鄧鳳瑤 對 香港藝術拓展有限公司

LDPE 433/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2015年第433宗

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判 案 書
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1.  這是申請人鄧鳳瑤女士(以下簡稱“鄧女士”)向答辯人香港藝術拓展有限公司 DANCE IN MOTION LIMITED (以下簡稱“DIM”) 提起收樓申請的審訊。

一些訴訟和事實背景

2.  申請人與答辯人是業主與租客關係，而有關的物業是新界屯門屯喜路2號栢麗廣場17樓1709室(“租賃物業”)。在LDPE 523/2014一案(“523案”)，申請人入稟土地審裁處，指DIM的一名前董事莊沛珩小姐(CHONG Pui Hang) (以下簡稱“莊小姐”)，是租賃物業的租客，她須要在一份日期為2012年6月1日，而租賃期為2012年6月1日至2014年5月31日的租約(“第二份租約”)期滿後搬走，申請人要求審裁處向莊小姐發出收樓令。當時莊小姐的主要抗辯理由，是她並非租賃物業的租客，DIM才是；而莊小姐其他的抗辯理由，包括租客原與業主的租賃期應是10年，而並非只是兩年。

3.  本席就租客是莊小姐還是DIM這基要前題(Preliminary Issue) ，在2014年9月11及12日進行審訊。本席在2014年9月26日頒下判決，判定DIM才是第二份租約的租客。由於莊小姐在523案稱並非公司董事，亦拒絕確認她全權代表DIM，所以審裁處儘量在523案中其他議題(包括事實的議題)上不作定奪，以便當申請人再向DIM提起訴訟時，這些議題可以由DIM來直接爭議，並使所有裁決對DIM有約束力。在這訴訟，莊小姐稱已獲答辯人DIM授權為代表。一個不爭議的事實，是莊小姐是DIM的前董事，而DIM的現任董事，是她的母親。

4.  此案其實是523案的後續。申請人是依據前述的第二份租約，以租賃期已屆滿為理由，在2015年5月2日入稟審裁處，向DIM要求收樓。申請人在《申請通知書》內又指稱：

(i) DIM自2015年5月1日欠租[1]；

(ii) DIM在2010年6月欠交管理費3,540元  和

(iii) DIM在2015年5月1日起又欠交管理費[2]。

5.  一個不爭議的事實，是雙方在第二份租約前的兩年，開始業主與租客關係，雙方簽有租約，該租約寫下訂立日期為2010年6月1日(其實雙方簽訂日期應為2010年5月4日) ，租賃期為2010年6月1日至2012年5月31日，月租為13,800元(“第一份租約”)。雙方在第一份租約完結前，簽訂了前述的第二份租約，第一份和第二份租約皆是採用同一款從坊間購得的印刷租約文本。

6.  在第一份租約尾部，有用手寫的 “備註” ，內容如下：

“備註：

租期每兩年續約壹次，

每次租金加幅不超過百分之十，至二零二零年五月三十一日止。”

7.  雙方在“備註” 旁邊簽署，這“備註” 成為這案的主要的爭議點。

8.  DIM在這案，反對根據第二份租約它須要搬遷，按一份日期為2015年5月13日的《反對通知書》，DIM所提出的主要抗辯理由，是按第一份租約的“備註” ，雙方立下的，是10年租期的租約，所以，第二份租約沒有取代第一份租約，第二份租約只是申請人單方面要求再多簽一份，以便打釐印，但申請人的口頭和行為上沒有取代第一份租約，第一份租約 “備註” 的條款，維持至第二份租約時仍然不變[3]，直到2020年十年租賃期完結為止。

9.  而申請人的主要論點，是雙方的第一份租約已於2012年5月底屆滿，當雙方簽署第二份租約時，她是明明的表示第一份租約的附帶條款(即備註)並不帶到第二份租約，而雙方均已同意這個安排。所以從第二份租約起，“備註”已對雙方沒有約束力了，以申請人在她的證人陳述書內[4]所說，第二份租約已完全取代了第一份租約。她在結案陳詞中又提到，她在“備註” 中所定的，絕非是指10年租約，而是向答辯人 “釋出善意，派定心丸” 而已，絕無定下十年租約之意圖，而第一份租約的印花證明，亦顯示租約只是租用兩年至2012年5月31日而非十年。

10.  雙方對該備註的分岐，在第二份租約完結須再續時浮現，跟著變得白熱化，最終雙方拉倒。申請人遂入稟要求租客搬離，首先引發生523案，繼而再引發這案。

11.  這案原安排在另一審裁處成員席前聆訊，由於本席曾主審523案，審裁處成員於是直接安排這案於2015年8月24日在本席前開審。但在審訊正式開始時，申請人稱DIM除了少付了第一份租約第一個月(即2010年6月份) 的管理費3,540元外，也累欠地租412元，共3,952元；另外，由2014年6月至2015年8月底，DIM仍欠差餉共2,501元。DIM稱雙方須對數，願支付不敷之數。但經對數後，雙方的爭議更大，DIM稱根據第一份租約，她跟本不須支付地租，又稱第二份租約關於這條款遭人擅自刪改，與原來簽署的文本不同，申請人須退回多付的差餉/地租。本席把案件再押後，讓雙方把具體的說法先用書面證供寫出來。

12.  對於租期的問題，DIM在提交日期為2015年10月9日的莊沛珩補充證人陳述書內，並不是說租賃期為10年，而似乎是主張DIM有一個 “續租權”(right of renewal) ，因為她在其中的第7段[5]，有如下的陳述：

“The Remarks on the first agreement is intended to be binding when we both signed it. It is meant to be the Tenant’s (Respondent) right to exercise (option) their right to continue to rent the premises every two years at rental increase not exceeding 10 percent until May 31, 2020. The Respondent has right to forgo the right every two years, but prior to May 31, 2020, the Landlord has no right to refuse to rent to the Respondent as long as the Respondent chooses to continue renting. I might have misinterpreted the Law and mistaken that this is a ten year tenancy. This is not exactly a ten year tenancy, but a tenant’s option to exercise its right to continue to rent the premise upon expiration of each two year term at a capped rental increase not exceeding 10 percent until May 31, 2020.”

(全文照錄，如用字和文法有誤，屬原文之誤)

(中文翻譯：當第一份租約由雙方簽署時，雙方目的第一份租約是有約束力的，意謂租客(答辯人) 可每兩年以不超過10%的增幅行使續租權，延續租用處所至2020年5月31日止。答辯人有權放棄每兩年的權利，但在2020年5月31日前，若答辯人選擇續租，業主無權拒絕租賃給答辯人。我可能錯誤闡釋法律和誤會這是一個10年的租約，準確地說這不是一個10年的租約，而是當兩年租賃期完結時，一個租客可用不超過10%的租金增幅的續租權來繼續租賃處所，直至2020年5月31日止。)

13.  這個“續租權” 至2020年共10年的主張，與早前的 “租賃期長達10年” 至2020年的主張，有明顯的不同。但莊小姐在2015年8月24日約中午時份透過方大律師向法庭澄清時，又說她是與申請人訂下了10年的租約，而每兩年的租約只是雙方談租金而已，與租期無關。但這立場在莊小姐作供時又多次改變：在2015年12月17日當莊小姐作供時，首先稱這是一個續租權 (option)，但後來又稱租期10年，先簽兩年，然後每兩年“好像一個supplement”(意謂“附件”) 簽署。她最後的立場，是這是一個兩年的租約，然後她有一個續租權。

14.  坦白地說，代表DIM的方大律師在審訊的期間，也不能清楚說出究竟DIM的立場如何，又或按她的法律判斷，這備註的法律性質如何。在2015年8月24日時，方大律師原來的立場，是DIM的權益為一個續租權，但隨著本席再三查詢後，她在同日的立場搖擺不定，似有指出這是一個10年的租期，每兩年只是談租金而已；但在2015年10月28日當日，方大律師起初陳詞是指這是一個續租權，但後來又指性質其實是一個兩年死約八年生約即10年的租賃期，最終她說把性質留給證人自己說個明白。整體來說，縱使DIM有法律代表，應取得法律意見，但似乎對法庭毫無協助，DIM的立場飄忽不定。

15.  在2015年8月24日雙方在對數期間，DIM指出她所簽的第一份租約與第二份租約內的第(六)條有所不同，DIM透過方大律師稱，這兩份租約是同一式的印刷文本，從坊間購買使用，原條文是格式化，須用人手把不合適的劃掉和把合適的填上，她的指示，是第一份租約和第二份租約在這方面 (即第(六)條) 填寫和給劃掉的內容，應全是一樣的，但現在卻有不同，如下：

第一份租約的第(六)條

“該樓之物業稅由業主支付，差餉，地稅均由租客支付，管理費及其他水，電，泵，電話等雜費均由租客支付。(申請人和莊小姐均在旁簽署) 地租由業主支付。”

第二份租約的第(六)條

“該樓之物業稅由業主支付，差餉，地稅租均由租客支付，管理費及其他水，電，泵，電話等雜冷氣費均由租客支付。(NC字母簽署符號) 地租由____支付。”

(間線上的字是用人手填上，劃掉的部份原是印刷文字，但遭人手劃掉，括號內是本席對簽署的描述)

