馮錦棠 對 何什芬

DCCJ 1450/2010

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2010年第1450號

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判案書

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1.  原告人的申索，是要求本庭頒令被告人交回予原告人七姊妹道10號雅利閣16樓A室的物業（“雅利閣物業”），繳付佔用該物業的中間收益及涉及該物業的公共事務費用的損失。

原告人的證供

2.  原告人有一名兄長（馮光明，又名馮耀棠）及6名弟妹，他的父親馮成於1977年出資購置雅利閣物業給予原告人作為禮物，並以原告人的名字為註冊業主。馮成亦於1970年購買北角新都城大廈24樓2411室給馮光明作為禮物，並以馮光明之名字為註冊業主。

3.  約於1984年，原告人容許馮光明及其家人居住於雅利閣物業，並不收取任何租金。

4.  馮成於臨終前（1991年2月28日）寫了一張字條，指明雅利閣物業屬於原告人，並命馮光明不可與原告人爭執。該字條的內容如下：－

“字示吾兒耀棠知悉若吾大歸之日在港之物業雅利閣

是 於錦棠不可與其爭執

	一九九一年弍月廿八號
	父字       馮執成手”

5.  原告人於1995年移民美國，自此之前一直與馮光明及其家人居住於雅利閣物業。移民後，他容許馮光明及其家人繼續居住於雅利閣物業，並不收取任何租金。馮光明約於2000年與他的妻子分開，後者與3名兒子搬離雅利閣物業。原告人容許馮光明繼續居住於雅利閣物業，並不收取任何租金，直至他離世。

6.  2008年12月17日，馮光明寄了一張生日（聖誕）咭給原告人。該咭有以下的內容：－

“…… 至於我只暫住雅利閣，完全沒自己的居所，你若賣了雅利閣，我只有租一個地方來住。…… ”

7.  2010年2月14日，馮光明去世，原告人從馮光明的兒子（馮國維）處得知被告人（馮光明的再婚妻子）及被她邀請的人，由2010年2月14日起，非法佔用雅利閣物業。

馮國維的證供

8.  應原告人的要求，約於2010年3月15日他到雅利閣物業視察，他發現該物業由2010年2月14日起遭被告人及其被邀請者非法佔用，當時他要求她和她邀請的人遷出該物業，但遭拒絕。

被告人的證供

9.  2008年，她與馮光明在香港結婚，婚後二人住在雅利閣物業，他生前多次提及他對該物業有業權。她指原告人於2005年9月14日自外國寫給馮光明的信中承認雅利閣物業是他和馮光明所有，而他只佔八份一。她指稱，根據《已婚者地位條例》，她有權繼承馮光明的權益。

證供分析

10.  2005年9月14日，原告人寫信給馮光明，在信中，他說：

“人窮思舊債，所以連你在雅利閣的屋在計算我亦有1/8在內，若惠兒來電追問，我便要你索取1/8元還給她。”

對此，原告人有以下的解釋：－

“事實上本人為人一直謙遜，由於馮成只送贈物業予本人及馮光明，而其後馮光明因經濟困難被迫賣掉馮成所贈之新都城物業，兄弟姊妹中便只有本人一人持有馮成送贈的物業，為免惹來其餘兄弟姊妹的嫉妒，故此我在兄弟姊妹面前一律謙稱自己只有八分之一，但大家都知道本人是雅利閣物業唯一的擁有人。”

連原告人在內，他共有8兄弟姊妹，因此信中所提及的1/8必定是指每人一份，一個人便是1/8。如果每人都擁有雅利閣物業的業權，　馮成怎會只以原告人的名字作為註冊的業主！他又怎會於1991年2月28日在字條寫明雅利閣物業屬於原告人，並囑咐馮光明不可與原告人為此物業而與原告人爭執！

