但他們多次致函聯合辦事處要求索取有關滲水調查報告以作跟進，均不得要領。在2014年8月，被告人自行聘請承辦商檢查5G單位的主廁和客廁，未有發現滲水源頭，但他們也有按承辦商的提議，更換主廁和客廁的浴缸及其他設施的防水膠邊。到了2014年12月5日，聯合辦事處指4G單位的滲水現象已停止，他們不擬作進一步調查。

10.  被告人引述物業管理公司（即香港房屋協會）的信函，指5G單位主廁的警示喉並沒有滴水，反而是5G單位樓上的幾個單位的主廁警示喉有滴水跡象。

11.  到了2020年10月，被告人委托諾圖設計公司為5G單位進行全屋裝修翻新，包括拆除兩個廁所的浴缸，以及全新做牆身和地台防水膠。被告人在2020年11月13日也有邀請物業管理公司視察拆除浴缸的情況，當時發現缸底完整無缺，沒有積水。

12.  諾圖設計公司在2020年11月26日、28日及30日為5G單位的兩個廁所進行防水工程，並進行浸水測試，之後沒有收到物業管理公司或原告人報告有漏水情況。

13.  另外，被告人也指出，即使原告人能證明某些侵權行為，但原告人的申索已超過了《時效條例》的訴訟時限。

非正審申請

14.  在本審訊的第一日，本席首先處理了以下三項非正審申請：—

(1)  原告人於2024年10月14日發出傳票，要求呈交新文件，以及要求被告人披露文件。

(2)  被告人於2024年10月23日發出傳票，要求撤銷一份日期為2024年8月26日的傳召出庭令狀。

(3)  原告人於2024年10月24日發出傳票，要求呈交新文件，以及撤銷被告人2024年10月23日的傳票。

15.  在聽畢雙方的陳詞後，本席當時撤銷了原告人的兩張傳票，以及批准了被告人的申請，保留訟費的決定，並表明會在判詞交代有關決定的理據。

16.  原告人劉先生要求呈交的文件，包括兩封由聯合辦事處於2013年和2023年發給他的信件、一封由物業管理公司於2022年發給他的電郵、兩頁2014年的WhatsApp通訊截圖、一些天文台從2020至2022年的氣象記錄，以及一段載有在2021年疑似由被告人5G單位客廁傳出的聲音的影音檔案。

17.  在Lam Chin Pang v Wan Sui Ying [2018] HKDC 1169一案第30至32段中，區域法院法官廖文健闡述了法庭在處理一個延遲作出的文件披露申請時，需要考慮的原則和事項。簡而言之：—

(1)  申請方需要向法庭及對方提供充份的資訊，解釋為何沒有及早披露文件、文件的來源、文件的相關性，以及文件的作者能否出庭接受盤問。

(2)  在民事司法制度改革之後，法庭更會致力確保審訊不會被延遲作出的非正審申請阻礙。該些申請有違民事司法制度改革的基本目標，申請方必需有充份理據解釋他作出申請的理由。

(3)  法庭可考慮該些申請是否有助法庭能確保爭議是按照各方的實質權利而公正地解決、批准申請會否對另一方造成不公，以及申請方是否故意違反法庭訂下的時間表。

18.  劉先生要求呈堂的文件和檔案並非新近才出現，但劉先生並沒有解釋為甚麼他之前在披露文件階段沒有披露這些文件。過了披露文件階段之後，劉先生仍可繼續自願作出披露，或要求法庭容許他作出披露，但他卻在沒有任何理由下選擇到開審前兩星期才申請把文件呈堂。

19.  在本案中，法庭在2022年11月17日已命令雙方在2023年3月9日或之前，提出所有非正審申請。法庭其後透過2023年2月16日的命令把限期延伸，並在2023年5月15日再作命令把限期延伸至2023年10月16日。劉先生沒有在這限期前作出申請，甚至到了審前覆核仍沒有作出申請或表示會作出相關申請。

20.  更甚者，本案除了事實證人，也牽涉到專家證人，若果容許劉先生在審訊前才作出披露，雙方的事實證人和專家證人皆有可能要因應新文件作出補充證供，審訊無可避免需要押後。另一方面，本席在參閱過該些文件後，認為該些文件對解決雙方爭議並無幫助。舉例說，在劉先生與聯合辦事處的書信往來，聯合辦事處只是表示會跟進個案，這些文件根本無助法庭解決有關滲水源頭的爭議。