16.  不爭議的事情，是此物業不另徵地稅，但須付管理費、差餉(Government Rates)和地租(Government Rent)。所以，按第一份租約的文字，差餉、管理費須由DIM支付，但地租，由申請人作為業主支付。而根據第二份租約的文字，差餉、管理費和地租均須由DIM支付。雙方似乎在2015年8月24日，才首次發現有這分別。另一個不爭的事實，是DIM一直是負責支付着租賃物業的地租。但方大律師指DIM的代表，堅稱在簽署第二份租約時，這第(六)條是與第一份租約的內容完全一樣，加上聲稱那在劃掉字句旁的 “NC” 字母簽署不是莊小姐的簽署，所以，DIM要求申請人退回第一份和第二份租約的地租。另外，DIM起初[6] 指由於特區政府在租賃期內有差餉豁免，但它卻全數連被豁免的部份都交給申請人，所以，申請人須退回這豁免但已繳給鄧女士的部份。但莊小姐後來確認有關指稱並不屬實，DIM從未支付[7]。

17.  當DIM還未作澄清前申請人當然不同意，表示DIM只交了在扣減豁免部份後的差餉淨數。申請人在提交對數表時更表示，她要求差餉的豁免利益全歸業主，她要求DIM向她支付所有差餉期內的豁免數額，因為豁免利益應歸業主。

18.  申請人原在2015年8月24日和審訊的首天 (2015年10月28日)，同意退回第一份租約內DIM已付的地租共9,407元，並已經造了列表[8]，但在審訊的第二日(2015年10月29日) 經過早上的激辯後，當日下午放棄追討差餉豁免的數額，但同時撤回她願退回第一期租約的地租9,407元，她最後的主張，是因為起初雙方的協議是由DIM支付差餉單內的所有費用，這意味差餉淨數(即經豁免後的數額)和地租由DIM支付，事實雙方一直都是這樣做，只是在填寫租約時有手民之誤而已。

19.  如DIM在2014年5月31日無續租權的話，它須支付佔用費 (mesne profits)，雙方已同意以第二份租約的租金15,100元再加10%，即16,610元一個月來計算，而其他的費用，即管理費、地租、和差餉，按第二個租約的條文處理。

本案的爭議

20.  這案雙方雖然在口舌上聲稱希望大事化小，願意讓步，但在行動上卻是剛剛相反，寸步不讓，寸草必爭，多生支節，越吵越大，似乎積怨甚深。本席認為這案需要處理以下幾個主要爭議：

(i) 究竟DIM在第一份租約和第二份租約租期的性質和長短如何？這涉及第一份租約“備註”的解釋；

(ii) DIM有否欠申請人第一份租約第一個月的管理費；

(iii) 第二份租約有否遭人擅自竄改，即第一份租約和第二份租約第(6)段的內容，是否一樣；及

(iv) 在(iii)定奪後，究竟DIM是否還有欠申請人租金/差餉/地租/管理費？若有，共多少？

證據

21.  申請人鄧女士和DIM的代表莊小姐都到庭作供，雙方在作供前存檔了書面供詞，亦在庭上覆述，補充和給對方盤問。本席會把他們的口頭供詞，與她們早前提交的書面供詞和較小爭議的即時出現的文件(contemporaneous documents)作比較；本席亦會把這審訊所看到和聽到的證供，與他們在523案中所提供的證供來作一比較，來評估誰人的證供較為可信。

鄧鳳瑤女士的證供

22.  申請人鄧女士總共在這案存檔了3份證人供詞，日期分別為：

(i) 2015年7月7日(“鄧女士第一份口供”)[9]；

(ii) 2015年9月12日(“鄧女士第二份口供”)[10]；

(iii) 2015年10月22日(“鄧女士第三份口供”)[11]；

她確認其內容無誤，並依賴成為證供。

23.  綜合鄧女士的三份口供，和她的庭上的口頭證供，包括她在2015年8月24日向審裁處的陳詞和所強調的，鄧女士的主要說法，如以下數段所述。

   第一份租約

24.  在2010年初[12]租賃物業的租客搬走了。約在同年4月左右，她親自在租賃單位所在的栢麗廣場，把租賃物業放租的單張，派到她認為合適的單位，她指她沒有把租賃物業放租地產代理，與莊小姐的證供不同[13]。在2015年5月4日下午約3至4時許，她收到莊小姐來電，表示有興趣租用租賃單位，雙方在電話中都有討價還價，莊小姐表示希望儘快搬入，最終在租金方面雙方都談妥了。在盤問時，她不同意莊小姐的指稱是她急著要去與莊小姐簽約，並稱約定的時間、地點，全由莊小姐提議。於是她着丈夫到文具店買一份印刷租約，然後她與丈夫在約下午約6時半，到達莊小姐教授跳舞的地方，與她見面並簽約。當時莊小姐佔用的單位，同位於栢麗廣場內但在不同層數(實際的層數已忘記了)，面積較她的小約100多呎。她否認方大律師的指稱她是急於出租。在盤問時她指出，由於她親自派單張的緣故，得知在栢麗廣場，同類和大小相若的單位，應該是無空置的。

25.  第一份租約內的手寫部份，是由她操筆填上或劃掉，莊小姐用DIM的名義來租賃，但沒有給予商業登記證的副本或編號給她，反而雙方都曾交換身份證互相檢視，並抄下資料。對第一份合約的內容，她有如下的解釋：

(i) 簽約日是2010年5月4日，雙方協議免租期兩個星期(5月5日至5月23日)，起租日為2010年5月24日，雙方同意兩年租期是由2010年為6月1日起計；

(ii) 第二段：是由她劃掉和更改的；

(iii) 第五段：她稱雙方原意是3個月租金作按金，應另再加一個月租金作2010年6月的租金。但她稱當日莊小姐只交了3個月租金，所以是沒有交2010年6月的租金； DIM首次交租是同年7月，若租金按租約須上期支付，2010年6月租金欠付。所以，當雙方簽署第二份租約時，雙方同意只收兩個月租金作按金，她把第一份租約項下其中一個月的按金，用來支付尚欠第一份租約2010年6月的租金，但2010年6月的管理費，仍然欠奉；

(iv) 第六段：她理解差餉單內包含差餉和地租，當時無想過地稅是甚麼，亦不記得為甚麼當時她會把地租寫成由業主支付。她稱與莊小姐商談合約條款時，說明租客須交付全份差餉單內的費用，莊小姐的回應是 “OK啦”(即是她接受的) 。其後她也曾把差餉單以WhatsApp傳給莊小姐，而莊小姐亦照單付清的。按她的計算，DIM在第一份租約項下交付了的地租共9,407元，在2015年8月24日才首次發現第六段寫下地租由業主支付[14]；

(v) 至於 “備註” 的條款，她記得當她到達莊小姐教跳舞的地方與她面談時，莊小姐表示須花錢裝修租賃物業，所以不想租兩年便給趕走[15]，她回應稱如租金合理，不會趕她走的。她於是把“備註”寫下，是給租客“定心丸”，如莊小姐有興趣續約，並如租金合理，她會續約給她，想租多久，都會租給她，鄧女士稱這完全是一個善意的表示。在2016年8月24日的聆訊，鄧女士稱“備註”是讓大家有“契機去傾”，“大家有傾談機會，執不執行大家傾，第二個約不會不租給她” 。但她已不記得這10%是由誰提出來的[16]，她覺得10%應不高過市價，對莊小姐是合理的，但當時寫下兩年可續約是她的理解，但她又認為是雙方的 “option (即選擇)” ，但無論如何，一定不是10年租約，10年亦不是莊小姐的要求[17]，寫下每兩年續約一次，是基於原租約是兩年，而莊小姐不希望馬上給趕走而給她續租希望的回應，但為何至2020年，她也不記得，她認為當時是 “好求其” 的，她承認她與丈夫做這事時都好 “馬虎”。

(vi) 她指在黃昏約6時半到達至8時前離開時[18]，莊小姐都常常在另一舞室教跳舞，她和丈夫站在接待處，莊小姐在教導跳舞期間間中出來與她們商談，所以雙方面對面談話的總時間，應不超過10分鐘。 “備註” 的內容是由她 “是旦”(意謂 “隨便”)寫出來，只是 “倉促” 沒有深思熟慮下寫出來的 “定心丸” ，目的是回應她不想兩年內給趕走的訴求。

(vii) 她不時強調“備註” 由她 “好隨便” 當“定心丸” 般寫下去，但雙方在旁加簽時雙方沒有任何談話關於這“備註” ，她稱記得莊小姐對這“備註” 沒有任何說法和意見。

26.  她強調在第一份租約寫下“備註” 時的環境很差，地方狹小和不舒適，只是站在一個細小的接待處(counter) ，是“馬虎”、“求其”、“倉促”，當時只是希望釋出善意的寫法，她同意事後看來，是愚蠢和把條款 “不合理地寫得好死”，可能當時想很快回家照顧孩子吧[19]；而莊小姐又常在舞室內教舞，只間中出來，令她很想快一點完結全件簽約事情。在盤問時，方大律師曾指出是鄧女士要求在曾修改處以字母簽署作實(initial)，鄧女士否認，方大律師指如文本沒有字母簽署，便是單方面後加或後改的了，鄧女士對此強烈否認。在第一份租約快完結時，她才發覺這“備註”會帶來的問題，她認為她是全無意念租給她10年，她認為莊小姐亦沒有意願租10年，不然她應該打釐印10年。

