香港特別行政區 訴 啟運發展有限公司

HCMA826/2005

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

刑事上訴司法管轄權

判罪上訴

案件編號：裁判法院上訴案件2005年第826號

(原東區裁判法院案件2004年第30127-8號)

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判 案 書

1.上訴人經審訊後被裁定一項「無合理辯解而不遵從違例建築的拆除令」罪名成立，違反香港法例第123章《建築物條例》第40(1B)(b)條。上訴人不服，現就定罪提出上訴。

控罪詳情

2.以下是上訴人在一審時所面對的控罪詳情：

「……身為樓宇擁有人，在2004年08月13日至2004年08月26日期間，在香港灣仔道71號地下(包括閣樓)，無合理辯解而沒有遵從建築事務監督根據建築物條例(第123章)第24(1)條的條文，於2003年03月14日向你送達的命令C/TB/000978/03/HK。該命令著令進行工程，即拆除有關的違例建築工程，並按照建築事務監督核准的圖則，修復該樓宇受影響的部分。」

相關法律

3.為方便理解本案，本席亦把《建築物條例》的相關部份註節錄於下：

「24.	拆卸、移去或改動建築物、建築工程
	或街道工程的命令
	(1)	凡有任何建築物在違反本條例任何條文的情況下建成，或有任何建築工程或街道工程曾經或正在於違反本條例任何條文的情況下進行，建築事務監督可藉書面命令規定——
		(a)   拆卸該建築物、建築工程或街道工程；或
		(b)   (……廢除)
		(c)   對該建築物、建築工程或街道工程作出所需的改動，使其符合本條例條文，或以其他方式使違反本條例條文的情況得以終止，
		並就每一個案，指明須展開和完成命令所規定進行的拆卸、改動或工程的期限。
	(2)	根據第(1)款作出的命令須送達下列的人——
		(a)   如建築物已建成，送達該建築物的擁有人；
		(b)   如建築工程(但非建築物)已完成，送達該建築工程的擁有人；
		(c)   如街道工程已完成，送達各臨街處所擁有人；或
		(d)   如建築工程或街道工程尚未完成，則送達正由他人代為進行該等工程的人或其代理人。」

「2.	釋義
	(1)	在本條例中，除文意另有所指外——
		“擁有人”(owner) 包括任何根據租契、特許或其他方式直接從政府取得而持有處所的人、任何管有承按人、任何單獨或與他人共同為其本人或為任何人收取任何處所租金的人，或若處所租給租客時任何本會收取該處所租金的人；此外，在不能尋獲或不能確定符合上述定義的擁有人時，或在符合上述定義的擁有人不在香港或無行為能力時，則此詞亦包括如此的擁有人的代理人；」
「40.	罪行
	(1)	……
	(1A)	……
	(1B)	任何人——
		(a) 違反第30(1)或31(1)條；或
		(b) 無合理辯解而沒有遵從根據第……24(1)……條送達他的命令，
		即屬犯罪，一經定罪——
		(i) 可處罰款$50000及監禁1年；及
		(ii) 如屬沒有遵從根據第……24(1)……條送達他的命令而構成的罪行，可就經證明並令法庭信納該命令不獲遵從的情況持續的每一天，另處罰款$5000。」

案情

4.再下面是裁判官就本案案情的撮要，原文見裁判官的書面判詞：

「	1.	被告人是擁有灣仔道71及73號鋪位的一間有限公司，案發時該舖位正由售賣一般家庭用品的興記租用。控方第1及第2證人進行視察時，發現興記佔用71、73號後巷的非法構築物(僭建物)作為其店鋪的一部份陳列貨物，以供銷售。該僭建物覆蓋灣仔道67號至83號/85號的後巷。
	2.	控辯雙方同意的案情P1顯示，雙方對下列案情並無爭議：該建築物為僭建物；建築事務監督已根據香港法例第123章《建築物條例》第24(1)條向被告人妥善送達建築命令，但被告人沒有在規定的60天內遵守命令，拆除有關的違例建築工程，所以已經向被告人發出警告信；該建築命令根據第24(1)條送達被告人後，沒有收到被告人的上訴通知書。
	3.	控方第2及第3證人進行視察時發現，該等僭建物屬附加物，一邊與67號至83號相連，另一邊連接大廈對面的山坡。他們又發現該違例建築物由71及73號伸展至後巷的兩旁，全由71號及73號的興記佔用。本席接納兩位控方證人這點證詞。這點辯方其實亦沒爭議。本案審訊時呈堂的照片清楚顯示出所搭建的建築物類型。」

爭議點

5.控辯雙方對涉案的基本事實，沒有爭議。上訴人在一審時也沒有作供，或傳召證人。它的辯護理由，亦即本案的關鍵，裁判官則在其書面判詞中有握要說明：

「

4.