21.  而劉先生要求被告人披露的文件，則是由聯合辦事處在2014年向被告人發出的信件，以及一封在2021年由物業管理公司向被告人發出的信件。同樣地，劉先生沒有解釋為甚麼要到審訊開始前兩星期才提出這要求，亦沒有解釋那些文件與案件有何關連，更沒有交代他為甚麼認為該些文件確實存在或被告人管有該些文件。而若果法庭要給予被告人時間存檔證供解釋他們是否管有該些文件或講述文件的相關性，審訊無可避免會遭受拖延。

22.  至於被告人提出的申請，則牽涉到一張傳召出庭令狀。被告人在案件所有相關時段內，皆表明只有蔡先生會作供，而鍾女士則不會作供。事實上，鍾女士也沒有存檔證人陳述書。在審前覆核聆訊後，原告人劉先生突然向法庭申請傳召出庭令狀並於2024年8月26日獲批，要求鍾女士出庭作供。而劉先生在其2024年10月14日提交的書面開案陳詞並未提及會傳召鍾女士出庭，但到了2024年10月18日下午卻首次把該傳召出庭令狀派送予鍾女士。

23.  有關傳召證人的程序的法律原則，高等法院原訟庭法官潘兆初（當時官階）在 Big Island Construction (HK) Ltd v Wu Yi Development Co Ltd [2010] 2 HKC 356第2至6段已作解說，相關原則可撮述如下：—

(1)  與訟各方一般有權傳召自己的證人出庭作證，但他必須盡力在審訊開始前聯繫有關證人。

(2)  若果該證人願意作證，傳召他的與訟方應妥善為他擬備一份證人陳述書，並按法庭指示與對方交換證人陳述書。若與訟方未能擬備和送達證人陳述書，他可能不獲准傳召該證人。

(3)  如果該證人不願作證，擬傳召他的與訟方應在案件管理會議上通知法庭和對方有關情況。當確定審訊日期後，該與訟方應發出傳召出庭令狀，並立即通知與訟的另一方，好使對方能決定是否要撤銷傳召出庭令狀。

(4)  所有有關傳召出庭令狀的申請，包括撤銷令狀的申請，應在審前覆核聆訊前已處理好。若果與訟方延遲提出申請，法庭可單就這個原因撤銷申請，尤其是申請是於審訊時才提出。

24.  在Chan Cheung Ming Jacky v Siu Sin Man [2014] 5 HKLRD 89一案，上訴庭大致認同上述原則，唯指出與訟的另一方未必有足夠的利害關係申請撤銷傳召出庭令狀，而法庭在考慮是否撤銷傳召出庭令狀時，不應機械式地考慮傳召方是否有延誤，而要考慮所有相關情況。

25.  原告人劉先生向本席解釋，他之所以在審前覆核聆訊之後才申請傳召出庭令狀，是因為法庭在審前覆核聆訊作出的命令中，包括一項“可隨時提出申請”的命令。劉先生曲解了有關命令的意思，該命令是指雙方若在執行審前覆核命令時需要法庭提供進一步命令，可隨時提出申請，而並非指與訟雙方可在審前覆核之後隨時提出各式各樣的非正審申請。

26.  本席認同有關命令的意思雖然對律師來說顯然而見，但該些字眼確實可能令親自應訊的劉先生有所誤會。但無論如何，劉先生始終未能解釋為甚麼不一早提出申請，也未能解釋為甚麼要到開審前10日才把傳召出庭令狀派送予鍾女士。更重要的，是當本席問及他為甚麼要傳召鍾女士出庭作供時，他回答說他打算要求鍾女士就著被告人在收到《妨擾事故通知》後是否有作出處理作供，但他不知道鍾女士的證供會是甚麼。當本席指出劉先生大可在盤問蔡先生時向他提出有關問題（而蔡先生在其證人陳述書有提及這方面的事宜），劉先生表示認同並表示不再需要鍾女士出庭作供。

27.  本席因此撤銷原告人的兩張傳票，批准被告人的傳票。本席作出暫准命令，由原告人支付被告人三張傳票衍生的費用。

有關漏水申索的法律原則

28.  區域法院法官鄺嘉彤在新近的一宗判決書Chu Cheung Cheung, Tsang Yee Ping Ellia Angela v The Incorporated Owners of Provident Centre No 21-53 Wharf Road, North Point, Hong Kong [2024] HKDC 1899 第58至69段中，詳細分析了有關漏水申索的法律原則。有關原則可簡述如下：—

(1)  一個單位若有滲漏，法律並不假設滲漏的源頭必定是樓上的單位。原告人負有舉證責任，證明滲水源自被告人的單位，而被告人則無需找出滲漏源頭或就此作出舉證。

(2)  單位漏水可構成侵權法下的滋擾行為。然而，被告人的責任並非嚴格責任或絕對責任。若被告人在得悉有關漏水的情況後，在合理的時間內消除了有關滋擾，他無需負上法律責任。反之，若被告人在知道有關情況後未能在合理時間消除或減低滋擾，他則需要負上法律責任。

