CHAN HOU SIM 對 TSUI MEI PO

LDPD 540/2018

[2019] HKLdT 5

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2018年第540宗

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判案書

背景

1.  申請人 (業主) 於2018年3月27日提交申請通知書。申請人聲稱，申請人和答辯人於2014年2月17日訂立的2年書面租約完結後，雙方從2016年3月1日起仍有按月的定期租賃，每月租金13,000元，而答辯人從2017年10月1日起沒有交付租金，所以提出申請收回涉案處所，並追討欠租/中間收益及訟費。

2.  在答辯人沒有提交反對通知書下，審裁處於2018年4月18日根據《土地審裁處規則》第15條登錄判決，命令答辯人須交付欠租／中間收益及訟費，和把涉案處所的空置管有權交還申請人，但同時給予答辯人可恢復租約的濟助。申請人於濟助期屆滿日後，以答辯人沒有交款申請批准發出收樓令狀。審裁處於2018年5月17日發出收樓令狀，而申請人經執達主任於2018年6月22日收回涉案處所。

3.  答辯人於2018年9月27日提出非正審申請，要求擱置審裁處於2018年4月18日所作出的命令。案件於2018年10月10日第一次聆訊，雙方均沒有法律代表。於2018年10月30日第二次聆訊，申請人仍是親自應訊，答辯人則由虞大律師代表。於2018年11月16日審訊，申請人由周大律師代表，而答辯人繼續由虞大律師代表。雙方各自只有申請人及答辯人親自作證。

4.  雙方不爭議雙方曾簽訂2年書面租約，租期由2014年3月1日至2016年2月28日，每月租金13,000元 (“該租約”)，但答辯人聲稱她早於2015年2月尾已遷離涉案處所，其後是由一位鍾先生承租，所以雙方從2016年2月28日後沒有任何租務關係，答辯人也沒有拖欠申請人租金。

5.  除了該租約的主要條款外，雙方也不爭議該租約的第一頁記錄了雙方各自的聯絡電話，涉案處所從2016年3月1日起是以口頭按月租出，雙方沒有於有關時間內訂立除該租約外的任何新書面租約，和答辯人沒有給予申請人書面退租通知。

6.  雙方同意本審訊的唯一爭議事項為雙方從2016年2月28日後是否存在租務關係。雖然本審訊源於答辯人的非正審申請，雙方同意本審訊的裁決將為正審申請的最終裁決。如申請人勝訴，審裁處將確認2018年4月18日的命令，並撤銷答辯人於2018年9月27日提出的非正審申請。但是，如答辯人成功抗辯，則審裁處將擱置2018年4月18日的命令 (2)　及命令 (3) 和撤銷申請人於正審申請內有關於欠租/中間收益及訟費的申索。

申請人的案情

7.  申請人陳述，答辯人於2016年2月28日後仍然租住涉案處所。答辯人從沒有向申請人表示要遷出及與申請人終止租務關係，亦沒有向申請人提出過要退租或更換租客。答辯人繼續支付租金的行為已能證明答辯人有意圖繼續租用涉案處所，而於該租約租期內及2016年2月28日後，答辯人均由鍾先生代表，就租務及相關事宜，包括繳付租金、安排維修等聯絡申請人。

答辯人的案情

8.  答辯人陳述，答辯人和鍾先生約於2014年2月尾搬入涉案處所，申請人亦知道答辯人和鍾先生一同居住於涉案處所，但答辯人沒有向申請人表示每月租金及租務事宜均由鍾先生處理，答辯人也從來沒有應承申請人及/或授權鍾先生代表答辯人。答辯人於2015年約1月至2月曾致電申請人，告知申請人會終止租約並遷離涉案處所，而申請人當時表示明白並確認，接納答辯人的口頭退租通知。自答辯人於2015年2月尾終止租約，雖然鍾先生仍然居住於涉案處所，答辯人沒有再居住於涉案處所。因此，任何新租務安排 (如有的話) 均由申請人和鍾先生達成，答辯人並不知情，亦沒有參與。

爭議 (1): 雙方是否於2015年1月至2月達成口頭退租協議？

9.  除答辯人的陳述外，答辯人沒有提供客觀證據證明答辯人聲稱的口頭協議。反之，就如何通知申請人終止租務關係，答辯人的說法前後不一。答辯人於2018年10月10日聆訊時說，是鍾先生通知申請人答辯人退租，並有WhatsApp對話記錄為證，但在審訊時，答辯人說是她本人於2015年1月至2月致電通知申請人退租。答辯人解釋，由於聆訊時她有家事煩擾，她當時才未能清楚說出案情。

10.  無論如何，根據已存檔的WhatsApp對話，鍾先生只於申請人提出本申請後，才曾於2018年4月14日提及「自從徐小姐完約后比我接租」和於2018年7月25日提及「徐小姐完約后已由我同妳續約」。另外，答辯人對於何時遷出涉案處所的說法也前後不一，她於2018年5月23日簽署的信件說是2016年2月28日，當時代表答辯人的律師行於2018年8月27日發出的信件也說是2016年2月28日，但她於2018年10月10日聆訊時說是2015年年中，於審訊時說是2015年2月。答辯人解釋，關於2018年5月23日的信件，她只曾應鍾先生的要求簽署一張日期為2018年5月23日的白紙，但本席認為此説法不合情理。

