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LDPD 1236/2013
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2013年第1236宗
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判 案 書
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背景
1. 答辯人於2013年6月26日提出非正審申請，要求擱置審裁處於2013年6月19日所作出的命令及暫緩收樓。申請人反對申請。
2. 申請人是涉案處所的業主，答辯人是租客。
3. 申請人於2013年5月22日, 提出收樓申請, 原因為答辯人欠交由2013年4月18日起的租金, 每月租金為9,000元。另外, 申請人亦指出由於她已 “寄信通知答辯人2013年5月17日前搬走”, 約滿收樓亦是她申請收樓的另一個理由。
4. 因此, 申請人申請收回涉案處所及追收租金/中間收益、水費、電費、煤氣費和訟費。
5. 根據申請人存檔的送達誓章, 申請人以投入信箱的方式將申請通知書送達答辯人, 並將申請通知書張貼在涉案處所的顯眼處或入口。
6. 答辯人沒有提交反對通知書, 申請人在無答辯情況下申請得直令。審裁處於2013年6月19日登錄判決如下:
(1) 答辯人須把涉案處所即 “九龍牛頭角道300-302号裕民中心第三座四樓D室” 的空置管有權交還申請人。
(2) 答辯人須支付申請人由2013年4月18日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月9,000.00元計算。
(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為800.00元。
(4) 批准申請人撤回有關水費、電費及煤氣費的申索。
7. 2013年7月5日聆訊答辯人的非正審申請，答辯人存檔的誓章及聆訊時的陳詞綜合如下：
(1) 他聲稱 “由於不懂法律程序，在家等候答辯機會”。
(2) 他與申請人沒有簽下2006年3月18日至2012年3月18日（見於表格22）那麼長時間的租賃期限的租約。
(3) 他 “並無欠租”， 因為他在2013年4月19日和申請人通電話時， 後者答覆他 “四月份租金話唔收，一萬都唔收”。
(4) 水、電、煤氣費都是 “他去交”，與申請人無關。
(5) 要求反申索。
(6) 他提交證物支持他的陳詞，包括3頁的陳述書（證物R1）, 租單4張（證物R2）及水務署致用戶信件（證物R3）。
(7) 他聲稱他由2006年開始租住本案處所的各段時間租金為:-
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租期 |
租金 |
租期 |
書面/口頭 |
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(i) |
2006/3/18-2008/3/17 |
$7,200 |
2年 |
書面 |
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(ii) |
2008/3/18-2010/2/17 |
$7,800 |
2年 |
口頭 |
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(iii) |
2010/3/18-2012/3/17 |
$8,000 |
2年 |
口頭 |
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(iv) |
2012/3/18-2014/3/17 |
$9,000 |
2年 |
口頭 |
(8) 他確認每次他是以申請人為收款人的支票交租，放在處所樓下的信箱，申請人自行開啓信箱收取支票。他沒有交過現金與申請人。
(9) 他指出三次續約都是他與申請人互相以電話口頭商討，在有關年份的3月或4月達成協議，模式都一樣。他更指出他提交的4張租單紀錄（證物R2）可證實上述4次租期的每月租金確實無誤。 這4張租單分別是下列租期的交租紀錄：-
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租期 |
租金 |
租單日期 |
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(i) |
2008/5/19-2008/6/18 |
$7,800 |
2008/5/22 |
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(ii) |
2010/11/18-2010/12/17 |
$8,000 |
2010/11/20 |
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(iii) |
2012/6/16-2012/7/16 |
$9,000 |
2010/6/26 |
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(iv) |
2013/2/17-2013/3/16 |
$9,000 |
2013/2/26 |
申請人的案情
8. 申請人確認她在收取答辯人放在信箱的支票後會存進自已在中銀或永亨銀行的銀行戶口。她同意將會向銀行申請過去數年的戶口紀錄，用以證明答辯人說謊，原因為根據申請人記憶，雙方由2006年起的租金實際如下：-
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租期 |
租金 |
租期 |
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(i) |
2006/3/18-2008/3/17 |
$7,200 |
2年（書面） |
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(ii) |
2008/3-2009/3 |
$7,800 |
｝2年（口頭） |
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2009/3-2010/3 |
$8,000 |
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(iii) |
2010/3-2012/3 |
$9,000 |
2年（口頭） |
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(iv) |
