宇宙工業中心業主立案法團 對 李冬雲及另一人

LDBM3-6/2016
( 合併案件 )

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第3-6宗

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( 根據土地審裁處葛倩兒暫委法官於2016年2月2日的命令合併處理 )

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判案書

無爭議背景事實

1.  本案的申請人為宇宙工業中心 ( 「該大廈」) 的業主立案法團 (「法團」) ，第一答辯人為該大廈5樓一個單位 (「5樓單位」) 、16樓一個單位 (「16樓單位」) 及1樓一個車位 (「1樓車位」) 的註冊業主；而第二答辯人為該大廈17樓一個單位 (「17樓單位」) 的註冊業主。第一及第二答辯人為女兒及母親的關係，除非另有述明，在本判案書中統稱答辯人。

2.  法團在2013年4月19日舉行的業主周年大會上，議決通過管理費上調6% ( C/222-224 ) 。在調整下，答辯人名下的各單位應付的管理費數目如下：

5樓單位	16樓單位	1樓車位	17樓單位
$2,703	$1,235	$207	$1,182

3.  答辯人自2014年9月開始欠交其名下所有單位每月的管理費，法團曾多次致函要求答辯人於限期內清繳但也不得要領。

4.  法團的管理委員會 (「管委會」) 在2015年4月20日的會議中 (「420管委會議」) ，依據2015年的財政預算案 ( C/296-297 )，議決通過由2015年6月1日起管理費上調35% ( C/295 )。唯此議決後來由管委會決定暫緩執行 ( C/303 )。

5.  管委會在2015年8月27日的會議中 (「827管委會議」) ，基於升降機每月保養費、該大廈總電費約70% 開支及突發性維修費，議決通過釐定每月的升降機營運費為 $85,726.17  (C/328 ) 。

6.  法團在2015年9月11日入稟小額錢債審裁處，就每一單位分別立案，向答辯人追收管理費欠款  (「小額錢債案」) 。

7.  管委會在2015年9月16日的會議中 (「916管委會議」) ，基於物業主任匯報每月需收取管理費總金額約 $460,000才可維持大廈日常運作，議決通過以 $460,339 作為重新計算管理費的總金額 ( C/334 ) ，這是以每月恆常開支再加15% 及升降機營運費的總和而得出。並議決通過在2015年10月20日舉行特別業主大會，以解決管理費的問題，之後業主大會改為在10月29日進行  ( C/340 ) 。

8.  答辯人在2015年10月8日在小額錢債案中存檔了答辯書，當中指控法團「以往所收管理費沒按照大廈公契規定及錯誤計算方式收取管理費。要求切回申索賠償訟費。要求反申索 ( 法團 ) 多收取費用」。

9.  管理公司在2015年10月12日發出通告，承認大廈多年來均未有跟隨公契之計算方法來收取管理費，由法團的律師跟進中  ( C/342 ) ，並發出特別業主大會通知書 ( C/351及354 ) 。

10.  法團在2015年10月29日舉行了一個特別業主大會  (「1029業主大會」)  ( C/202 ) ，會上承認在該日之前的管理費的計算並不正確，須重新計算；會上投票議決及通過 ( B/203-209 ) ：

