TOP WINNER PROPERTIES LTD 對 蘇馬金及另一人

LDPD 2350/2017

[2020] HKLdT 45

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號：LDPD 2017年 第2350宗

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判決書

背景

1.  本案原是一宗租務糾紛，申請人(出租人)是以第一答辯人(租客)蘇馬金先生(「蘇先生」)拖欠租金為由申請收回涉案處所。審裁處在2018年1月2日頒下無答辯情況下之得直令， 而蘇先生在2018年1月16日提出非正審申請，要求擱置這判令。其後，在審理這非正審申請期間，楊足香女士(「楊女士」)以佔用人身份成功申請加入本案成為第二答辯人。楊女士聲稱， 她在2011年曾得到房屋擁有人送贈涉案處所，而涉案地段的註冊業主也准許她居住於涉案處所直至政府須收回涉案地段為止。

2.  本案於審訊前曾進行13次聆訊，管理案件及處理各自多項非正審申請，而審裁處於2018年8月16日及9月20日分別頒下部份爭議的判案理由書和判決書。本案於2018年9月20日及以前的主要案情已記載在這兩份書面判詞。

3.  除了在審訊的第一天，申請人曾授權古偉康先生為其代表外，楊漢強先生 (「楊先生」) 由本案開始一直代表申請人應訊。而蘇先生及楊女士曾親自應訊，也曾委任同一律師事務所或分別律師事務所轉聘大律師應訊。直至審訊，蘇先生及楊女士曾共同或分別委任5間不同律師事務所，而這些律師事務所也曾轉聘5位不同大律師應訊。最後，曾曜暉大律師（「曾先生」）代表兩位答辯人出席2020年6月8日之聆訊及2020年6月9日開始之審訊。其實，蘇先生及楊女士在處理本案的大部份爭議上是共同進退，而申請人和蘇先生簽訂的書面租約也曾提及，若申請人同意，蘇先生可以讓楊女士及其親屬居住於涉案處所。

4.  審訊前，蘇先生及楊女士分別於2018年2月27日和2019年7月4日已同意申請人可收回涉案處所的空置管有權，他們又分別已支付審裁處頒令的中期付款（由2017年11月1日至2019年7月4日的租金 / 中間收益），和審裁處在2018年1月2日判令之電費和訟費。由於申請人於2019年7月4日已收回涉案處所的空置管有權，和蘇先生不爭議他需要支付由2017年11月1日至2017年11月30日的租金，各方於審訊時只是主要爭議各自於涉案處所的權益，和蘇先生及/或楊女士是否需要支付申請人由2017年12月1日至2019年7月4日的租金 / 中間收益。雖然答辯人在審訊前曾要求反申索和提出多項爭議，包括申請人在審訊時是否仍有涉案處所的權益，曾先生於審訊中確認，答辯人於本案撤回反申索的要求。曾先生的結案陳詞，只是主要以「不容反悔」的法律原則及有關證據為其抗辯理由，又沒有再爭論申請人是否仍有涉案處所的權益。

2018年9月20日的判決

5.  區域法院葛法官裁斷，由於蘇先生在交付租金的責任及需交付租金至何時和楊女士在涉案處所的權益相關，審裁處同意擱置2018年1月2日判令中就欠租及訟費的判決。另外，由於與訟各方當時已存檔了多份證人陳述書或誓章，交代各自或回應案情，審裁處命令，如無法庭許可，與訟各方不可存檔進一步證供或文件，並儘快排期審訊，而蘇先生的代表律師須為本案預備同意審訊文件册。

2018年9月20日判決後至審訊前之案件主要發展

6.  在2018年9月20日判決後，蘇先生曾解聘律師代表，而楊女士當時的代表律師又沒有提供大律師日程，致使審訊排期曾一度停頓。因此，審裁處需要主動提出聆訊，了解案件之發展。在2019年7月4日之聆訊，當時代表楊女士的大律師表示，由於楊女士不能於本案作出反申索，楊女士將於區域法院作出有關獨立申請，或將主動申請加入申請人與蘇先生於區域法院之另一案件（DCCJ 4776/17），及其後再向審裁處申請轉介本案至區域法院一併處理。審裁處在考慮楊女士承諾之行動後，同意以除非命令押後排期審訊，但與訟各方均可於42天後申請恢復聆訊討論排期事宜。