(3)  換言之，若果被告人並不實質地知悉有關滋擾情況，或他在通常及合理謹慎的情況下也不會知悉有關滋擾情況，那他就無需負上法律責任。

29.  另外，區域法院法官歐陽浩榮（當時官階）在Polysoon Investments Limited v Lau Mo Kun [2022] HKDC 211一案第158段中指出，要釐定被告人作出的行動是否合理，法庭需要考慮到對於兩個鄰里來說甚麼是公平、公正和合理，而考慮的因素包括滋擾的風險是否可預見、有沒有可防止滋擾發生的措施，以及有關措施的成本和雙方的財政能力。

本案爭議事項

30.  因應雙方的案情，以及上述的法律原則，本席認為在本案中需要解決如下爭議：—

(1)  4G單位的滲漏是否源自5G單位？若果滲漏的源頭是5G單位，相關滲漏的時段為何？

(2)  若果滲漏的源頭是5G單位，被告人是否實質地或在通常及合理謹慎的情況下知悉有關情況，而被告人又有否在合理的時間內處理該問題？

(3)  原告人的申索有否超過訴訟時限？

(4)  若原告人的申索成立，法庭應給予他甚麼濟助？

4G單位的滲漏源頭

31.  在事實證人方面，劉先生和他的太太均有出庭作供，而第一被告人蔡先生有出庭作供，並傳召了諾圖設計公司的黎建華先生作供。本席會在下文分析漏水問題的源頭時，討論他們的相關證供。

32.  正如上文所述，按原告人劉先生於2024年2月19日作出的誓章，4G單位的滲漏情況在當刻已經停止。因此，本席需要處理的議題，是較早時段4G單位的滲漏源頭，是否如劉先生所指是5G單位。

33.  就此，一個值得探討的時段，是2021至2022年，因為當時與訟雙方都有聘請專家就滲水問題作調查。劉先生一方聘請的專家為劉珊娜女士。劉女士於2021年2月3日到4G單位檢查，但她指當日未能到5G單位檢查。按被告人蔡先生的證供，原告人並沒有要求被告人安排讓劉女士進入5G單位，事實上劉先生並無通知被告人劉女士將會進行檢測，所以劉女士指未能到5G單位檢查，並非因為被告人不合作，而是原告人沒有提出相關要求。本席接納蔡先生的解釋。

34.  劉女士當日在4G單位進行了不同的檢測。首先，她透過目測的方式，觀察到4G單位主廁的天花飾面有裂紋、剝落及發黑，而鋁窗窗框有鋁鏽。客廁浴缸頂部以及靠近鋁窗的天花飾面也有裂紋和隆起的情況，而中央位置的天花有混凝土剝落，鋼筋生鏽及外露，可見有曾修補的痕跡。單位主人房天花沒有滲水跡象，但靠近主廁的牆身飾面有裂紋，靠近主廁的鋁窗窗框有結晶。

35.  另外，她進行了紅外線掃瞄測試，發現4G單位主廁天花，以及主人房的天花及靠近主廁的牆身沒有滲水跡象。不過，客廁的天花有異常低溫帶，表示有滲水跡象。

36.  她亦進行了導電感應測試，發現4G單位主廁天花有輕微滲水，客廁天花一處近外牆的地方則有明顯滲水。至於主人房的天花就沒有滲水，但牆身有輕微滲水的情形。

37.  劉女士也以30 mm、70 mm以及110 mm三個不同深度的探頭對4G單位的天花進行微波濕度測試，測試結果顯示單位主廁天花的水分主要由上方即5G單位主廁地台流下，並於天花擴散。同樣地，單位客廁天花的水分主要由近外牆的上方 即5G單位客廁地台往下流，並於天花擴散。

38.  除了4G單位之外，她也對大廈外牆位置進行了目測檢查。她觀察到5G單位主廁和客廁的外牆喉管底部有水漬，而水漬旁邊的4G單位主廁和客廁鋁窗窗框有鋁鏽和結晶，至於外牆及公共排污喉管，它們表面沒有明顯破損或滲漏的跡象。透過紅外線掃瞄測試，她發現5G單位主廁和客廁外牆喉管底部有異常低溫帶。

