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LDBM 24/2010
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2010年第24宗
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HUNG SEK PAN |
第一申請人 |
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TEO KAM MEI |
第二申請人 |
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及 |
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黃伯昌 |
第一答辯人 |
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冼佩莉 |
第二答辯人 |
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判 案 書
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引言
1. 涉案大廈兩個上、下層單位的業主，為浴室滲水問題訴諸本審裁處。
背景
2. 兩名申請人為香港北角英皇道275號南天大廈13/F E室單位業主；而兩名答辯人則是下層12/F E室單位業主。
3. 約在2008年初，申請人等發現單位天花有滲水情況，於是聯絡不同的政府部門跟進事情。
(a) 2008年9月24日，屋宇署/食物環境衛生署委託李麥建築師測量師行有限公司進行調查及測試，並准備報告，結果顯示。
“Section D – Conclusion and recommendation
(b) 其後，個案轉交水務署跟進，不過，2008年11月10日，水務署回覆:
“您向屋宇署/食物環境衛生署聯合辦事處提出的滲水投訴已轉介本署。本署已調查您的個案，研究是否出現浪費供水足以根據《水務設施條例》採取行動的情況。
對於私人樓宇滲水的問題,本署的政策是根據《水務設施條例》研究有關的滲水個案是否涉及浪費供水的情況，並依法跟進及確保有關用戶符合法例的要求。倘若沒有確實證據顯示樓宇滲水個案涉及違反法例的要求，個案便屬於私人糾紛，應由有關住戶自行協商解決，本署不適宜介入。
所有樓宇的內部供水系統均長期保持內在的水壓，若然有關食水水管因老化或銹蝕而出現滲水的情況，滲水量因有內在水壓的原故只有不斷地增加，而且滲水的情況亦會持續地惡化，直至漏隙補妥之前都必定不會減少。同時，滲出的水應為清水。所以，若滲水徵狀只是乾水漬印、濕水漬印、滲出的滴水並非清水或者水滴速率在24小時內時大時小的話，該等徵狀都應不是由供水的水管滲漏所引致。
根據本署人員實地觀察滲水情況所得，發現貴單位的滲水位置出現乾水印。本署人員繼往上層單位觀察水錶半小時進行流量測試，這水錶於測試期間並沒有顯示任何流量。本署認為有關結果沒有證據顯示貴上層單位的水管造成浪費供水問題。就閣下的個案而言，就本署的調查結果，本署認為沒有確實證據顯示這個案涉及浪費供水的情況，故本署不能根據《水務設施條例》採取執法行動。希望您能體諒本署的因難。”
4. 2010年1月18日，申請人等正式入稟土地審裁處要求答辯人等維修食水管、做好浴室地台防水、賠償$5,924.5及禁止他們出售單位等等。
5. 答辯人等反對有關申請，認為:
“答辯人於事件上，一直希望找尋出明確的源頭，作出相對有效的裝修改動。但經多個政府部門調查後，亦未有確切的回覆。再加上如問題源頭不在於答辯人的該部份供水喉管，申訴人表明亦不會分擔任何費用。因而引致事情一直擔閣至今。”
6. 雙方其後在2010年內，按法庭指示進行調解，當中亦共同委託水縫之源檢測公司進行檢測及淮備報告，2010年6月18日的報告指出:
“6. 總結
根據上述勘察結果，總結如下:
6.1 測量數據(濕度指數)於浴室之石屎牆身及地板內錄得之高數據顯示出現滲漏；
6.2 睡房天花、大廳天花及浴室天花不存在滲漏之情況；
6.3 測量數據顯示滲漏之情況出現牆身及地板，主要之滲漏來源應來自外牆(浴室牆身.2及浴室牆身.3)，及/或接駁座廁的水喉；
6.4 浴室企缸牆身(浴室牆身.4)近中間位置水份含量頗高，及向下擴散，很大機會由隱藏牆身內之喉身滲漏引致。”
7. 但可惜，調解最終未能解決雙方爭議。之後，2011年3月3日，雙方再列席黃一鳴法官席前，黃法官指示大家如何准備審訊案件，當中包括須在2011年4月7日或之前存檔及派送證人陳述書、專家報告(如有的話)及所有有關文件，然後押後本案正審。
8. 2011年2月25日，申請人等存檔他們聘請的藝建工程顧問有限公司，對單位滲水問題作出調查的報告結果。
“Conclusions結論
According to the guidelines used by the Joint Office, locations with MC readings over 35% are considered to be wet, i.e. with active water seepage. Photo 2 above indicates an active water seepage, and it is most likely caused by water from the floor above penetrating the ceiling slab.
根據聯合辦事處的指引，任何讀數超過三十五的位置皆屬於有現行滲水現象。由上面照片二所顯示，廁所天花屬於此類，相信是由樓上單位引起。
Recommendation建議
To pinpoint the exact source of the water seepage, further investigation of the unit Flat E, 13/F, Nam Tin Building, 275 King’s Road, North Point, Hong Kong is recommended. This entails the cooperation of the owner(s) of the aforementioned premises.