7.  直至2020年1月6日，在區域法院撤銷楊女士申請加入 DCCJ 4776/17 案件後，申請人才作出排期審訊的非正審申請，而審裁處在2020年1月14日之聆訊才能確定本案於2020年6月9日開始審訊。

8.  在審訊前，申請人提出非正審申請，以蘇先生及楊女士之代表律師沒有派送審訊文件册為由要求押後審訊。在2020年6月8日之聆訊，曾先生亦以審裁處不能處理答辯人之反申索為由即時申請押後審訊，並轉介本案至區域法院審理。雖然答辯人派送之審訊文件册有所不足，不足之處可於審訊前補救，而先前代表兩位答辯人的大律師曾同意安排審訊及表示本案不作反申索之要求，本席決定本案如期於2020年6月9日開始審訊。

9.  關於審訊文件册，葛法官曾頒令，與訟各方在沒有法庭許可下不可存檔進一步證供或文件。楊先生於審訊中要求加入其為2018年8月16日聆訊之呈述陳詞，並獲審裁處批准。在審訊後，本席亦發現答辯人之代表律師預備的審訊文件册，包括楊先生為2020年1月14日聆訊而準備的誓章及為案件 DCCJ 4776/17 而準備的誓章。在審訊時，與訟各方均沒有反對引用此等文件。本席亦認為，加入此等文件沒有對與訟任何一方造成不公平。

爭議事項

10.  楊女士聲稱，涉案處所的業權人及/或其代表（「吳氏家族」）曾於2011年向她承諾，如她能對涉案處所進行改善工程及在2016年11月30日後繼承張學忠先生（「張先生」）繼續支付每年租金〔楊女士稱此租金為「地租」〕，她可佔用涉案處所直至政府收回涉案地段為止。楊女士陳述，由於張先生同情她當時的環境欠佳，張先生才願意送贈張先生於涉案處所的權益予她，並帶同她會見吳氏家族達成上述協議，而她也於2014年開始維修涉案處所。曾先生呈述，由於楊女士已依據業權人的承諾對涉案處所進行改善工程，業權人不容反悔有關承諾，並透過申請人收回涉案處所。另外，因為楊女士於2011年已取得業權人之承諾，又於2014年兌現協議開始維修涉案處所，早於申請人成為涉案處所之租客（如有者），楊女士比申請人有較好的權益佔用涉案處所。

11.  楊先生則聲稱，申請人早於2015年1月已經與吳氏家族達成口頭協議，成為涉案處所的租客，而吳氏家族的其中一位成員也是申請人的股東，雙方並於2017年1月9日簽訂書面租約，此書面租約容許申請人分租。申請人成為涉案處所的租客後，申請人曾對涉案處所進行翻新，但他其後於2015年2月10日發現涉案處所被蘇先生及楊女士破壞。他向警方報案後，他曾與蘇先生及楊女士商討有關破壞事宜，並應蘇先生之要求與蘇先生在2015年2月23日簽訂和解協議，蘇先生須還原原有的建築物，但雙方其後對和解協議有爭議，所以申請人在區域法院向蘇先生提出訴訟（DCCJ 4776/17）。申請人與蘇先生也曾在2015年9月20日簽訂書面租約，並在2017年8月4日簽訂續租租約，租期由2017年9月1日至2019年8月31日。無論如何，申請人於2017年10月31日已向蘇先生發出終止租約通知書，終止租約於2017年11月30日。

12.  楊先生認為，蘇先生須於租約完結後把涉案處所的空置管有權交還申請人，但蘇先生仍然佔用及/或容許楊女士佔用涉案處所直至2019年7月4日，楊女士又不否認佔用涉案處所直至2019年7月4日，蘇先生及楊女士須共同或分別負責支付申請人直至2019年7月4日的欠租/中間收益。楊先生亦陳述，吳氏家族從沒有對楊女士作出楊女士所聲稱的承諾，吳氏家族成員已對此聲稱作出書面回應，否認曾作出有關承諾，而楊女士所聲稱的口頭承諾又沒有任何其他憑據。楊先生也質疑，楊女士是否曾為維修涉案處所支付巨額費用。