39.  總結以上的檢測結果，劉女士作出了以下的分析和結論： —

(1)  根據導電感應測試、紅外線掃瞄測試和目測，4G單位的客廁天花受明顯滲水影響，而主廁天花和靠近廁所的主人房牆身則受輕微滲水影響。

(2)  考慮到檢測當日以及前兩星期香港的降雨量，以及目測外牆和公共喉管的狀況，沒有證據顯示4G單位的滲水與大廈外牆或外牆的公共排污喉管有關。

(3)  由於4G單位主廁和客廁皆裝有抽氣設備和假天花，應可減少潮濕空氣於天花表面積聚，所以該單位滲水的問題應與溫差凝結水無關。

(4)  根據微波濕度三個深度掃描的測試，4G單位主廁和客廁天花的水分主要由上方從上而下滲漏，而紅外線掃描測試則顯示5G單位主廁和客廁外牆喉管底部有異常低溫帶，顯示有滲漏。另外，據目測所得，5G單位主廁外牆地台溢水口下方有水漬（即警示喉下方），表示該位置曾長期有水分積聚並流出外牆。因此，她推論5G單位的主廁和客廁地台連企缸牆身的防水層及其相關排污喉管有欠妥之處，導致有漏水的問題，水份滲漏到4G單位。

(5)  至於4G單位主人房靠近主廁的牆身有輕微滲水，這問題應與大廈外牆出現滲漏有關。

40.  被告人一方則聘請了專家何展安先生於2021年2月27日到5G單位檢測。何先生表示被告人曾向原告人要求讓他進入4G單位檢查，但到檢測當日仍未獲回應，因此他只能在5G單位進行檢測。第一被告人蔡先生也就此事作供，本席接納他有關何先生未能進入4G單位檢測一事的說法。

41.  何先生目測了5G單位的狀況。他表示，該單位客廁的浴缸和坐廁的位置對調了，而坐廁和企缸的地台磚以及近外牆的牆身磚狀況良好，沒有裂痕及破損。單位主廁浴缸改成企缸，坐廁和企缸的地台磚以及近外牆的牆身磚同樣地狀況良好，沒有裂痕及破損。另外，他沒有發現5G單位主廁的警示喉有滴水情況，而他表示該警示喉沒有裂痕及破損。

42.  根據他的觀察所得，何先生推論4G單位的滲水源頭並非5G單位。他指5G單位主客廁的地台和近外牆牆身狀況良好，未發現有滲漏跡象。而主廁浴缸的警示喉未有滴水，加上該警示喉橫向距離主廁窗戶有約20厘米的距離，即使有水向下滴也不會滴到4G單位主廁的窗框。至於4G單位的滲水問題是否源自外牆，何先生則不作評論。

43.  其後，被告人一方另外聘請專家朱逸俊先生就劉珊娜女士的報告作回應。而為了擬備他的回應，朱先生在2022年7月8日及13日到大廈外圍實地視察。朱先生作出了以下的觀察和分析：—

(1)  4G單位的主客廁的窗框與外牆之間的密封劑存在明顯破損及空隙，雨水能從破損位置滲入外牆，進而破壞4G單位主客廁的內部。

(2)  大廈天井位置有頻繁的冷氣機滴水問題。另外，天井凹角位置的窗戶、渠管和冷氣機出現廣泛鏽蝕、風化和結晶的問題，表明大氣污染是導致這些問題的根本原因，而這並非4G單位獨有的問題。

(3)  他透過紅外線掃描測試，發現4G單位和5G單位外牆出現四個異常高溫或低溫帶，表示該些位置可能出現空鼓，而外牆的水份有可能穿透空鼓滲進和積聚在樓板，最終下滲至4G單位天花位置。

44.  朱先生亦就劉女士的報告作出了以下回應：—

(1)  朱先生指，劉女士在4G單位天花的76個位置做了導電感應測試，只有一點的濕度高於35%，而只有高於35%的濕度才會被業界歸類為滲水跡象。4G單位天花唯一濕度高於35%的測試點位於客廁近外牆的位置，因此朱先生指不能排除為外牆滲漏。

(2)  至於劉女士的不同深度的微波測試，顯示的水源同樣靠近外牆，因此朱先生指不能排除水份由外牆較高的位置滲入，再擴散至4G單位天花。

(3)  另外，就著劉女士指紅外線掃瞄測試顯示5G單位主廁和客廁外牆喉管底部有異常低溫帶，朱先生指喉管若有滲漏，其正下方應會附帶一條往下延伸的低溫帶，但5G單位外牆喉管下方並未有出現低溫帶。至於外牆喉管底部本身有異常低溫帶，只反映喉管內部藏有水份，以致溫度較低，並不表示有滲水。