27.  她一再解釋為回應她不會輕易趕租客走，和不會加租超過市值，但不懂如何表達她的意願，所以才把這“備註” 寫下來，把這善意釋出來。

28.  簽完這第一份租約後，莊小姐堅持她認識朋友可打釐印，最終她把租約留給莊小姐由她打釐印。

29.  鄧女士在2010年5月4日，同時又與莊小姐簽署了一份由她丈夫手寫的對數表[20]，為證物A-3，由於內容較短，所以重複如下：

“有關栢麗1709單位
壹個月按金	13,800元
壹個月上期	13,800元		41,400元
壹個月租金 (2010年6月份)	13,800元

5月24日 — 5月31日共8天：3,561元

5月5日 — 5月31日共27天：

管理費及冷氣費 (3,540元/31) x 27天 = 3,083元

全數合共41,400元 + 3,561元 + 3,083元  = 48,044元

30.  證物A-3內容主要由鄧女士的丈夫草擬，她們給了DIM兩個星期的免租期，但租客須支付免租期的管理費和冷氣費，而她們又希望起租期由每月一號起計，所以把2010年5月份的租金餘額和管理費及冷氣費餘額都算了出來。另外，當時莊小姐應把已寫好的第一份租約帶了入舞室，所以她丈夫在草擬對數表 (證物A-3)時，是在沒有租約參考的情況下寫下的，因而錯漏百出。

31.  在簽署A-3時，她期望收取了3個月按金後，在6月初開始再收取租金，所以當在5月4日收取3個月的租金和5月租金尾數時，沒有發現甚麼明顯不妥當的地方。當2010年6月DIM無交租時，複核了這單據，才發現攪錯，她亦不明白為何A-3把按金/上期等等混淆，但著莊小姐補交6月租金，莊小姐又沒有理會。在2010年7月，莊小姐更加交來一個整數17,000元作為租金和管理費，明顯地是不準確 (因管理費有零頭的) 和不足夠的。後來莊小姐更稱要扣除7,000元作為申請電錶的費用，雙方糾纏了幾個月，莊小姐最終才補回扣除電錶的費用，但始終沒有補回2010年6月的租金，這租金在第二個租約開始時以一個月的按金補回，而第二份租約的按金，已改為兩個月，所以在第一份租約的開始，她已有一個不愉快的經歷。

32.  在盤問時，她否認方大律師的指出，因她 (即申請人) 堅持13,800元的月租高於市價，所以莊小姐要求租足10年租期，鄧女士稱若是這樣，她一定會叫莊小姐打釐印10年，又或透過地產公司或律師造租約。她否認莊小姐這個指稱。她指13,800元月租是低過當時市價。

   第二份租約

33.  鄧女士記得，在第一份租約快完結之前，她以WhatsApp問莊小姐是否會續租，由於莊小姐沒有說不租，她又認為莊小姐有誠意續租，所以把租約文本送上。在收到莊小姐在WhatsApp表示為甚麼有些條款沒有帶下去時，她主動打電話給莊小姐，在電話中解答為甚麼第一份租約的條款不帶落第二份租約。總的來說，她向莊小姐解釋，如“備註”條款要帶落去的話，應簽8年租約，但在這情況下，如有甚麼不利的經濟環境出現，就算像SARS出現時，不會減租，亦不會終止租約，莊小姐必須租下去，無理由莊小姐可自由選擇是否租下去，所以把第一份租約的條款帶落第二份租約是有利亦有弊的，她已向莊小姐說個清楚。但她向莊小姐承諾，不會大幅度的加租的。她指莊小姐當時是同意的。

34.  當問及莊小姐如果在電話中表示她的同意，她稱莊小姐在聽過她的解釋後，沒有具體回應，沒有反駁，只有簡單“唔”了一聲，她指雖然莊小姐沒有作聲，但莊小姐不久後把由她交給莊小姐的第二份租約文本簽回來，算是同意了她取消原第一份租約的“備註”了。

35.  她清楚記得只與莊小姐在電話談過一次，那一次是在午飯時間她與丈夫都在一起，她忘記了這電話談話是何日發生，但應是在她向莊小姐在2012年4月22[21]日送出第二份租約文本之後[22]，她選擇午飯時間找莊小姐，是因為她曾有一次在晚上約8時打電話給莊小姐，遭她斥責在不合適時間找她。

36.  這第二份租約的文本與第一份租約是同一樣的印刷本，由她的丈夫買回來的，內容由她的丈夫填上，她只簽名，由她帶上租賃物業，由於稱莊小姐正在上堂授舞，文本留在DIM的接待處的接待員，她與莊小姐沒有碰頭商談。

37.  她在審訊時被要求詳細講出與莊小姐唯一電話談話的內容。她稱在電話中雙方也有談及以下的事情：

(i) 關於第二份租約的第(二)條，把租客須壹個月的通知，改成“叁”個月通知，她解釋是因為第一份租約有“前設”，租客不會走的，而第二份租約已經沒有這個不會走的“前設”，所以雙方三個月通知可以利便大家安排，富於更多彈性和空間。當時她仍未發現原來在修改該條款時，該條只影響租客的通知要求，並未影響業主的要求，不能達到她希望達到的。

(ii) 至於第(六)條，她稱因為租金已經相當“荀”(意謂“便宜”)了，所以她告訴莊小姐差餉地租仍由租客支付。當時他們仍未發現這第二份租約的第(六)條跟第一份租約同一條不同，只是她丈夫稱有關物業應沒有地稅，所以把原約定由租客繳交的地租加入，劃掉地稅。她強調以往(即第一份租約)差餉和地租都是答辯人繳交，無論是以WhatsApp、影印和把正本差餉單交給DIM，莊小姐都是如數照交，毫無質疑，在商談續約時，兩份租約原來在這方面出了分歧，當時雙方仍然未發現。

(iii) 她同意“備註”是在送過去時“特登”(意謂“故意”) 不寫下去，因為她認為是不能執行的，除非第一份租約打了10年租期的釐印，如雙方在討論後認為續有一個8年的租約，她才會把“備註”寫下去，但須要打8年釐印。

38.  對由莊小姐提交的WhatsApp談話內容[23](2012年3月6日-2014年6月30日)，她有以下的解釋：

(i) 她在2012年3月6日通知莊小姐續約，莊小姐在2012年4月14日同意租金為15,100元；

(ii) 草擬好的第二份租約文本，應是在2012年4月22日或之前送到莊小姐處[24]；

(iii) 莊小姐在2012年4月25日指出新租約的文本與第一份租約的內容不同，以螢光筆把第一份租約內第二段已劃掉的最後一句

“如業主須要收回樓宇，亦須要一個月前通知租客。”

和“備註”標註，並附上兩張分別關於這兩部份的相片；

(iv) 她在2012年4月25日即日以WhatsApp回應，稱舊租約期滿，是基於第一份租約第一段訂明租期只是兩年；

(v) 她與莊小姐的唯一電話談話，應是在2012年4月25日和2012年5月11日之間發生的，因為4月25日莊小姐在收到第二份租約的文本後向她發出質詢，而5月11日她通知莊小姐如何交費，應在此日雙方達成了共識了，因為莊小姐同意交費，應是她接受了；

(vi) 在審訊時，她同意她的原意是雙方應給予對方三個月通知來終止租約。她同意在審訊時才發現租約的文字未能反映她的原意，可能在修改時有劃漏情況，以致文稿是租客須給予三個月通知而業主只須一個月通知。但這互相三個月的通知在唯一的電話談話時皆有討論；

(vii) 她稱莊小姐以螢光筆所標註的事情，她都有與莊小姐在電話內討論。

39.  當第二份租約兩年年期在2014年5月底快完結前約三個月，鄧女士稱是由她按租約給予約三個月通知，提出續約要求，她在2014年3月14日首先發WhatsApp 短訊給莊小姐，提出再續租月租為25,000元。她指莊小姐曾回覆稱其他新租約出只不過是呎租20元/22元，回應希望她可以讓答辯人在能力負擔下繼續經營，也曾反建議只加30%，又問可否便宜一些。鄧女士指上述對話，字裡行間都表現出莊小姐明白那10%加租上限和十年租約，是不存在呢。

40.  她稱莊小姐在2014年3月20日要求租金便宜一些，她會繼續租。她自己冷靜了一個月左右，在2014年4月17日回覆租金由25,000元下調至24,800元，她認為莊小姐只在要求減租，與及在討價還價後仍不得要領下，才重提10年租約和10%上限的加幅。

41.  她在2014年4月29日向莊小姐發信，給通知要她搬離：見申請人證物A-4。

42.  後來又在2014年5月28日，她向莊小姐指示的黃律師事務所發通知，指租期將於2014年5月31日屆滿：見申請人證物A-5。根據A-5，鄧女士指A-4已在2014年4月30日以掛號郵遞送給租賃物業的佔用人，沒有退回，A-4證物是從莊小姐在523案中提交的文件取用，可見莊小姐應是收到的。

   兩份租約期間欠交的費用

43.  鄧女士在一份日期為2015年9月12日供詞，存檔了她三張列表，如下：

(i) 第一份租約 (2010年6月-2012年5月) 差餉及地租記錄 (以下簡稱 “第一份租約差餉/地租撮要”)[25]；

(ii) 第二份租約 (2012年6月-2014年5月) 差餉及地租記錄 (以下簡稱 “第二份租約差餉/地租撮要”)[26]；和

(iii) 2014年6月至2015年9月7日收支記錄 (以下簡稱 “爭議期間的收支撮要”)[27]。

   第一份租約差餉/地租撮要

44.  鄧女士稱她是根據DIM支票存入的銀行紀錄和該段期間收到政府的《差餉及地租通知書》來製訂的。從該撮要可得知在第一份租約租期有關資料如下：

(i)	應繳差餉 (寬減前)	：15,675元
(ii)	應繳地租	：9,407元
(iii)	政府寬減差餉總數	：12,668元
(iv)	答辯人已繳差餉/地租	：12,414元