被告人雖是71及73號店鋪的業主，卻以並非該違例建築工程/非法構築物的擁有人為由，否認法律責任。被告人的論據是：該等違例建築工程(Unauthorised Building Work (“UBW”))是由租戶興記搭建，作為業主的被告人對該建僭物無法律責任。」

裁判官的裁斷

6.結果，裁判官還是裁定上訴人罪名成立。他的分析如下：

「	5.	控方提出的證據顯示，興記的東主同時亦是71及73號店鋪的業主。辯方澄清說，雖然部份興記東主亦同時是被告有限公司的東主，但兩間公司的東主不盡相同。本席並不著眼於法團所造成的屏障 (veil of incorporation)或者著意要破除這些屏障 (lifting of the corporate veil)。本席反倒在意於業主對此是知情的此一點。換句話說，作為業主的被告人清楚知道自己的店鋪出租予租戶後有僭建物，而租戶顯然違背了租戶的責任。業主不能一方面默許租戶的違例及非法行為，另一方面卻否認自己作為店舖業主的法律責任。
	6.	其實，在律敦治醫院於高等法院原訟法庭告被告人和興記的民事訴訟中(證物P11(a)及P11(b))，被告人和興記在該民事訴訟同時申索該後巷的使用及佔用相逆管有業權。相逆管有權以及佔用土地權是一回事，但他們是否可以在沒建築許可下在該處搭建建築物卻又是另一回事。因此，本席認為，誰有權或者有業權使用67至83號的後巷，又或該幅土地到底誰屬都不切題，因為癥結在於該處搭建的建築物是非法的，是僭建物。
	7.	本庭唯一需要定奪的是：根據法律，誰是該僭建物的擁有人。
	8.	據本席的理解，根據現行業主與租客的法律，若租客搭建任何附屬於以及據用鄰近土地的建築物，即使該建築物是非法的，租客於租賃期滿時有責任向業主交出該等建築物的空置管有權，即租客須於租賃期滿時向業主交出有關單位的空置管有權，連同任何因據用或添加土地而添加的權利及利益(添加及據用原則Doctrine of Accretion and Encroachment)。租客不能只歸還出租物業，而保留據用的或附屬於出租物業的土地。本席以此論點作出類比。
	9.	在本案，該僭建物是出租給租戶的71及73號鋪位的擴建部份。被告人作為業主明知有僭建物，甚至以另一身分，該物業租戶的身分有所參與。本席無意觸及控辯雙方在本席席前爭論關於破除公司的屏障(Lifting of Corporate Veil)這個論點，本席的意思是，業主明知有非法構築物(UBW)，卻沒採取行動拆卸，到最後土地復歸時卻可坐擁據用土地所帶來的利益。
	10.	香港法例第123章《建築物條例》第2條清楚界定建築命令應送達哪些擁有人；在本案而言，那便是被告人。條文亦有清楚界定，建築工程的定義包括本案的非法構築物。
	11.	本席又將本案與別一些況比較：如該僭建物並非該兩個鋪位的擴建部份，而是在後巷的一個獨立建築物；如果該建築物是由租客搭建，而該後巷又不屬於業主，這樣本席大概會說業主不是該非法構築物的擁有人。在本案而言，本席認為這一點是很清楚的：就該僭建物的擁有人而言，該僭建物是71及73號店鋪的擴建及附屬部份，業主有權制止租戶作出這種違法行為，況且被告人在租賃期滿時有復歸權佔用該條後巷。而事實上，被告人亦曾在原訟法庭民事訴訟案件1533/2004中申索該條後巷的相逆管有業權。所以毫無疑問，被告人就是該僭建物的擁有人，而該等建築命令亦已向他們妥善地送達。
	12.	本席亦裁定，被告人不遵守該等建築命令並無合理的理由。」

上訴理由

7.針對裁判官的判決，上訴方一共提出了三個上訴理由：

「	(a)	原審裁判官將上訴人悉知有僭建物而裁定上訴人有責任清拆。(上訴宗卷P.8第五段)
	(b)	原審裁判官錯誤地引用業主與租客的法律，即興記『一定要』在搬出上址時連同僭建物一同交還給上訴人。(上訴宗卷P.82第八段)；及
	(c)	原審裁判官錯誤地裁定若上訴人在租賃期滿時有復歸權便是僭建物的擁有人(上訴宗卷P.38第十一段)。」

