|
LDPD 779/2024
[2024] HKLdT 70
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2024年第779宗
_______________
|
SRIWANTI HANDJAJA |
申請人 |
|
及 |
|
|
CHEUNG KWOK WING （張國榮） |
答辯人 |
_______________
_______________
判 決 書
(上訴許可申請)
_______________
1. 此非正審申請是由答辯人提出，要求就審裁處於2024年7月25日所發出的收樓令的判決提出批准上訴許可。
背景
2. 申請人是香港駱克道441號及謝斐道440號駱克大廈 A座17字樓A2室 (下稱「涉案處所」) 的註冊業主。
3. 根據一份日期為2013年3月12日的授權書[1]， 這印尼籍的業主授權熊國元先生 （下稱「熊先生」）處理涉案處所事宜， 這包括：
“1. To sign or execute in my name and on my behalf any contract, document or deed with the purchaser for the sale of the Property.
2. To engage or commission any firm of solicitors and agreeing their terms of engagement for proving title to the Property and paying them for their service and disbursements.
3. To complete the sale and purchase of the Property and to give valid receipts for all or any part of the purchase price or other consideration money and thereafter pay all or any part of the purchase price or other consideration money to SRIWANTI HANDJAJA ...”
4. 根據一份日期為2022年1月21日的租約 (下稱「涉案租約」)，熊先生以業主代理人身份把涉案處所租予答辯人，租期為兩年，由2022年2月1日至2025年1月31日止，每月租金15,500元 (包括政府差餉地租及管理費等)，後者須在租期內每個月份之第3日上期繳付。
5. 熊先生的女兒熊玉清女士（下稱「熊女士」）獲申請人授權於2024年6月18日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，指答辯人未有繳付由2024年3月1日起的租金, 因此要求申請收回涉案處所的管有及追收租金。
6. 答辯人於2024年7月2日向審裁處遞交反對通知書，內容包括：
「01/ 為什麼一直阻止我與真正業主接觸或溝通？
02/ 真正業主的真實情況必須被確定並確認， 尚未完成？
03/ 真正業主的身份証明文件被核實， 尚未完成？
04/ 真正業主尚生存世上嗎？
05/ 真正業主的精神狀況正常嗎？
06/ 真正業主的神智狀況正常嗎？
07/ 業主方從來沒有向我發出收租的發票？
08/ 業主方從來沒有向我發出收租的收據？
09/ 澄清， 說明和證明以下人士在該單位的身份， 他們的權利和義務？
(a) SRIWANTI HANDJAJA
(b) 熊國元
(c) 熊帶順
(d) 熊玉清
(e) 熊太
10/ 糾紛報警記錄
在於 6/4/2024 18:30 檔案編號：WCHRN xxxxxxx， 合時物業代理有限公司
11/ 反索償
該單位的污水渠已淤塞和倒灌超過半年， 衞生環境極惡劣， 多次要求簽約的代理人和地產代理人跟進， 但一直不理會， 亦未能聯繫到真正業主？」
2024年7月25日的聆訊
7. 本案於2024年7月25日本席席前聆訊。 本席向答辯人解釋，他於反對通知書內提出的大部份問題， 實質是挑戰涉案租約法律有效性， 可是早於Tang Chi Ho 對Leung Woon-ling [1996] 2 HKLR 58一案， 當時的高等法院上訴法庭法官已指出， 業權的論據並不能被租客所引用，租客不能在法律上否認他的出租人之業權，假若在案件中出租人是租客的出租人，租客不可以以他的出租人沒有業權作為他的辯護理由 (tenancy by estoppel)，否則答辯人根本沒有身份佔用涉案處所。
8. 當然本席亦注意到答辯人於本案的爭議， 應是源於他於反對書中提出的第11項， 即答辯人指申請人違反了涉案租約第9條， 「業主須保養及適當維修物業內各主要結構部份 （包括主要的排污渠、喉管和電線）， 唯業主須在收到租客的書面要求後才會有責任在合理時限內將有關損壞維修妥當。」[2]
9. 可是高等法院上訴法庭法官胡國興在黃英對譚炳新(HCMP 2049/2000無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：
「審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。」
10. 土地審裁處法官高勁修(當時官階)在Ngai Ngok Pang 及其他人對 Lee Syn Yuk, Michelle， LDPD 3030/2012 （無彙報的案例，日期為 2003年5月10日) 的判案書第15段亦指出：
"The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."[3]