11.  就前述聖誕咭的內容而言，如果馮光明對雅利閣物業有業權，除非得到他的同意，原告人便沒有權把雅利閣物業出售。馮光明當時唯一的住所就是該物業，所以他才會在聖誕咭寫有“你若賣了雅利閣，我只有租一個地方來住”的字句。有業權就有居住權，如果馮光明有雅利閣物業部份的業權，他必定會維護他本人的居住權；很自然地，他必定會在聖誕咭中提到他也有雅利閣業權的一部份，作為反對原告人把雅利閣物業出售的理由，以保障他本身的居住權，但他沒有這樣做。當他寫聖誕咭的時候，顯然他沒有想及雅利閣業權的問題，這必定是因為根本對該物業他沒有任何業權；如果他也有業權，他怎會不提起它，以確保他可以繼續在該物業居住！該聖誕咭的內容顯示馮光明知道自己是以准用人 (而不是以業主) 的身份居於雅利閣物業。

12.  馮成於1991年2月28日所寫的字條清楚表示雅利閣物業屬於原告人。

13.  被告人在她的證人陳述書說：－

“…… 屋契本來由馮錦棠註冊卻由馮光明保管，後來輾轉由他人取走轉到馮錦棠手中，原告人在狀詞中說他是移民美國時帶走，他母親李妹在確認書中說屋契由馮光明保管是可信的。”

李妹（原告人的母親）在確認書中並沒有說雅利閣物業的屋契是由馮光明保管。相反地，在確認書中她中確認“…… 而馮錦棠早年移居美國時，已將樓契一拼帶走。”

14.  被告人在抗辯書中提到馮家母親 (李妹)、馮寶卿、馮煒棠及馮慧儀於2008年2月在德國曾簽署一份授權書的事。該授權書的內容如下：－

“母親和在德國各弟妹皆同意將雅利閣屋契交給耀棠哥保管，沒經在德弟妹同意樓房不可出售。”

被告人說，如果房子 (即雅利閣物業) 只是原告人的，別人有權制止他出售嗎？但這授權書不能証明李妹、馮寶卿、馮煒棠及馮慧儀或其他人擁有雅利閣的業權。

15.  被告人負有舉證的責任，她需要證明馮光明擁有雅利閣物業的業權。Snell’s Equity第32版第25-009段的內容適用於本案：

“…… if a father buys property and has it put in the name of his son or daughter, prima facie it is a gift to the child. The presumption can apply even where the child is no longer a minor, since the rationale of the presumption is no longer confined to cases where the parent has a duty to provide for the child.”

16.  本庭裁定，被告人提出的證據未能證明馮光明擁有雅利閣物業的任何業權；在沒有得到原告人的許可，自2010年2月15日起，被告人非法佔用雅利閣物業，因此原告人可取回雅利閣物業的空置管有權。

17.  雅利閣物業的應課差餉租值如後述：2010－2011 之間是$94,920；由1.1.2012至31.3.2012之間是 $99,840；由2012至2013 之間是$109,680（參閱文件冊的索引（二）的第5頁、第72頁及第68頁）。

18.  本庭頒令：－

（1）被告人即時將在七姊妹道10號雅利閣16樓A室的物業的空置管有權交給原告人，但此命令暫緩14天執行；

（2）被告人須支付原告人由2010年2月15日起至上述物業的空置管有權交回予原告人之日為止之租值補償金，計算如下：－

（i）  由2010年2月15日至2011年3月31日以每月港幣$7,910.00（$94,920 ÷ 12）計算，即港幣$106,785.00；

（ii）  2011年4月1日至2012年3月31日以每月港幣$8,320.00（$99,840 ÷ 12）計算，即港幣$99,840.00；及

（iii）  由2012年4月1日至交回該物業之日為止，以每月港幣$9,140.00（$109,680 ÷ 12）計算；

（3）被告人須支付予原告人上述每個月的租值補償金的利息，直至債項清償為止；每個月的租值補償金的利息由下一個月的第1日起計算（例如，2010年2月15日至2010年2月28日的利息，由2010年3月1日起計；2010年3月份的利息，由2010年4月1日起計），利率則按判決利率計算；

（4）被告人須支付予原告人，由2010年2月15日起計，至上述物業的空置管有權交回予原告人之日為止，任何上述物業未繳交之電費、水費及煤氣費。

訟費

19.  本庭頒下臨時訟費的命令：被告人須支付原告人本案的訟費；如與訟雙方未能同意訟費的款額，訟費款額由法庭評估；原告人本身的訟費按法律援助規則評估。如在14天內，與訟任何一方不向本庭提出申請，是項命令作實。