廣泰樓業主立案法團 訴 林立機及另二人

LDBM 139/2010

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2010年第139宗

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判決書

序言

1.  本案的申請人為位於灣仔汕頭街2-10號廣泰樓(“廣泰樓”)的業主立案法團。第三答辯人為廣泰樓地下D1舖(“D1舖”)的業主，而第二答辯人為廣泰樓地下D1舖旁側巷(“該側巷”)的使用者。

2.  申請人指稱，該側巷為公用地方，但為第二及第三答辯人所佔用，且將D1舖與該側巷毗鄰的外牆(“該外牆”)拆去，故要求法庭頒令:

(i) 禁止第二及/或第三答辯人使用該側巷作私人用途，並移除該側巷所有僭建物，包括但不限於伸縮帳篷連金屬支撐架結構、所有雜物及未經批准安裝的鐵閘；

(ii)強制第二及/或第三答辯人還原該外牆建築。

3.  答辯人則爭議該側巷及該外牆是否公用部份，並辯稱該側巷的業權已由答辯人以逆權佔有，而該外牆已被拆掉超過12年，根據時效條例，申請人已無權作出本案的申索。

4.  雙方在審訊開始時，同意以下為本案的爭議點:

(i) 該側巷是否廣泰樓的公用部份；

(ii)  在1988年9月以後，廣泰樓的業戶能否自由出入及共用該側巷；

(iii) 第二答辯人是否對該側巷具有逆權佔有的意圖；

(iv)  第二答辯人是否已超逾12年逆權霸佔了該側巷；

(v)  第二答辯人作為D1舖的業主及/或使用者時，能否剝奪該側巷的管有/使用權；

(vi)  該外牆業權誰屬；

(vii) 該外牆何時被改建；

(viii) 申請人就該側巷及該外牆的訴訟權，是否受時效條例第4(1)(a)條或第7(2)條所監管。

無爭議事實

5.  廣泰樓坐落灣仔汕頭街及厦門街之間，佔據了 內地段4297餘段、4298餘段、4299餘段、4300餘段、4301餘段、4331餘段、4332餘段及 4333餘段的範圍，地下共有6個店舖。D1舖的正門位於厦門街，左方與D2舖相連，右方則為該側巷，而該側巷的另一邊為毗鄰的百旺都大厦。D1舖與該側巷之間原為兩幅磚牆構成的該外牆(可參看文件冊第87頁的建築平面圖及第107頁上中間一幀相片)。

6.  從第87頁平面圖上所示，4331餘段上灰色部份為該側巷，圖中該側巷旁的斜線部份為該外牆，而在該外牆另一方白色部份為D1舖所在。第107頁上中間相片中所見聯興車房為D1舖，D1舖右方為該側巷，而D1舖與該側巷之間所見兩度捲閘以下原為該外牆所在，近該側巷前方一幅(後稱“該外牆前幅”)，原為百旺都大厦的樓梯所在，文件冊第107頁最下一幀相片上，可見該外牆前幅上方殘留的舊有樓梯痕跡，該外牆近該側巷後方一幅後稱“該外牆後幅”。

7.  第二答辯人在1988年9月向當時D1舖的業主鄭秀英女士租用D1舖，用作經營維修車行。在1991年10月時，第二答辯人向鄭女士購買了D1舖成為業主，有關的買賣在1991年11月18日完成。

8.  2002年1月10日，第二答辯人將D1舖售予由其妻子的弟弟所擁有的第三答辯人公司，但以月租形式繼續使用D1舖。2003年第二答辯人安排工程公司在該側巷加建伸縮帳篷，及在該側巷的前後兩端安裝鐵門(文件冊第115頁上方相片所示，為伸縮帳篷及該側巷前端的鐵門)。

9.  2004年8月，第二答辯人沒再租用D1舖，改為在該側巷經營汽車修理，同時也經營五金回收。2005年左右，第三答辯人在該外牆前幅向D1舖內約一呎，及在該外牆後幅向D1舖內約三呎位置重建牆壁，但並未拆去有關的捲閘(文件冊211-212頁第88至91號相片)。2005年與2006年之間，租用D1舖的租客將重建的牆壁及捲閘也拆去，改為玻璃幕牆，這情況維持至今(文件冊174頁第11號相片)。

10.  2007年11月第一答辯人向第三答辯人租用了D1舖，並向第二答辯人在上午7時至晚上6時租用該側巷。

11.  2007年法團的鄧主席向第二答辯人指出他佔用該側巷，第二答辯人向地政署查詢私家巷的界線，2008年4月地政署回覆該側巷為私家地方及劃清界線(文件冊第245頁)，第二答辯人根據界線裝正固定鐵門的位置，並在前門掛上信箱及門牌。又在2005年5月向地政署詢問該側巷的地稅問題，在2009年5月12日收到地政署的地稅單(文件冊第231頁)，第二答辯人如數繳付，這是第二答辯人收到的唯一地稅單。

