廖谷平及另一人 訴 霍麗容

DCCJ 2185 / 2008

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟 2008年第2185號

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判 案 書

背景

1.  原告人廖谷平及廖廣茂以廖安靜祖司理身份向被告人霍麗容興訟要求她交回位於新界第91丈約第2210、2222及3267號地段土地 (“該土地”)的空置管有權。

2.  原告人在申索書中指該土地原先是由被告人的丈夫陳先生約在1960年向廖安靜祖當時的司理以口頭協議的方式租用，年租為HK$300。被告人的丈夫去世後，被告人繼續租用該土地，並於每年9月份把來年的租金交予廖安靜祖。原告人指被告人沒繳交在2004年9月開始的租金予廖安靜祖。因被告人違反口頭租賃協議，原告人便沒收租賃權並向被告人提出申索，要求被告人交回該土地在空置情況下的管有權、支付所有欠租和中間收益。

3.  在答辯書中，被告人聲稱她和她的丈夫與廖安靜祖並沒有任何租賃協議。被告人亦否認曾就該土地支付或被要求支付任何租金。被告人向原告人提出逆權管有的反申索，要求法院頒布聲明指被告人因逆權管有的理由已成為該土地中2210號地段及3267號地段的合法擁有人，而原告人對2210號地段及3267號地段的業權在大約1972年已告終絶。

爭議事項

4.  本案的爭議事項如下：

(1) 廖安靜祖是否為該土地的業權人，而廖谷平和廖廣茂是否有權代表廖安靜祖在案件中向被告人提出索償；

(2) 就廖安靜祖的性質及本案的案情，被告人可否以逆權管有為由取得有關土地的業權；

(3) 廖安靜祖與被告人的丈夫陳先生或被告人本人就該土地有否達成任何租賃協議；及

(4) 根據本案的案情及證據，被告人是否有逆權管有關土地。

證人

5.  廖谷平及廖廣茂分別為原告人作證，而被告人只有她本人出庭作證。

該土地的業權及原告人的身份

6.  該土地位於上水一個稱為大隴的地方。根據在田土廳註冊及日期為1905年3月27日的政府租約以及有關的土地登記册資料，廖安靜祖在丈約區域編號91擁有2210，2222及3267號地段 (以下分別簡稱為“2210號地段”、“2222號地段”及“3267號地段”)。廖安靜祖已有300多年歷史，現有男丁 (即屬祖堂祖先的男性子孫) 超過300人。根據在田土廳註冊而日期分別為1993年11月4日及1982年10月7日的委任書 ，廖谷平和廖廣茂是廖安靜祖現任的司理。以上清楚證明該土地的業權人和廖谷平和廖廣茂的身份。作為廖安靜祖的司理，廖谷平和廖廣茂有權代理廖安靜祖提出在本案件中的索償。

爭議的土地

7.  在申索書中，原告人申請收回的土地為2210號地段、2222號地段及3267號地段。但在被告人起草的答辯及反申索書中，被告人只對2210號地段及3267號地段提出逆權管有的反申索。被告人指稱她從來沒有租用或管有2222號地段。廖谷平在作供時指2222號地段上生滿野草，而該地段並沒有任何圍欄或建築物在當中。因被告人從沒管有2222號地段，原告人亦不能向被告人索回2222號地段的空置管有權。在這案件中，所爭議的土地為2210號地段及3267號地段。根據原告人提出的證據，該土地的應課差餉租值的總額低於HK$240,000，故此這案件屬區域法院的管轄權內。

就廖安靜祖的性質及本案的案情，被告人可否以逆權管有為由取得有關土地的業權

8.  代表原告人的大律師陳舶港就新界祖堂的性質及逆權管有的法律原則，分別提出了高等法院上訴庭、高等法院原審法庭及區域法院的案例，見Leung Kuen Fai v Tang Kwong Yu Tong & others[2002] 2 HKLRD 705 (Deputy Judge Lam); Wong Shing Chau v To Kwok Keung, unrep., CACV 20/2008 (Hon. Rogers VP, Le Pichon JA and Stone J)；Wong Shing Chau v To Kwok Keung [2007] 4 HKLRD 232 (District Judge Simon Leung)。

