張加慶 對 何端洲

LDPD 81/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2014年第81宗

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判決書

背景

1. 本案是一宗租務糾紛。申請人是涉案處所的業主, 答辯人是租客。申請人和答辯人曾於2011年1月1日簽訂書面租約, 租期由2011年1月1日起至2013年12月31日, 每年租金45,000元。

2. 申請人和答辯人在本案中主要爭議雙方有否達成續租協議。黃大律師代表答辯人於審訊中確認, 只是以雙方已達成續租協議為其抗辯理由, 不再爭論書面租約內租客是否有續租權等事項。

3. 本案曾被押後審訊多次, 原因是答辯人期間提出非正審申請、覆核申請和上訴許可申請, 質疑申請人和申請人代表文震威 (“文先生”) 的身份, 要求剔除申請人的申請通知書。審裁處於聆訊後判令撤銷答辯人的非正審申請、覆核申請和上訴許何申請, 最後上訴法庭也拒絕給予答辯人上訴許可。有關背景及內容詳列於審裁處2014年4月3日、4月23日及6月16日的判決書和上訴法庭2014年10月23日的判決書 (HCMP 1582 of 2014) 。

4. 原定於2014年11月13日的審訊亦被押後。申請人和申請人代表文先生同於2014年11月13日缺席審訊, 答辯人也曾於2014年11月10日發信給審裁處, 通知審裁處他在審訊日已離港外遊, 所以只能由其律師代表出席審訊和申請另訂審訊日期。誠然, 雙方都沒有重視此審訊, 浪費審裁處的時間和資源。

申請人的案情

5. 申請人於2014年1月8日提交申請通知書。申請人聲稱答辯人在固定租期完結 (2013年12月31日) 後, 答辯人拒絕遷出, 所以申請收回涉案處所, 並申請要求作出命令繳付中間收益及訟費。

6. 申請人在其陳述書中亦聲稱答辯人曾要求續約, 但他並沒有答應, 而他於2013年10日16日、18日及23日曾在涉案處所張貼固定租期完結 (2013年12月31日) 後不再續約的通告, 也曾於2013年11月8日由其代表親身和以掛號郵件方式發送終止租約通知給答辯人。申請人沒有存檔2013年11月8日的通知書, 但是答辯人於審訊時呈堂由申請人發出的約滿通知和終止租約通知書, 日期為2013年11月28日, 不是申請人陳述書所敘述的2013年11月8日。

答辯人的案情

7. 答辯人於2014年1月15日存檔反對通知書反對申請人的收樓申請。答辯人聲稱雙方曾於約2013年10月尾達成口頭續租協議, 續租3年至2016年12月31目, 租金調整至每年70,000元。答辯人亦聲稱曾於2013年12月23日經其代表律師行以支票交付新租金, 但被申請人當其時的代表律師行退回。答辯人也爭論 (1) 懷疑曾受滋擾和 (2) 書面租約內租客有續租權等, 但其後決定不再以此等爭論抗辯。

8. 縱使答辯人於其陳述書中曾聲稱雙方是於約2013年10月尾達成口頭續租協議, 答辯人於審訊親自作証時改稱, 達成協議的日期應為重陽節即2013年10月13日前。答辯人於審訊中承認, 申請人曾於2013年10月1日到訪涉案處所, 並向答辯人表示不再續約, 但其後雙方有繼續商討續租事宜。答辯人聲稱雙方終於在重陽節前達成口頭協議, 續租3年, 而租金將調整至每年70,000元, 雙方亦曾口頭確認會在重陽節後簽訂續租租約, 但申請人其後改變主意不承認續租協議, 並向答辯人發出終止租約通知書。

討論: 雙方有否達成續租協議

9. 縱使申請人有存檔其陳述書, 本席亦曾提點申請人代表文先生, 申請人需出席審訊確認申請人的陳述及接受答辯人一方的盤問, 但申請人最終並沒有出席2014年12月9日的審訊。 於2014年12月9日的審訊, 申請人一方只有申請人代表文先生出席。文先生並沒有存檔証人陳述書, 但在答辯人其後沒有反對下, 本席接納文先生以証人身份作供。