一)  計算管理費金額以 $460,336 ( 包括電梯營運費 )  作為分攤基礎 (「管理費金額決議」) ；

二)  由2015年11月1日開始，必須按照公契之規定及正確的計算方式收取管理費 (「收取管理費決議」) ；

三)  不再追究近三十四年 ( 由大廈落成1981年至2015年10月31日止期間 ) 各單位管理費的差額 (「不追究管理費決議」) 。

11.  因此，在2015年11月1日開始至今，答辯人持有的單位的管理費金額，更改至如下：

5樓單位	16樓單位	1樓車位	17樓單位
$1,834	$917	$393	$1,179

12.  小額錢債審裁處在2015年12月22日作出命令，將小額錢債案轉交土地審裁處審理。本席在2016年2月2日頒令4個案件合併審理。

13.  雙方在審訊開展前，同意了以下的五個爭議事項：

一)  827管委會議上, 就升降機營運費的議決是否符合公契及/或法例要求？是否有效及對答辯人有約束力？

二)  916管委會議上, 就管理費總額的議決是否符合公契及/或法例要求？是否有效及對答辯人有約束力？

三)  在1029業主大會上，就管理費金額決議及收取管理費決議是否有效? 是否對答辯人有約束力？

四)  管委會是否須重新按照大廈公契及該條例的條文釐定管理費？

五)  答辯人能否向申請人追討自2009年4月1日起計多付的管理費？

14.  根據雙方在2016年10月18日提交的不爭議事項，法團在2016年10月7日舉行了另一特別業主大會 (「1007業主大會」) ，「申請人通過決議討論宇宙工業中心管理費攤分計算方法及追討個別單位過往管理費差額，推翻不追究管理費決議」。唯從雙方提交的1007業主大會會議紀錄中可見，相關的議決只是向地舖追討少交的管理費。

15.  在聆訊首天，代表法團的臧大律師表示，鑑於1007業主大會的議決，法團在本案中的五個爭議事項所採取的立場如下：

一)  法團不爭議827管委會議上, 就升降機營運費的議決，並不符合公契的要求，因為根據公契第10 (a) 條的規定 ( C/139 ) ，不應將電費納入升降機營運費內，而升降機營運費應依公契條文第12條 ( C/141 )  計算，即由該大廈2樓至27樓合共168位業主按單位數量來分攤，而地下單位及1樓單位業主無須支付；故此827管委會議上, 就升降機營運費的議決，對業戶並無約束力；

二)  法團同意，根據公契附表4第6段 ( C/170 ) ，地下洗手間的維修費用應由地下業戶承擔，故此計算在管理費總額內變相由所有業戶承擔是錯誤的, 而上文所述升降機電費也未有包含在內。再者，916管委會議上並未擬備任何預算案，故此議決無效及對業戶並無約束力；

三)  法團承認，1029業主大會上, 就管理費金額決議及收取管理費決議均屬無效，因為管理費金額包含了地下洗手間維修費，卻沒有包含升降機的電費，這也是與公契的要求不符，故此議決無效，亦對業戶沒有任何約束力；

四)  法團承認上文 §2 及 §11 中所述, 答辯人應繳的管理費金額是錯誤計算的，在1007業主大會上已明確議決，法團須重新按公契規定計算管理費；

五)  在本席向雙方提出了 麗苑業主立案法團對韓炳基及另一人 CACV 1716/2001 ( 無彙報案例，2002年8月6日 ) 一案例後，法團依賴‌‌「一貫既定做法不能反悔」原則，反對答辯人就多付管理費的反申索。

16.  鑑於法團一方在上文所述的立場，本案的爭議事項只餘兩個：

一)  就爭議事項 ( 一 ) 至 ( 三 ) ，答辯人仍堅持要求審裁處發下聲明性命令是否洽當；及

二)  就爭議事項 ( 五 ) ，即答辯一方的反申索，一貫既定做法不能反悔原則是否適用於本案。

聲明性命令

17.  臧大律師依賴 曾婉玲訴兆龍苑業主立案法團 LDBM 199/2001 ( 無彙報案例，2001年9月18日 )  的案例，指稱宣布性質的濟助不會有任何實際的用途，所以法庭應拒絕答辯人所要求的聲明宣布。

18.  代表答辯人一方的莊律師則反駁指稱，即使法團在1029業主大會上議決須依公契正確計算管理費，但至今也未有實踐，故此必須要宣布性命令，宣布爭議事項 ( 一 ) 至 ( 三 ) 所涉的議決均屬無效。

19.  林文瀚區域法院法官 ( 當時官階 ) 在 曾婉玲一案中，就土地審裁處在建築物管理案件頒佈宣布性裁決時，應考慮因素的法律原則， 節錄如下：－

「Declaratory relief in the context of building management disputes

18. In the exercise of its jurisdiction to grant equitable relief (and declaratory relief is one of them), the Tribunal is exercising a discretion. As in the case of the exercise of other judicial discretion, the Tribunal must have regard to all relevant circumstances in deciding whether declaratory relief should be granted in a particular case.

