YU KARL YAN 及另一人 對 HUNG WAI KUEN

DCCJ 1646/2018

[2018] HKDC 1361

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2018年第1646號

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判決書

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1.  原告人根據《區域法院規則》第14號命令第1條規則，以傳票方式向被告人提出簡易判決的申請。

背景

原告人之案情

2.  這是一宗關於住宅樓宇漏水的案件。原告人的單位位於香港新界青衣青綠街7-19號青怡花園第一座4樓B室（“4B單位”）。被告人的單位位於青怡花園第一座5樓B單位（“5B單位”），即5B單位正是位於4B單位之上。

3.  兩位原告人是夫妻關係，是4B單位的註冊業主，亦居於上址。被告人是5B單位的註冊業主。

4.  原告人的經修訂申索陳述書指出，在大概2017年10月15日，有水由5B單位的鹹水管漏到4B單位，造成妨擾和疏忽，並違反青怡花園大廈公契第14條。原告人依賴以下事項：—

(1)   供應5B單位的鹹水管（“該水管”）長時間漏水；

(2)   在兩個單位之間的外牆有水藻生長和一些鹽殘留物；

(3)   該水管藏於5B單位裏面；

(4)   漏水情況集中於被告單位的浴室；

(5)   在打開4B單位浴室的假天花後，發現近外牆位置的天花石屎有大範圍的剝落和爆裂。在被告人完成該水管的維修工程之後，發現有鹽殘留物。

5.  原告人就漏水事件聘請明悅測量顧問有限公司，於2017年11月13日作出實地檢查後，撰寫報告（“該顧問報告”）。該顧問報告指出，該水管是唯一滲漏的根源，而且氯化物含量測試結果顯示近外牆的石屎爆裂位置含高鹽分，吻合漏滲事宜是涉及該水管。

6.  原告人指出，當被告人完成該水管的維修後, 漏滲事宜亦同時停止，因此原告人認為被告人對漏滲事宜有不能推卸的法律責任。

7.  原告人向被告人申索（i）顧問報告費$18,500；（ii）更換鋁窗抽氣扇和整理受影響的牆壁費用$17,460；（iii）其他損害另行評定；及（iv）訟費。

8.  在本申請聆訊當天，原告人代表大律師解釋“其他損害另行評定”是關於原告人浴室天花損壞的賠償，金額大概是十多至二十萬元。

被告人之案情

9.  被告人在經修訂答辯書中，否認違反青怡花園大廈公契，更否認原告人有權強制執行公契條例。被告人指出，5B單位並不是漏水的源頭，但沒有在辯書中提供詳情。

10.  被告人在她的反對誓詞聲稱，該水管並非5B單位專用，應由大廈業主立案法團負責。此外，被告人在2017年11月6日在青怡花園管理處職員陪同下，帶同水管師傅到訪原告人單位，發現該水管只在外牆滴水，沒有滴水或滲水到4B單位內，因此只是原則上同意清潔4B單位浴室窗戶，不同意原告人浴室天花、鋁窗和抽氣扇的損壞是由該水管導致，不會對此作出賠償。被告人又指出，4B單位浴室天花剝落，可能是因為原告人改裝了單位內部間隔，又或者是由於大廈樓宇年齡超過30年，外牆多處損壞而引致。

11.  5B單位的住客是被告人女兒文翠荷女士。文女士在她的誓章指出，於2017年10月15日，天文台因應颱風卡努懸掛8號風球後，收到管理處通知4B單位住戶投訴窗戶有水滲入，懷疑是5B單位浴室外牆水管滴水所致。文女士確認當時該水管有滴水情況，大約是每兩秒一滴。

12.  2017年11月7日，文女士安排維修該水管，並於翌日完成維修。文女士解釋，她不確定該水管問題是誰的責任，但由於她患病，行動不便，不想太多煩惱及爭辯，為保持良好鄰里關係，想盡快解決問題，所以決定自行自費維修。

簡易判決之法律原則

13.  在法律上，被告人需提出有需要審訊的議題，就此他需提供有關的細節，而法庭需考慮其說法是否可信及可否構成具爭辯的抗辯：Hong Kong Civil Procedure 2019，第1冊，第14/4/4段。

14.  此外，法庭還會考慮該抗辯相對於誓章所披露的證據，例如相關時段的文件、抗辯理由是否有矛盾之處、抗辯是否新近捏造的及其潛在可能性：Paul Y Management Limited v Eternal Unity Development Limited (unreported, CACV 16/2008, 12 August 2008) 上訴法庭法官張澤佑，第19段。

15.  簡易判決只適用於清晰的、沒有重大事實爭議的案件。法庭不可以單憑誓章所披露的證據進行小型審訊。除非被告人所提出的抗辯理由是瑣屑無聊或毫無理據，簡易判決並不適用：Hong Kong Civil Procedure 2019，第1冊，第14/4/9段。。

16.  如果法庭對原告人的案情存疑，正確的做法是無條件而非有條件地准予答辯：Billion Silver Development Ltd v All Wide Investments Ltd [2000] 2 HKC 262, 268C-D。

17.  根據這些法律原則，本席分析案情。

分析和討論

18.  訴訟雙方作為青怡花園單位業主，是受制於大廈公契內的條約，這是不容置疑的。根據大廈公契第14(19) ， 14(20) 和14(25) 條，業主不可制造任何妨擾和疏忽或對其他業主造成任何損壞、騷擾或不便。如任何業主因自己的疏忽或錯失而對管理處或其他業主或住客造成任何損失，該業主須對管理處或受影響的業主或住客作出賠償。