11. 本席翻譯大意為:
「土地審裁處可以對任何收回管有或強制離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。」
12. 就此， 答辯人卻表示他並不是要求申請人作出賠償，而是堅持申請人必須負責[4]， 因為涉案處所是不適宜人居住的， 所以他表示不願意繳付租金[5]。
13. 基於以上所述，本席引用區域法院法官陳美蘭(當時官階)在陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008 （無彙報的案例，日期為2009年12月23日）的判案書指出：
「10. 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考：Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592; Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd [2001] 3 HKC 515）。
…
19. 重要的是，除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業（見 Halsbury’s Laws of Hong Kong 第17（1）冊第235.289段；Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited HCA 1786 of 1999; Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004]1HKC353）。即使是單位内的固定附著物(fixtures)，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態(working order)（Penn v. Gatenex Co Ltd [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre DCCJ 15371/2000）。
20. 概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的(Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題（Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447）。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。」[6]
14. 至於答辯人所提出「業主方從來沒有向我發出收租的發票」，但根據涉案租約的第1條款， 「租客須在租期內每個月份之第三日上期繳付指定的租金予業主， 這已是租客既定的責任， 業主無責任向租客發出任何收租的發票[7]。
15. 熊女士引述她的媽媽提交的陳述， 她們已於2024年4月補回24張租金收據予答辯人。又即使答辯人否認， 或本席不能接納這傳聞證供， 在 Mandarin Production Limited v Holt, Lee, LDPD 997/2017 （無彙報的案例，日期為2017年11月9日）一案, 土地審裁處法官雷健文(當時官階)在判案書的第30段指出， 該案的租客是以存錢予業主銀行戶口方式繳付租金， 即使業主沒有發出租金收據， 也沒有於租客造成困難。
16. 雷法官在判案書其後的第34段更指， 根據《業主與租客(綜合)條例》第119RA條， 假使業主沒有將收據發給租客， 只會被判處根據《刑事訴訟程序條例》的第1級罰款， 即2,000元， 這並不會影響租客根據租約準時繳付租金的責任。答辯人隨即表示， 這正是他於反對通知書提出的第10項報警求助後， 申請人方才發出2024年4月份的租單[8]。
17. 於此， 熊女士澄清， 這是因為答辯人方強行要求以根據涉案租約所付的兩個月保証金替代2023年12月和2024年1月的租金所致。她在作出本案的申請時， 她只是把答辯人的欠租加以撥配[9] ；她的爸爸在發出上述租單時， 寫上是收到2024年4月份租金純是手民之誤。熊女士並呈交熊先生及他太太的滙豊銀行聯名戶口入賬紀錄佐證。
18. 至於答辯人投訴的污水倒灌問題， 熊女士稱這是源於2024年3月時發現涉案處所的U形隔氣漏水至樓下16字樓A2單位， 申請人方已安排水喉匠進行修理， 卻因為若要更換水管， 需要拆掉浴缸和洗面盤， 申請人方於2024年3月27日曾要求答辯人方給予他們一星期方便開工， 但答辯人方沒有同意云云。就此, 本席多番重申審裁處沒有司法管轄權處理答辯人的反申索 (如有)[10]。
19. 另一方面， 答辯人承認是他的太太負責繳付租金， 所以他並不知情[11]。於此， 答辯人負有舉證責任證明他或他的太太確有繳付2023年12月和2024年1月的租金。
20. 法庭在考慮口頭證供的可信性時，會考慮其證供的邏輯性或固有可能性，並且對照同期的文件證據或環境證據。一般而言，法庭會較倚賴同期的文件證據。本席在參閱熊女士提交的熊先生及他太太的滙豊銀行聯名戶口入賬紀錄後， 同意答辯人（或其太太）是以存錢予熊先生及他太太的滙豊銀行聯名戶口方式繳付租金，其間答辯人沒有繳付2023年12月和2024年1月的租金[12]。 於此， 答辯人提出， 這可能是源於雙方同意， 他並提出多項假設， 甚至這是基於污水倒灌問題的解決方案[13]， 但答辯人提不出任何證據。
21. 經本席再三向答辯人闡釋上述各項法律原則的疑問後,答辯人沒有再提出其他問題, 本席遂作出以下頒令:
(1) 除以下第(4)段所述外,答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；