12.  申請人在2010年6月7日入稟本案的申請。由於第一答辯人在2010年12月8日沒再租用D1舖及該側巷，故此申請人在2011年1月5日的聆訊上終止了就第一答辯人的申索。

申請人案情

13.  申請人傳召了現任法團主席鄧女士(“鄧女士”)及A2舖業主梅先生(“梅先生”)作供。

14.  鄧女士及梅先生分別在1990年11月及1997年9月購入其名下位於廣泰樓的物業，兩人也表示在購入單位以前，曾在廣泰樓地下四周廵視，通道包括該側巷完全暢通無阻，而兩人單位所屬冷氣散熱系統也安裝在該側巷內，一直可以自由進入該側巷作清洗。至1996年時開始發現該側巷偶爾有雜物擺放，但從沒任何鐵閘或搭建物。至2003年約6月時鐵閘才出現，至2006或2007年開始無法進入該側巷清洗冷氣設備。

15.  而鄧女士亦聲稱，在2000年時目擊工人將該外牆拆去，之後看到D1舖的工人利用該側巷進行汽車噴油工作，她已向當時的法團主席報告，可惜法團未有積極跟進。至2007年鄧女士成為主席才跟進有關情況。

第二答辯人案情

16.  第二答辯人作供指稱，他在1988年9月租用D1舖時，已將該外牆後幅部分及後門一併拆除，以木板及鐵絲網將該側巷及樓梯底圍起，並裝上生動鐵門，在樓梯底位置擺放了寫字枱及修理汽車的工具。而該外牆前幅部分則是在1993或1994年時，隔壁百旺都大厦的建築商在清拆樓梯時一併拆去。第二答辯人利用該側巷作維修汽車之用，車輛亦可駛進該側巷，仍以鐵絲網圍住整條側巷，至2000年時加建了固定鐵門，該鐵門在2003年時因『爛了』故再安裝過。

17.  第二答辯人指稱他從1993至1994年開始獨自佔用該側巷，在該側巷內的沙井及地台也由他負責維修，法團主席在1993年時甚至要求他自行在該側巷安裝光管照明，而法團只負責後巷其他部分的照明裝置。

該側巷是否公用部分

18.  申請人指稱根據公契條文附表2，廣泰樓範圍包括4331餘段(文件冊第32頁)，根據地政署的回覆信件(文件冊第85及245頁)，該側巷位於4331餘段範圍內，而公契條文第4(P)條註明，公用部分包括“the road, service lanes, pavement, foot paths...which are not included in any unit of the Building exclusively assigned to and owned by one owner or owners thereof” (文件冊第21頁)，該側巷應為公用部分。而根據建築物管理條例(“該條例”)附表1第8段，通道屬公用部分，而該側巷實為廣泰樓的通道，故屬公用部分。

19.  答辯人則指稱申請人在該側巷並無任何權益，因為並無任何證供顯示，該側巷位於4331餘段之內，相反地申請人在審訊中呈堂的A1證物顯示，曾位於該側巷的樓梯所在為厦門街7-17號，即並非廣泰樓範圍之內。再者，根據1996年8月14日的業主大會會議紀錄(文件冊第46頁)，當時申請人的立場是，地下橫巷並非在廣泰樓範圍之內，這顯示申請人從未視該側巷為廣泰樓所擁有。

20.  本席認為，答辯人指稱申請人從未視該側巷為其所擁有的事實，即使確實存在，也對該側巷是否屬公用部分無關。要決定該側巷是否公用部分，法庭必須依據公契條文的規定來定奪，如公契條文未有提供，則須參照該條例之下所訂立的公用部分條文作釐定。

21.  本席接納申請人一方的陳述，廣泰樓範圍包括4331餘段是不爭的事實，而地政署分別回覆申請人及答辯人的信件(文件冊第85及245頁)中，清晰指出該側巷位於4331餘段內，這完全推翻了答辯人指稱，沒有證供支持該側巷在4331餘段內的指控。而答辯人依賴A1證物以支持該側巷位於厦門街7-17號，故並非廣泰樓的範圍，唯A1證物中只是在原有樓梯部分註明“EX STAIRCASE FOR ACCESS TO NO.7 AMOY STREET”，本席認為這並不等同該樓梯所在為厦門街7號，只是通往7號的樓梯，答辯人純粹依賴A1證物上的字句而作此結論，實屬斷章取義。本席裁斷該側巷確實位於廣泰樓範圍內，故該側巷亦受廣泰樓的公契條文所監管。

