華景大廈業主立案法團 訴 Ku Hung Fei and Another

LDBM 1-4/2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第1宗

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判 案 書

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1． 本判決書的4宗申請的申請人，同為華景大廈業主立案法團（“法團”）而各答辯人為華景大廈（“大廈”）樓上住宅單位的業主。在2001年2月15日的聆訊，申請人基於各申請的內容相同，申請將4案合併處理。建築物管理申請編號2001年第3宗的答辯人缺席，另外2001年第1宗、第2宗及第4宗的答辯人（“答辯人”）之代表同意申請人的申請。本席因此頒令合併處理上述各宗申請。

2． 2001年2月8日，申請人向土地審裁處提出本4宗案的申請。申請人指根據大廈於1999年11月20日及2000年1月18日之業主大會議決及管理委員會的議決，上述4宗案的答辯人分別均欠申請人36,010元。因為根據上述議決，各答辯人作為大廈各住宅單位的業主需要繳付大廈維修基金之分攤費，分期如下：

（甲）	2000年2月12日付第一期40%	$14,404
（乙）	2000年3月24日付第二期30%	$10,803
（丙）	2000年4月29日付第三期30%	$10,803
	共:	$36,010
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3. 申請人申請索償上述的36,010元，利息及訟費。在結案陳詞時，申請人願意祗申索由2001年5月1日開始的利息。

4． 建築物管理申請編號2001年第3宗的答辯人Chow Tsoi Ngo缺席2001年2月15日及2001年5月3日的聆訊，也沒有授權任何代表出席。該案的答辯人也沒有提交反對通知書。

5． 答辯人在第1宗、第3宗及第4宗案所提交的答辯書內容大同小異，列出下列的抗辯理由：

（一） 申請人的主席“虛報收到政府維修令，錯誤引導小業主（在1998年6月12日的業主大會）通過維修大廈”。

（二） “法團主席身份成疑，法團成員容許外人充當主席是否有利益上衝突呢！”

（三） “華景大廈外牆及公共地方屬於振榮置業有限公司的，法團應向發展商要求一個合理的負擔。”

（四） 維修金額太貴，"部份工程收費過高及貨不對辦"。

（五） 申請人誤導答辯人可以成功取得銀行貸款以繳付維修費的分攤金額。

另外，在2001年2月15日的聆訊時，答辯人加入以下答辯理由：-

（六） “1997年6月12日召開會議，出席人數未達業權之30%，所以管理委員會無效。”

（七） “1999年6月份委員會屆滿時，未有重選新一屆委員會，法團與建築商簽約，所有的合約無效。”

（八） “法團容許副主席王潤華先生。在1999年10月15日以後在無業權下參加法團會議，及在建築商簽約時加上簽名，在會議及所簽的文件無效。”

6． 申請人傳召三位證人，分別為大廈法團主席朱淑嫻女士、朱女士的丈夫冼惠錦先生及大廈管理公司職員傅樂仁先生。答辯人傳召LDBM 1/2000案的答辯人尹積有女士作證。最後，雙方提交書面陳詞。以下先總結申請人的理據及按上一段答辯人提交的反對理由的次序逐點分析雙方提出的證供及理據。

7． 申請人是根據建築物管理條例而成立之法團，並根據大廈公契及該條例管理華景大廈。LDBM 1/2000、LDBM 2/2000、LDBM 3/2000及LDBM 4/2000案的上述答辯人分別是華景大廈2字樓A、2字樓E、2字樓H及4字樓C的業主。申請人聲稱在1999年11月20日及2000年1月18日，申請人分別召開業主大會及管理委員會會議，會議記錄分別列在申請人的呈堂證物（A1）的第64-65頁及第79-80頁。申請人指上述兩個會議合法地召開。1999年11月20日的業主大會通過大廈的大維修工程交由寶發建築工程有限公司承做，後者的報價為4,952,905元，扣除部份選擇工程後為 4,418,705元。2000年1月18日，申請人的管理委員會召開會議；商討並議決大維修工程分攤費之徵收方法、各地舖及住宅單位之分攤費計算方法及實質金額。根據該會議的會議記錄，本4宗案件的答辯人所擁有業權的住宅單位，均各要繳付36,010元。申請人在結案書面陳詞，指本段陳述的是本4宗案雙方不爭議的事實；答辯人對此說在陳詞時並沒有提出異議。因此，本席也接納為本4宗案的事實。

虛報收到政府維修令，錯誤引導小業主通過維修大廈

8． 答辯人指申請人早在1998年6月27日的業主大會已錯誤引導業主原則上通過維修大廈。當日申請人的主席對各業主解釋，因為收到政府的維修令，“要儘快維修大廈，否則由政府來做，到時價錢亦相當昂貴，自己來做價錢較為便宜”。答辯人指在該次會議的通告及會議其間，申請人一直傳達上述的錯誤消息。查實申請人從來沒有收過政府發出的維修令。這可以從屋宇署在2000年10月10日覆2字樓A單位業主（即LDBM 1/2001的答辯人）的來信可以獲得證實。該信（見答辯人的反對通知書的附件）說：