9.  有關案例所帶出的法律論點包括以下幾點：

(1) 法院經已確立在英國法律中有關信託的概念是適用於祖堂，當中祖堂司理為信託人而祖堂會員為受益人。

(2) 祖堂的成員為祖堂祖先的男性子孫，他們在祖堂土地均有實益權益，祖堂司理不可以在未取得所有祖堂成員的同意下分割或處置祖堂的土地。

(3) 在祖堂物業未有出售、分割、或分配的情況下，祖堂各成員在祖堂物業中都有終身權益，即成員在出生時取得該權益直到他去世為止。該權益不會因成員的死亡而由他人繼承，而去世成員的權益會被現有成員所劃分。成員的權益屬香港法例第347章 《時效條例》 第10 (1) 條中所指的衡平法權益。

(4) 在逆權管有的問題上，香港法例第347章《時效條例》中有以下有關的條文︰

(i) 第7(2)條：

“(2) 自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿12年後，他不得提出收回土地的訴訟；如該訴訟權最初在某人方面產生，而他是透過該某人而申索的，則他亦不得在訴訟權在該某人方面產生的日期起計滿12年後提出收回土地的訴訟：…”

(ii)   第10 (1) 條：

“ (1) 除第20(1)條另有規定外，本條例的條文適用於土地的衡平法權益，包括在售賣以售產信託方式所持有的土地後的所得收益中的權益，方式一如其適用於法定產業權一樣；據此，就本條例而非其他方面而言，收回土地的訴訟權須當作在有權管有該衡平法權益的人方面產生，其產生的方式、情況及日期如同該人的權益是土地的法定產業權一樣。”

(iii) 第10 (2) 條：

“(2) 凡土地以信託（包括售產信託）方式持有，而本條例所訂明由受託人提出收回土地的訴訟的期限已屆滿，但只要任何有權享有該土地實益權益或售賣所得收益的人，其收回該土地的訴訟權仍未產生或未為本條例所禁制，則該受託人的產業權並沒有終絕，但如該訴訟權已遭如此禁制，則在其遭如此禁制之時該受託人的產業權即告終絕。”

(iv) 第10 (3) 條：

“(3) 凡土地以信託（包括售產信託）方式持有，而任何有權享有該土地或售賣所得收益的管有中實益權益的人，如其訴訟權並未為本條例所禁制，則即使受託人的訴訟權若非因本款條文本已為本條例所禁制，受託人仍可代表該人提出收回該土地的訴訟。”

(v) 第22 (1) 條：

“(1) 本條例訂明時效期的訴訟權，如在該訴訟權產生的日期，在該訴訟權在其方面產生的人並無行為能力，則有關訴訟可在該人停止無行為能力或該人去世（以首先發生者為準）的日期起計6年內的任何時間提出，即使該時效期已屆滿亦然：…”

(vi) 第22 (3) 條：

“就本條…而言，幼年人…均當作無行為能力…”

(5)     在Leung Kuen Fai 案中，高等法院上訴庭及區域法院法官均認為當把《時效條例》第10條和22條應用在祖堂物業及其成員的權益中，每當一名祖堂成員誕生的同時，一份衡平法權益亦隨之而產生，這導致有關的訴訟時效重新計算，而該時效的屆滿期為該成員成年後6年。根據香港法例《成年歲數(有關條文)條例》第410章第2條，在1990年前，成年的法定歲數為21歲，自1990年後，成年的歲數則為18歲。

(6) 根據《時效條例》第10(2)條，祖堂司理作為祖堂土地的信託人，在最少有一位成員就土地權益的訴訟時效並沒有屆滿，司理是有權向土地侵權者提出收回土地管有權的申索。

