珍田有限公司 訴 紅磡聯成大廈業主立案法團

LDBM 28 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第28號

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判 案 書

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1. 申請人是九龍紅磡湖光街 1 - 7號聯成大廈10B2號地舖（“地舖”）的業主；答辯人是聯成大廈的業主立案法團。2002年2月 23日，申請人向土地審裁處（“審裁處”）提出本案的申請。在申請通知書申請人指稱“公家水渠及糞渠佔用舖內空間，導致漏水情況，舖內裝修損毀及造成天花剝落嚴重影响租客日常之生意運作”。它要求審裁處頒佈下列的命令 ：

1． 法團將所有水渠移走到室外之天井位置及維修損毀部份。

2． 賠償本舖租客之生意額損失（由2002年1月15日至2月 7日），總數為25000元。

2． 申請人的証供

代表申請人的區惠寬女士指出約於2001年6、7月之間申請人將地舖租給洪永康作為開設髮型屋之用。其後有水從洗水間的頂部流下來，於是她便叫洪永康通知大廈管理處作出處理。管理處作出多次的維修。最後的一次是發生於2001年12月至2002年1月15日之間。在洪永康向她投訴後，她便前往地舖視察。她見到有很多水從天花流出 來。大廈管理處的職員說負責維修的水電工人休息，於是她自己便找人維修，維修費用是1,900元。

2.1 洪永康說自2001年3月12日開始，他便租下地舖作理髮 店。2002年2月7日，在早上開舖時，他發覺地舖的後部漏水。到下午二時，法團的蔡聖光先生及大廈的維修工人前來視察。蔡聖光要求他停止理髮店的工作以便進行維修工作，但他拒絕這樣做，因為那時是農曆新年前的期間。區惠寬女士即時找人做個盆子，將從天花流出來的水引導至適當的地方排放。約3日後，同一地方再次漏水，但經維修之後便再無問題發生。

3． 答辯人的証供

有關維修的事情可見於蔡聖光先生（答辯人的証人）的誓章的第12和第14段 ：

“12. 於2002年1月15日，答辯人的管理處在下午5時 45分收到該舖位的租客洪先生投訴，指該舖位尾部天花上之渠管有漏水，並懷疑平台水斗有垃圾堆積導致淤塞。據答辯人工程部鄧金泉先生向本人陳述，他於即日檢查，發現有垃圾堆積，導致淤塞，鄧金泉先生清除垃圾後，同時又在該舖位尾天花之水斗邊加補英泥作為防漏。工程完成後，洪先生在本人面前簽名同意工程，該維修記錄見附件三。

13. 至2002年2月7日，洪先生再投訴該舖位尾部漏水，並要求答辯人的管理處立即對平台上之水斗進行修補工程，但本人表示平台上水斗所處位置已給樓上業戶佔用，維修該水斗，必須經過樓上業戶的單位才能進行，故必須與樓上業戶安排後才得以進行。在2002年2月10日，答辯人經與樓上業戶安排後，在該舖位樓上平台相對部份的水斗鋪補了英泥，進行了止水工程。工程完成後，洪先生簽名同意工程完成。該維修記錄見附件四。”

3.1 洪永康同意他曾在上述第12及第13段的維修記錄上簽名。他同意第12段的內容。就第13段的內容，他說蔡聖光帶他上二樓涉及地舖漏水之處視察。蔡聖光誓章的12段及第13段清楚記錄事發的經 過。本席裁定該兩段的內容是當時事情發生的經過。

4． 第一項申請

聯成大廈業主的權利和責任是由該大廈的公契所規定。公契的第5(b)條是適用於本案的條文 ：

"(b) Subject to the provisions of this Deed, the owners of each undivided share and unit shall hold the same: -

(1) Together with the free and uninterrupted passage and running of water, sewage, gas and electricity from and to the said unit through the sewers, drains, water-courses, cables, pipes and wires which now are or may at any time hereafter be in under or passing through the said premises or any other portion of the said building.

(2) ..........................

(3) Subject to the free and uninterrupted passage and running of water, sewage, gas and electricity from and to the said premises and other portions of the said building through the sewers, drains, water-courses, cables, pipes and wires in under or passing through the said unit.

(4) ..........................

(5) Subject to all easements, rights of way (if any) and other rights to which the said premises are now subject and with the benefit of all easements, rights, privileges and appurtenances held or enjoyed therewith."

4.1 公契是於1972年12月20日簽署的，而申請人是於1997年 7月14日才購入地舖。地舖轉讓契的第1條明文規定申請人是受大廈公契的約束，而答辯人亦於該轉讓契的第3條同意遵守大廈公契的條 文。

4.2 申請人的專家証人（Mr. Gordon Robinson）於2002年5月 23日檢視店舖內的喉管。他認為該些喉管“have been substantially in their present positions since completion of the building”。對於更改喉管的位置在報告第6.2段他陳述以下的意見 ：

"6.2 In composite buildings, where shops are built below residential flats, it is common practice to carry services such as drainage from above horizontally through the shops to a convenient point of discharge. To accommodate the services, adequate headroom is provided in the shops, as has been provided in this development. The Shop owner claims that the pipes should be re-routed outside the Shop. Technically, it may be possible to re-route the pipes, e.g. through premises above, or underground. However, it is likely to be a complex process involving consent by other owners and possible amendment to the DMC, and the expense is likely to be very high, as is disruption to the Shop business during carrying out of the works. The residential units above will be affected during the change-over to the new pipes. The process, if carried out, may lead to demands from other shop owners for similar treatment. In our opinion, to re-route the pipes is impracticable and unnecessary. The present routing is satisfactory, provided that the Management committee continues to maintain them properly."

4.3 他的意見是中肯的，本席接納他的意見。地舖內的喉管必須保持現狀，無需更動。洪永康的証供指出自最後一次的維修（約於 2002年2月10日）至審訊之日（6月11日）地舖內已再無漏水的情形出現；這說明該次的維修是有效的。

4.4 該些喉管的位置，在申請人購入地舖前已經以現時的形式於地舖存在。申請人須受大廈公契第5(b)(1)、(3)、(5)條的約束，不可更動喉管渠道的位置。

5． 維修

答辯人已在2002年2月10日已對漏水之處作出妥善的維修。由該日至審訊之日已再無漏水的情況，故此維修的問題並不存在。

6． 第二項申請

申請人指“由於裝修被破壞及修理期間工人停工，洪先生便向本公司要求賠償”。申請人和洪永康並無提出証據証明理髮室停工，反之就2002年2月7日之事，雖然在蔡聖光要求停業下，洪永康仍然繼續營業。理髮店的裝修被破壞的原因是由於大廈已經殘舊。這與答辯人的行為無關。

6.1 答辯人在2002年1月15日接到投訴後，便立即在該日跟進處理。情況回復正常。洪永康以簽名確認這事實。洪永康同意答辯人將漏水渠口止水的意見。對處理投訴之事，答辯人並無疏忽之處。

6.2 按公契和《建築物管理條例》，並無任何一部份賦予申請人權力要求答辯人對它的租客作出賠償。洪永康並非與訟的一方，故此本席無權對他頒下任何賠償的命令。

7． 基於上述的理由，本席撤銷申請人所有的申請。

8． 訟費

本席頒下臨時訟費的命令：申請人須支付答辯人本案的訟費。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭審定。如在 14天內與訟任何一方不提出申請，此項命令作實。