CHENG WING HEI 及另一人 對 CHAN YAT KWAN

DCCJ 168/2010

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2010年第168號

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判決書

1. 這是兩名原告人的申索，他們要求本庭頒令他們可得回本案有關爭議的土地，即新界元朗丈量約份106地段1865分段A及B段（Section A and Section B of Lot No.1865 in Demarcation District No.106, Yuen Long, New Territories）（下稱「該土地」）。被告人則提出反申索，他要求本庭頒令他可以得到該土地的逆權佔有的命令。

2. 原告人有六名證人，但本庭認為下述的證人是最重要的證人。第一名證人是鄭麗英、第二名是鄭蓮、第三名是胡海倫。第一名原告人替他本人和第二名原告人作證，他的證供顯示於2004年7月17日，他與第二名原告人分別買下本案的該土地，這是有文件支持的證供，不容爭議，本庭接納這方面的證供。

鄭麗英的證供

3. 受到她的弟弟鄭志偉和兩名原告人的委託，在2004年10月25日約於下午3時她開車到該土地，到達該土地時，一名自稱吳姓的男子看見他們後便與她談話，當時鄭麗英是與姐姐鄭蓮在一起。其後，被告人正好回到該土地，該名吳姓男子對陳說，鄭麗英及鄭蓮是來找他的，鄭麗英對被告人說，該土地已由她的弟弟的兒子買下。其後，被告人問她可否用低一些的價錢租出該土地予他，吳姓男子提議他們以港幣500元租該土地給被告人，鄭麗英說該土地不是她的，是她的侄兒鄭氏兄弟的，她要得到他們同意才可答應被告人的要求。她要求被告人在一張紙上寫上他的全名及電話號碼，被告人詢問為何要這樣做，他說如果業主同意把土地租給他，就會用他的名字和資料作為準備租約之用，被告人於是便寫下他的名字及電話在一張紙上，她告訴被告人說她要先回去和業主商量，準備好租約便會送給他簽名，被告人說好，於是他與他的姐姐便駕車離開該土地。回到家裡（即新界八鄉田心村9號），她和弟弟在電話商量有關被告人要求租用該土地的事，經過她的同意和要求，她與丈夫胡海倫替他們準備租約，她把寫上被告人的名字及電話號碼的字條交給胡海倫，讓他準備租約，以便填寫租客的姓名。胡海倫在兩份標準租約上填上物業地址、租期及租金後，他便立刻和姐姐回去該土地找被告人簽租約。同日約於下午四時半，他們回到該土地，當時被告人正與吳姓男子傾談，他對被告人說租約一式兩份已準備好，被告人接過租約後，從衫袋裡拿出眼鏡戴上，並與吳姓男子仔細閱讀。其後，被告人主動問她，租期只有一年，一年後是否要搬走，她說先簽一年約，約滿後有機會再續，被告人說當時身上沒有錢可交租，她說可遲些才交租。吳姓男子指示陳在租約適當的位置簽名，陳便在租約上簽名，並寫下他的身分證號碼。她對被告人說租約要等該土地的業主簽名才能作實，及完成簽署租約後，她會交回一份租約給他。其後，她與她的姐姐離開該土地。

4. 翌日，她把租約交給兩位侄兒簽名。幾天後，她的弟弟交回已簽好名字的約給她，以便轉交給被告人。2004年11月4日大約上午十時許，她踏單車到該土地把一份簽好的租約交給被告人，被告人接過一份租約後，很生氣地問她還有另一份租約在哪裡？及要把另一份的租約也交給他，他說他的兒子因為他簽租約鬧他，被告人問她家在哪裡，並說要去取回另一份租約，當時鄭麗英覺得很害怕，於是立刻踏單車離開，被告人亦踏單車跟著她回家。回到家後，她的丈夫問被告人有甚麼事，被告人說要見該土地的業主，鄭麗英立刻致電她的弟弟叫他前來她的家。大約十分鐘後，她的弟弟及弟婦來到他的家裡，當時鄭志偉在他的家門前與陳理論，他說「你現在用了別人的土地，要你簽租約有甚麼問題？請你快交租金。」當時被告人對他的弟弟說：「塊地是我的，是我霸回來的，這塊地業主不是姓鄭，這文件愈舊愈好。」當時胡海倫對被告人說「既然你說霸回來，而鄭志偉的兩位兒子是註冊業主，待法庭決定吧。」其後，被告人便離開他的家。