(7) 祖堂司理是可以代表祖堂成員提出申索而不需要祖堂成員成為訴訟的原告人。

10.  根據原告人在本案的證供，廖安靜祖的男丁現有多於300位。原告人第二證人廖廣茂作供時呈交了三份 <廖安靜祖男丁登記一覽表>，分別是有關圍內村、興仁村及北村，因祖堂的成員是由該三條村中的男丁所組成。廖廣茂稱該三份一覽表紀錄了廖安靜祖在2010年初所有成員的名字。這些紀錄表是為了派發政府當時給予祖堂土地補償金而準備的，每名獲發補償金的成員均有在表上簽署確認。該等一覽表曾交予每一個有成員的家庭檢閱確認，如有任何疑問或投訴，他們可以向廖安靜祖司理提出。本席接受該等一覽表載有廖安靜祖在2010年初所有成員的名字。

11.  廖廣茂在作證時亦提交了多份於近年出生的祖堂男丁的出世紙，他們的名字及出生日期如下。這些名字亦紀錄在上一段提到的三份登記一覽表中，證明他們是廖安靜祖的成員。

姓名	出生日期
廖文偉	1971年8月19日
廖宏基	1971年11月2日
廖宏駿	1978年5月25日
廖柏健	1981年10月18日
廖星	1991年11月23日
廖偉勛	1995年11月19日
廖浩言	1996年6月30日
廖志	1996年11月16日
廖震然	1998年3月16日
廖世鏘	1998年8月4日
廖進杰	2002年1月3日
廖哲勇	2003年11月4日
廖翰弘	2005年4月27日
廖禮獻	2005年4月22日
廖智堯	2005年12月2日
廖諾獻	2007年1月25日
廖祖蔭	2008年5月22日
廖奧凌	2008年4月2日
廖星皓	2008年4月17日

12.  有關逆權管有的訴訟時效，根據 《時效條例》， 在1991年7月1日之前，有關的訴訟時效為20年，而在1991年7月1日後，該訴訟時效為12年。以上所述的證供證明在1971年起至2008年間都不斷有新的祖堂成員誕生。根據以上所述的法例及案例，祖堂對該土地的訴訟時效一直沒有屆滿，因為每當有新成員誕生，一段新的訴訟時效便會隨之而產生。

13.  總括而言，本席認為就算被告人能證明她有逆權管有的行為及意圖，廖安靜祖的申索並沒有超過法定的訴訟時效，故此被告人逆權管有的反申索不能成立。

是否有口頭租賃協議

14.  本案其中一項爭議是被告人及其先夫與廖安靜祖是否就該土地有口頭租賃協議。原告人也是根據被告人違反租賃協議而要求被告人交回該土地的空置管有權。若雙方真的有口頭租賃協議，被告人便不能證明她逆權管有該土地。

15.  原告人廖谷平和廖廣茂的證供中指，約在1960年，廖安靜祖當時的司理廖翕和 (即廖谷平和廖廣茂的伯父)以年租形式把該土地租給被告人的丈夫陳先生，租金為每年HK$300，在每年的9月預付。根據該土地田土廳的查册資料，廖翕和是依據一份日期為1960年10月21日的司理委任書被委任為廖安靜祖司理，而廖廣茂是在1982年10月取替他伯父廖翕和成為廖安靜祖的司理。

16.  原告人兩位證人就逐年租賃的指稱提出了證供，包括以下幾點：

(1)      很久以前因廖安靜祖沒有人耕種屬於該祖的所有土地，司理會把土地租給其他人作耕種之用，最初租金是以收成的穀物支付，後來改為以現金支付。

(2)      有關租金的分配，根據廖谷平的證供，廖安靜祖共分為四房人，分別是南泉，重山，順正和守爾。各房人輪流收取該土地的租金，即收到的租金無需和其他三房人攤分。在庭上被問及有關該土地收租的情況時，廖谷平並不能清楚說明租金的分配，他亦不清楚近年應由哪一房人收取租金。而廖廣茂亦不能清楚說明該土地的租金是怎樣分配。