45.  從撮要的資料顯示，答辯人應只是把全部《差餉及地租通知書》內的數目付清，這包括支付了地租，但享受了差餉的寬減[28]，因為從數字上的顯示， DIM應是剛好付清《差餉及地租通知書》內要求支付的數額[29]。

46.  正如前段所述，申請人原同意退回第一個租約項下DIM曾支付過的地租9,407元，但同時又稱因為差餉豁免是財政司司長對業主的舒困措施，利益應歸業主，所以同意把地租退回的同時，會向DIM追討兩個租約項下的差餉豁免部份，她稱DIM從未支付過差餉豁免部份，只支付差餉單內的淨支付額 (即須支付的差餉單淨額和地租)。在審訊的第二天午膳後，她立場有所改變，同意不追討差餉豁免額，但同意時撤回先前同意退回的地租，原因是雙方的口頭協議是由DIM支付，只是書寫合約時有手民之誤罷了。

   第二份租約差餉/地租撮要

47.  申請人稱經過她查看自己銀行收取DIM交費的記錄，製訂了第二份租約差餉/地租撮要，在這段期間 (2012年6月1日至2014年5月31日)，有關資料如下：

(i)	應繳差餉 (寬減前)	：23,350元
(ii)	應繳地租	：14,009元
(iii)	政府寬減差餉總數	：15,333元
(iv)	答辯人已繳差餉/地租	：22,026元

48.  因為申請人現在不追討寬減差餉部份，所以在第二個租約期間，DIM是完全滿足了它在原租約項下須支付的差餉和地租[30]，在這段期間，這部份她沒有追討。(註：對這一點，代表DIM的方大律師不同意，她認為第二份租約的第(6)條應與第一份租約的第(6)條一樣，即地租應由申請人退回。)

   爭議期間的收支撮要

49.  申請人以製作第一/二份租約差餉/地租撮要的方法來製作爭議期間的收支撮要[31]，申請人在審訊時對這表的解釋：

(i) 這撮要除了包含差餉、地租的收支，還包括雙方同意的中間收益/租金 (16,610元)、管理費 (3,873元)，但沒有把政府豁免的差餉數額寫進去，得出截至2015年9月12日 (鄧女士第二份口供日期) ，DIM仍欠9,502.50元；

(ii) DIM在2014年6月4日交了兩筆數額，第一筆20,483元，她把這數用來支付當月該付的租金/中間收益和管理費；另一筆是4,530元，她當作是用來支付按金差額，但同意當收款時，DIM沒有註明這是甚麼款項，她自作主張，把這款用來填補2個月按金因上調了中間收益/租金的差額3,020元，餘款1,510元，她用來作填補2014年6月不敷的差餉/地租之用(當時尚欠501元)；

(iii) 在作供時她改變主意，不把3,020元用來填補按金，全部用來攤付日後不敷之數；

(iv) 由於她在審訊時同意不追討政府的差餉豁免，意思是把這豁免的利益歸DIM，如是者，他須在“應繳差餉”部份扣除7,000元[32]，又或在差額的部份加回7,000元；

(v) 如果把上述的3,020元和7,000元(共10,020元)用來對沖原撮要的結欠9,502.50元後，截至2015年9月12日，DIM仍有結餘517.50元在她手上。

50.  在2015年10月29日，雙方同意：

(i) 2015年第四期的差餉單據仍未發給DIM；及

(ii) 2015年10月1日DIM已把支票20,483元 (16,610元+3,873元)存入了申請人的銀行戶口，繳付中間收益/租金和管理費。

   其他

51.  申請人在庭上呈上了一份她聲稱在523案由莊小姐向她送達文件內的其中一份證物，這文件是第二份租約未完成簽署本，但莊小姐已經簽署了，但與第二份租約比較，欠缺以下：

(i) “莊沛珩”的名字；

(ii) 申請人的簽名；

(iii) 簽約的月和日 (除年份外) ；

(iv) 打釐印。

她稱這份文件 (申請人證物“A-6”) 顯示第(六)條已經有“NC”的簽名，並且其內容已經跟本《判案書》第15段第二份租約第(6)條一模一樣，這表示第二份租約在莊小姐簽署的時候便是這樣，根本並沒有如莊小姐稱遭人竄改。這一點代表DIM的莊小姐不同意。

莊沛珩的證供

52.  DIM的代表莊小姐總共存檔了兩份證人陳述書，並確認其內容真實，日期分別為：

(i) 2015年7月7日 (“莊小姐第一份口供”)；及

(ii) 2015年10月9日 (“莊小姐第二份口供”)。

   第一份租約

53.  由於第一份租約，特別是“備註”如何商定，和為甚麼這“備註”又會在第二份租約內沒有重複，至為重要，所以莊小姐在審訊時在這幾方面向審裁處作出口頭解釋。

54.  在主問時，她同意每兩年可續租一次，是一個“option” (即續租權)，直至2020年止[33]，這部份的條款寫進第一份租約的“備註”。在庭上，莊小姐確認了她曾簽署的第一份租約的正本，是申請人證物編號A-7。但後來卻又說是一租便租10年，每兩年有租金的變化[34]。

55.  她解釋是她要求與鄧女士簽10年的租約，因為她是教授跳舞的，要找適當形狀的地方並安裝彈性地板，費用相當昂貴，如合適，貴一點租都可以。當2010年入伙租賃物業時，她共花了裝修費約30萬左右，包括地板、安裝牆鏡 (共佔25-26萬)、和櫃。現在如果要造相同的裝修，要50-60萬元了。而在第一份租約前，她租另一個單位的租金是約11,000元，租期是5年，租期完結後，前業主不續租。

56.  提出10年租約後，鄧女士回應是要每兩年加租，莊小姐回應說“好”，但加幅要先傾好，鄧女士提議10%，莊小姐回應可否便宜一些，鄧女士堅稱10%已是相宜，但一定不會減租。因為鄧女士願意簽10年租約，所以她願意接受這條件。她最後向審裁處的解釋是她理解這協議不是option (即不是續租權)，雙方都不可以不租，必須繼續租賃。就算她不想做這生意，亦不能終止。

57.  莊小姐續稱，以上兩段的對話，是她與鄧女士在簽署租約前已在電話談妥的，其後在同日，鄧女士和她的丈夫便到她當時的舞室與她簽約，約的填寫，應該是在她的舞室外進行的，她同意鄧女士和她丈夫在舞室外一段頗長的時間，她自己則在舞室內教跳舞，後來她簽署並主動提議由她打釐印，因為有朋友懂得如何打釐印。

58.  她指雙方都“無乜點傾”差餉地租，她供稱鄧女士指她會全收租金，其他“額外費用”由她交。按她當時的理解，差餉收費單內的費用、管理費屬她要負責支付的費用。

   第二份租約

59.  當第一份租約完結須續第二份租約時，她稱沒有與鄧女士談及由她個人租賃的問題。另外，在電話與鄧女士談為甚麼“備註”沒有重覆在第二份租約內，她稱鄧女士當時叫她放心，不會迫她走的，會續租給她的，於是她便簽了第二份租約，沒有堅持把備註再加進去。

60.  當被問及如租約10年，為何要再簽另一份租約和不打10年釐印呢﹖她解釋當時她不知道原來可以不再簽租約，與及打釐印可能有問題，因為如租約的上限是10%，並不意味一定是10%，鄧女士說先打兩年釐印先，因為不知下期租金是多少。她認為當時大家都同意了10年租期，每兩年加租一次，所以沒有針對租約的草擬和釐印的問題作討論。

61.  在2015年12月17日審訊日早上小休後，莊小姐稱當時對“備註”的理解是，租期為兩年，每兩年在加租10%後續約一次，續至2020年。她在2010、2012及2014年續租時都是這樣想。

62.  第二份租約在2014年續租時，鄧女士要加租65%，當時市面租金高了，她想，如果可以負擔，便支付吧，所以當時曾經還價，後來談不隴，在與朋友商討後堅持原來只10%加幅，更透過黃律師事務所[35]提出以16,610元一個月 (即加租率10%)續租。她認為這信是符合原“備註”的條文。

63.  當第二份合約簽署前，鄧女士說不會把“備註”寫入，但她說會繼續續租給她來“氹”她 (即引她答應)，她說現已按“備註”租給她了。她認為第二份租約不取代第一份合約，而只是第一份租約的附件。除租金外，其他的條款不會改變。

64.  她稱當收到第二份租約時，有發現租約與第一份租約有小許分別，但由於影響不大，所以沒有提出來，雙方亦沒有談過其他條款，只著意談租金。其後她又稱她不同意第二份租約內的更改，縱使是小事情，但是這都不是經過她同意的。

65.  至於第一份租約第(六)條清楚寫上地租由業主負責，她同意她只是在這次訴訟 (即在2015年8月24日) 才首次發現，她同意字面的意思與她的理解不同，但她又解釋她自己弄不清楚差餉、地租和地稅的分別，又稱她沒有見過差餉單，只是鄧女士說甚麼她便交甚麼了。但莊小姐又同意，鄧女士在簽署第一份租約時是稱租金由她收取，租金以外“全不包”的。