要精確發現滲水源頭，需要樓上單位，即香港英皇道二七五號十三字樓E室業主的合作，在其單位內進行調查。”
9. 另外，2011年3月31日，答辯人等亦遞交奇峰室內設計有限公司黃國華先生的證人陳述書，當中提及他在2010年7月時替答辯人等拆除及重造浴室企缸，作出雙層防水保護、塗上防水物料，確定企缸再沒滲水問題；不過，之後申請人等說仍有滲水跡象，於是在2011年1月8日，他曾到申請人等單位視察，說:
“當日，我在作出任何視察意見前，曾向12樓E室業主洪先生及13樓E的黃先生表明論據──若天花的油漆灰底呈糊狀，即天花仍有水份，但若然天花的油漆灰底呈粉狀，表示天花並已沒有水份，即表示樓上單位並沒有滲水之情況。雙方當時並表明十分同意這論據，亦同意我以這論據下，進行視察。
然後，我在雙方見證之下，並得到洪先生同意下，親手觸摸天花的油漆灰底。結果我發現天花的油漆灰底呈粉狀，因此我認為天花的油漆灰是乾涸的，此時，黃小姐以相機拍照及短片以作為紀錄。
其後，洪先生指出天花近窗口位置仍有水滲出，我並再一次親手觸摸洪先生所指有水滲出的位置，結果天花的油漆灰同樣是呈粉狀，我再次認為天花的油漆灰是乾涸的。
我向洪先生表明我的學歷和經驗後，洪先生仍認為我的意見毫不具專業資格，只表示他只相信“專家的報告”。
我曾向洪先生解釋浴室的濕度較高是正常的，原因是因廁所內有多條來去水設備，並因為沐浴後蒸氣及馬桶之水份，會長期影嚮浴室內之濕度，用儀錶測量濕度較高亦是正常的事實，不一定表示天花仍有滲水現象。”
10. 今天，雙方準時出席案件審訊，他們分別由第一申請人洪錫斌先生及第二答辯人冼佩莉女士應訊，本席向大家簡單介紹有關程序、要點後，便正式開審。雙方主要依賴已存檔的文件為其案情的依據，另外，答辯人等亦選擇傳召黃國華先生出庭作証。
判決
11. 在考慮所有呈堂證據及雙方陳述後，本席決定判處，申請人等勝訴，在多半屬實的原則下，裁定有關滲水事宜源自答辯人等單位的浴室企缸及食水管，由於前者已在較早時候修補，現在答辯人等應再處理食水管滲漏問題，另外，他們亦須賠償$4,500給申請人等，不過，法院則不會頒布禁制令防止她們出售其單位。
(a) 呈堂的三份書面專家報告，一致指出答辯人等單位有滲水，引致申請人等單位出現問題，而李麥建築測量師行有限公司及水縫之源檢測公司，均推測食水喉管有滲漏及有很大機會滲漏，它們分別以科學化的壓力及微波水份滲漏標測分析問題，結論為本席接納。
(b) 水務處的測試表面雖然像是證明沒有食水滲漏，但是只要再細心研究內容，它只是用了半小時觀察答辯人等單位水錶流量，表示沒有證據顯示存在浪費食水問題，有關本案的爭議點，即雙方的私人糾紛，只道不適宜介入而已。
(c) 本席不接受黃先生為專家證人，除了其台灣土木工程學歷一般不為香港接納外，他的工作經驗亦只涉及家居裝修工程，而不是專科修葺漏水；再者，相對下，本席亦認為以科學化的方法去追查滲漏源頭，比黄先生的肉眼、手感來得準確及令人信服。
(d) 水縫之源檢測公司報告曾提及滲漏可能來自外牆及/或接駁座廁的水喉，但在多半屬實的標準下不為本席接受。首先,這說法未有出現在其他專家報告內，而且，按第一申請人說，多年的滲水情況亦不像是由鹹水造成的，再者，有關外牆的業權、維修責任未有在本案中弄清，因此可能會牽涉另外不同的爭議。
(e) 雖然本席並未接受黃先生的專家證人身份，但在庭上，就事實方面，他亦補充說，在他拆除答辯人等單位浴室企缸時，發現大量積水、垃圾等，之後重造企缸及做了雙層防水後，問題應已解決，就這方面，本席認為亦與之後藝建工程顧問有限公司的報告及第一申請人的說法吻合，即滲漏問題已有改善，但仍然未有完全解決。
(f) 申請人等要求的$5,924.5賠償，除$1,064專家報告及360.5入稟等等費用應屬訟費外，其餘的$500安裝電燈及$4,000修補因滲水引至維修的費用均屬合理。
(g) 最後，有關暫時禁止答辯人等出售其單位一事，本席認為無此需要，滲水事宜已發生多年，答辯人等一直自住有關單位，而申請人等亦未有提供證據顯示答辯人等會為逃避本案的維修、賠償等責任而出售物業，更何況本案所涉的相關金錢問題，只及數千或萬元，因此申請人等未能說服法院行駛酌情權頒布所要求的禁制令。
(與雙方討論命令的細節及訟費)
12. 本席下令:
(a) 答辯人等須在2011年7月13日或之前維修及/或更換南天大廈13/F E室浴室內所有食水喉管，或以其他任何方法停止滲水至申請人等的12/F E室。
(b) 答辯人等須支付申請人等的賠償$4,500，在2011年5月13日或之前繳付。
(c) 答辯人等亦須支付申請人等的訟費，即時簡易評定為$9,847，在2011年9月14日或之前繳付。
第一申請人: 親自應訊。
第二申請人: TEO KAM MEI，由HUNG SEK PAN先生代表應訊。
第一答辯人: 黃伯昌，由冼佩莉女士代表應訊。
第二答辯人: 親自應訊。
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