宏冠道金漢工業大廈業主立案法團 對 蘇怡阡

DCMP 2628/2011

香港特別行政區

區域法院

雜項案件編號2011年第2628號

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判決書

1. 蘇先生提出上訴，理由是他反對原告在2012年2月14日得到的命令。該命令指出：一，除非被告人在送達命令十四天內支付港幣426,497.09元（即2011年1月4日登記於土地註冊處編號11040800770025之押記備忘錄的欠款金額），否則被告人於九龍宏冠道8號金漢工業大廈10樓10號工作室（Workshop No.10, 10/F, Kam Hon Industrial Building, No.8 Wan Kwun Road, Kowloon）將在毋須通知法庭下可被出售，被告人須把上述交吉單位交予原告人，並將一切在其管有保管或控制的所有樓契遞交予原告人。二，上述單位須以私下或拍賣方式出售，售價不少於港幣二百五十三萬元等。

2. 被告人蘇先生明白陳聆案官在2月14日命令他在十四天內須支付所欠的款項，而該些款項是經法庭判決之後判被告人須支付原告人的欠款。但，雖然本案的審訊及命令日期是2009年3月26日，蘇先生直至今天仍拒絕支付該欠款，因此，原告人才申請物業扣押令，和要求聆案官作出本年2月14日的命令，是根據法庭的程序第50號命令9A條發出的。

3. 蘇先生指出他拒絕支付欠款的理由是因為宏冠道金漢工業大廈業主立案法團拒絕為他維修在他物業上的屋頂，引致他的物業天花不斷漏水，而他已在這漏水下忍受了二十多年，他並在這十多年來不斷要求立案法團作出屋頂天台的維修，但立案法團雖替其他業主作出維修，一直拒絕替他作出在其物業頂天台的維修。

4. 蘇先生所說，立案法團管業處不作出維修的話，他一定不會支付所欠的管理費用，而該些管理費用正是構成訴訟的原因。蘇先生亦在誓章中承認，在2006年7月至8月間，他與立案法團達成和解方案，因此他在該段時間曾經支付當時的管理費。在2006年7至8月間，立案法團及管業處亦有替他的物業上天台作出維修工序，很可惜，該些維修修補工序未能成功地阻止蘇先生物業天花的漏水。可能是維修不得法的緣故，但因為漏水持續，蘇先生因此停止支付管理費。

5. 根據蘇先生的建議，管理處及立案法團必須先把在他物業上天台的三個水箱拆除，才作出全面的維修，在維修工序滿意地完成之後，才把該三個水箱重新放置在天台上。他要求法庭作出這樣的一個命令，命令立案法團替他物業對上的天台作出全面的維修，令致他的天花不會繼續漏水。而且他更要求法庭命令立案法團支付他這些年來所損失的租金的賠償。

6. 蘇先生的要求實際上正是他的在本案審訊期間的反申索。若他的反申索成功的話，當然不會導致今天這上訴申請。陳聆案官的命令是蘇先生必須支付法庭在2009年3月26日的命令蘇先生須支付的管理費及其他的費用，包括訟費及利息等。法庭亦對蘇先生的反申索作出敗訴裁決，若蘇先生在陳聆案官作出命令的十四天內支付該些裁決欠款，他的物業並不會被拍賣。

7. 本席是審訊這件案件的原審法官，在2009年3月26日已經作出本案全部的裁決。在本席2009年3月26日的判案書第19至25段已清楚處理了蘇先生的反申索。本席在該裁決書亦有提出立案法團的唯一可以漠視蘇先生要求維修天台的理由是根據大廈公契附表三J段，因為蘇先生並沒有支付全部的管理費用。倘若蘇先生把全部的拖欠的管理費支付後，大廈業主立案法團不能漠視業主作出維修及管理的要求。根據法院規則第50條第9A段，香港民事訴訟規則2010年第919頁，法院規則第50號命令第9條第18段清楚地指出拍賣或售出扣押物業，是執行扣押物業令的正確方法，又指出，若欠付裁決款項者，沒有依照法庭命令支付裁決款項，勝訴者可向法庭申請扣押該欠款者的物業，並要求法庭頒出命令，執行扣押命令所賦予他的權利，出售該扣押命令物業。

8. 根據蘇先生今天提出的上訴理由，本席不能夠滿意地察覺到蘇先生的上訴有任何合理或良好的根由，取消原告人所得到的命令，即原告人可把物業拍賣，或用其他形式出售，售價不低於二百五十三萬元的命令。

9. 據上述理由，本席拒絕蘇先生的逾期上訴申請，蘇先生並必須支付原告的訟費，若雙方未能達成訟費協議，可由法庭聆案官作出評估。