(3)      廖廣茂及廖谷平的證供均指有關該土地收租的事宜是由他們的伯娘文銀負責。若文銀不在家，則由廖廣茂的母親(人稱她為杞娘)負責收取租金。但是文銀並沒有負責收取其他廖安靜祖出租土地的租金。被問及為何文銀只負責收取該土地的租金，廖廣茂及廖谷平指皆因被告人認識文銀，而被告人亦知道文銀的住處。換而言之，文銀以方便理由負責收取該土地的租金。

(4) 根據廖谷平的證供，當他在1993年剛成為廖安靜祖司理時，文銀曾帶他到該土地，當時被告人還向他們指出她耕種的田地在哪裡。當時廖谷平並不知道該土地的地段號碼，直到大約在2008年雙方發生爭議後，當他在地政署拿到土地的地圖，他才知道這些土地的地段號碼。

(5)      廖谷平指大約在2003年在新聞中聽到有關逆權管有的問題，為了保障廖安靜祖的利益，他要求所有使用廖安靜祖土地的人簽署租賃協議。據廖谷平指，他在2004年在上水興仁村碰見被告人及被告人的女兒當時他要求被告人簽署租賃協議，惟被告人提出將租賃期限定為二十年，廖谷平認為租期太長而拒絕了被告人。廖谷平指約在2004年，他和廖安靜祖另一位成員廖匯光把他從地政署拿到的標準租賃合約交給被告人簽署，當時被告人以她不識字和需與兒子商議為由而未有簽署該租約。廖谷平在幾日後回到被告人的住處，當時被告人的兒子將經修改的租約交給廖谷平。

(6)      廖谷平，廖廣茂及廖匯光三人在商議有關問題後，決定要求被告人搬出該土地。約在2004年12月11日，廖谷平把搬遷通知張貼於被告人在2210號地段所建的圍欄門上。

(7)      及後在2008年1月15日，2008年2月4日及2008年3月13日，原告人的律師發信予被告人，要求被告人交還2210號地段以及2004年至2006年間共HK$1,200的欠租。在2008年5月，原告人向被告人提出本訴訟。

(8)      廖廣茂作證時指，他曾經見過被告人兩至三次，他母親杞娘當時稱呼被告人為陳師奶。廖廣茂指被告人每年大約在九月都會到他居住的村子來找文銀交租金。若文銀不在，被告人便會將租金交予廖廣茂的母親。被告人到訪廖廣茂的家時，廖廣茂的母親曾告訴他被告人是租用他們大隴某農地的人。至於租金，廖廣茂並不清楚租金的實際數目，他亦沒有向母親提問有關租金的事情。

(9)      廖廣茂第二次見到被告人，是在很多年前當被告人將租金交給文銀後，把一些石榴及荔枝留給他們。廖廣茂指第一次見到被告人大概是在二十多年前，而第二次見到被告人也已經是十多年前。

(10) 廖廣茂指文銀在十多年前患上了老人癡呆症。廖廣茂的母親 (現年約八十七歲) 曾對他說該土地是由廖翕和租予被告人的丈夫。她亦告訴廖廣茂被告人從約2003年開始已沒有支付任何租金。

17.  被告人在作供時指，她在該土地居住超過五十年。五十年前的香港生活艱難，她經朋友介紹認識了她的丈夫陳先生。當時，她的丈夫是在新界以耕田為生。認識丈夫後，兩人便在2210號地段及3267號地段以耕田為生。開始時沒有水電，更要自行挖水井和點火水燈照明。他們在2210號地段搭建了一間小木屋作為居所。自1962年開始，被告人先後產下六子女，大子因意外年幼時已去世。因家庭人數眾多，被告人便在2210號地段上搭建更大的房屋居住。被告人的丈夫於1993年10月因中風突然去世，並沒有交代任何事情。被告人強調丈夫在生時，所有事情都是由丈夫決定及處理，她則專心生兒育女及照顧他們。

