邱超群(28位樂意園業主的代表) 訴 樂意園業主立案法團

LDBM 329/2000

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號LDBM 2000年第329宗

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判 案 書

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1. 申請人獲得位於官塘康利道11號名為樂意園的28位業主的授 權，代表他們在土地審裁處（“審裁處”）提出本案的申請。她的申 請，是要求審裁處頒令答辯人作為樂意園的業主立案法團（“法團”）召開業主週年大會/特別大會，議決下列的議程：

“(A) 是否「撤換現屆周俊為主席之職位」

(B) 是否「重選新一屆管理委員會」

(C) 是否「以和解/談判方式代替訴訟方式與“寶發建築工程有限公司”解決欠款糾紛」

(D) 是否「解僱譚萬祝管理員」

(E) 其他事項”

第一次要求

2. 1999年9月1日，樂意園25位業主要求法團的管理委員會主席在收到要求後的14天內召開業主大會，議決下列議程：

“（一）有關：『是否同意與寶發工程有限公司就有關走廊維修翻新工程所應收尾數約三十七萬多港元中扣減十萬港元作為庭外解決今次有關訴訟事宜，並接受寶發工程有限公司之提議在本港中文報章刊登與本法團達成協議之有關「啟示」。』

（二）有關：『是否贊成與寶發工程有限公司就有關走廊維修翻新工程所欠之尾數約三十七萬多港元繼續糾纏打官司，毋須庭外和解，並不接受寶發工程有限公司之提議扣減十萬港元作為在本港中文報章刊登與本法團達成協議之有關「啟示」，不論「勝訴或敗訴」之有關高院官司費用及責任須由346戶業主負責攤分。』”

第二次要求

3. 2000年8月25日，樂意園的39位業主要求法團的管理委員會主 席/副主席在收到要求後的14天內召開業主大會，議決下列議程：

“(一)「是否同意解僱夜班管理員譚萬祝先生。」

(二) 「是否同意拆除大閘門側邊之細鋼閘，如拆除則一切費用應由周俊為先生個人承擔及負責支付。」

(三) 「是否取消周俊為先生以後出任委員的資格及罷免現時出任第十六屆主席之職務，並授權副主席接替主席職位直至屆滿為止。」”

4. 申請人的申請，是根據《建築物管理條例》（“條例”）的附 表3第1（2）段所授予的權力而提出的。該段有以下的規定：

“在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會。”

5. 本案關鍵之點，就是申請人要求在業主大會議決的事項，是否屬於上述兩次要求議決事項之內。

（A）項議程

6. 第二次要求的第（三）項議程是有關是否取消周俊為先生作為管理委員會主席的職務，並授權副主席接替主席的職位的議程。如果大會通過這議程，則主席之職，便由副主席補上，而主席之職責，便可由新的主席繼續執行，但是如果業主大會通過（A）項的議程，則主席之職，便會無人即時填補，而主席之職責便無人執行，但管理委員會必須有人擔任立席，以領導管理委員會及履行如附 表3第1（2）段所規定的職責。（A）項的議程與第二次要求的第三項議程，是兩個不同的議程。

（B）項議程

7. 第一和第二次要求的議程並不包括（B）項的議程。

（C）項議程

8. 第一次要求的兩個議程是兩個獨立的議程。它們都述及有關解決與寶發工程有限公司訴訟事宜的解決方式，即庭外和解或繼續訴訟。庭外和解的協議是訴訟雙方可以以不同的方式達成的，但（C）項議程完全沒有將和解方案列入議程之內，故此（C）項議程是有別於第一次要求的兩項議程。

（D）項議程

9. 2000年8月22日，管理委員會將管理員譚萬祝先生解僱。管理委員會在即日張貼通告，將此事知會業主。申請人在2000年8月 之時已知悉此事。

10. 解僱一事在2000年8月22日已經成為事實，因此在8月22日之後並不存在“是否「解僱譚萬祝管理員」”之事，所以這議程與樂意園的日常管理無關。樂意園的公契第16條有以下的規定：

"From time to time as occasion may require there shall be meetings of the owners for the time being of the undivided shares in the said land and building to discuss and decide matters concerning the same as hereinafter mentioned ......"

（原文無劃線）

11. 根據上述第16條的規定，業主大會祇能議決與樂意園日常管理之 事。當申請人在2000年10月16日向審裁處提出申請之時，（D）項議程與樂意園的管理事項已無關係，故此本席無權頒令法團召開大會就（D）項議程作出決議。

12. 基於上述的理由，本席裁決，申請人所代表的業主，在向審裁處提出申請之前並無向管理委員會的主席提出（A）、（B）、（C）項的要求，故此他們的申請並未符合附表3第1（2）段的規定；就有關（D）項的議程而言，本席無權頒佈他們所要求的命令，因此本席撤銷申請人的申請。