19. In the context of building management cases, one must bear in mind the following factors,

(a) the members of the corporation are co-owners of a building and they are neighbours. Most of them would live or work in the vicinity of one another. They would inevitably meet and have interaction with each other. Harmonious relationships between them are important to the well being of the community.

(b) the purpose of incorporation is to facilitate and foster owners co-operation with each other in the management of the building. Whilst there would inevitably be differences in opinion amongst members, in the interest of the whole, such differences should be resolved if possible by the quickest and most cost-effective means. Otherwise, the energy and resources of the corporation could be spent on needless litigation with substantial legal costs being incurred. That would also seriously undermine the trust and goodwill amongst members which is essential to the successful operation of the corporation.

(c) .. .. .. , it is understandable that errors would be made from time to time with regard to the affairs of a corporation. So long as the errors was made without any fraudulent or dishonest intent, although one needs to learn from mistakes, it is more important to rectify or remedy the situation in a positive manner.

(d) personal vendetta has no proper place in dealing with the affairs of a corporation. It would only destroy the overall well being of the corporation. It would be inconsistent with the overall objective of the BMO.

(e) although Section 45 of the BMO enables an owner of a building to bring proceedings in the Tribunal regarding matters specified in the Tenth Schedule, the main purpose of the ordinance, as set out in the preamble is to facilitate the incorporation of owners of flats in buildings or groups of buildings, to provide for the management of buildings or groups of buildings and for matters incidental thereto or connected therewith. Hence, in the exercise of its jurisdiction, the Tribunal should primarily be concerned with the proper management of the building instead of any personal conflicts between individuals. In deciding a case, the Tribunal should consider what would be the course in the best interest of the owners as a whole.

(f) In line with the underlying spirit of the BMO, subject to compliance with the provisions in the relevant Deed of Mutual Covenant and the BMO, the management of the building is placed in the hands of the management committee (see Section 29 of the BMO). The management committee is obliged to follow the resolution passed by owners in general meeting (see Section 14(1) of the BMO) and is subject to the supervision of the owners through the general meeting at which a member could be removed from office (see Section 14(2) of the BMO). In an extreme case, the owners at a general meeting can resolve to appoint an administrator and dissolve the management committee (see Section 30 of the BMO). It is for the owners, either acting through a management committee appointed by them or through resolutions passed in general meeting, to decide on matters relating to the management of the building. The Tribunal should only intervene to ensure that the statutory mechanism and the provisions in the Deed of Mutual Covenant are observed. If the Tribunal is satisfied that the management committee or general meeting is acting in accordance with the provisions in the statutory and contractual framework in handling the affairs of the building, the Tribunal should leave it to the owners to decide for themselves on what is the best course to adopt in the management of the building.

20. Order 15 rule 16 of the Rules of the High Court provides, no action or other proceeding shall be open to objection on the ground that a merely declaratory judgment or order is sought thereby, and the Court may make binding declarations of right whether or not any consequential relief is or could be claimed. This applies to proceedings in the Lands Tribunal by reason of Section 8(9) and Section 10(1) of the Lands Tribunal Ordinance Cap.17.

21. Hence, it is possible for the Tribunal to grant a declaration without any consequential relief if the Tribunal is satisfied that it should exercise its discretion to do so.

22. A well established reason for a court to refuse to grant declaratory relief is a situation where the exercise does not serve any useful purpose. The principle is summarized in Zamir & Woolf, The Declaratory Judgment, 2nd Edn., at Para.4.087,

“If it can be shown that a declaration would not serve any practical purpose, this will weigh heavily in the scales against the grant of declaratory relief. If, on the other hand the grant of declaratory relief will be likely to achieve a useful objective, the court will be favourably disposed to granting relief. The question of whether or not any useful purpose would be served by granting declaratory relief is therefore of prime importance in determining how discretion should be exercised.”」

20.  從上述案例中可見, 法庭在行使酌情權決定是否頒佈有關的宣布性質命令時，該宣布性質命令是否有實質作用屬首要考慮。

21.  在本案中，儘管法團並不爭議一直以來的管理費並未依公契規定來收取，但誠如臧大律師在陳詞中也確認，在1029業主大會及1007業主大會上，並未曾議決或確認爭議事項 ( 一 ) 至 ( 三 ) 中所涉的議決均屬無效，在本案中法團的立場只是承認這些議決對業戶並無約束力，為了讓業戶清晰此一說法的因由，本席認為應以宣布性質的命令，待業戶及往後被委任的管委會成員可明瞭，827管委會議及916管委會議上，就升降機營運費及管理費總額的議決無效；而1029業主大會上，管理費金額決議及收取管理費決議均屬無效。