13.  本案之主要爭議是，吳氏家族是否曾對楊女士作出楊女士所聲稱的口頭承諾，而楊女士是否曾依賴有關承諾，或吳氏家族是否曾默認，在知悉楊女士對涉案處所作出維修後仍然沉默或不作為，令楊女士可以佔用涉案處所優先於申請人，否則對楊女士有所損害。

討論

14.  楊先生沒有對曾先生提出的「不可反悔」之法律原則作出爭論，本席亦認為這些普及法律原則不用爭論，但問題是本案之案情是否能合適地應用這些法律原則。

15.  關於吳氏家族是否對楊女士曾作出楊女士所聲稱的口頭承諾，雙方均沒有安排或傳召吳氏家族成員作供。雖然楊先生於審訊開始後曾作出有關要求，但被本席拒絕，原因是申請人早於2020年1月14日已知悉並同意審訊日期，但遲至開審後才作出這即時申請，及如作出有關安排將會嚴重影響審訊進度。根據楊先生所說，有關吳氏家族成員於審訊時不在香港。在審訊時，申請人只是依據吳氏家族成員的書面證供，否認曾作出有關口頭承諾，而楊女士則親自作供確認有關口頭承諾。

16.  楊女士在申請人盤問下確認證供，其證供理應相對地被審裁處接納，但審裁處仍需審視楊女士所聲稱的口頭承諾是否基本上可信。在審訊時，楊女士在盤問下陳述，她曾認為楊先生代表業權人，她亦曾與楊先生商討維修事宜；她於申請人與蘇先生簽訂和解協議後約一年，已知悉此文件；她於約2016 - 2017年期間，已知悉申請人與蘇先生曾簽訂租務合約；和就算吳氏家族成員對她有口頭承諾，她仍需要每年支付地租予業權人。無論如何，蘇先生及楊女士在曾有法律代表下，從沒有主動向法院提出申請，否定申請人與蘇先生曾簽訂的租務合約，他們也分別於2018年2月27日和2019年7月4日，同意申請人可收回涉案處所的空置管有權。

17.  本席認為楊女士所聲稱的口頭承諾不可盡信，她並沒有說出事實的全部，所以裁斷她未能依據她所聲稱的口頭承諾成功抗辯。在相對可能性下，本席相信楊女士與吳氏家族成員曾有接觸，並商討她佔用涉案處所之事宜，但業權人不大可能讓楊女士居住於涉案處所直至政府收回涉案地段為止。就算這口頭承諾建基於楊女士需要負責維修物業和交付地租，這並不是對等交易，對業權人而言，這大致等同在沒有對等得益下失去涉案處所的擁有權。另外，雖然楊女士確認她需要交付地租，她沒有陳述他與吳氏家族成員曾商討調整每年地租之機制。如果每年地租只能固定不變，業權人不大可能容許她佔用涉案處所直至政府收回涉案地段為止，而如果每年地租可作調整，但沒有限制怎樣調整，她也不可能在不合理地租（如有者）下仍佔用涉案處所。

18.  楊女士曾認為楊先生代表業權人，而她也知悉申請人與蘇先生曾簽訂租務合約，但她從沒有採取行動否定這租務合約。本席認為她可能已同意以這租務合約間接確認她的佔用權，但這佔用權受租務合約內租金及租期所限制，並不是她所聲稱直至政府收回涉案地段為止的佔用權。雖然楊女士聲稱她沒有學識，亦害怕楊先生和其他地區人士之騷擾，所以她才沒有適時採取合適行動保障自己的權益，本席認為她沒有或仍未能解釋以上多處疑點。況且，楊女士早於2018年初已有法律代表。楊女士以口頭承諾作為其抗辯理由，她有舉證的責任，但她未能成功舉證。

19.  關於楊女士是否曾依賴她所聲稱的口頭承諾，因此曾花費維修涉案處所，申請人並沒有否定楊女士曾進行工程，但爭議楊女士是否曾花費她所聲稱的 100,000 - 200,000元購買材料，並曾進行有建設性的維修。就算楊女士曾花巨資維修，這或有利楊女士對是否有口頭承諾舉證，本席仍是裁斷業權人和楊女士沒有楊女士所聲稱的口頭承諾。楊女士維修涉案處所可能有很多原因，不一定是由於她有直至政府收回涉案地段為止的佔用權。既然楊女士所聲稱的口頭承諾不成立，本席決定不裁斷楊女士於本案是否曾倚賴她所聲稱的口頭承諾，而這亦可避免影響另一案件 DCCJ 4776/17 對維修事項的裁斷（如有需要的話）。