45.  最後劉女士亦就朱先生的報告作出了回應。她指導電感應測試雖然只有一點高於35%，但低於35%不等如沒有滲水，只是未達聯合辦事處啓動滲水調查的程度，而微波測試亦顯示4G單位天花的水份高於正常的2.4水平。朱先生指微波測試顯示水源接近外牆，劉女士則回應說110 mm的探頭已接近5G單位地台，而外牆表面也沒有滲漏跡象，因此她說滲水源頭並非外牆。

46.  另外，劉女士指5G單位主廁警示喉的滴水位置跟4G單位主廁的窗框十分接近，該些水滴可導致主廁窗框出現鏽蝕和結晶的問題。反之，冷氣機滴水只應在夏天發生，也沒證據顯示大氣環境會對窗戶、渠管和冷氣機造成如此大的損毀。至於朱先生指5G單位客廁外牆的喉管下方並未有出現低溫帶，劉女士解釋這是因為水份經喉管滲漏至外牆牆身內部，而非在外牆表面滲出，因此外牆表面沒有低溫帶。

47.  本席謹記舉證的責任在原告人劉先生一方，證明滲水源頭是5G單位，而他的舉證標準是一般民事案件的舉證標準。考慮過所有事實和專家證供後，本席不接納劉女士有關5G單位主客廁地台和牆身防水層及相關排污喉管欠妥以致出現漏水問題這一個推論，原因如下：—

(1)  若要推論5G單位的廁所、牆身和排污喉管導致滲漏，最直接的測試方法是在地台和牆身進行蓄水測試，以及在排污喉管進行顏色水測試。若有進行這些測試，應可一目了然看到5G單位地台和牆身的防水層是否有欠妥之處或裂痕，或排污喉管是否出現破裂，以致色水可滲漏到4G單位的天花。然而，原告人一方卻選擇不進行最直接和傳統的測試方法，亦未能就此作出解釋。

(2)  雖然劉女士的導電感應測試至少識別出4G單位天花有一處有滲水問題，而微波測試也顯示4G單位天花有水份存在，但是這充其量只能證明4G單位的確有受滲水影響，但不表示滲水的源頭就是5G單位。尤其是原告人一方沒有進行蓄水測試，也沒有在4G單位天花檢驗蓄水前後濕度有否改變，所以更加無法斷定4G單位天花的濕度與5G單位是否有關連。

(3)  事實上，劉女士雖然推論4G單位的滲水問題，是源自5G單位主客廁地台和牆身防水層及其相關排污喉管欠妥的地方，但她列舉了三個可能性，未能確切推論究竟是廁所地台的防水層有裂縫，抑或是廁所牆身的防水層有裂痕，定還是排污喉管有破損。

(4)  劉女士說不同深度的微波測試，可顯示在4G單位天花的水源來自上方的5G單位。然而，劉女士的證供沒有提及4G單位天花和5G單位地台兩者之間的實際距離為何，因此法庭亦無從得知110 mm的探頭探測到的地方究竟有多接近5G單位的地台。換言之，法庭無從判斷110 mm探頭探測到的水份，是否來自上方的5G單位地台。而4G單位天花和5G單位地台中間的樓板由石屎等物料組成，沒有證據表示水份可從5G單位地台垂直滲落到4G單位的天花。

(5)  就這一點，本席同意被告人一方朱先生所指，微波測試顯示的水源靠近外牆，不能排除水份由外牆較高的位置滲入到5G單位和4G單位之間的樓板。

(6)  無論如何，由於原告人一方沒有到5G單位進行檢測，又沒有進行蓄水測試，沒有證據顯示在劉女士於4G單位進行微波測試的時候，剛好上方的5G單位地台有積水或其他水源。從另一角度看，若果當刻5G單位的主客廁地台皆處於乾爽的狀態，那麼在4G單位微波測試辨識出的水份應與5G單位地台漏水無關。然而，原告人一方沒有援引這方面的證供讓法庭考慮。

(7)  至於劉女士指5G單位主廁和客廁外牆喉管底部有異常低溫帶，本席同意朱先生所指，這只是代表了喉管裡邊有水，本身並不表示喉管底部有滲漏。而劉女士在解釋為何喉管下方的外牆沒有低溫帶時，指這是因為水份已經滲進了外牆的內部，但這只是她的推論，並非她實際的觀察。

(8)  本席也考慮到被告人一方何先生的意見。他觀察得到5G單位主客廁的地台和近外牆牆身狀況良好，而原告人一方沒有任何證供反駁何先生的觀察。何先生的觀察進一步減低5G單位作為滲水源頭的可能性。