18.  自被告人丈夫去世後，她便不再以耕田為生，只在農田上種植果樹如龍眼、荔枝、大樹菠蘿等。直至幾年前突然有人自稱是田主，要求被告人就所耕種的田地簽立租約。因被告人丈夫從沒有提過農田的實際情況，故被告人拒絕簽立租約。被告人亦否認曾就該土地支付任何租金予廖安靜祖，或曾要求簽署為期二十年的租約。在接受盤問時，被告人不同意原告人證人在上述第16 (3)，(4)和 (5)段的指稱。被告人指約在2004年，廖谷平曾到訪她家並問及有關該土地的事情，及後廖谷平提出要她簽署租約，但她認為租約對她並沒有保障，故拒絕簽署。之後廖谷平再到她家中要求她簽署租約，她因不識字便把租約交給其中一名兒子，其後兒子就租約作出修改並交回廖谷平。被告人指廖谷平自此之後再沒有就租約的事情與他們商討，反而在她家外的圍欄門上張貼通告要求收地，繼而向她發律師信及提出本訴訟。

19.  本席考慮和衡量過原告人及被告人所提交的文件證據及所作證供，在相對可能性的平衡原則下認為原告人並未能滿足舉證的責任，證明廖安靜祖與被告人丈夫或被告人有任何租賃協議。本席認為被告人在這爭議事項的證供是較為可信，本席考慮到以下幾點：

(1)      原告人提供的所有關乎與被告人丈夫的口頭租賃協議的證供，均屬間接口供，是從文銀及廖廣茂母親那裡得知。雖然文銀在十多年前開始患上老人癡呆症，但原告人亦未邀請廖廣茂的母親出庭作證。廖廣茂及廖谷平作為廖安靜祖的司理，卻對該土地的情況並不熟悉。他們分別在1982年及1993年成為司理，但他們並不清楚該土地的租金金額及收取租金的情況。

(2)      原告人的證人被多次問及有沒有任何關於口頭租賃協議或租金金額的書面證據，例如分派租金的紀錄或有關四個家庭收取租金的次序，但原告人並不能就此提出任何書面紀錄或證據。有關收租的情況，原告人證人只是在許多年前聽過兩至三次關於該土地租賃的事。事隔多年，本席懷疑原告人證人能否清晰記起十至二十年前的情況。

(3)      在本案件中，原告人聲稱被告人自2003年起便沒有支付每年HK$300的租金。本席認為若被告人確實從約1993年丈夫死去後一直有支付每年僅HK$300的租金，她沒有理由不再支付此年租，讓她可以繼續在該土地上居住。在廖谷平的證供中，他指廖安靜祖願意繼續以HK$300的年租，將該土地租予被告人，但在原告人於2004年給予被告人簽署的租約中並沒有列明租金數目及租約年期。這點亦影響原告人證人證供的可信性。而在2004年間，當廖谷平與被告人提及簽訂新租賃協議的時候，廖谷平並沒有向被告人追討任何欠租，這與原告人指稱一直有租賃協議是有不相符。

(4)      在2004年12月11日，廖谷平代廖安靜祖向被告人發出通知，要求被告人重新簽署租約否則作放棄論，該通知提到“該地段是本祖堂物業，敬請租客或耕農與本祖堂司理人重新簽訂租約”(附加強調)。當廖谷平被問及為何在通知中稱佔用該土地的人為租客或耕農，廖谷平指他亦不清楚該租客的真正身份，故此才這樣寫。

(5)      本席認為被告人的作供較可信。當廖谷平要求她簽署租賃合約時她認為租約條款對她沒有保障故拒絕簽署。

(6)      廖谷平及廖廣茂坦言大約在2003年曾要求當時管有廖安靜祖土地的租客或耕農簽署租約，原因是當時見到報章上的報導，指祖堂土地的佔用人有可能以逆權管有為由奪去他們的土地，所以他們決定要求有關佔用人簽署協議以保障他們在法律上的權益。這與被告人沒有繳付租金並沒有關係。