5. 鄭蓮的證供大致上與鄭麗英的證供一致，因此本庭不需要深入對她的證供加以詳述。

胡海倫的證供

6. 2004年10月25日大約下午4時，他的太太鄭麗英拿著一張寫有被告人名字及電話號碼的字條回家，並要求他就他的侄兒的土地（即本案有關爭議的土地）準備一份租約。他在一份標準租約上填上該土地的地址、租期及租金後，交給鄭麗英，即日送交被告人簽名。2004年11月4日大約上午10時，鄭麗英對他說要把被告人以及她侄兒簽好的租約帶到該土地給回予被告人。大約半小時後，鄭麗英駕著單車回家，他看見被告人駕著單車跟著他的妻子，被告人當時要求取回已簽署的租約，及要求見該土地業主的爸爸鄭志偉。隔了大約十分鐘，鄭志偉及他的太太來到他的家，被告人當時大吵大鬧，向鄭志偉說要取回租約，被告人說：「塊地是我的，是我霸回來的，這塊地業主不是姓鄭，這文件愈舊愈好。」當時他對被告人說「既然你說霸回來，而鄭志偉的兩位兒子是以註冊業主，留待法庭判決吧。」其後，被告人離開他的家。

被告人的證供

7. 他現年70歲，在大陸出生，沒有接受教育，於1962年來到香港定居。約於1965年，他在元朗八鄉錦上路元崗新村34號（即涉案的該土地）耕種蔬菜，蔬菜的類別有蕃茄、蔬菜、芋頭等，並將收成售給八鄉菜農合作社，待蔬菜市場。他居於該土地附近的元崗新村20B，直至1990年尾，由於20B的業權人要求他及他的家人搬走及安排賠償後，他就開始居於該土地上，以貨櫃改裝成房屋居住，直至現時，他從沒有交過任何租金給任何人士，亦沒有聽過或見過任何稱為該土地的業權人。

8. 於2004年3月7日下午5時，他剛回家時有兩名陌生女子來找他，他們表示姓沈，並說村內要舉辦一項拜山祭祖的活動，並問他會否樂意捐出港幣1,000元贊助該項活動，當時他的鄰居吳堅招先生在門外位置，他找吳先生徵詢意見，吳先生表示捐港幣1,000元太多，不如捐港幣500元，並表示人家很多錢，絕對不會為了幾百元來騙他。因此，他答應捐出港幣500元。兩位姓沈的女子叫他出示身分證以作登記之用，他問他們為甚麼要出示身分證，他們回應說是用來做紀錄的，他相信吳先生說他們不會騙他，便把身分證交給他們登記，登記完成後，他們便離開了。

9. 約一個小時後，那兩位女士再回到他的家找他，並拿出兩張紙給他簽名及寫下身分證號碼以確認捐款，他簽名後便回屋內拿錢給他們，當他再到門外找他們時，他們都走了，一分錢也沒拿走。他回家想了一會兒，認為自己簽了那兩位女士的文件，又給他們抄下身分證號碼，但他們卻沒有收取捐款，因恐受騙就馬上到八鄉警署報案，警方說他沒有損失，不能幫他處理事件。翌日（即3月8日），他到元朗警署再報案，警員同樣說不能為他處理，但其中一位警員拿了一份文件給他看，然後問昨天所簽的是否跟他給他看的文件相似，他看後便答「是」。