66.  莊小姐最終是接受鄧女士在此所作的三個對數表的內容正確[36]。

67.  在盤問時，鄧女士指在文件冊/61的文件源自莊小姐 (申請人證物編號A-6)，這文件的第(六)條，已經與第二份租約雙方簽署並打釐印的文件完全一樣 (即證物編號A-1)。鄧女士指這證物A-6，是源於莊小姐給她證據內的附件，標註為NC-2[37]。鄧女士指這文件應是莊小姐在第二份租約送回前自己的影相留底，所以說第二份租約是在送回後給她私自更改的說法，並不成立。

68.  莊小姐反駁，稱這A-6的文件其實是源自鄧女士發給她的WhatsApp，事源是在第二份租約快到期時須談續約事宜，由於她向鄧女士表示雙方簽了10年租約(見WhatsApp日期2014年3月18日，文件冊/78)，鄧女士回應時說雙方沒有10租約，並把一個租約的圖像送過來，這就是A-6的文本 (是WhatsApp日期2014年3月18日，文件冊/79)，但可惜這WhatsApp影像因轉換手機後未能再重現，所以在文件冊/79的圖像是模糊不清的，雖然如此，她可能在較早時把這文本下載了，日後誤以為這圖像是她自己影下並引用而附夾在她的證供內。這一誤會，在523案已爭議過，並獲雙方接納她的版本，她不明白為甚麼在這次訟訴中鄧女士又把這個爭議再翻出來。在A-6，特別是A-6第(六)條旁用“NC”這個以姓名字首簽署，莊小姐稱不是她加上，但沒有稱她從不用NC為字母簽署(initials)。

69.  在盤問時，鄧女士與莊小姐常常針鋒相對，對事實性的事情有很大的爭議，除上一段關於證物A-6外，鄧女士質疑莊小姐曾在523案稱是透過地產代理來租這租賃物業是錯誤的。莊小姐起初否認曾在523案如此說過，又稱她自己是由柏麗廣場由頂至低層都行過一遍，目的是要找有哪一個單位空置放租，而在租賃單位門前看見放租單張，才與鄧女士聯絡。鄧女士否認，指莊小姐聯絡她是因為她把租賃單的單張派到莊小姐那時的舞室。在看過523案她自己在2014年7月23日所作的證人陳述書 (以英文撰寫) ，莊小姐同意曾寫下透過地產代理租下涉案單位，她稱她自己也不知道為何如此寫下，可能是沒有看清楚吧，但確認她並不是透過地產代理找到租賃單位的。她承認自己記性不好，所以她只看文件和租約，與及只跟租約去做。

70.  在2012年，她稱在收到第二份租約後和簽任何名字之前，是無影相留記錄，在簽署後才有影下，但影像已找不到了。當回應文件冊/61 (即NC-2或A-6)就是她失了的那影像，她最初說不能肯定，但又說能肯定的，是這影像是由鄧女士WhatsApp傳給她的。最終鄧女士承認在523案中這事已經爭議過，及最終鄧女士也同意NC-2或A-6是她在莊小姐簽回來後她自己影下的，但稱當影下這文本時，第(六)條已有“NC”的字母簽署了。莊小姐在盤問中承認，她只在這案於2015年8月24日開審時，才發現NC-2或A-6不是她簽署的，她的解釋，是她手頭上的文件非常朦朧不清。她又承認，一直無留意地租條款在第一份租約與第二份租約有所不同，只是當這議題有爭議時才留意到分別。

71.  她說她從來未收過鄧女士寄給她的第二份租約的文本，所以未能及時發現，現在由鄧女士提交的第二份租約文本 (即證物A-1)有偽冒簽名的情況。在發現還沒有收到打釐印後的第二份租約時，她承認沒有打電話給鄧女士跟進。

72.  她不贊成鄧女士所聲稱，即“備註”條款不帶到第二份租約內的說法，她只同意鄧女士曾說不會把“備註”寫下去，但鄧女士同時說不會趕她走，會每兩年簽一次，所以她才簽回第二個租約。但鄧女士反駁只在合理租值下才不會趕她走和與她續租，但加租值不會再定上限10%。鄧女士反問如這10%加幅這麼重要，為甚麼莊小姐當時不堅持，當時莊小姐已是接受的，又或當時又為什麼不提起訴訟呢﹖莊小姐不同意這反駁。

73.  莊小姐強調在第二份租約完結再續時她首先還價，目的是“好來好去”，是一個妥協，但不是認同 “備註”已失效。

討論

74.  由於雙方對於第一份租約和第二份租約如何締結和其中的條款如何談妥要有截然不同的事實證供，而這些證據，對審裁處的判斷具有影響，所以判定誰人的供詞可信至為重要。本席留意到雙方在舉證時，可能因為事件發生已年日久遠，又或自身的記憶力不佳，又或因為自身的立場，往往對事實的陳述有所偏差。

75.  一個明顯的例子，是證物 A-6 (或在523案出現的NC-2)，鄧女士在523案中，已承認是她在收到由莊小姐簽回第二份租約但還未簽署時，以手機影下的，就是這文件的來源，這文件後來輾轉發給莊小姐，莊小姐在523案中又誤以為是自己影下的。這個誤會，審裁處在523案已花了相當多的時間才能弄清楚，但在這案，鄧女士似乎又忘記了遂再成為爭端，本席的判斷，鄧女士可能受她的立場驅使，希望反駁莊小姐對她擅自刪改的指控，所以不假思索地再引用NC-2。這可說明，她每事皆為自己爭取或針對對方作出發，影響她理性的判斷，與及供詞的可靠性。另外，她在523案中稱莊小姐同意由個人替代DIM承擔租賃，這一點本席在該案已拒絕接受，本席亦會考慮她在523案的可信性，來考慮她在這案口供的可信性。

76.  對莊小姐而言，她的情況若不是更差，亦不惶多讓。早在523案，她稱是透過地產代理租賃有關單位[38]，在這次審訊中，她卻稱是她親自行遍整個栢麗廣場而發現這租賃單位的，前後是兩個不同版本。本席注意到，這不同之處，並非小節上的分歧，而是兩個截然不同但具細節的版本，雖然她現同意找地產代理的版本是錯的，但亦不是說審裁處便會自動接受她的另一個版本，因為在2014年7月較接近事發時的文字供詞，尚且給確認為完全不真實，為甚麼一個較後的口頭版本，卻又是真實的呢！

77.  另一個事情，就是NC-2了，她在523案以證人陳述書的方式，確認是她自己留下的影印本 (photocopy)[39] ，這明顯是錯的。正如本席在523案中的觀察，她的記憶力不佳[40]，在這次審訊中，她自己亦不違言記憶力不佳，是靠文件來協助記憶的，但本席認為，有些細節，根本不能靠文件來提醒記憶的。

78.  另一個令人詫異的說法，是莊小姐最先透過方大律師，指稱她繳付了差餉的全數 (即差餉寬免前的全數)，但後來又確認她只曾繳付差餉單的淨數 (即扣減豁免後的尾數) ，對這項由她一直繳交了5年多的款項來說，應容易記憶，簡單直接，應可直接說出準確的證供，但又竟給弄錯了。因她堅持這個立場，本席下令要把這些數核對清楚，徒添時間、金錢來處理，不禁令人懷疑，究竟她的記憶力是否如此差勁，令她的證供全不可信，又抑或她因要採取一個對抗的立場，所以故意胡說，為人不誠實，又抑或是兩樣皆是呢！

79.  所以本席在審視事實證據時，會時刻警剔，會與當時出現的文件 (contemporaneous documents)， 或較少或不具爭議的事情/文件作比較，才作出判斷。

   關於第二份租約有否遭人擅自竄改

80.  這案其中一個爭議點，是究竟第二份租約，在莊小姐簽回後有否如她所稱，遭鄧女士單方面更改，特別是第(六)條，莊小姐又稱在修改旁邊的字母簽署“NC”，不是她的。

81.  這是一個嚴重的指控，雙方在庭上花掉很多時間來針鋒相對，本席在比較過雙方在這方面的證供後，認為莊小姐在這方面的指控，完全不可信：

(i) 證物A-6與莊小姐在523案中的NC-2，是同一份文件，莊小姐在523案的證人陳述書中附上NC-2 (即證物A-6)，雖然當時她誤以為是自己影印留下的記錄，但無論如何，她當時是以這文件，來協助她指控鄧女士的不是，理應是在清楚審視這文件的內容和細節後才提出，本席在523案的判案書第24(vii)段，已提出NC-2與第二份租約的分別，當中亦提到莊小姐已簽署該文件及在某些修改部份以字母簽署。其實，莊小姐在該證人陳述書內，完全沒有提出那些字母簽署是偽冒又或是後加的，反而在證人陳述書內，她承認在同意的修改條款旁加簽，(…, I only signed the handwritten amended terms which I agree on the second agreement…)[41]，雖然她在該份陳述書內，沒有清楚說明在那些條款旁邊加簽，但既然談及修改條款及在同意的部份加簽，理應同時注意到哪一些加簽(initials) 不是她加上的，是偽冒或後加的，難道指出偽冒和後加不是更重要嗎？再者，當時她沒有對第(六)條的條款的內容作出任何質疑，她現在的質疑，只在2015年8月24日才提出。而本席亦要指出，根據NC-2文本，在第(六)條旁邊已有用字母NC的簽署，而且只有一處有這樣的字母加簽，雖然是略為模糊，但仍是能一眼看出，既然莊小姐在523案指有在修改旁簽署，亦理應看見在第(六)條旁的”NC” 簽署，但當時卻沒有任何異議，又或提出後加或偽冒的質疑。