“根據本署發出維修令的記錄，由一九九六年至今，本署並無依據建築物條例第26條的規定，對上址的公共地方發出維修令。”

9． 申請人指事實上申請人收到屋宇署於1997年11月3日及1998年3月18日之來信（見證物A1的第31至34頁），提醒申請人大廈當時的情況及須予以維修的地方。雖然該等信件，祗是建議性質，並無即時的法律後果，但是申請人仍然召開會議，商討解決辦法，並無不妥。申請人陳詞時解釋，申請人相信是朱女士並不清楚屋宇署的維修令與建議信的分別，或者是答辯人自己對文件的誤解。

10． 如果申請人或申請人的主席錯誤理解該數份政府部門的信件，不應該因為這個原因而導致有關的業主大會或委員會會議的決議無效。况且，衡量證人的口供後，本席不相信申請人或申請人的主席是存心欺騙答辯人及其他業主，並錯誤引導業主通過維修大廈的決議。

11． 華景大廈外牆及公共地方屬於振榮置業有限公司，申請人應要求一個合理的負擔

申請人指曾經徵求練松柏律師行的法律意見，後者指雖然公契無明確規定在大維修工程中，振榮置業有限公司需要負擔工程分攤費若干，但申請人可向對方要求一個合理的分攤數目。（見2001年1月18日的委員會會議記錄，證物A1第80頁）。申請人承認在“振榮”拒絕分攤後，申請人仍未有進一步行動。

本席認為申請人在考慮如何再跟進這個問題，可以自行決定。因為管理委員會已經議決如何分攤大維修費用，答辯人要跟隨該議決繳付應付的費用。

法團主席身份成疑，法團成員容許外人充當主席

12. 答辯人指申請人在1998年6月27日召開的1998年度業主大會的會議主席是朱淑嫻女士，但是在1999年6月13日所召開的業主大會，會議主席卻有兩人，分別是朱淑嫻女士及其丈夫冼惠錦先生。在大維修的工程合約，主席一欄寫上上述兩人的名字，但在法團蓋章上的位置則無朱淑嫻女士的簽名。另外，冼惠錦先生雖然不是大廈任何單位的業主，卻經常以主席身份出席法團及委員會的會議，亦以主席身份與外界接洽工程。

13. 根據朱淑嫻女士及冼惠錦先生的證供，朱女士是法團主席為眾所周知的事情，祗是朱女士工作繁忙，又有家庭私事要處理，故將文書與聯繫等工作交由冼先生處理。倆人一起出席法團業主大會或委員會會議，朱女士一般都授權冼先生發言，做其代言人。但冼先生並無宣稱或承認自己是申請人的主席，而在呈堂文件上，並沒有一份文件顯示冼先生曾自稱為主席。倆人並無否認很多業主及大廈管理公司的職員在習慣上稱呼冼先生為主席。冼先生稱曾為此對管理公司職員傅樂仁先生（本案證人之一）特別澄清其身份。

14. 對於答辯人這個答辯理由，申請人回應說，“就算真的冼先生自稱是主席，自稱最多的也只是一個自稱罷了，也不構成答辯理由，因為通過維修費的分攤是業主大會，管理委員會只作執行。在一個高等法院的案例中指出，就算管理委員會的地位受質疑，因條例第14(1)條，業主大會通過的議決對全體業主有約束力：The I.O. of Golden Crown Court 訴 Chow Shun Yung (1987)HCA4322/86, Evans, D.J., 22.7.97，判詞第7頁。”

15. 查申請人所指《建築物管理條例》（“條例”）的第14(1)條，列明“法團的一般權力”，原文為：

“14(1)：除本條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部份的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。”

16. 申請人亦回應說“就算會議紀錄上的簽名不符或有其他原因令會議紀錄成疑，在另一個上訴庭的案例清楚指示，會議紀錄並不是唯一的證據去證明業主大會的議決：The I.O. of Million FortuneIndustrial Centre 訴 Jukan Development Limited & anr. (2000)CACV 122/00, C.A. 27.6.00，見判詞第4至6頁。”

17. 本席同意申請人的見解，冼先生作為非業主的身份出席業主大會或委員會會議，並不會必然導致這些會議無效。

維修金額太貴，部份工程收費過高及貨不對辦

18. 答辯人的答辯書提出上述的反對理由，並列舉部份工程項目，詳細分析並作出計算，指出該等項目收費過高。答辯人又投訴整體維修金額太貴及實際上，在工程開展及完成後，答辯人發覺“貨不對辦”。