(9)  另外，劉女士指5G單位主廁的警示喉有滴水，可導致4G單位主廁窗框鏽蝕和結晶的問題。首先，劉女士並不是指警示喉滴水導致4G單位的天花滲水，她只是指那些水滴可能會影響到4G單位主廁窗框。其次，本席同意何先生所指，5G單位的警示喉距離4G單位主廁窗戶有約20厘米的距離，即使警示喉向下滴也應該不會滴到4G單位主廁的窗框，劉女士也並非指她實際觀察到警示喉有水滴到4G單位主廁的窗框。本席也同意朱先生所指，大廈不少位置都出現鏽蝕、風化和結晶的問題，而由於大廈距離海邊不遠，這些問題可能只是大氣污染。

48.  在駁回劉女士的結論時，本席也考慮到雙方沒有特別受到挑戰的事實證供。原告人劉先生雖指滲漏問題一直持續，但他確認最遲在2024年2月19日，4G單位的滲漏情況已停止。另一方面，根據第一被告人蔡先生的證供，他只在2014年、2017年和2020年在5G單位進行過維修或翻新工程。若果5G單位是滲水源頭，而最遲在2020年進行的工程並未能解決漏水問題，那麼4G單位的滲漏問題應該一直持續，而不會到了2024年2月消失。這也間接印證了5G單位並非滲水源頭。

49.  另一方面，雖然被告人的專家朱先生指大廈外牆有空鼓，而4G單位主客廁的窗框與外牆之間的密封劑有破損及空隙，但由於他沒有在外牆進行灑水測試，本席認為沒有充份證據證明外牆是滲水源頭。事實上，被告人的另一位專家何先生就外牆是否滲漏源頭一事也不作評論。不過，無論如何，被告人無需辨識和證明確切的滲水源頭到底在哪裡。

50.  總括而言，就2021至2022這個時段，本席在考慮過所有證供後，認為原告人未能以民事案件的舉證標準證明5G單位是滲漏源頭。

51.  至於較早時段即2015年至2020年的滲漏，原告人劉先生作出了以下的證供：—

(1)  在2015年，劉先生和太太留意到5G單位的警示喉有污水流出，但物業管理公司未能及時目擊或拍照作記錄。

(2)  到了2015年4月，劉先生和太太要求物業管理公司量度4G單位客廁天花的濕度，發現有濕潤情況，但物業管理公司沒有進一步跟進。

(3)  在2016年8月，劉先生發現4G單位主廁天花的滲水跡象惡化，而物業管理公司有要求被告人檢查其客廁的裝置。在2016年11月30日和2017年6月25日，劉先生和太太留意到5G單位的警示喉有污水流出。

(4)  到了2020年中，劉先生和太太發現4G單位客廁天花的石屎也有撲起的現象。另外，他們於2020年9月10日見到5G單位的警示喉有污水流出。

52.  劉先生的證供，只反映4G單位在相關時段可能有滲漏的問題，但並不表示5G單位是滲漏源頭。即使5G單位的主廁警示喉曾有水流出，也不等如5G單位有水滲漏到4G單位的天花。在相關時段，物業管理公司和聯合辦事處沒有到過5G單位進行檢測，劉先生也沒有自行安排專業人士到場檢查。本席不認為劉先生的證供足以證明在2015年至2020年這個時段，5G單位有水滲漏到4G單位。

53.  另一個相關的時段則是2012年至2014年，而劉先生相關的證供如下：—

(1)  在2012年中，4G單位客廁天花有大範圍石屎撲起的情況，當時劉先生向物業管理公司投訴。到了2012年8月，4G單位客廁的天花石屎倒塌，當時物業管理公司委聘的公證行進行了調查。從公證行2013年4月22日發給原告人的信件，可見公證行認為是樓上單位滲漏以致4G單位天花石屎倒塌。

(2)  在2013年7月，劉先生再向聯合辦事處投訴，在2013年8月8日獲告知聯合辦事處尚未確定滲漏源頭。

(3)  到了2014年6月24日，聯合辦事處發信給劉先生，通知他經過顧問公司調查及測試後，顯示5G單位容廁浴缸地台的防水設施欠妥。聯合辦事處在2014年7月16日通知劉先生，指已向被告人發出《妨擾事故通知》。

(4)  在2014年12月4日，聯合辦事處到4G單位檢查，指濕度低於35%，因此不擬作進一步調查。

54.  第一被告人蔡先生則表示，在2012年6月4日，他配合物業管理公司的要求，讓管理公司的技工進入5G單位檢查，他們並無發現5G單位的廁所或浴缸裝置有問題。另一方面，原告人劉先生當時並無向蔡先生提及公證行指稱5G單位滲漏導致4G單位天花石屎倒塌。到了2013年7月20日，蔡先生讓聯合辦事處進入5G單位進行色水測試，聯合辦事處依然沒法確定滲漏源頭。其後在2013年10月22日，蔡先生再讓聯合辦事處到5G單位進行另一次色水測試，但聯合辦事處沒有告訴他相關的檢測結果，直至2014年7月蔡先生就收到《妨擾事故通知》。

