麥鴻 訴 KINGSWIN REALTY LTD

LDNT 473/1998
LDNT 624/1998
LDPD 755/1998
（合併案件）

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號1998年第473號

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判 決 書

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1. 這是 Kingswin Realty Limited 的兩項申請，它要求土地審裁處求將分別於2003年3月3日及2003年7月17日頒令的臨時押記令頒令為永久性的押記令。

2003年3月3日的臨時押記令

2. 這是針對徐慧寶的物業 (Unit No.3 on 22nd Floor of Tower I, Harbour View Garden, No.1 Sands Street, Hong Kong) 所頒佈的臨時押記命令。

2.1 2003年1月16日黃一鳴暫委法官對本合併案作出判令（“判令”）。判令的第1及第5項命令有以下的內容：－

"1. 有關案件編號LDNT473/1998位於香港九龍大埔道20號5樓A室之單位，授予徐慧寶女士（以下簡稱“徐女士”）新租賃，為期兩年，由1998年9月12日起至2000年9月11日止，每月租金為港幣6,100元，不包括差餉和管理費，而有關之按金須作相關的調整。

.....................

5. 徐女士須在一個月內支付世界置業有限公司...........所有少付之租金及按金差額。"

2.2 2003年2月17日，徐慧寶及麥鴻提出覆核該判令的申請。2003年7月7日，審裁處撤銷是項申請。5A單位原租金為每月5,500元。新的租金為6,100元，因此每月的租金差額為600元，由1998年9月12日至2000年9月11日的租金總差額為14,400元(24 x 600元)。Tsui Wai Po 並無向 Kingswin Realty Limited 支付此款額。

2003年7月17日的臨時押記令

3. 判令的第2、第6及第8項命令是有關此項臨時押記令的命令,該3項命令有以下的內容：－

"2. 有關案件LDNT624/1998位於香港大埔道20號5樓B室之單位,授予麥鴻先生（以下簡稱“麥先生”）新租賃，為期兩年，由1998年9月8日起至2000年9月7日止，每月租金為港幣5,200元，不包括差餉和管理費，而有關之按金須作相應的調整。

........................

6. 世界置業須在一個月內發還麥先生所有多付之租金及按金差額。

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8. 有關案件編號LDPD755/1998，世界置業的申請得直，麥先生須將5B單位空置交回世界置業及支付中間收益，每月為港幣5,200元,由2002年4月8日起計直至交回5B單位為止，但須扣除麥先生在這段期間內已支付的數目。”

3.1 這是針對麥鴻的物業 (Flat D on 35/F of Tower 3, Greenfield (Phase 1), No.1 Fung Shue Wo Road Tsing Yi, New Territories)所頒佈的臨時押記令。

3.2 麥鴻並無支付由2002年12月8日起至2003年8月7日的中間收益，款額共計為41,600元 (5,200元 x 8)。從這筆款項中須減去以下兩筆款項：－

1.	Excess of rent refundable to Mr. Mak at the rate of HK$200.00 per month for the period from 8/9/1998 to 7/12/2002 (HK$200.00 x 51 months)	$10,200
2.	Rental deposit, water and electricity deposit paid by Mr. Mak	$11,300

3.3 經減除10,200元及11,300元後，麥鴻須支付予 Kingswin Realty Limited 20,100元 (41,600元 - 10,200元 - 11,300元)，但麥鴻並無向 Kingswin Realty Limited 支付此筆費用。

3.4 對押記令的申請，徐慧寶及麥鴻提出以下的陳辭。

3.4.1 她指出就判令第3(a)段而言，租客方面無法取得業主方面的安排,開啟地下電掣房上鎖的門去做測試電力合格供應，所以至今（直至該日）她/他們根本駁不到電力入5/F A及B室，判令的第3(a)項命令後列如下：－

"業主要每星期最少一次，檢查公用走廊及樓梯電燈及裝置在公眾地方範圍，以供給 5/F A及B室的上升總線到租戶電錶的電力設施，及保養維修及需要時作出更換。"

3(a)項是徐女士和麥先生的租賃須加入的新條款，徐女士所指之事是在2002年發生之事；在2003年10月7日的誓章，徐慧寶說：“在02年11月及12月土地審裁處庭上，我在法官面前要求原告代表張文波安排一同回去單位開食水及咸水總掣及解決安排地下電掣房門開鎖我的電工駁電。張文波每次都拒絕解決供電、咸、淡水,及天台漏水落5/F A、B單位..........."

判令的14,400元是1998年9月12日至2000年9月11日的租金差額，這筆款項與2000年發生之事並無關係。

3.4.2 在2003年5月23日的誓章，徐慧寶說業主“一直都關上咸、淡水總掣，業主知道污水渠爛，不肯開水掣，我無水用。”，“天台天面防水層老化，業主一向無理會,嚴重漏水到我5/F A、B單位 .......... 5AB都滴水，漏電危險。”在陳辭中徐慧寶及麥鴻指出“如果批准中間收益為5,200元，即等於要確保我租客方面有食水，咸水及駁到電入單位，除非法庭今次頒令，否則自2002年4月8日起計的中間收益應另定。”

3.4.3 麥鴻已就B室單位繳交由2002年4月8日至2002年12月7日的每個月5,200元的中間收益，審裁處已撤銷兩名租客提出的覆核申請，因此審裁處無權更改中間收益款額的決定。就上述5A及5B單位的內部情況，審裁處在判案書的第23、29、32（徐女士和麥先生又提出5A單位和5B單位沒有水、電、煤的供應，會影響租金）、33（徐女士和麥先生還提出5A單位和5B單位內有漏水情況）、及第53段已作出並考慮並作出判決，而租客的覆核申請已遭撤銷，本庭無權作出更改。

3.4.4 徐慧寶及麥鴻指判令頒佈後，業主做不到判令判出的條件，但又可收到租，但他/她們卻不能在有關單位內居住,這對他/她們不公平，應押後至上訴完成，定出合理租值,審裁處才應轉臨時押記令為正式押記令。但判令內並無指明如果業主違反判令內的條件，租客可免繳有關租金/中間收益。如果沒有恰當的反對理由，本席必須把臨時押記令頒佈為永久的押記令，對判令提出上訴並非是對此押記令押後裁決的恰當理由。

3.4.5 兩名租客指判令中的中間收益由2002年4月8日起計，但業主的申請是要求中間收益由2002年12月8日計算至2003年8月7日止；業主是在2003年7月16日提出針對麥鴻的申請，因此中間收益不應計至2003年8月7日。代表業主的 Cheung Man Po 在他的日期為2003年10月27日的誓章已指出麥鴻已繳交由2002年4月8日至2002年12月7日的中間收益，因此麥鴻欠交的中間收益應由2002年12月8日起，計算至2002年7月15日止，這筆款項是37,741.9元（5,200元 x 7 +5,200元 x 8/31）。從37,741.9元減去10,200元及11,300元，餘數是16,241.9元。

4. 基於上述的理由，本席頒令：

1. 2003年3月3日頒佈的押記令轉為永久性的押記令（押記令的款額為14,400元）。

2. 2003年7月17日頒佈的押記令轉為永久性的押記令，但押記令的款額更改為16,241.9元。