19. 本席要指出的是根據大廈公契及有關條例，大廈要進行那些維修項目及總維修金額是多少都由業主大會議決。在維修議決通過後，每一個業主都受約束及遵守。個別業主覺得金額太貴，亦不能構成拒付的理由。

20. 就答辯人列舉部份工程項目，細數該等項目收費過高，本席認為有欠公允。因為法團在決定進行那個維修工程及決定選用那間承建商時，一般只能整體地看有關問題，並整體地比較價格或維修標準。因此，本席不接納這個反對理由。

21. 至於“貨不對辦”，更不能成為個別業主不繳付維修分攤費的理由。理論上，在所有業主科款後，法團才有財力進行維修。而工程是否如答辯人所指“貨不對辦”，一定是在維修開展並完成時，才可以作此評論。這與答辯人應否科款沒有甚麼關係。實際來說，如果個別業主發覺工程貨不對辦，應該責成管理委員會或召開業主大會跟進。

誤導答辯人可以取得銀行貸款

22. 本席完全同意申請人書面陳詞所作的下列回應：-

“～從答辯人提交的一切答辯文件當中，只提出申請人承諾幫忙找銀行貸款，但並沒有承諾成功申請貸款。

～但無論如何，申請人已履行所謂的承諾，並協助業主向集友銀行申請貸款（見文件夾第81頁），另朱女士的證供清楚顯示，銀行拒絕貸款的原因是個別業主的還款能力有關。而答辯人在2月7日的答辯書第5頁第5點亦承認這一點。

～另一方面，申請人又盡力協助業主向政府借貸，見文件夾第46頁內申請人致各業主的通告，通告內特別聲明：

『當貴業主填寫表格後，請親自交回民政署，本會不會代交，閣下申請成功與否由政府決定，與本會無關。』”

因此，本席裁定答辯人這點反對理由不能成立。

1997年6月12日的業主大會出席人數未達30%

23. 根據條例附表3第5(b)段，業主立案法團之業主大會的法定人數祗是10%，而不是答辯人所指的30%。

管理委員會未有重選

24. 答辯人指法團的第十屆管理委員會在1999年6月屆滿，並無委任新一屆的管理委員會，即與承接大廈大維修的建築商簽約。因為第十屆的管理委員會早已不具合法的地位，它所簽的合約也無效。

25. 申請人陳詞指這答辯理由在最近土地審裁處的另一建築物條例申請的案例（The I.O. of Maple Mansion 訴Ho Yiu Keung & Regent Talent Industrial Limited [2000] (LDBM 98/2000)）為周兆熊法官所否定。本席細閱上述案例的判決書，同意該案就這問題的判決亦適用於本案。

26. 因為按條例附表2的第5段的規定，管理委員會的所有委員祗能在法團按照條例附表3的第1(1)(b)段所召開的業主周年大會上退職，而同時在他們退職時，法團須按照條例委任新的管理委員會（見條例附表2的第5(2)(a)段）。自從任期屆滿後，第十屆的管理委員會並無召開週年大會，亦無退職，所以它仍是合法的管理委員會。因此，本席裁定該原有的管理委員會仍為合法的管理委員會，它與維修承建商簽訂的合約當然有效。

容許王潤華先生在1999年10月15日以後在無業權下參加會議及簽署文件

27. 根據申請人的申請，大廈的業主大會在1999年11月20日通過大維修工程交由寶發建築工程有限公司承做，而法團的管理委員會在2000年1月18日通過大維修工程分攤費的徵收方法、分攤計算方法及與地舖及住宅單位的實質攤分金額。

28. 本席細閱上述該兩次會議的記錄（證物A1第64及79頁），發覺1999年11月20日的業主大會出席註冊業主有42人，另外出席2001年1月18日的委員或其代表共有7人。因此，倘若刪除王潤華先生在該兩次會議的出席業主的名單之外，也不會導致該兩次會議未夠法定的出席人數，以致流會。而刪除王潤華先生在該兩次會議的投票資格，也不會影響投票結果。所以王潤華先生在沒有了業權的情況下出席了上述該兩次會議，不會影響該兩次會議及會議上的決議的有效性。另一方面，王潤華先生在法團與建築商的的合約上加上自己的簽名，並不會導致本來有效的合約變為無效。

判決

29． 基於以上的理由，本席裁定答辯人的反對理由全部無效，申請人的4宗申請全部得值。

(1) 每宗案的答辯人須繳付予申請人大廈維修的分攤費，均為36,010元；

(2) 每宗案的答辯人須繳付上述36,010元的利息，由2001年5月1日起計，至繳付上述款項為止，以法院頒佈的息率計算；

(3) 每宗案的答辯人須繳付申請人的訟費，如雙方未能對訟費達成協議，則交由法院釐定。