10. 約於2004年11月，姓沈的其中一名女子到他家找他，並將其中一份在2004年3月所簽的文件交給他，他要求取回另一份文件，但她不理會便踏單車離開，他尾隨她回家，當時她家中有其他人在家，他要求取回他所簽的文件，並和他們爭執，最後不能取回他想要的文件。及後，他的兒子探望他時，他便將女士送來的文件給他的兒子看，他的兒子說那是一份租約。2005年5月，他收到林姜高律師行代表原告人的律師日期為2005年4月30日的信，他其後委託尹楊律師事務所代表他於2005年5月14日發信回覆。

11. 本庭需要裁決的是究竟哪一方的證供反映事實的真相。原告人的證供指有關土地的租約是於2004年10月25日由被告人所簽署的。被告人則指出，有關兩名女子要求他簽署的是發生於2004年3月7日。本庭要決定究竟該兩名女子與被告人發生的事，究竟是在2004年10月25日發生，抑或是在2004年3月7日發生。原告人的證供合理可信，並有文件支持，該文件便是文件夾中第82頁的文件，即打了釐印的租約，該租約清楚寫下2004年10月25日，這即是說租約是在該日簽的。

12. 被告人指稱他逆權佔有有關的土地，構成逆權佔有的因素是霸佔有關土地的意圖，以及霸佔有關土地的行為。在被告人的答辯書及反申索書的第3A段，被告人指出於1965年他把該土地以鐵絲網圍繞，以便他可獨佔該土地。但是在他的證人陳述書，他沒有指出或聲稱他以鐵絲網圍繞該土地，有關佔用該土地的部分在證人陳述書的第2段、第3段和第4段，都沒有提及以鐵絲網圍繞土地的證供。因此有關霸佔該土地的行為在證人陳述書沒有反映出來。本庭更為關注的是他是否有佔用該土地的意圖，這要看他的證供是否可信。

13. 在他的證人陳述書（下稱「陳述書」）的第6段，他指出她們要求被告人捐出一些金錢以作為拜山祭祖之用。根據這段的含意來說，他在該日之前是沒有見過這兩名女子。在陳述書的第8段，他說登記完之後，他們便離開了。如果他所說是真的，即該兩名女子是來欺騙他的金錢的，該兩名女子一定不會在登記完成後便離去，她們一定會要求被告人立刻拿錢出來。因此，第8段所指登記完成後他們便離開了，不會是真的。

14. 約一個小時後，兩名女士再找他，並拿出兩張紙給他簽名及寫上身分證號碼，以確認捐款。他簽名後便回屋內拿錢給他們，但到門外找他時，他們都走了，一分錢也沒有拿。第9段沒有說他回屋內之前對兩名女子說他要回屋內拿錢，叫他們不要離開。這特別是在登記完他的名字及身分證之後，他們便離開了。在一個小時之後，如果他所說是真的，他一定會叫他們不要走，以便他可以拿錢給他們，但第9段完全沒有提及這一點。因此，第9段所說完全不可信。

15. 第11段指他到元朗報案時，其中一位警員拿了一份文件給他看，然後問他昨天所簽的是否跟給他看的文件相似，他看完後便答是，這即是說警員所拿的文件與他所簽的文件是內容或外貌相似的，但該警員怎會這樣巧合拿該文件給他看呢？警員根本上不會知道他所簽的文件究竟是怎樣的，因此這方面的證供難以令本庭相信。

16. 被告人的證供指該吳姓男子以及該兩名姓沈的女子串謀欺騙他的金錢，這在他的證人陳述書完全沒有提及，因此，本庭難以相信如果姓吳的男子以及兩名姓沈的女子真的串謀欺騙他，他應該在證人陳述書對這方面有所提及。況且，如果姓吳的男子真的與兩名女子串謀欺騙他，姓吳的男子不會對該兩名姓沈的女子說捐港幣1,000元太多，不如捐$500，這與欺騙、詐騙是剛剛相反的行為。