逆權管有

20.  因本席已裁定廖安靜祖司理向被告人提出交回該地的空置管有權的訴訟時效並沒有屆滿，故此被告人是否真的有逆權管有該土地是不會影響本案的最後結果。但因被告人的抗辯及反申索是依賴逆權管有的指稱，本席亦會對此問題作出裁決。

21.  逆權管有的法律原則是基於佔用人在沒有取得土地業主的同意下，佔用土地超過訴訟時效所容許的時限。逆權管有者必需證明他確實管有有關土地，也需證明在有關的期間他有意圖逆權管有有關土地。被告人作為提出逆權管有的一方必需承擔舉證責任。在1991年7月1日前，逆權管有需維持20年才足以令業主喪失追索權。當香港法例第347章《時效條例》第7條在1991年7月1日被修改後，逆權管有時效縮短為12年。根據被告人的作供，在約1993年被告人丈夫去世前有關該土地的事情完全由她丈夫處理，她對事情並不知情。所以被告人不能提出任何證據證明在1993年之前對該土地有逆權管有的意圖。

22.  雖然被告人或其先夫在土地上建房屋及種果樹，這亦不一定證明有逆權侵佔的行為及意圖。當被問及她為何在她丈夫死去後 在2210號地段的房屋周圍建圍欄，被告人承認這只是基於治安理由。

23.  當廖谷平在約2003或2004年向被告人提出簽署租賃協議的時候，被告人並沒有提出該土地是屬於被告人而廖安靜祖沒權要求她簽署任何租賃協議的說法。被告人把修改後的租賃協議給廖谷平的行為亦反映被告人並沒有逆權侵佔的意圖。事實上，被告人在作供時強調她基本的要求只是希望能繼續在2210號地段所建房屋居多住幾年，直至她與兒子成功申請入住公共房屋。被告人承認近年已向房屋署申請入住公共房屋。被告人亦要求原告人支付HK$30,000的搬遷費，主要是她在這個農田上興建房屋及栽種果樹所花的金錢。本席認為被告人的要求亦反映她承認廖安靜祖是業權擁有者和她沒有逆權侵佔的意圖。

24.  在相對可能性的衡量下，本席認為被告人未能滿足舉證責任的要求。基於上述理由，被告人就逆權管有的指控在法理及事實上均不成立。

終結

25.  本席裁定該土地的業權屬於廖安靜祖，而被告人就逆權管有的抗辯及反申索不成立。本席亦裁定廖安靜祖與被告人並沒有任何租賃協議。根據上述的理由，本席並不接納原告人就拖欠租金和中間收益的申索。雖然原告人的申索是基於被告人違反口頭租賃協議而被沒收租賃權，而這點原告人並沒有成功證明口頭租賃協議的存在，但這並不影響原告人向被告人申索收回對2210號地段及3267號地段的空置管有權。在這情況下，被告人須向原告人交回2210號地段及3267號地段在空置情況下的管有權。

26.  訟費方面，雖然被告人的抗辯及反申索均不能成立，本席考慮到原告人並不能證明口頭租賃協議的指稱，而該指稱是申索書中主要的基礎，加上有關廖安靜祖近年成員的出生資料及成員的名單均在原告人證人作供時才第一次提交法庭，在這點上原告人需負上一定的責任。考慮到本案的案情及結果，本席裁定原告人不能得到這訴訟的訟費。

命令

27.  本席作出以下命令：

(1)      被告人須向原告人交回2210號地段及3267號地段在空置情況下的管有權。

28.  本席作出暫准訟費命令：原告人及被告人須各自承擔本訴訟引起的訟費。如任何一方未有在今天起計14天內就此暫准命令提出申請，命令將自動作實。