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LDPD 1014/2024
[2024] HKLdT 78
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2024年第1014宗
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覆 核 判 決 書
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1. 申請人在2024年9月9日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核本席於2024年8月28日的判決。
背景
2. 根據一份日期為2021年7月22日的「租地合同」 （下稱「涉案租約」）， 申請人把香港石澳大浪灣村地段SOVL 199號土地段及其上蓋建築物 （下稱「涉案處所」） 租予答辯人， 租期叁拾年， 由2021年7月22日起至2051年7月21日止， 每年租金為20,000元， 包括地稅， 但不包括其他政府費用及差餉。
3. 涉案租約第4條規定， 答辯人「必須在每年到期日後14天內， 將租金存入 （申請人）指定之匯豊銀行賬戶 ...... 並通知（申請人）， ......， 如延遲三十天以上， 本租地合同會自動失效。」
4. 於2024年8月5日， 申請人根據涉案租約, 向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交申請通知書 （表格22）, 要求申請收回涉案處所的管有， 理由是答辯人未有繳付由2024年7月22日起的租金。申請人更於表格22上指出，答辯人已有欠租前科， 上一次的審裁處收樓編號為 LDPD 16/2023， 當時的審裁處成員指出， 如果答辯人再有延遲一天繳付租金， 申請人即有權向審裁處提出申請取消涉案租約。
5. 答辯人於2024年8月13日遞交反對通知書， 說他收到第一天張貼門外的表格22後， 立刻於第二天， 即2024年8月7日繳付租金。 他並聲稱他並非刻意拖延繳付租金， 只是因公私繁忙下忘記於14天內繳付， 但根據涉案租約， 他未有延遲繳付租金超過30天， 申請人並無理據立刻向法院提告。
2024年8月28日的聆訊
6. 本案於2024年8月28日於本席席前聆訊， 申請人同意答辯人已於2024年8月7日繳付租金， 但他反對答辯人所稱未有延遲繳付租金超過30天便不能向法院提告的說法。 申請人聲稱根據香港的租務法例，若有租金沒有在到期日的15天內繳交， 他便即可提告。 本席在聽取雙方的陳述後， 同意答辯人的說法。
7. 根據《業主與租客(綜合)條例》（香港法例第7章）第117(3)條， 如任何租賃在2002年12月27日或之後訂立，
「(b) 該租賃 ——
(i) 包含在到期日即繳交租金的契諾；但
(ii) 不包含假若有租金沒有繳交以致該契諾遭違反即可沒收租賃權的條件，
則該租賃須隱含有假若有租金沒有在到期日的15天內繳交以致該契諾遭違反即可沒收租賃權的條件；」[1]
8. 可是涉案租約「包含在到期日即繳交租金的契諾」， 但也「包含假若有租金沒有繳交以致該契諾遭違反即可沒收租賃權的條件」， 即《業主與租客(綜合)條例》第117(3)條並不適用於本案， 因此根據涉案租約， 如答辯人延遲繳付租金達三十天以上，涉案租約才會失效。本席遂撤銷了申請人於2024年8月5日提出的收樓及追租申請。
9. 至於LDPD 16/2023一案， 申請人同意當時答辯人延遲繳付租金達48天， 當然申請人可以提告， 但吳成員根據《高等法院條例》（香港法例第4章）第21F條給予答辯人濟助與本案並沒有任何衡突。
覆核申請
10. 根據申請人存檔的誓章，申請人申請覆核的理由， 主要重提香港的租務法例註明延遲繳付租金15天以上即為破壞租約合同之說， 而根據涉案租約， 答辯人必須在每年到期日後14天內繳付租金， 而在LDPD 16/2023一案， 吳成員說將來有一年答辯人延遲繳付租金一天， 申請人「可能會贏」並收回涉案處所。
結論
11. 由於申請人只是重複他在本席在2024年8月28日聆訊中的論據， 本席經審閱他申請覆核的誓章後, 認為本席於2024年8月28日的判决沒有任何不妥, 申請人所要求覆核本席判决的理據, 本席亦已在2024年8月28日聆訊中及在上文闡釋, 申請人亦應是誤會了吳成員在LDPD 16/2023一案所指延遲繳付租金一天的意思， 所以本席決定不接受申請人的覆核申請。
12. 本席現判定撤銷申請人在2024年9月9日的覆核申請。
13. 覆核申請是憑審閱文件來作決定的（參看土地審裁處庭長指示LTPD: Review No 1/2009）。本席認為合理的訟費，乃是不頒訟費命令。
[1] 本席在聆訊中把該條例第117(3)條的副本給予申請人及答辯人各一份。
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