55.  蔡先生表示在收到《妨擾事故通知》後，多次要求聯合辦事處提供滲水報告好讓他作出跟進，但聯合辦事處未有按他的要求向他提供報告。不過，從聯合辦事處和蔡先生在2014年10月和11月的書信往來可見，聯合辦事處並非不願意提供報告，而是要求蔡先生必須付費才能索取報告的副本。但無論如何，蔡先生聘請了一間名為兩利水電工程的承辦商檢查了5G單位的主客廁裝置，並更換了主客廁浴缸及其他設施的防水膠邊。

56.  《妨擾事故通知》的日期為2014年7月15日，該通知書不單止指5G單位客廁的防水設施欠妥，更是直接指出因為防水設施欠妥，以致滲水到4G單位的天花。《妨擾事故通知》的相關內容如下：—

「1. 謹請注意食物環境衞生署署長因信納在九龍土瓜灣炮仗街99號欣榮花園7座5/F G室有妨擾事故存在，即該上述處所的客用浴室內的浴缸周圍牆身及浴缸底下的地台引致滲水到下層位於九龍土瓜灣炮仗街99號欣榮花園7座4/F G室處所之天花，而該滲水情況導致所述下層處所之狀況足以構成防擾，而現特此根據 《公眾衞生及市政條例》條文，規定你在本通知送達起計21天內，須減除該等妨擾事故…」

57.  本席認為，雖然原告人劉先生當年沒有聘請專家釐清4G單位的滲漏源頭，但聯合辦事處到過兩個單位進行檢查，而食物環境衞生署發出的《妨擾事故通知》清晰指明5G單位客廁有滲水情況，水份並滲透到4G單位的天花。被告人一方並無就《妨擾事故通知》提出挑戰，亦無提出任何證據反駁有關5G單位為滲漏源頭的說法。事實上，當被告人一方在2014年8月更換了相關設施的防水膠邊後，聯合辦事處於同年12月再到4G單位檢測，發現滲水現象已停止。因此，本席認為原告人劉先生已提出了足夠的證據，證明在2014年的滲水事故，源頭是5G單位。

58.  最後一個相關的時段則是2008年。原告人劉先生指在2008年8月，發現4G單位客廁的天花有滲水跡象，並有作出投訴。不過，劉先生並無出任何其他證供顯示相關問題的源頭是5G單位。另一方面，第一被告人蔡先生表示在2008年11月27日他安排了兩利水電工程到5G單位檢查，並無發現滲水問題，其後原告人和物業管理公司也沒有向他要求跟進。本席認為，劉先生並未能證明2008年的滲漏問題與5G單位有關。

59.  總結以上分析，本席在考慮過劉先生援引的專家證供和事實證供後，認為他只能夠證明2014年發生的滲漏問題的源頭是5G單位。

被告人是否需要負責

60.  雖然本席裁定了在2014年發生的滲漏問題，源頭是5G單位，但這並不直接等如被告人一方需要負責。本席在上文討論相關法律原則時，已指出被告人有關侵權法中滋擾的責任並非嚴格責任或絕對責任。

61.  在本案中，原告人曾在2008年投訴過滲水問題，但當時沒有證據顯示問題與5G單位有關，原告人當時也沒有再作跟進。聯合辦事處在2013年7月20日到5G單位進行過檢測，並在2013年8月8日告訴原告人未能確定滲漏源頭。而在2013年10月22日聯合辦事處再次檢測後並沒有把結果告知被告人，直至在2014年7月15日發出《妨擾事故通知》。因此，本席認為，被告人在2013年或之前，並不知悉5G單位是滲漏源頭，也沒有理由懷疑5G單位有任何破損導致4G單位出現滲水問題。反之，被告人是在收到《妨擾事故通知》後，才得悉5G單位是滲漏源頭。

62.  就蔡先生指聯合辦事處之後沒有向他提供滲水報告讓他作出跟進，本席不接納這說法，畢竟聯合辦事處只是要求他付費以索取報告的副本，而這是合理的要求。但無論如何，蔡先生在2014年8月已聘請承辦商進行檢查和維修，食物環境衞生署也沒有再就《妨擾事故通知》採取其他行動，聯合辦事處也表示4G單位的滲水現象已停止。考慮到上述事項，本席認為被告人在得悉有關漏水的情況後，已在合理的時間內消除了有關滋擾，因此他們無需負上法律責任。