8.上訴理由提到的段落，其實就是裁判官書面判詞中的段落，有關的內容可翻閱上文。一言蔽之，上訴方指裁判官認定上訴人為僭建物擁有人的幾個基礎，無一成立。

答辯方的立場

9.對於上訴方的講法，政府律師有如下見解：

「答辯人認為裁判官是有錯誤的地方，那便是裁判官認為這案唯一要定奪的是誰是該僭建物的擁有人(請參閱判決書第7段)。答辯人認為先要判斷誰是擁有人，其次是那擁有人有否合理辯解。縱觀整份判決，裁判官似乎是把“誰是擁有人”及“他是否有合理辯解”的觀念混為一談。」

10.不過，她也表明：

「答辯人認為裁判官所說的三個重點都支持一個論點，即上訴人是沒有合理辯解下不遵從清拆命令。」

11.至於如何定奪誰是僭建物的擁有人，政府律師則認為：

「擁有人的意思已在第2條內清晰地說明。擁有人並不是指負責該違例建築的人，而在條文中是包括擁有該物業而有權收取該處所租金的人。在這件案件中，沒有爭議的就是所僭建的地方全是由興記所佔用的，而僭建的地方是No 71及No 73的申延。上訴人作為業主收取興記的租金，所以他便是該處所的擁有人。……至於上訴人聲稱他並沒有建築該僭建物，所以，他便不是該僭建物的擁有人的理據並不能成立，因為第二條清楚列明“擁有人”的意思並不是指他是負責興建該僭建物。」

分析

12.本席認為，裁判官和答辯方的說法都有問題。

13.正如政府律師指出，裁判官對某些概念的展述，並不清晰。例如說業主知道有僭建物，便不能否認作為業主的「法律責任」。但「法律責任」究竟指什麼，是指構成僭建物的「擁有人」或沒有「合理辯解」，判詞並未說明。

14.又例如裁判官所引用的「添加及據用原則」，照他本人理解亦只能在「土地復歸」時才生效，那如何能令上訴人即時變為「擁有人」或失去「合理辯解」，裁判官亦沒有說明。

15.至於答辯方指上訴人收取興記的租金，便是僭建物的「擁有人」，並引用《建築物條例》第2條的解釋作支持(裁判官在書面判詞第10段亦有類似的說法)，這亦明顯過份簡單。

16.據本席理解，政府律師甚至裁判官之所以有上述的說法，是因為以下的一個前設，即僭建物為興記在71及73號鋪的伸延。既然這樣，而上訴人又是71及73號鋪的業主，並收取租金，那上訴人就自然是那伸延部份的「擁有人」。

17.就一般情況而言，這種說法應該可以成立。就本案的實情而言，本席卻不敢肯定。理由有以下幾點。

18.第一，僭建物乃由興記搭建，這點並無爭議。第二，人們雖然可從71及73號鋪的後門走進僭建物，但僭建物的面積，卻遠遠不止於兩個鋪號的後面。從已入証的政府比例地圖(D2)看來，僭建物的總面積甚至可能從此個鋪號的總面積為大。第三，僭建物覆蓋整個後巷，而且與非上訴人為業主的多個鋪號相連接，表面看來與71及73號鋪並無分別。第四，控辯雙方承認的第11個事實顯示，政府地政署根本不能証實後巷誰屬的問題，亦即有可能是官地。

19.本席頓起疑問的是，僭建物在這情況下是否還能合理地被指為71及73號鋪的「伸延」。如那答案為「是」的話，那麼僭建物再大一點，甚至為71及73號鋪的幾倍，那又如何？是否仍然為後者的伸延部份？相反，假若僭建物並非完全與71及73號鋪緊貼着，而有一個一、兩呎的空間，還裝上門，那麼僭建物是否就算獨立？這個分別是否流於虛假(artificial)？

20.至於租金的問題，本席並未忘記《建築物條例》第2條己把收取租金者包括於「擁有人」之列這事實，但上訴人反指租金只適用於71及73號鋪，與在可能為官地的整條後巷所搭建的大型僭建物無關，這也有一定的道理。

21.最後，本席要一提的是「破除法團屏障」(lifting the corporate veil)的問題。本席認為，裁判官沒有這樣做，是正確的，因為本案涉及與土地有關的業權等問題，法團與法團間的分別是實在的，無論背後組成的人士有多相似。

22.總括而言，本席認為，本案實沒有足夠的證據以顯示上訴人為僭建物的擁有者。然而，本席強調，本席的結論，完全乃基於本案的特定事實，未必可以普遍適用。假若僭建物為一可以從後門進入的小棚架，那就算建於官地上，本席或會認為它明顯乃原有建築物的伸延，就是一例。

23.還有，據本席了解，興記在法律上完全可構成僭建物的「擁有者」，把拆除令向他們送達，根本完全沒有問題。

裁決

24.本席現宣判上訴人的上訴得直，定罪與判刑一併撤銷。

註有關條文只適用於案發時，現已被修改。