(ii) 在523案，莊小姐不但對NC-2的真偽沒有異議，還引用它來提出她是不同意鄧女士把第(二)條中租客須給的通知期由一個月，修改成三個月，這可以說明，莊小姐起碼在523案的訴訟時，根本對NC-2的內容，除了她當時提出的問題外，沒有其他異議，而NC-2與第二份租約的差別，亦只在鄧女士還沒有加簽和填上其他的資料(包括莊小姐的名字)。莊小姐現在提出的質疑，是新的和重大的，但亦應是顯而易見的，應在提出523案時合理地被發現，但那時卻絕口不提，令人懷疑，現在才提出的質疑，是否真實。

82.  本席相信NC-2是鄧女士在收到由莊小姐簽妥後送回，並在她自己簽署前，由她以手機拍下的。後來，鄧女士只把她自己的簽名寫上，並填上日子和月份，並把“莊沛珩”的名字填上便打釐印，所以NC-2在條款上的內容，與由申請人提交的證物A-1(即第二份租約) 相同；本席相信，在加添了上述的內容後，NC-2便成為雙方簽署的第二份租約即證物A-1了，鄧女士沒有如莊小姐所指，在第(六) 條擅自修改。

   地租、地稅、差餉由誰人支付

83.  雙方在這方面的事實證供，其實是沒有多大爭議的，爭議的，只是各自對事實與文件上分歧的看法不同罷了。按鄧女士的證供，在第一份租約達成時，雙方同意由租客 (即DIM) 繳交差餉單內所有的費用，而差餉單內包括差餉 (government rates) 和地租 (government rents)[42] 兩項，而此租賃物業，不另徵收地稅。而按莊小姐的證供，她在簽署第一份租約時的理解，亦是須繳付差餉收費單內所有的費用[43]；至於在簽署第二份租約時，雙方是沒有特別再就這方面的費用由誰支付另議[44]，故雙方當時都沒有發現合約文本有什麼不妥，或文字上與實況是有所不同。而按事實來說，DIM一直都是支付差餉和地租 (經豁免後的實數，本席亦接納)，所以，根據鄧女士所製作的差餉/地租撮要表(內容DIM沒有爭議，本席亦接納)，DIM基本上是照單支付，並且是十足付清的[45]。

84.  從DIM以往所支付的記錄 (這點DIM沒有爭議)，本席相信鄧女士在這方面的證供，即DIM是同意支付差餉單 (連地租) 的淨數；本席亦相信鄧女士也曾把這些單據交給DIM的莊小姐，不然，DIM不會準確無誤地把這幾年內的差餉和地租，在扣除豁免數後完完全全的付清。本席希望指出，其實莊小姐也曾主動以WhatsApp要求鄧女士把差餉單給她，鄧女士也同意了，沒有表現出任何阻撓拒絕[46]。從這點推論，莊小姐應是按差餉單支付費用的，不然，她無必要着緊要看；另一方面，在平衡之下，本席相信莊小姐曾如鄧女士所稱，確曾收過差餉單的。

85.  所以本席相信，打從第一份租約開始，雙方的約定，便是差餉、地租和管理費由DIM支付，並且從雙方的行為可推斷，雙方的約定，是租客只須支付特區政府在差餉地租收費單內所列出的淨數，便已足夠，即任何政府所給予的豁免，利益歸於租客。

86.  本席不相信莊小姐提出鄧女士曾擅自竄改第二份租約的指控，除前段所述的外，因為若如莊小姐所說，第一份租約第(六)條所載的是雙方真正了解的約定，她理應在第一份租約期內，不會繳交地租，但事實上她有繳交，並且十足交付，所以本席是相信鄧女士在這方面的證供，即當她的丈夫在填上第二份租約的內容時，他是按他們當時明白的約定填上[47]，這點在莊小姐審視第二份租約文本送來時沒有給發現。莊小姐在審訊時可能認為，既然第一份與第二份租約應完全一樣，所以行文亦理應一樣，現在卻不一樣，所以推斷有給竄改。但本席希望指出，兩份文件在不同時刻寫下，縱使理應一樣但事實不一樣，亦不能推斷更不能等同一定有給竄改過。

87.  本席的事實裁斷，是雙方在簽第一份租約前的約定，便是由DIM負責支付租賃單位的經豁免(若有)後的差餉和地租，在第二份租約時，亦是這樣，跟雙方原來的約定一樣。

88.  既是這樣，當雙方簽署第一份租約時，該租約第(六)條，並沒有正確反映雙方真正的約定，屬共同錯誤(mistake)的情況，既是一個錯誤，那又為什麼要給它執行呢！所以，莊小姐堅稱要跟從這個她自己的證據也指向是錯誤的條款，是沒有道理的。而第二份租約，與雙方的約定相符，應該執行。

89.  既然莊小姐堅持要跟隨一個錯誤的條款是毫無道理的，以此推斷第二份租約給竄改，亦是無稽之談。

   備註的性質

90.  第一份租約和第二份租約的第(一)條，清楚說明該租賃的租期由某一日至某一日，年期清晰，都是兩年，沒有含糊，再加上該兩份租賃以兩年為期打了釐印，本席認為，第一份和第二份租約的租賃期是兩年，不是莊小姐和代表她的方大律師所指是10年。

91.  續約的選擇權 (option to renew)，是業主給予承租人 (即租客)獲取租賃單位在原租賃期完結後再租賃機會的權利，一般須在租賃未完結前按約定條件行使，因這選擇權是須要行使的，所以在法律上，在符合行使的情況下，是業主給予租客的一個不能撤回的邀約 (an offer which the landlord is contractually precluded from withdrawing so long as the option remain exercisable) 。

92.  以這個性質來檢視列在第一份租約的備註[48]，本席認為，這並非一個續租權，因為這備註，並不是說 “租客每兩年可續約壹次”或“租客每兩年有權續約壹次”，而是直接了當地說明“租期每兩年續約壹次”，本席認為，這是一個直接的約定，不似只是意願的表達，雙方同意租期每兩年將被續約壹次；而續約時的租金，以不超過前租賃的租金10%為準；續約的約定直至2020年5月31日止，本席認為，這個備註約定，是附屬於一個兩年租賃期(2010年6月1日至2012年5月31日)的租約，是一個附屬合約 (collateral contract)，這個附屬合約的出現，是因為雙方已經出現了一個租賃的關係(即第一份租約)，雙方同意再進一步加強以後的關係，所以才出現這個附屬合約。這個附屬合約，沒有把第一個租約的租賃期延長，該租期仍然是兩年，但雙方同意在原租約完結後再續約兩年，租金加幅最高10%，然後再續直至2020年止。如果這個附屬合約是可以執行的話(本席在下再討論)，那一方可強制另一方以約定的條件來續租或另一方違約時追討賠償。

93.  鄧女士在作供時說已記不起為什麼會這樣寫，只強調她是給“定心丸”、“好求其”、“馬虎”、“好隨便”，讓大家有“契機去傾”[49]，但她亦稱，讓“…大家有傾談機會，執不執行大家傾，第二個約不會不租給她”，言下之意，她亦認為這備註有約束力，因為不執行時也要“傾”(即商量)，若約定是不能執行的，為甚麼要“傾” 呢，最低限度在第二個租賃時，她認為是應該履行的；並她也覺得“寫得太死”，所以要在續第二份租約時，希望把這備註取消。

94.  莊小姐明確指10年是她要求的，本席相信，她當時是基於舞室的裝修相對昂貴，所以希望可以租長一點，而當時鄧女士亦有意願租給她，但又不想租金只停留在一個水平，所以鄧女士主動把這每兩年加租一次而上限不超過10%的加幅定了下來，一方面可以加租，另一方面，可以表示加幅合理，給莊小姐一顆 “定心丸” 是一個保證、確據(assurance)。無論這備註內所指的10年，是在電話談話，還是鄧女士在莊小姐的前舞室時商定，本席相信雙方一定曾為兩年租期太短的事情，和出租10年的議題上有談過，最後，無論是鄧女士又抑或莊小姐主動提出這備註條款的事宜(本席認為不重要)，這條款給寫下並且本席認為相當清晰，“租期每兩年續約壹次”，本席認為，這不是一個只給予邀約(offer)的續租權，也不只是一個意願的表達(expression of intention) ，而是一個約定(agreement)，所以這個備註，是一個附屬於第一份租約的合約。

95.  本席認為，鄧女士可能當時希望快點回家，又或因某些自己的原因，把條文寫得“太死”，事後看來是愚蠢的，但法庭不能認為由於是她主動提出又或討論不多、又或出於過份的好意，又或事後認為是較差的交易(bad bargain)，又或後悔這約定，判令這個較差的交易不能成立，除非有其他的法理依據。

   這附屬合約在法律上能否執行

96.  這個附屬合約，是雙方約定在兩年後再約定一個租約，可以說是一個再協議的協議 (agreement to agree)，而租約的租金再商定，以不超過10%為準。在法律上，租約基本上須要在基要的事項上清晰，這包括：