19.  被告人認為，該水管是公用部份，並非5B單位專用，就算它的損壞對4B單位造成任何損失，應由大廈業主立案法團負責。原告人認為，如果被該水管的確是大廈公契所規定的共用部份，被告人根本沒有責任自資代大廈業主立案法團維修，管理公司亦絕對不會容許及/或同意被告人擅自維修任何公用部份，合理的推論是被告人只是維修屬於5B單位責任范圍內的專用外牆鹹水管。

20.  本席認為，被告人女兒自行維修該水管以及物業管理處沒有阻止其維修工程，並不一定代表該水管是5B單位專用。根據大廈公契，公用範圍是屋苑中沒有為任何業主分配或保留享用的部份。本席留意到，該水管在維修後加上了一個開關掣，住戶可自行控制供應5B單位的鹹水供應，因此有理由相信該水管只供水給5B單位，亦可以說是5B單位專用的。如果該水管是導致4B單位損壞的原因，根據大廈公契上述的條款，被告人有責任賠償。

21.  至於該水管所滴出來的水是否導致4B單位損壞的原因，正正是本申請的主要爭議點。

22.  原告人聲稱有問題的水管藏於5B單位裏面，被告人卻聲稱該水管只在外牆滴水，沒有滴水或滲水到單位內。有鑑於原告人對浴室天花損壞而申索的金額遠超於其他項目，這個爭議對本案有較大的關鍵性，如果滴水的位置只限於在牆外，那麼4B單位浴室天花的大範圍損壞，可能與該水管無關，被告人未必要為該損壞負責。

23.  原告人所提交的文件當中，包括顧問報告，既沒有清晰顯示該水管在牆外滴水的確實位置，更沒有任何顯示該水管在牆內滲漏的證據。

24.  例如食物環境衞生署在2017年12月18日的信中提及，該署衛生督察曾經到5B單位進行調查，“只能看見有水從該單位廁所外牆喉管滴出”。

25.  另外，由於明悅測量顧問有限公司的測量人員在2017年11月13日（即該水管維修完成之後）才作出實地檢查，所以當時不可能觀察或記錄維修前該水管滴水的確實位置。該顧問報告亦沒有指出該水管在牆內甚麼位置曾經有滲漏的情況，只是說有問題的喉管 “應該” 藏於5B單位內(“The defective pipes should be embedded within the decoration works within Flat 5B”)。

26.  本席留意到，該顧問報告的附件C是一些原告人在維修前拍攝的彩色照片，但是水喉破損和滴水的確實位置並不清晰。在本席提問下，原告人的代表大律師也承認，在今次申請提交法庭的文件中，沒有較為清晰的證據，顯示該水管在牆外或牆內（如有）滴水或滲漏的確實位置。

27.  為了反對本申請，被告人委託香港公正行有限公司就該顧問報告提供意見（“公正行報告”）。公正行報告指出，該顧問報告只是利用目測法及實驗分析結果，從而得出該水管是4B單位浴室天花損壞原因的結論，有關人員並沒有利用其他儀器，如紅外線掃描法或導電感應等方法證明其天花出現滲水情況。另外，根據食物環境衞生署於2017年10月25日進行視察和測試的結果，4B單位浴室天花雖然有部份位置出現剝落及鋼筋外露，但天花的濕度讀數並沒有超出標準，表示沒有出現滲水情況。公正行報告中認為，4B單位浴室天花出現的損毀情況，不一定是由於該水管出現滲漏而導致。

28.  除了以上有關確實滴水位置的事實爭議外，本席也觀察到，原告人的證據有一些矛盾的地方，例如在修訂申索陳述書當中，原告人說在被告人完成該水管維修工程之後，在4B單位浴室天花發現有鹽殘留物。該顧問報告一方面提到，在該水管維修工程完成之後，問題便解決了 (“the problem is fixed”) ，另一方面，該顧問報告提到雖然4B單位和5B單位的外牆在維修工程完成之後被清潔過，附近的鹽殘留物仍然可見。究竟哪些鹽殘留物是維修之前已經存在，或是維修之後才出現呢？如果是前者，該水管可能是導致4B單位浴室天花損壞的原因。但是如果是後者，便可能有其他原因導致那些破損。

29.  以上種種的事實爭拗，都不適宜於簡易判決程序中處理。正如前文所說，簡易判決只適用於清晰、沒有重大事實爭議的案件。有鑑於上述的討論，本席認為被告人提出了有需要審訊的議題，應無條件地准予抗辯。

總結

30.  根據《區域法院規則》第14號命令第6條規則，凡被告人獲准無條件地就任何申索抗辯，法庭須就該宗訴訟的繼續進行事宜作出指示。

31.  本席作出以下命令：—

(1)   被告人無條件獲得許可就原告人的申索提出抗辯；

(2)   批准原告人於28日內存檔及送達答覆書（如有的話）；

(3)   與訟雙方須於其後21天內向法庭存檔及送達對方各自的文件清單，以顯示其所擁有、保管或有權取閱與此案件相關的文件。與此同時，雙方須同時以符合《區域法院規則》第24號命令第9條規則給予對方查閱文件的通知；

(4)   與訟雙方可於其後7天內互相查閱對方的文件 (享有可免交出的特權的文件除外)；

(5)   與訟雙方可於其後的35天內向法庭存檔及送達對方各自的證人陳述書，而該證人陳述書將自動成為各自的主問證供；

(6)   與訟雙方須於2019年3月29日或之前到區域法院與法庭排期主任為案件管理會議排定聆訊日期，以便法庭為此案件作進一步指示；及

(7)   訟費歸於訟案中。