嘉澤管理服務有限公司 對 YIELD BRIGHT INTERNATIONAL LTD

LDBM 138/2013

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第138宗

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LDBM 177/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第177宗

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LDBM 178/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第178宗

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LDBM 179/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第179宗

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LDBM 180/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第180宗

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LDBM 181/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第181宗

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判決理由書

背景事實

1.  本案的申請人為佐敦廣場 (「佐敦廣場」) 的管理公司，而所有答辯人為佐敦廣場不同單位的業戶。申請人在土地審裁處提出申請，向各答辯人追討維修費及傾倒泥頭費。一眾答辯人否認他們應支付相關追討的金額。與訟各方已存檔了狀書及證人陳述書，案件將進入排期審訊的階段。

2.  LDBM 138 / 2013 的答辯人 (「138 答辯人」) 在 2016年12月7日提出了傳票 (「專家證供傳票」) ，要求法庭批准其安排的專家證人，到佐敦廣場進行實地勘察，並向法庭就以下兩點提供專家意見：

一)  關於普思建築師有限公司 (「普思」) 進行的工程顧問服務及文源建築工程有限公司 (「文源」) 進行的維修工程的完成程度；及

二)  就普思及文源已進行的工程而言，有關工程是否及有多少部份是對佐敦廣場的公用部份及公用設施作出。

3.  138 答辯人又在 2016年12月29日提出另一傳票 (「現場視察傳票」) ，要求法庭在批准此傳票後的21天內，聯同與訟各方進入佐敦廣場，以視察由普思進行的工程顧問服務，及文源進行的維修工程。

4.  代表 138 答辯人的陳大律師在陳詞中表示，138 答辯人的兩個傳票，是交替性的，如法庭不批准現場視察傳票，才會要求法庭依專家證供傳票頒令。

5.  在2017年3月14日的聆訊上，本席在聽取了各方的陳詞後，撤銷了138答辯人提出的兩個傳票申請。這是就這判決的理由。

138 答辯人的理據

6.  陳大律師指出，兩張傳票的申請理由是一樣的。138 答辯人在案中提出的主要爭議點，在現場視察傳票的支持誓章中點出，即「在於申請人負責進行的公共地方維修工程當中，有相當部份涉及廣場私人地方。申請人利用了廣場業主的資金向私人物業提供維修和裝修服務。因此，答辯人認為若法庭能親身視察該廣場，則能協助法庭瞭解廣場的結構與公共和私人空間的分佈，而有助法庭判案」 (文件冊69頁) 。

7.  就 138 答辯人所指的「本案件備受爭議的各項工程的工作範圍」，在 138 答辯人的經理盧先生的證人陳述書中已羅列 (文件冊284-286頁及292-293頁) 。本席將逐一處理。

討論

8.  就清倒泥頭工程，138 答辯人指「申請人或該廣場業主委員會從來未有解釋或交待何以泥頭和雜物會存在於該廣場或其位置」 (文件冊284頁第21段) 。本席認為這全然是事實的爭議，再者，不爭的事實是，清倒泥頭的工作，早於 2012年時已完成，在事隔接近 5 年後，由法庭或專家到達現場作視察，也不可能看到相關泥頭的狀況，或可解決 138 答辯人就清倒泥頭的爭議。

9.  138 答辯人又指，施工範圍「包括1至4樓的風槽、冷氣系統、假天花、舊電線等清理工程，... 當時1至4樓已被打通，而泥頭散落於全層，無法明辨泥頭坐落之地是公用走廊還是舖位之內。明顯地，清泥頭工程不是為清理及妥善管理公用部份，而只是為清理已被打通的1至4樓各層，以便全層租出」 (文件冊284-285頁第21段) 。申請人一方也承認，在工程進行時，1至4樓的內部間隔已全被拆除，整層屬無間隔的一層物業，文源在進行工程時，也不能確立公用部份及私人部份，故此在工程費用的攤分方面，以原公契平面圖所示的間隔，計算出公用部份及私人部份的面積，來計算各部份應負責的維修費，故此不存在公家資源補貼私人業戶的情況。這是本案的爭議點之一，情況是否如此，有待法庭審理，但絕對不是法庭或專家在現場視察下可發見的。而就1至4樓清理泥頭的目的，更不能在法庭或專家作現場視察下可能查究的。