(i) 締約的雙方；

(ii) 租賃的標的處所；

(iii) 租期的長短；和

(iv) 租金的多少。

97.  一個已獲廣為接受的法律原則，就是如果一個合約其中的一項基要事項因含糊不清，這個合約是會因模糊而無效的(void for uncertainty)。因為作為一個成立的合約，雙方的交易必須是已經有結論的，而一個有結論的合約，是合約的各個須處理的重點，已獲處理，而締約雙方，毋須再須處理甚麼 (To be a good contract there must be a concluded bargain, and a concluded contract is one which settles everything that it is necessary to be settled and have nothing to be settled by the parties)[50]。在這案，這附屬合約除了租金方面，本席認為都是清晰沒有任何含糊的，在租金方面，雖然上限是10%增幅，但無說明一定是10%，又或用甚麼機制甚麼準則來決定，所以，究竟這個再協議的協議，會否因為租金不能確定，而致在法律上是一個不能執行的協議呢﹖

98.  按租務法典籍Woodfall Landlord and Tenant (Sweet & Maxwell) Vol 1第4.015段，作者認為雖然一個再協議的協議(agreement to agree) 不能被執行，但如果締約雙方目的清楚是該協議具約束力，法庭應儘量不演繹有關的協議光是一個再協議的協議 (mere agreement to agree)，作者並列出一些英國的案例以作支持。案例之一，是一租約內包含一個續租權，續租期的租金，由雙方各自委聘的估價師共同協議，英格蘭的上議院判定該續租權是可執行的，而並不只是一個再協議的協議。在另一案例，雙方議定再續租時的修訂條件由雙方再商議，租約文本以業主的標準格式為本，租金上限以不超過某一數目或雙方的約定，法庭亦判定是一個可以執行的協議，因為法庭判定協議內隱含一個條款，就是雙方同意租金會定在一個公平合理(fair rent)的水平。雖然有另一英格蘭案例，法庭判定一個續租權條款，因包含雙方屆時租金待定 (rent to be agreed) 一條，所以不能執行，但這案的判決是否正確，備受英格蘭上訴庭質疑，並且認為是錯誤的[51]。

99.  在英格蘭上訴庭案例Corson and Others v Rhuddlan Borough Council[52]一案，與訟雙方是業主和租客關係，雙方租約有一續租條款，當中說明可續租21年，租金留待雙方屆時再協議 (“to be then agreed”) ，但該租金不能超過每年£1,150。雙方就這續租條款是否有不確定性，在法律上不能執行有爭議。英格蘭法庭其中要考慮的，是 “屆時再協議 (to be then agreed)”，會否令這續租權因模糊而無效 (void for uncertainty) 呢？

100.  此案在一審時，原訟庭的大法官認為，應判定雙方協議的同時，亦同意在續租條款內有一隱含條款，即雙方同意屆時會商定一個公平租值(a fair rent) ，而該公平租值上限不超過年租£1,150，所以續租條款沒有不清晰的地方而致無效，業主不服上訴。

101.  英格蘭的上訴庭認為，法庭首要的是要在整全的背景下演繹這個續租權 (to construe the option clause in the context of the whole transaction) ，上訴庭繼而認為該案的續租條款，是以一個合約雙方的權利與責任，而非一個純屬表達另行再議新約的意願的方式來表達，所以上訴庭判定，當中必具備一個雙方同意公平租金(fair rent) 的隱含條款，所以認定該條款可執行，並不會因含糊而無效(void for uncertainty) 。

102.  本席認為 Corson 案的原則適用於本案。

103.  在這案，本席相信莊小姐是因為前租約5年期滿須要搬新的地方煩惱，本席亦相信舞室的專業裝修對她是相當的負擔，所以她曾向鄧女士提出這個問題，而當時鄧女士是希望達成這租約，所以給莊小姐一個保證(assurance) (以她的用詞是 “定心丸”)，即如果租金合理，她會續租給莊小姐的，鄧女士在庭上的供詞常說，如租金水平合理，她一定會租給莊小姐。本席認為她是表達她會給莊小姐一個合理及公平的租金水平，更把上限定在10%，以此令莊小姐安心[53]。

104.  雙方都不是專業人仕，所以在租約的填寫上有錯誤，但是在備註的行文清晰，並無含糊。加上在第一個租約完結時鄧女士亦照備註的條款再續租，租金加幅上限亦定在10%，所以可推斷鄧女士和莊小姐雙方心底的想法，是這備註須履行的，只是鄧女士認為條款對她不利，寫得 “太死” ，所以她希望取消它。另一方面，從鄧女士的口供，她是明白這備註是具有約束力的，因為不然的話，她不會與莊小姐說若備註“帶落”第二個租約的話，應簽8年約，並指若有類似SARS的逆境來臨時，她也不會減租，如認為備註沒有約束力，為何會愆生這種法律後果的說法呢[54]，所以本席不相信她說她從開始便認為這備註沒有約束力不能執行的說法[55]，本席相信鄧女士原來的意願，是這個備註對雙方是有約束力的。

105.  從以上可見，雙方在締結這備註時，目的是這備註是可執行的，雖然沒有定明第二個租約的租金是多少，但明顯的是鄧女士曾表達她會公平合理，在作供時她時常重複強調她會 “合理” ，收取的租金會 “合理”，並說如租金“合理”，她會續約，莊小姐想租多久，便可租多久[56]，而莊小姐表示同意這些條款，雙方更同意續租時期的租金上限為原租金加10%，所以，本席根據 Corson 個案及其引用案例的原則，認為這附加合約亦有隱含條款，雙方同意下一個租期的租金須為公平租金(fair rent) ，而這合理租金不會超過前租約的升幅10%，另外，本席相信雙方是同意除租金作調整外，再續約的其他條款不變。

106.  本席希望指出，這個附屬合約的代價(consideration) ，是莊小姐簽署第一份租約。明顯若沒有這個以每兩年加租一次而上限不超過10%共10年的承諾，DIM極有可能不會簽署第一份租約，本席認為這個備註是一個附屬合約，是一個可執行的協議。

107.  根據這條款，若租客願意支付10%增幅，根本沒有含糊爭議。雖然備註沒有定下若雙方不同意加租幅度時租金如何釐定，又雖然土地審裁處可能只在業主收樓時才能有機會在頒下租金令的同時，釐定公平租金，但在土地審裁處以外，仍有法庭擁司法管轄權來釐定租金的。

108.  本席的結論，是這備註乃可執行的條款。

   這備註有否在續約時給雙方取消

109.  既然本席的判決是備註在法律上是附屬合約，是可以執行的，究竟這備註如沒有在第二份租約上重複，是否意味這附屬合約已經不能執行或過期又或無效呢？

110.  本席認為斷然不是，因為既然附屬合約已寫在第一份租約上，並且雙方須持續履行共10年，本席認為，就算不把這條款重複，也不會影响這條款的有效性。本席注意到，在第一份租約續期時，鄧女士與莊小姐在WhatsApp的對話，似是有一個錯誤的理解，就是業主有權主宰租約的條款，並且若不把備註再寫在第二份租約上，便不再生效了。本席認為這是鄧女士單方面的誤解。另一方面，正如本席在523案《判案書》內所觀察得到，鄧女士是一名世故和堅定自信的人，說話具專斷性；而莊小姐則相對來說入世不深，不善辭令，說話相對稀少，似是不到山窮水盡關頭不欲爭辯的人，爭論時又因不善表達有時流於發晦氣式的宣泄。從第二份租約的簽訂前WhatsApp的討論(2012年4月23日至2012年5月1日)[57]，可見鄧女士是相對主導性，縱使她稱業主有權定租約條款和備註是全不正確和毫無道理的，本席亦不相信她自己也是確信她可單獨主張這些條款，但鄧女士仍以堅定的語調主張，希望以強硬性的言辭來壓下莊小姐的要求。

111.  根據鄧女士談及雙方在簽署第二份租約前唯一在電話談話的內容，她指當她力陳把備註加回的弊處時，莊小姐當時只是不置可否，唯一的回應只是 “唔” 一聲[58]。這“唔”的一聲，就算按鄧女士自己的說法，須加上後來莊小姐把第二份租約簽回，才能推斷莊小姐是同意取消這備註。

112.  莊小姐的證供，是鄧女士叫她放心，就算沒有把備註寫在第二份租約內，鄧女士亦不會迫她走的，所以莊小姐是不同意曾同意取消備註。在平衡之下，本席相信莊小姐是沒有同意把備註取消的，本席相信，她曾作“唔” 的一聲，但應是對鄧女士高調堅持不把備註加進合約內表現得無可奈何，但對堅持加回又無能為力，所以才有這個回應，有見步行步的心態，而這個回應，與本席觀察得到她的性格，是相當一致的。

113.  再者，靜默不等如同意(silence is no consent) ，莊小姐的不作聲，可能表現她的無奈，可能表現她不欲爭辯，又有可能是一個不知所措的表現，但說成她同意，須要作出一個超大跳躍式的推斷，本席認為，絕不能說成她同意取消備註。從莊小姐在第二個租約完結時她對鄧女士大幅度加租的即時回應，可見一斑。本席把這期間(2014年3月14日至2014年4月30日) 的WhatsApp對話，重複如下[59]：