一貫既定做法不能反悔原則

22.  臧大律師依賴 麗苑業主立案法團 一案，以各業戶包括答辯人多年來也依據法團的錯誤計算，繳付了管理費，而法團一方亦將錯誤收取的管理費，運用在日常的管理事務中，在這情況下依據「一貫既定做法不能反悔」的原則 (「該法律原則」) ，容許答辯人推翻這些做法及追討過往多付的管理費，實屬不公，故法庭應撤銷答辯人的反申索。

23.  代表答辯人的莊律師則反駁指稱，根據 Unruh v Seeberger  [2007]  10 HKCFAR 31一案例，該法律原則，包含4個要素：

a) 「各方必須基於他們雙方共有或共同的假設而建立某種法律關係」(§133) ;

b) 交易的各方按已假設的事實或法律狀況行事」  ( §141 ) ;

c) 「必須有一方試圖背離有關的共同假設…這種背離將有欠公正」 ( §150 ) ； 及

d) 「假如對方 [於放棄該假設] 後獲准針對該另一方而確立與該假設不相符的權利，則該另一方將蒙受損害」 ( §150 ) 。

24.  莊律師指稱，審裁處在考慮上文首兩個因素時，必須考慮雙方的身份、性質或法律地位，由於法團為法定團體 ( statutory body ) ，其行事受制於法律條文，法團就收取管理費的行事必須依據公契及344章法律條文行事，法團在行使其權力作出假設時，或行使其權力根據假設進行交易或行事時如屬違規，即行使其權力釐定的管理費並非依據該條例或公契處理，這屬超越其應有權力 ( ultra vires ) 的情況，法團無權作出管理費的假設也無權依據此假設行事，在這情況下，該法律原則並不適用；就此一論據，他依賴Minister of Agriculture and Fisheries v Matthews [1950] 1 KB 148 、Rhyl Urban District Council v Rhyl Amusements Ltd [1959] 1 WLR 465，及Hollywood Shopping Centre Owners Committee Ltd v The Incorporated Owners of Wing Wah Building Mongkok Kowloon HCA 1582/2007 ( 無彙報案例，2010年8月16日 ) 的案例作支持。

25.  而莊律師亦指，麗苑業主立案法團 一案並不適用，因為與本案的情況不同，因該案所涉及的為備用金而非管理費，一審時法庭亦未有直接引用該法律原則作出裁斷，而上訴庭亦只是覆述林文瀚法官 ( 當時官階 ) 的裁決，就該法律原則並無任何法律分析。一審及上訴認為不論在案中的業主大會上所通過的議決是否有效，該法律原則也適用，這一裁定明顯錯誤，本席應予推翻。而一審及上訴也沒有考慮Unruh案例中所提及，法定團體只可執行其有權執行的行為，以及該等行為是否違法的問題。

26.  莊律師亦指出，如審裁處認為該法律原則適用於本案，則必須考慮答辯人自2009年6月法團成立後，曾在管委會內推行改革但失敗告終，可見答辯人自法團成立後在合理時間內已中止該法律原則的引用，即使答辯人有繼續支付不依例釐定的管理費至2014年8月，但這並不代表答辯人不堅持法團須依例徵收，或曾默許法團有權不依例釐定管理費。無論如何，答辯人自2014年9月起拒絕再支付管理費，答辯人不容反悔便中止，法團無權再要求答辯人繼續支付或向答辯人徵收該等管理費。

