Tam Tai On 訴 The Incorporated Owners of Allway Gardens

LDBM 72 OF 2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第72號

______________

判 案 書

______________

1． 申請人是新界荃灣荃威花園N座3004室的業主 ；答辯人是荃威花園的業主立案法團（“法團”）。申請人的申請是如下列 ：

"(a) A Declaration that the Annual General Meeting of the Respondent held on the 16th day of January 2001 was void and of no effect;

(b) A Declaration that all the resolutions purported to have been passed during the aforesaid Meeting was also void and of no effect;

(c) An Order that a new Annual General Meeting of the Respondent to be held as soon as it is practicable."

2. (a)項申請

2001年1月2日，法團管理委員會的主席向荃威花園的業主發出下列的通告 ：

“二零零零年度業主週年大會通告

根據香港法例第三四四章（建築物管理條例）第五條特此通告，荃威花園業主立案法團定於二零零一年一月十六日（星期二）晚上八時三十分假荃威花園煌城火鍋海鮮酒家舉行業主週年大會，議程詳列如下：

議 程

（一） 二零零零年度管理委員會工作報告；

（二） 管理委員會未來工作報告：

a) 在屋村公眾地方另覓合適位置興建永久管理處；

b) 落實本村第一期大維修工程；

c) 車場斜坡石錨保養工程改建擋土牆；

（三） 二零零零年度管理公司工作報告；

（四） 通過1999至2000年度核數師報告；

（五） 通過委任2000至2001年度核數師；

（六） 通過聘請荃威花園屋村大維修工程顧問公司；

（七） 通過更換4號電掣房上升總綫至L座七樓平台位置（更換電纜費用最低回標價為HK$275,150.00）；

（八） 選舉第三屆管理委員會委員若干名；

（九） 選舉第三屆管理委員會主席，秘書及司庫。

（十） 其他事項”

上述通告是按照《建築物管理條例》（“條例”）第5條提出的。第5條有以下的條文 ：

“(1) 根據第3、3A、4或40C條召開的會議的通知，須在會議日期最少14天前按照第(2)款的規定送達每一名業主以及第3(1)(a)或(b)條所提述的人

…………………………”

第3、3A及4條是有關委任管理委員會的條文，而第40C條是關於委任建築物管理代理人的條文。它們並不是管理委員會藉以召開業主周年大會的條文，故此管理委員會在召開業主大會時引用錯誤的條文。

2.1 業主周年大會衹是一個業主會議，會議本身並無有效性或無效性的問題，而條例亦無任何條文述及該些問題，故此(a)項的申請並無法理的根據。

3 (b)項申請

附表3第3(7)段有以下的規定 ：

“法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。”

3.1 附表3第2(1)段規定根據第1段召開會議的通知，須由管理委員會秘書於會議日期前最少14天送達每名業主及租客代表（如有的 話）。第1段是關於召開法團的業主周年大會及業主大會的條文。

3.2 假使周年大會是按附表3第2段的程序進行，送達業主的通告並不符合14天的通知期。《釋義及通則條例》第71(1)(a)條規定 ：

“(i) 就任何條例而言，計算時間辦法如下

(a) 由發生任何事件起計或由作出任何作為或事情起計的一段時日，須當作不包括該事件發生的當天，或該作為，該事情作出的當天在內；”

按上述第71(1)(a)條的規定，發出通告之日（2001年1月2日）及舉行周年大會當日（2001年1月16日），都不可被計入14天的通知期 內，故此2001年1月2日召開業主周年大會通知的送達期只有13天，這並不符合14天的送達期，該業主周年大會的決議並無按照第2(1)段的規定送達各業主，故此在該業主周年大會通過的決議都是無效的決 議。

4． (c)項申請

審裁處衹有對附表10所載的法律程序具有司法管轄權。附 表10並不涵蓋(c)項申請的事宜。

4.1 附表3第1(1)段指明管理委員會負有召開業主周年大會的責 任。該段有以下的內容 ：

“1.(1) 管理委員會須

(a) 在法團註冊成立之日起計15個月內召開法團的第一次業主周年大會；

(b) 在第一次或前一次業主周年大會後不早於12個月，但不遲於15個月，召開一次業主周年大會；

(c) 就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團業主大會。”

附表3並無賦予審裁處命令法團召開周年大會的權力。

5． 本席頒佈以下的命令 ：

1． 本席撤銷(a)項及(c)項的申請；

2． 本席裁定所有於業主周年大會中通過的決議皆為無效。

6． 訟費

本席頒下臨時訟費的命令：與訟雙方各自負責本身的訟費。如在14天內，與訟任何一方不提出申請，則此項命令作實。