10. 文先生作為証人, 敍述他和申請人曾一同於2013年10月1日到訪涉案處所向答辯人表示不再續約, 而他亦早於2013年9月中, 約9月20日, 已和申請人簽訂租用涉案處所的租約 (“新租約”), 成為新租客。

11. 文先生沒有呈堂他聲稱和申請人曾簽訂的新租約, 但申請人在其書面陳述書中敘述他和文先生是於2013年10月20日才簽署臨時租約, 而正式租約是於2013年12月2日簽署。文先生於審訊中表示他不明白為何申請人書面陳述書所敍述的日期不是他所認知的日期。

12. 文先生表示他是地產代理, 亦是申請人的親戚, 和申請人每天也有電話聯絡, 並一直處理申請人的物業事宜, 所以他清楚知道和理解雙方有關於本案終止租約和續租的事宜。但是, 文先生在黄大律師盤問下, 承認他不曾親身見証申請人和答辯人於2014年10月1日至13日 (重陽節) 期間的商討。

13. 於2014年12月9日的審訊, 文先生主要爭論他和申請人簽訂新租約的日期 (約2013年9月20日) 是先於答辯人所聲稱達成續租協議的日期 (約2013年10月13日前)。 因此, 他認為答辯人的証供並不合理, 申請人不會在確認新租約不久後又和答辯人達成續租協議。

14. 誠然, 申請人除了在其陳述書否認有和答辯人達成續租協議外, 申請人並沒有出席審訊確認其陳述及接受對方盤問, 而文先生提及簽訂新租約的日期又不符申請人陳述書敍述的日期。再者, 文先生沒有親身見証申請人和答辯人於2013年10月1日至13日期間的商討, 不能親身確認雙方沒有達成續租協議。文先生所認知的商討過程和內容, 只是傳聞証供。

15. 縱使申請人曾由2013年10月16日起發出多次通知, 通知答辯人不再續約, 這些行動並不能否定雙方或曾於2013年10月13日前已達成續租協議。答辯人雖然在審訊中曾改稱達成續租協議的日期, 他的証供在整體上看似合理。反之, 申請人一方只是主要依賴傳聞証據, 而其証供又有自相矛盾或錯誤和不能完全否定答辯人所聲稱的續租協議。

16. 在相對可能性下, 本席相信答辯人的陳述, 雙方曾達成續租協議, 租期3年至2016年12月31日, 每年租金70,000元。

總結

17. 由於雙方曾達成續租協議, 本席命令撤銷申請人的收樓申請。另外, 由於答辯人在審裁處中期付款命令下已繳付75,000元, 多付的5,000元應被視為2015年1月1日起的部份租金, 而答辯人也應再繳付申請人由2015年1月1日至2015年12月31日的租金餘額65,000元。

訟費

18. 由於申請人的收樓申請被撤銷, 答辯人理應獲得相關訟費。

19. 關於2014年11月13日被保留的訟費, 由於申請人和答辯人同缺席此審訊, 本席認為此審訊日之適當訟費命令, 為不頒訟費命令。

20. 除了答辯人之非正審申請外, 本案並不複雜, 在審訊時亦沒有法律觀點上的爭論。因此, 本席不頒大律師証書。關於非正審申請有關的訟費, 審裁處和上訴法庭已作出裁決。

裁決

21. 本席作出以下頒令: -

(1)  撤銷申請人於2014年1月8日提出的收樓申請;

(2)  答辯人須支付申請人由2015年1月1日至2015年12月31日的租金餘額65,000元;

(3)  暫准訟費命令為申請人須支付答辯人的訟費 (2014年11月13日的訟費除外), 不包括大律師證書, 按區域法院基準計算, 而除非任何一方在14天內以傳票方式修改, 此暫准令則成為絕對命令; 及

(4)  如雙方未能就訟費達成協議, 答辯人須於本判決書日起的21天內，提交及派送訟費陳述書，而申請人須於其後的14天內提交及派送反對清單, 由審裁處作簡易評核。