22.  本席亦接納廣泰樓的公契條文中第4(P)條已就公用部分作出定義，而有關的定義明顯包括該側巷，因該側巷應可視為定義中的“road”,“service lane”或“footpath”。而從D1舖的轉讓契(文件冊第39-45頁)可見，該側巷並未包括在答辯人獨有佔用的業權上，亦未有任何證供顯示該側巷屬任何業主的獨有業權，相反地，公契條文第3條規定，“Each owner shall hold his unit of the Building subject to and with the benefit of the following rights privileges and obligations namely :- (A) Full right and liberty and together with his tenants servants ... and in common with all persons having the like right to go pass and repass over and along the entrances, ...corridors and passages in the Building and the roads, service lanes, pavements and footpaths within the Land ...”，由此可見，該側巷是所有業戶也有權使用的，而不屬任何業主的獨有擁有。根據公契條文的規定，本席裁斷該側巷為公用部分。

23.  本席亦同意申請人所指，根據該條例附表1中就公用部分的定義，該側巷屬附表1中第8段所述的通道，故在法律條文的規定下，該側巷亦為公用部分。

該外牆業權誰屬

24.  申請人指稱公契條文中並未列明該外牆屬D1舖業主專屬使用、佔用或享用，而公契條文第4(M)(1)條規定業主不能改裝大厦的外牆，"No owner shall without the consent in writing of the Manager do or cause or permit to be done... (1)Repaint redecorate or alter the appearance of the exterior walls of the Building or any part thereof.”(文件冊第19頁)，如外牆並非公用部分，公契條文不可能就外牆作規限。而根據該條例附表1所列範圍，公用部分包括外牆，故該外牆應屬公用部分，而並非屬某一業主所有。

25.  答辯人則指稱，公契條文前言第5段指出，“unit hereinafter used shall mean a portion of the Land and the Building which is intended for separate and exclusive use and occupation...” (文件冊第8頁)，而公契條文附表3開列每一單位獲分配的無分割業權份數，當中外牆並未獲任何業權分配，而D1舖的轉讓契附圖(文件冊第38頁)上粉紅色部份屬D1舖範圍，故此該外牆應屬D1舖業主所擁有。

26.  本席接納申請人一方的論據，雖然公契條文並未就廣泰樓的外牆業權誰屬或是否公用部分作界定，唯公契條文第4(M)(1)條的存在，唯一推斷是外牆並不屬某一業主所有，否則此條文實有違業戶可就其擁有的單位享有獨有使用權的規定。誠如上文所言，如公契條文並未就外牆是否公用部分作規定，則法庭應依據該條例附表1作判定。根據該條例附表1的條文，外牆是公用部分，在這情況下該外牆不可能由某一業戶所擁有。而答辯人指稱轉讓契附圖中所示，D1舖的業權應包括外牆部分，唯在該附圖中只是顯示D1舖的範圍，並未顯示外牆也屬業權部分。

27.  本席裁斷，該外牆為公用部分，D1舖業主並不擁有該外牆的業權。

申請人就該側巷及外牆的訴訟權，是否受時效條例第4(1)(a)條或第7(2)條所監管

28.  答辯人指稱，申請人就該側巷及該外牆的訴訟權，應受時效條例所監管，故依據時效條例第4(1)條，必須在6年內提出就該外牆的訴訟，及依據時效條例第7(2)條，應在12年內提出就該側巷收回土地的訴訟，而申請人未有附合此一規定，故就兩項申索也失去訴訟權。

29.  申請人則依據 Incorporated Owners of Man Hong Apartments v Kwong Yuk Ching & Ors [2001] 3 HKC 一案例(“該案例”)中的裁決，指稱本案所涉該側巷及該外牆均為公用部分，申請人就違反公契採取行動，時效條例並不適用。而即使適用，由於公契屬蓋印文據，根據時效條例第4(3)條，基於蓋印文據的訴訟，時限應是12年而並非6年；該外牆只在2000年時才拆除，故申請人已在時限內提出本訴訟。