11.  再者，答辯人沒有合理地說明為何她於退租及遷出後沒有處理剩下的按金，即使鍾先生會繼續租住，按金的轉移應有合理交待，但根據已存檔的WhatsApp對話，也找不到答辯人已放棄或轉交按金，及／或鍾先生已承接按金的證據。在相對可能性的衡量下，本席相信雙方從沒有達成口頭退租協議。

爭議 (2): 鍾先生是否代表答辯人繼續租用涉案處所？

12.  雖然該租約的第一頁記錄了雙方各自的聯絡電話，根據已存檔的WhatsApp對話，申請人無論在追討欠租、詢問續租、安排驗窗和要求歸還涉案處所等事宜一直只是聯絡鍾先生，從沒有提起過答辯人，又或使用「你們」等字眼。虞大律師呈述，申請人這等行為不合常理，而合理的推論是申請人已知道及／或接納答辯人退租，及／或已確認鍾先生為租客。再者，申請人在WhatsApp對話沒有否認鍾先生於2018年4月14日向申請人提及的「自從徐小姐完約后比我接租」，申請人又沒有於2018年10月10日聆訊即時回應答辯人有關於「是由鍾先生通知申請人，並由鍾先生承租該單位」的陳述。

13.  周大律師呈述，根據該租約第8條，答辯人在簽訂該租約時，已同意租約權益為答辯人個人擁有，而由2014年起持續至2016年2月28日後，從已存檔的WhatsApp對話可見答辯人一直委派鍾先生作為其代表處理租務事宜，而直至申請人提出本申請，答辯人及鍾先生均沒有向申請人表示終止租約，所以在答辯人於固定期租賃完結後仍經鍾先生按月交付租金，鍾先生是代表答辯人繼續租用涉案處所，答辯人須要對欠租負責。周大律師亦呈述，申請人一直沒有直接聯絡答辯人不足為奇，原因是答辯人於盤問時也表示，鍾先生於第一次協助答辯人繳交租金後，便以該租約上的電話號碼自行聯絡申請人。既然答辯人與鍾先生同居，鍾先生一直代表答辯人聯絡申請人，鍾先生一直亦有回應，於先前欠租時也最終繳交欠款，申請人是合理地依答辯人本來交代的方式，即聯絡鍾先生解決租務問題。

14.  本席接納人申請人的論據，同意鍾先生代表答辯人繼續租用涉案處所。從答辯人的陳述，她曾應鍾先生的要求簽署一張日期為2018年5月23日的白紙，用以澄清涉案處所的租務問題，即以上段落所討論日期為2018年5月23日的信件，可見答辯人於2018年仍委派鍾先生處理答辯人的租務事宜。因此，在本席不接納答辯人已終止租約，即雙方沒有退租協議下，本席認為鍾先生於2016年2月28日後的按月交租行為是代表答辯人繼續租用涉案處所。至於答辯人是否於2016年2月28日後已遷離涉案處所，不會影響答辯人作為租客交付租金的責任。

總結

15.  基於本席裁斷雙方沒有達成口頭退租協議，和鍾先生代表答辯人繼續租用涉案處所，本席也裁斷雙方從2016年2月28日後仍有租務關係，所以答辯人須支付申請人由2017年10月1日起至申請人收回涉案處所為止的欠租／中間收益。如果答辯人曾經指示鍾先生代表答辯人退租及直接承租涉案處所，而鍾先生沒有或未能代表答辯人有效退租，答辯人在此情況下或只能追究鍾先生，但不可以不承擔租客交付租金的責任。

16.  在申請人勝訴及雙方同意的案件安排下，審裁處確認2018年4月18日的命令，並撤銷答辯人於2018年9月27日提出的非正審申請。

訟費

17.  雙方同意訟費應視乎訴訟結果而定的大原則，並要求審裁處頒令大律師證書。

18.  在申請人勝訴下，本席認為答辯人須支付申請人的訟費，包括大律師證書。另外，由於審裁處於2018年10月30日頒令答辯人須支付答辯人於2018年10月26日提出的非正審申請之訟費及由於更改審訊日期引致申請人的訟費，但數額待定，雙方可就所有訟費一併商議。

裁決

19.  本席作出以下頒令: -

 (1) 撤銷答辯人於2018年9月27日提出的非正審申請；

 (2) 暫准訟費命令為答辯人須支付申請人的訟費，包括大律師證書；及

 (3) 如雙方未能就訟費數額議定，包括審裁處於2018年10月30日頒令的訟費之數額，則由法庭依區域法院基準評定，而除非任何一方在14天內以傳票申請修改，此暫准令則成為絕對命令。