27.  本席認為，套用莊律師所引用的Unruh 案例的四個要素在本案中，唯一的結論是該法律原則對本案的答辯人適用。

28.  首先必須明言，莊律師就法團為法定團體，而該法律原則不適用於法團的越權行為的陳述，本席認為並不正確。誠如臧大律師在陳詞中指出，莊律師就此論據所援引的兩個案例 ( 上文§24) ，當中的法定團體，也是指受該法律原則規限而不能反悔的一方，而法庭的判決是，由於這些法定團體無權批准相關的租約，故此也不能利用該法律原則來使這些法定團體不能對租約提出反悔，在這情況下，該法律原則並不適用於此等法定團體。故此，這些案例只適用於法定團體被指不能反悔時才適用。而本案中是法團提出，以該法律原則反對答辯人的反申索申請，指稱答辯人受該法律原則規限，而不應讓他們作出反悔的行徑，在這情況下，法團為法定團體及是否存在越權的情況，在本案中考慮該法律原則是否適用於答辯人時，根本無關宏旨。同樣地莊律師所依賴的 Hollywood Shopping Centre 一案，涉及法團的默許行為及該法律原則是否適用於法團，與本案的情況完全不同。

29.  而本案中，法團向業戶徵收管理費，而答辯人在2014年9月以前一直也支付其應繳數目，雙方的行為必定是依據一個共同的假設，就是法團在徵收管理費的事宜上是依法處理的 (「該假設」)，答辯人明知存在問題仍繼續支付，可視作他們也確認了該假設；而基於該假設，雙方建立了收取/支付管理費的交易。而雙方也依據該假設而行事，答辯人支付了相關的管理費，法團則收取了包括答辯人的所有業戶的管理費，並且將收取的數額用在法團的營運上。現時答辯人試圖背離該假設，而要求追回過往多付的管理費或不再支付管理費，這對其他一眾已支付了管理費的業戶，及依賴已收取管理費，並應用於該大廈的營運上的法團有欠公允。容讓答辯人背離該假設，即中止依該假設行事，並指法團在釐定管理費上並非正確，甚至要求法團將已使用了的管理費退還給答辯人，以及不能要求答辯人支付拖欠了的管理費，法團必定因而蒙受損失，而如果法團並非依據該假設而進行了所涉交易，這些損失是不會蒙受的。本席認為Unruh一案的四個要素在本案中已然成立。

30.  本席亦不認同莊律師所指， 麗苑業主立案法團一案並不適用的說法。雖然該案中所涉為備用金而非管理費，但同樣地是處理由法團管理下，業戶依據公契條文應繳的有關大廈管理的費用，案中的業戶同樣地曾在某一時段內支付過相關的備用金，在這情況下該法律原則被法庭考慮，本席認為只因所申索項目名目有所不同，而指該案例不適用，實在是罔顧了案中就該法律原則的考慮。就林法官並未如Unruh一案中考慮法團的法定團體身份，本席在上文§29的裁斷，與此案例情況相同故此亦適用。而即使林法官在該案中，並未將該法律原則的明細一一道明，但判決中明顯是依據該法律原則作出裁斷，莊律師所言不確。而上訴法院同意林法官的判決理由，而沒再詳細將該法律原則細說，本席看不到有何足以垢病之處。無論如何，上訴法院的判決對本席存在約束力，本席也無權推翻上訴法院的判決。

31.  本席裁斷，該法律原則適用於本案，在這情況下，答辯人須繳付法團收取的管理費，亦不能向法團追討過往因管理費未依例收取而多付的管理費。

頒令

32.  本席頒令：

一)	宣布命令確認2015年8月27日管理委員會會議上，就升降機營運費的議決無效；
二)	宣布命令確認2015年9月16日管理委員會會議上，就升降機營運費及管理費總額的議決也屬無效；
三)	宣布命令確認2015年10月29日業主大會會議上，就管理費金額及收取管理費的議決也屬無效；
四)	第一答辯人須付申請人，由2014年9月至2015年10月的管理費，合共 58,030元 [($2,703 + $1,235 + $207) x 14];
五)	第一答辯人須付申請人，由2015年11月至2016年2月的管理費，合共 12,576元 [($1,834 + $917 + $393) x 4];
六)	第二答辯人須付申請人，由2014年9月至2015年10月的管理費，合共 16,548元 ($1,182 x 14);
七)	第二答辯人須付申請人，由2015年11月至2016年2月的管理費，合共 4,716元 ($1,179 x 4);
八)	答辯人的反申索被撤銷；
九)	就本案的申請及反申索，不作訟費命令；此為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。