14/3/2014

鄧： 下期租約

         新租金兩萬五千元正

         續租與否請儘早回覆

莊： 點解加禁多嘅！我地當年協議係每兩年加10%喎？

鄧： 這個價已比市價低！

15/3/2014

莊： 這個價是全包嗎？

鄧： 一向不包！

         淨租值

莊： 加

莊： 加埋管理費已是$30,000多！這個價對我們實在太吃力！其他商戶續租大概是$20/一尺全包，新組叫價大概$22/全包，我哋很用心經營，未來經濟也不太理想，希望鄧小姐可以讓我們在能力付擔下繼續經營。

鄧： 如果三萬元全包(另加多一個車位) 又如何？

其實兩年間差餉管理費冷氣費必定會加，所以這個價已經很實惠了！

18/3/2014

莊： 我們不需要車位呀，現在嘅加幅係65%！我都明白如跟之前簽下的租約加10%也對你不公平，但這個加幅在現市況實在太高，希望明白，我們亦因為簽了10租約，所以之前用了幾十萬裝修。加30%好嗎？

鄧： 租約為期兩年，從沒跟你簽過十年租約！

鄧： 如果你接受這個租值就當如你退租算了！

20/3/2014

莊： 我會續租的，但租金可唔可以平少少？

17/4/2014

鄧： 如果續租：

         24800(淨租金)

         續租與否請覆

27/4/2014

鄧： 續租與否請於本月30日前回覆，否則請於5月底遷出。

30/4/2014

莊： 我會根據2010年鄧小姐親自寫的租約理行當初相方協議的條款，6月開始加10%之新租金。

鄧： 如果你沒有興趣以現有條款續約，請於5月底還原及遷出並交還鎖匙，否則將採取法律行動！根據2012之租約/雙方並沒有其他協議！

莊： 鄧小姐要怎樣處理我也沒意見，我只理行當初大家的協議！

鄧： 租！是雙方的！

         現在承傳的是2012租約！

         凡事不可一箱情願！

鄧： 你可以等執達吏收舖！

         你喜歡！

         費用你負擔！

(全文照錄，簡體字或轉成繁體字，但手民之誤屬原文，間線是本席後加)

114.  當鄧女士加租時，莊小姐第一個回應並不是同意，乃是反問為甚麼不按原 10% 的加幅。所以，鄧女士指莊小姐提出反要約加幅30%，算是同意了備註被取消這講法，並不準確。本席接納莊小姐的解釋，她反問完後，然後提議只加30%，是希望“好來好去”[60]，本席認為從整體的證供來看，不能說莊小姐已經代表DIM放棄備註這附屬合約的利益，莊小姐的反應和她的解釋，也完全符合本席對她的性格的判定，但可惜鄧女士沒有把握好這機會，以致迫使莊小姐最終堅持原來10%的加幅上限。

115.  本席的結論，是在2014年4月25日至2014年5月11日雙方唯一的電話談話中，雙方沒有達成任何協議，取消附在第一份租約的備註(附屬合約)。

   DIM有否積欠第一份租約的管理費

116.  在這一點上，本席接納鄧女士這方面的證供和她提交的證物A-3，本席的裁斷，是DIM欠付鄧女士第一份租約2010年6月份的管理費3,540元。

   DIM有否積欠租金、差餉、地租

117.  在這案所呈交的證據，涉及DIM曾交付的費用，只顯示截至2015年10月29日，所以綜合臚列在本《判案書》第49及50段的證據(本席接納)，可推算截至到2015年10月31日止，DIM尚有517.5元結餘在鄧女士手上。

118.  由於這517.5元盈餘，是基於第三個兩年合約期內沒有把按金水平按已增加的租金水平來增加，加上自2015年12月至現今的交租和其他費用的狀況未明，所以雙方須繼續就2015年10月31日後再對數，但如有結欠，須要另案提起訴訟。

結論

119.  鄧女士認為原附在第一份租約的備註不適用或已被取消，基於本席上述的分析，這是錯誤的。本席認為，莊小姐在同意支付租金增幅 10% 的情況下，是有權按備註享有第三個兩年的租賃期的，按此約定，鄧女士是不可以拒絕與她繼續租賃關係的。相反亦然，如莊小姐不願意支付雙方約定的公平租金，她也是違約的。既然在這案提起時DIM透過莊小姐同意就前租金加 10% [61]，即$16,610 ($15,100 x 110%)，其他條件依舊，所以鄧女士無權要求DIM交回租賃單位，鄧女士要求收回租賃單位的訴訟請求，本席判她敗訴。

120.  本席同時判DIM須支付鄧女士就2010年6月份積欠的管理費3,540元，但她要求DIM支付2015年5月1日起之欠租和管理費的申索敗訴。另一方面DIM要求鄧女士退回曾繳付的地租，不獲審裁處接納。

121.  本席希望雙方能以本《判案書》內判定的原則，來商定雙方第四個和第五個租賃合約，以減少再訴訟的機會。

122.  雖然本席判鄧女士收樓主張敗訴，但判她追收2010年6月的管理費勝訴，加上雙方在這訴訟皆有極之不合理的表現，浪費各自的大量時間和審裁處時間，所以本席不作任何訟費頒令，此訟費令乃暫准令，如在14天內沒有任何申請更改，則此訟費令成永久。

[1] 但申請人鄧女士在2015年5月2日便提起訴訟，所以鄧女士不能以提起訴訟發出《申請通知書》來中止租賃。

[2] 見註1

[3] 參本案DIM的《反對通知書》(文件冊/4)

[4] 見申請人的證人陳述書的第2段(文件冊/41)

[5] 文件冊/122-123

[6]在2015年8月24日和10月28日

[7] 在2015年10月29日約午膳前的證供

[8] 見文件冊/12

[9] 文件冊/41-45

[10] 文件冊/11-38

[11] 文件冊/178-195

[12] 在盤問時她稱租賃物業應丟空了3個月左右才再由DIM承租，但指一定不會丟空超過6個月。

[13] 見莊小姐在523案存檔的證人陳述書(日期2014年7月23日)第三段。

[14] 鄧女士原是接受退回地租9,407元給DIM，稱這是尊重雙方合約，但要追討差餉豁免部份，但後來撤回，稱這部份交審裁處決定，因為第一份租約書面部份是一個錯誤(mistake)。

[15] 原來鄧女士稱這是在較早時候在電話中與莊小姐談的，後來她確認這是在她的跳舞室與她交談時獲告知的。

[16] 她後來稱這10%加幅應不是由莊小姐提出的。

[17] 在2015年10月29日下午的盤問時，她回應是這10年已不記得是由何人定的。

[18] 但她又稱總逗留時間不超過45分鐘

[19] 她共有四名孩子，在2010年時最年幼的只7歲左右

[20]鄧小姐稱第一行“有關柏麗1709單位”由她手寫，她稱其餘的全由她的丈夫操刀寫下。

[21] 她後來收窄至2012年4月25日之後：見第38(v)段。

[22] 鄧小姐曾說她忘記在把文本送出之前或之後，但後來在本席要求她參考WhatsApp後再回應，她確認是在2012年4月22日之後。

[23] 文件冊/63-89

[24] 參文文件冊/63

[25] 見文件冊/12

[26] 見文件冊/13

[27] 見文件冊/14

[28]在審訊的第二日(即2015年10月29日)上午約11時，代表DIM的方大律師亦同意，在第一份租約的期間，DIM只清付寬減後的差餉。

[29] $12,414 = ($15,675+$9,407-$12,668)

[30] $22,026 = ($23,350-$15,333) + $14,009

[31] 見文件冊/14

[32] 計豁免額為$500(5/2014) 、$1,500(8/2014) 、$2,500(4/2015) 、及$2,500(7/2014) 共$7,000

[33] 莊沛珩小姐在2015年12月17日早上約10時05分在審裁處的證供

[34] 莊沛珩小姐在2015年12月17日早上約10時36分在審裁處的證供

[35] 見黃律師事務所函件日期2014年5月23日 (文件冊/90)

[36] 文件冊/12-14

[37] 莊小姐的英文名字又稱Navy Chong，所以字母簡稱NC。

[38] 見523案日期為2014年7月23日Witness Statement of Chong Pui Hang內第3段

[39]見523案日期為2014年7月23日Witness Statement of Chong Pui Hang內的第6段

[40]見523案的裁決書第28段

[41] 見莊小姐在523案所作2014年7月23日陳述書 (以英文撰寫) 的第6段

[42] 見本《判案書》內第25 (iv) 段

[43] 見本《判案書》內第58及65段

[44] 見本《判案書》內第37(ii)段，第65段。

[45] 見本《判案書》內第44-45段，第47-48段和第49-50段。

[46] 見文件冊/73，日期2013年8月8日的WhatsApp談話內容。

[47] 見本《判案書》第37(ii)段

[48] 內容見本《判案書》第6段

[49] 見鄧女士在證供，在本《判案書》第25 (v), (vi), (viii), 及第26段

[50] §4.015 Woodfall Landlord and Tenant, Vol 1, Sweet and Maxwell

[51] 見下段所討論的Corson一案

[52] [1990], EGLR 255

[53] 見鄧女士的證供：臚列在本《判案書》內第25段

[54] 見鄧女士的證供：本《判案書》第33段

[55] 見鄧女士的證供：本《判案書》第37(iii)段

[56] 見鄧女士的證供：本《判案書》第25(v)段

[57] 文件冊/63-66

[58]見本《判案書》第34段

[59] 見文件冊/76-82

[60] 見她的證供，記錄在本《判案書》第73段

[61] 見雙方WhatsApp對話日期2014年4月30日 (文件冊/81)