2012/3 至今 |
$9,000 |
按月計 |
9. 申請人作供，指答辯人於2008年3月約滿後，不肯再簽她準備好的書面租約。本來她要求新的兩年租期的租金為每月8,000元，但是答辯人祗肯第一年交7,800元，第2年才加至8,000元, 她無奈接受。之後在2010年3月兩年口頭租約再次期滿時，她提出新租金為每月9,000元, 答辯人最初不同意新租金, 不過最終接受。於2012年3月兩年口頭租約又再次期滿後，雙方一直零溝通。2013年3月25日，申請人發給答辯人通知書，終止每月租金9,000元的按月計的租賃狀況（見證物A4）。
2013年7月7日的命令
10. 本席考慮雙方當日的證供後，認為應該押後聆訊，以便雙方再整理證物及, 如有需要, 向有關銀行要求補發證明文件。表面上，答辯人的案情有文件支持，所以本席批准答辯人在7天內提交反對通知書，並派送予申請人。本席並提醒答辯人，按一般民事訴訟原則，他作為租客具有舉證他有繳交租金的責任。譬如，他需要提交他由2006年3月起的租單，或其他的證據（包括文件），才足夠證明他的每兩年加一次租及他所陳述的加租幅度等的證供。
2013年7月16日的聆訊
11. 答辯人於2013年7月5日提交反對通知書, 內容與他於2013年6月26日提交的非正審申請書時的確認書一樣。答辯人於2013年7月16日的聆訊，並未有提交任何新的證物，亦沒有其他的證供，祇是重覆他於7月7日聆訊的案情。
12. 申請人提交證物A4，證明在提交申請前已有效地終止申請人與答辯人之間的按月計租賃。該致答辯人的通知書，內容如下：-
“…現通知閣下你租住本人…物業…租約期已於2013年3月17日完結。
現通知閣下於兩個月內搬離上述地址，即於2013年5月17日前遷出。
業主：李月芬
2013年3月25日”
13. 答辯人同意有收到上述通知書，但他指出該通知書無效，因為他於2012年3月與申請人已口頭再續約兩年，應該於2014年3月才到期。
14. 申請人重申由2006年起的6年，她沒有如答辯人所指口頭續租3次，每次兩年及沒有加過3次租。她在2008年約滿時要求加租到8,000元，但答辯人再三要求第1年減少200元至7,800元，第2年（2009年）才肯交8,000元。“她一時心軟” 答應答辯人。另外，在2010年加租至9,000元後，雙方已沒有再商議續租。
15. 申請人於陳述書（證物A5）指出她由2008年起的收租紀錄，全部列在永亨銀行的存摺副本（證物A2）。她找不到其中數月的紀錄，但是因為時隔太久，她已沒有辦法記起當時在那間銀行存入答辯人的支票。
16. 申請人於另一份陳述書（證物A6）詳述她近月與答辯人聯絡的情況。在2013年3月在她發出通知書（證物A4）後，答辯人回應, 要求她支付六個月租金作為代通知金才會搬走。她在2013年5月20日前往水務處申請截水後，水務處實際祇是通知答辯人要轉用戶登記。
討論
17. 雙方沒有爭議的是原來由2006年3月18日起的租約是一固定期的書面租約, 雖然雙方不能提供租約正本作證物, 但是申請人提供一份臨時租約證實起租的日期, 租約的年期及租金。
18. 根據證物A2 (申請人的永亨銀行存摺副本)，申請人由2008年9月開始存入答辯人支票的日期及金額詳列如下：-
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交租日期 |
租金 |
交租的月份* |
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2008/9/23 |
$7,800 |
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2008/10/22 |
$7,800 |
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2008/11/25 |
$7,800 |
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2009/1/23 |
$7,800 |
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2009/7/27 |
$8,000 |
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2009/8/24 |
$8,000 |
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2009/9/22 |
$8,000 |
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2008/9/23 |
$7,800 |
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2009/10/18 |
$8,000 |
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2010/10/22 |
$8,000 |
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2011/1/27 |
$8,000 |
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2011/7/25 |
$9,292.42 |
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2011/9/7 |
$9,000 |
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2011/10/25 |
$9,000 |
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2011/11/30 |
$9,000 |
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2011/2/22 |
$9,000 |
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2012/1/30 |
$9,000 |
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2012/2/24 |
$9,000 |
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2012/3/22 |
$9,000 |
2012/3-4 |