10.  138 答辯人又指，普思合約列明，其服務範圍為佐敦廣場的地下及1至4樓，「服務只為公眾設施維修／更換，私人舖位不包括在內」，包括「商場內牆維修」及「商場公眾位置內部裝飾工程」；然而文源的回標中均沒有進行這兩項工程，「由此可見上述的各項室內非公用部份修葺工程 (第3項) 以至其餘部份的維修工程根本是為已被打通的樓層裝修，以使整層成為一個大單位，而非維護或恢復公共走廊及各舖位的工程」 (文件冊285-286頁第22段) 。承如上文所指，1樓至4樓的間隔已全部打通，文源沒有進行修復內部間隔的工程也是不爭的事實，根本無須法庭或專家證人到場視察以作確認；而同樣地打通樓層的目的，更不可能在現場視察中確立。

11.  138 答辯人又指，某些工程明顯沒有進行或完成 (文件冊292頁第35段) ，包括：

一)  入口招牌更換為304 不銹鋼及更換地下入口射燈，兩者費用分別為 35,000元及 25,000元，但從成品看來肯定不值此價格；

二)  文源工程包括「維修天花牆石屎、天花漏水位置打針灌漿、天花及牆身髹乳膠漆、拆除天花及牆身棄置物及修補牆身釘孔，及維修室內公用部份天花牆身石屎及批盪」，但3樓及4樓的天花根本沒有進行過上述工程，外表依然呈現鋼筋外露、天花崩裂等狀況，亦明顯沒有進行過批盪或油漆工程；

三)  文源工程包括新造鋁質天花，可是這個鋁質天花根本不存在；

四)  文源工程包括修葺牆身及地台飾面，但牆身沒有被修葺過，仍是破殘崩裂，地台飾面亦沒有做過 (文件冊292-293頁第35段) 。

12.  就以上各項未有完成的工程狀況，138 答辯人也提供了相關的相片，以顯示相關各部份的近況，在已存在這些相片的情況下，本席實在看不到任何由法庭或專家證人到現場視察的需要。

13.  陳大律師又指稱，如法庭到現場視察，可了解公契定義中的公用設施位置在那，進而了解這些是否公契下的公用設施。唯不爭的事實是，1至4樓的間隔已全部被清拆，即使進行現場視察，在沒有了這些間隔的情況下，法庭或專家證人也不可能就某設施是否在公用或私人部份作結論，現場視察根本不能達致任何目的。

14.  陳大律師就專家證供傳票的申請又指，專家證人可就維修工程的完成程度進行評估，亦能指出那些是公用地方，及相關工程那些在公用地方進行，那些在私人地方進行。本席並不認同專家證人可完成這任務，因為專家證人對於工程所涉細節全不知情，在工程合約中並沒有這些資料，在沒有這些資料而專家證人也從未參與工程的進行的情況下，本席看不到專家證人如何能評估工程的完成程度。而那些工程屬公用地方或私人地方內進行，同樣地在沒有工程細節資料的情況下，專家證人也不可能評定這事實。再者，在本案中申請人傳召了普思的代表為證人，普思作為維修工程的顧問公司，對工程的細節一定是瞭如指掌的，亦必定曾向管理公司提供工程前的顧問報告及工程完成後的驗收報告，這些報告內也必定會包含工程前及完成後狀況的相片，相對於專家證人的評估，這必定是更佳的證供。在申請人也同意提交這些報告的情況下，本席認為專家證人的協助並無需要。

總結

15.  本席認為，完全沒有任何理據，支持專家證供傳票及現場視察傳票的申請，故此法庭予以撤銷。