17. 被告人又指，有人（即姓吳的男子）向他吹迷魂煙，這在證人陳述書沒有提及。被告人又指，兩名姓沈的女子恐嚇他，即如果他不捐款，便會找「雞頭」爬下他的房屋，這亦是在證人陳述書沒有提及的。最重要的是，兩名姓沈的女子是被告人之前不認識的，他們不會知道他是否認識文字，因此不會冒險在文字上造成一份租約，在口頭上叫他捐款。很簡單，如果被告人是識文字的話，他立刻便會知道兩名女子所說的話（即捐款）與租約是完全不同的事，因此欺騙之事便很容易被揭穿。

18. 本庭亦覺得奇怪，如果被告人所說是真的，即有關的事是發生於2004年3月7日，但是租約寫明2004年10月25日，兩名女子不知道被告人是否認識文字，如果他認識文字，即能夠閱讀那麼寫下的2004年10月25日，便會與他們商談的日期（即3月7日）不同，那麼欺騙之事便會立刻被揭穿。

19. 被告人的律師與原告人的律師的書信往來亦反映出事件的真相。2004年4月30日，代表原告人的律師林姜高律師行寫信給被告人，指該土地的租約將於2005年10月31日終止。被告人的律師尹楊律師事務所於2005年5月14日去信給原告人的律師，指出被告人與原告人並無合約的關係，即原告人不是被告人的業主，並要求對方給予更多資料，以澄清原告人的指稱，2005年5月17日原告人的律師去信對方，並附有租約，尹楊律師行於2005年5月18日要求有關的事項更多的資料。一，有關租約簽署的日期、時間及地點，以及簽租約人的身分，以及租約是否經過打釐印。原告人的律師於2005年5月31日回信給對方，指出有關租約是由陳日坤在元崗新村34號門前，於2004年10月25日約下午4時所簽的。其後該租約由他的當事人所簽署，其後其中一副本雙方均有簽署，由鄭麗英於2004年11月4日交予被告人。簽租約時，在場的人等，有鄭麗英、鄭蓮、吳姓男子，該租約於2005年5月27日簽署。

20. 2006年3月27日，原告人的律師再次去信尹楊律師行，但沒有回音。2006年3月27日之後，雙方並沒有並沒有書信往來，直至是次訴訟為止。很清楚在原告人給予被告人律師行的信，清楚指明簽租約是於2004年10月25日下午4時由被告人在34號元崗新村之前簽訂的，被告人的律師或被告人本身沒有指出該信的內容不對。如果被告人所指稱的是事實，他應該去信原告人的律師指出，他的信中所指完全是錯誤的，簽租約日期應該是在2004年3月7日所發生，而不是在2004年5月25日發生，但被告人沒有這樣做，被告人亦沒有在他的律師信中指出被告人簽署該租約是由於受到該兩名女子及吳姓男子所欺騙，有人向他在3月7日吹迷魂煙，該兩名女子恐嚇他，說要把他的屋子剷平，他亦沒有提出他逆權管有該土地，即霸佔該土地。被告人所說的如與原告人的證供衝突，本庭接納原告人方的證供，他們所說的反映是反映事實的真相。因此，本庭撤銷被告人的反申索。

21. 本庭頒令，被告人須於十四天內向原告人支付6,000元的租金，即由2004年11月1日至2005年10月31日每月500元的租金；二，被告人須向原告人支付每月500元的中間收益，由2005年11月1日直至交付該土地的管有給兩名原告人為止。兩名原告人可得回該土地的管有，暫緩執行此命令一個月。被告人須支付前述6,000元的租金的利息，利息由2010年1月16日起計，直至債項清付為止，該利息按判決利息計算。

（法官與雙方討論有關訟費申請事宜）

22. 被告人須支付兩名原告人本案的訟費（包括大律師的費用），訟費由法庭評估。