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2012/4/23 |
$9,000 |
2012/4-5 |
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2012/5/23 |
$9,000 |
2012/5-6 |
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2012/7/19 |
$9,000 |
2012/6-7 |
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2012/7/24 |
$9,000 |
2012/7-8 |
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2012/8/23 |
$9,000 |
2012/8-9 |
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2012/9/26 |
$9,000 |
2012/9-10 |
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2012/10/24 |
$9,000 |
2012/10-11 |
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2012/11/22 |
$9,000 |
2012/11-12 |
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2012/12/24 |
$9,000 |
2012/12-2013/1 |
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2013/1/23 |
$9,000 |
2013/1-2 |
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2013/2/25 |
$9,000 |
2013/2-3 |
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2013/4/2 |
$9,000 |
2013/3-4 |
*雖然存入支票的日期每月不一樣, 本席列出最新的13期支票收款的交租月份, 假設答辯人的支票存入日期為該租期之內, 例如2012年3月22日存入的支票為2012年3月18日至2012年4月17日期間的租金, 餘此類推。唯一的例外是2012年7月19日才繳交2012年6月18日至7月17日的租金。
19. 本席將上述的入帳紀錄，與答辯人於聆訊時所聲稱的不同時段的交租金額（見本判案書第7段）作一比較，有下述的發現：-
（1） 存摺顯示由2009年7月27日至2011年1月27日，存入支票金額均為8,000元，但是根據答辯人的證供，雙方祇是從2010年3月至2012年3月才將租金調整至8,000元。
（2） 同樣，存摺顯示由2011年9月7日開始，至2013年4月2日，每次存入的金額為9,000元，而答辯人的證供指租金是從2012年3月開始才加到9,000元。
20. 有關上述的矛盾，答辯人未能提出任何解釋。另外, 答辯人未能提供任何證據顯示在2012年3月雙方有再次商議及達成一個2年期的口頭租約。
21. 因此，本席作出事實的裁決：答辯人未能提出足夠的證據，支持他所謂 “兩年加一次租”的證供（見本判案書第7(7)段）。他在2013年7月5日提交的4張租單的影印本（詳情見本判案書第7(9)段），祇是答辯人處心積慮找出4張不同時段及不同金額的租單，用以支持他的證供。但是，他的證供已為申請人提交的存摺副本紀錄完全推翻。
22. 從雙方同意確實是4張真實租單的副本 (證物R2) 可以看出, 申請人發出租單時漫不經心, 居然可以將每月租期寫到不一樣。但是本席認為這不影響申請人今次申請的證供。反之，申請人的證供所陳述的雙方續約的情況，完全與存摺顯示的交租的金額吻合。
23. 另一方面，答辯人同意2012年3月開始的租金為每月9,000元。根據存摺副本顯示，申請人確實從2012年3月22日至2013年4月2日，存入了13張答辯人發出的每張9,000元的支票。亦清楚顯示最後一期存入支票的日期為2013年4月2日 (代表繳交的租期為2013年3月至4月)。這支持申請人的申請書所指: 答辯人欠交2013年4月17日及以後的租金。
24. 本席不接納答辯人所指，由於申請人電話通知他，就算答辯人交1萬元月租，申請人也不會收，所以答辯人沒有欠租。明顯地, 雙方就租約的條款或是否續約的商討跟答辯人是否仍然需要繳交原來的月租9,000元或中間收益沒有關係。
25. 由於答辯人未能成功舉證他所聲稱的每兩年加一次租的情況，本席在詳細考慮本案的所有證據後，接納申請人所指：雙方於2010年3月加租至月租9,000元後，已沒有再商議另立新租約（無論書面或口頭）。因此, 答辯人所聲稱的由2010年3月開始的2年租期亦已於2012年3月終止。由於申請人有繼續收取答辯人金額9,000元的支票作為處所的每月租金，雙方之間是存在一個按月計的口頭租約。在申請人已發出及答辯人已收到申請人的終止按月租約的通知書(證物A4) 後。該按月計的口頭租約已為申請人的通知書有效地終止，答辯人因而應該交還處所與申請人，否則申請人當然可以興訟, 要求答辯人交樓及追收欠租/中間收益及訟費。
26. 由於申請人已於2013年6月10日要求取消水費、電費及煤氣費的申索, 本席批准她撤回這些申索。另一方面, 雖然答辯人在反對通知書提出反申索的要求，他實際上並沒有詳細解釋申索的細節及理據，本席撤銷他這個申請。
27. 由於答辯人於2013年7月5日的聆訊，成功以幾張租單說服本席批准他逾期提交反對通知書，因此，本席需要擱置2013年6月19日審裁處 “在無答辯情況下的”的判決。基於上述理由, 本席裁定申請人申請勝訴, 本席頒令如下：
(1） 擱置審裁處2013年6月19日的判決;
(2) 答辯人須把涉案處所即 “九龍牛頭角道300-302号裕民中心第三座四樓D室” 的空置管有權交還申請人;
(3) 答辯人須支付申請人由2013年4月18日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月9,000元計算;
(4) 批准申請人撤回有關水費、電費及煤氣費的申索;
(5) 撤銷答辯人的反申索;
(6) 訟費: 本席裁定答辯人須付申請人本申請的訟費, 即時評定為500元。這是暫准命令, 如沒有任何一方於14天內提出更改申請, 則成為絕對命令。
申請人: 親自應訊。
答辯人: 親自應訊。
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