20.  關於吳氏家族是否曾默認楊女士可以佔用涉案處所，本席認為這也不大可能。根據楊女士之證供，她早於約2011年12月已取得業權人的口頭承諾，但涉案處所當時不適宜居住。由於她缺乏資金，她遲於2014年才進行維修工程，而楊先生於2015年2月23日已聲稱代表業權人，指控她破壞涉案處所，其後申請人也和蘇先生簽訂和解協議和租務合約。從時序上看，業權人或楊先生看似已適時採取行動，沒有長時間不理會楊女士佔用涉案處所。

21.  關於楊女士在交還涉案處所後是否有所損害，這關乎楊女士是否曾花費維修涉案處所。本席在不裁斷楊女士是否曾倚賴她所聲稱的口頭承諾下，也不裁斷楊女士是否有所損害。

22.  至於如何計算中間收益，曾先生呈述應以原租約租金每月1,000元計算，而楊先生對此於審訊時沒有呈述。雖然楊先生於過往聆訊時曾聲稱，涉案處所曾以市值租金每月4,500元租予第三者，並出示租約副本，這租約並沒有交付厘印費，也沒有正式運作。根據審裁處面前的證據，本席同意中間收益應以原租約租金每月1,000元計算，並應計算至2019年7月4日，即楊女士同意申請人可收回涉案處所為止。

結論及命令

23.  在楊女士未能確立她所聲稱的口頭承諾下，本席裁斷申請人勝訴。由於申請人於審訊前已取回涉案處所的空置管有權，本席只頒令蘇先生及楊女士須支付申請人由2017年11月1日至2019年7月4日的租金 / 中間收益，以每月1,000元計算。另外，在蘇先生及楊女士已交付中期付款下，這些中期付款可作為以上租金 / 中間收益被扣除，並發放給申請人，而蘇先生曾多付已被擱置的原訟費1,200元，亦可發放給申請人，用作支付申請人於本案應得之部份訟費。

訟費

24.  曾先生和楊先生同樣也要求對方支付訟費。在申請人於本案勝訴下，兩位答辯人理應需要支付申請人本申請的訟費，但經考慮各方過往直至審訊的行為後，本席認為兩位答辯人只須支付申請人百份之七十的訟費。誠然，兩位答辯人過往經常轉換法律代表，而他們於審訊時的代表律師又未能預備準確的審訊文件册及延遲派送審訊文件册，確令先前聆訊及審訊有所延遲，亦令申請人的訟費增加。但是，本席認為申請人過往直至審訊的部份行為也不合理，引致整體訟費增加。

25.  楊先生經常投訴答辯人沒有派送文件，但楊先生只提供一個地下舖位的聯絡地址。雖然審裁處寄往此聯絡地址的郵件也曾有一次被郵政局退回，楊先生仍然堅持只有這個聯絡地址。在答辯人多次確認下，本席認為答辯人已有效派送文件，但審裁處仍需要於多次聆訊及審訊時處理有關派送文件事宜，徒然增加案件整體訟費。

26.  在審訊的第一天，楊先生作為申請人之唯一證人缺席，引致案件在完成開案陳詞後需要被押後。楊先生於審訊時不斷重複他的投訴，包括申請人沒有機會提交證人陳述書，和申請人沒有時間委聘大律師等。他又於審訊時才作出即時申請押後審訊，並要求審裁處安排證人遙距作供。另外，由於申請人在楊女士作供期間向楊女士提出破產呈請，楊先生亦因此在未完成盤問楊女士前要求押後審訊。無論申請人是否有法律代表和楊先生是否有法律知識，本席認為以上這些行為不合理。再加上楊先生沒有準備好盤問證人的問題，引致審訊時間增加，審訊亦需要兩度被押後，超出各方同意及原訂的3天審訊時間。

27.  因此，本席頒令，除審裁處已判令的訟費外，暫准訟費命令為蘇先生及楊女士須支付申請人本申請百份之七十的訟費，包括保留的訟費，而除非任何一方在14天內以傳票申請修改，此暫准命令將成為絕對命令。如申請人和兩位答辯人未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院基準評定。