30.  本席接納該案例確實與本案的情況類同，而該案例的原則完全適用於本案中。該案例中也是由法團向一店舖的業主及租戶提出申索，指稱他們違反公契規定，佔用店舖旁的通道及豎立非法構築物，案中答辯人抗辯指稱已逆權佔有了該部分，故法團喪失了訴訟權，且因著時效條例，法團也失去訴訟權。上訴庭副庭長Mayo在判決中指出，由於有關的案件並非涉及收回土地業權的申索，而是法團代表所有業戶就公用部分執行有關的公契條文，涉案的通道也受公契條文監管，法團有權執行有關的公契條款，即使案中的答辯人能成功證明已逆權佔有該通道，該通道仍受公契條文監管。而就時效的問題， 副庭長Mayo指出“None of the express covenants involves the taking of any part of the land comprised in the common parts.  There can accordingly be no question of either s7(2) or s17 of the Limitation Ordinance having any application.  Equally s4(7) specifically excludes actions for injunction and other equitable relief from the operation of the section.  There also can be no question of the statutes of limitation having any application by analogy as the claim here for breach of the terms of the DMC are in no way equivalent to any common law right of action. ... What next needs to be considered are the principles applicable to a claim made in equity. ... The defendants did not demonstrate in the court below any of the circumstances referred to which might have had the effect of making any delay there may have been fatal.  The conclusion which can be reached from all of this is that there is no time bar to the claim which is being made by the plaintiff in respect of the claims it is making.”(第123-124頁)。

31.  本席完全同意該案例的判決理由，由於本案的申索也是涉及公契條文的執行，因此即使答辯人成功證明逆權佔有確實存在，時效條例同樣地並不適用於就該側巷及該外牆執行公契條文的申索，而答辯人亦未有提出任何環境因素，支持由於疏忽延誤的關係，令致容許申請人執行公契條文屬不公平。

32.  本席亦接納申請人所指，依據公契條文的訴訟時限應為12年，而非6年。而本席亦接納申請人一方的證供，裁斷該外牆只在2000年時才拆掉。在這問題上，本席認為第二答辯人的證供並不可信，相方所提交的相片，也只顯示最早是2000年時的該外牆情況，而第二答辯人指稱，該外牆前幅在1993年至1994年時與百旺都大厦樓梯同時拆除，唯從申請人所提交的A1證物可見，答辯人所言並非實情，A1證物為一張1996年5月的建築平面圖，當中顯示百旺都大厦的樓梯仍然存在，如該樓梯真箇在1994年時已拆除，不可能在1996年的平面圖上出現。

其他爭議事項

33.  鑑於本席在上文就時效條例的裁斷，其他涉及逆權佔有的爭議事項，包括上文第4段中第(ii)至(iv)項已無關宏旨，本席無須處理。唯即使本席須作處理，本席並不接納第二答辯人的證供，這不僅是因為沒有任何佐證支持答辯人所指，早在1998年時已在該側巷安裝活動鐵絲網，而獨自佔用該側巷，再者，從地政署提供的相片(文件冊第106-109頁)中也顯示，該側巷前端的鐵閘只在2003年以後的相片中才出現，可見第二答辯人所言全不可信。本席認為第二答辯人並未能提出證供，證明他已逆權佔有了該側巷達12年之久。

總結

34.  鑑於該側巷為廣泰樓的公用部分，公契條文第3(A)條(文件冊第9頁)規定所有業戶也可共同使用，而該條例第34I條亦規限公用部分不可改作自用，除非該項改變乃由業主委員會藉決議批准；而第34I條條文對任何人也有規範，而並非只局限於廣泰樓的業主，故此第二答辯人將該側巷以鐵閘密封及用作修理汽車之用，這明顯干犯了有關的公契條文及第34I條的規定，本席認為第二答辯人應把該側巷內所有僭建物，包括伸縮帳篷連金屬支架結構、所有雜物及鐵閘拆除。

35.  而該外牆亦為公用部分，第二答辯人將外牆拆去，這行為明顯違反了公契條文第4(M)(1)條的規定，這責任隨著物業的移轉，已轉架至第三答辯人身上，而第三答辯人在購入D1舖後繼續容許這違規情況存在，第三答辯人作為業主責無旁貸，理應負責將該外牆修復。

訟費

36.  在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，本席頒令，第二及第三答辯人須付本案的訟費，但不包括大律師證書，如雙方未能就訟費金額議定，則由法庭依區域法院準則作評定。此為暫准判令，除非任何一方以傳票提出申請，此訟費命令在本判決書發下後14天即成為絕對命令。

頒令

37.  法庭頒令：

i.  第二答辯人須在本命令頒下的一個月內，把該側巷內所有僭建物移除，包括但不限於伸縮帳篷連金屬支架結構、所有雜物及鐵閘;

ii.  禁制第二答辯人使用該側巷作私人用途；

iii.  第三答辯人須在本命令頒下的一個月內，將該外牆建築修復至原來狀況；

iv.  本命令附加罰則通知；

v.  本命令無須親自派送；

vi. 第二及第三答辯人須付本案的訟費，但不包括大律師證書，如雙方未能就訟費金額議定，則由法庭依區域法院準則作評定。此為暫准判令，除非任何一方以傳票提出申請，此訟費命令在本判決書發下後14天即成為絕對命令。