訴訟時限

63.  《時效條例》第4(1)條訂明，基於簡單合約或侵權行為的訴訟，於訴訟因由產生的日期起計滿6年後不得提出。

64.  在劉先生一眾不同時段的指控中，本席裁定了只有2014年出現的滲水問題與5G單位有關，但同時裁定了被告人在得悉滋擾問題後，已在合理時間內處理好問題，因此無需負上侵權責任。

65.  即使本席有關被告人滋擾責任的裁決有誤，本席認為因應《時效條例》第4(1)條，劉先生就著2014年滲漏問題而提出訴訟的時限已過，原因如下：—

(1)  按劉先生的說法，4G單位客廁的天花石屎在2012年8月倒塌。然而，滲水問題其後仍然持續。

(2)  食物環境衞生署在2014年7月15日向被告人發出《妨擾事故通知》，而被告人在2014年8月聘請了承辦商對5G單位進行維修。

(3)  聯合辦事處在2014年12月4日表示，4G單位天花的濕度低於35%，因此他們不擬作進一步調查。

(4)  由此可見，原告人因被告人的侵權行為而導致的損失最遲在2014年12月4日已停止，《時效條例》第4(1)條訂明的6年訴訟時效期限最遲應由2014年12月4日起計算。

(5)  劉先生在2020年12月9日才入稟小額錢債審裁處，當時6年的訴訟時效已過。

濟助

66.  由於本席已裁定只有2014年的滲漏問題與5G單位有關，而考慮到被告人作出的補救行動以及《時效條例》下時訴訟時效期限，本席不認為原告人一方可獲任何濟助。

67.  為求完整，假設本席就責任問題的判決有誤，本席會就原告人劉先生的索償作出以下的分析：—

(1)  就2008年的漏水，假設問題源自5G單位而被告人需負上責任，而劉先生的追討又不受《時效條例》所限，本席認同劉先生所指，由於他花費了$3,500進行翻新工程，獲保險公司賠償了$2,500，被告人應向他賠償$1,000。

(2)  就2013年漏水引致4G單位天花倒塌，若果被告人需負上滋擾的責任，而《時效條例》不影響劉先生的追討，本席認同劉先生所指，因應他花費了$7,900進行維修而獲保險公司賠償$2,500，被告人應向他賠償$5,400。

(3)  就之後4G單位遭受的破損，劉先生一方的專家證人劉珊娜女士指合理的維修費用為$74,718.40。被告人一方的專家證人朱逸俊先生沒有異議。因此，若果由2015年起4G單位受到滲水破損，而滲水的源頭是5G單位以致被告人需負上責任，被告人應向劉先生賠償$74,718.40。

(4)  另外，劉先生指他和他太太因為要處理漏水問題，在2013至2020年合共請了6天假期，因此向被告人追討該6日假期的薪酬。劉先生未能解釋為甚麼他需要和太太一同請假處理有關事宜，而他的岳母在2019年之後才遷出4G單位，他未有解釋為甚麼他需要親自在單位內等待物業管理公司和聯合辦事處上門檢查。因此，本席無論如何不認同這項申索。

(5)  劉先生亦指若果4G單位的兩個廁所需要進行14日的維修，他需要另覓居所暫住，因此追討相關費用。然而，他未有解釋為甚麼兩個廁所的維修需要同時進行，以致他和太太不能居住在4G單位。因此，即使本席同意被告人需要負上責任，亦不會認同這項申索。

(6)  最後，劉先生指漏水問題對他造成滋擾和不便，使他不能正常使用4G單位，因此追討一般賠償$530,000。劉先生索賠的基礎，是他自2008年起一直遭受漏水問題影響。一般賠償的金額，最後需取決於到底那個時期的漏水與5G單位有關。以2013至2014年的漏水問題為例，若果本席裁定被告人需就該兩年的漏水問題向劉先生作出一般賠償，本席在參考過類似的案件後（例如Choi Man Wing & Anor v Wong Tang Hoi Alice [2018] HKDC 901和 Fong Yuen Tung Nicole v Pong Yuen Kong [2024] HKCFI 1061），認為合理的賠償額應為$80,000。

68.  至於禁制令，由於劉先生確認滲漏問題已停止，因此本席無論如何不會頒發禁制令要求被告人對5G單位作出維修或制止滲水問題。

結論

69.  總結上述分析，本席撤銷原告人劉先生的所有申索。本席另外作出暫准命令，命令原告人支付第一和第二被告人的訟費（包括所有保留訟費，以及包括一名大律師證書），如雙方未能就金額達成共識，即交付法庭按訴訟各方對評基準評定。