(2) 答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下:
(i) 由2023年12月1日至2024年1月31日的欠租31,000元；
(ii) 由2024年5月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月15,500元計算；
(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費, 即時評定為800元;
(4) 如果答辯人在2024年8月2日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)連同以上第(3)段中所述的訟費繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；
(5) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人；
答辯人的非正審申請
22. 答辯人於2024年8月8日提出是次上訴許可申請，根據他提交的誓章，其理據只是重複他在2024年7月25日提出的證供, 這包括:
(1) 雙方口頭同意以按金取代租金；
(2) 業主不按照合約渠管維修;
(3) 業主錯誤表示土地審裁處判決業主無責任保養和維修損壞或有問題渠管, 答辯人須自費維修;
(4) 業主沒有發出租單予租客。
23. 答辯人於上訴許可申請的聆訊中，亦只是重複他於2024年7月25日提出的論點。
24. 就答辯人聲稱雙方口頭同意以按金取代租金一事，答辯人始終未能交出任何佐證。答辯人於2024年7月25日聆訊時同意， 所有繳付租金的事宜， 皆由他的太太負責， 他本人並不知情。
25. 又正如本席在上文第9至11段及第18段所述，本席不會就有關答辯人聲稱業主不按照合約渠管維修的事項表示意見， 因為審裁處沒有司法管轄權處理答辯人的反申索 (如有)。
26. 至於答辯人聲稱業主沒有發出租單予租客， 本席已於上文第16段所述， 即使業主沒有發出租金收據， 這並不會影響租客根據租約準時繳付租金的責任。
上訴許可
27. 《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。
28. 又土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。本席經審閱答辯人提出的上訴理由，並經聆聽答辯人所作的證供及雙方的陳述後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。
29. 基於上述理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可申請。
訟費
30. 最後, 由於答辯人於是案敗訴，理應支付申請人的訟費。在考慮本案的案情及聆聽雙方就訟費的陳詞後, 本席認為合理的訟費，可即時評定為500元。
申請人: 無律師代表, 由熊玉清女士代表應訊
答辯人: 無律師代表, 親自應訊
[1] 見證物A1。此授權書亦於2023年12月1日被另一份內容一樣的授權書取代。見證物A2。
[2] 可是， 答辯人堅持他不準備申索賠償。
[3] 即使《土地審裁處條例》第8 條於2008年獲得修訂，司法機構當時已經解釋， 這項修訂建議旨在賦予土地審裁處新增的權力，以應付業主就租客悔約， 要求審裁處作出收回管有權的命令和相應的損害賠償。 這項修訂建議並非試圖使土地審裁處有權就可能不屬其司法管轄權範圍的案件類別，頒令損害賠償：https://www.legco.gov.hk/yr06-07/chinese/panels/ajls/papers/aj1127cb2-430-2-c.pdf。
[4] 聆訊時間上午11時47至51分。
[5] 聆訊時間上午11時54分。
[6] 該租客的上訴亦於2010年3月1日被上訴法庭駁回。見HCMP 142/2010。
[7] 但答辯人同意有表示自己是熊太的人致電給他要求他準時繳付租金。見聆訊時間上午11時53分。
[8] 見證物R1。
[9] Chitty on Contract, 35th Edition, [25-058]: Where several separate debts are due from the debtor to the creditor, …; if, however, the debtor makes no appropriation when making the payment, the creditor may do so. [25-060] Where the debtor has not exercised his option, and the right to appropriate has therefore devolved upon the creditor, he may exercise it at any time up to the very last moment…
[10] 見聆訊時間上午11時45分、48分及下午12時13分。
[11] 聆訊時間為下午11時15及16分。
[12] In Deeley v Lloyds Bank Ltd [1912] AC 756, Lord Shaw said at page 783 that “the person paying the money has the primary right to say to what account it shall be appropriated; the creditor, if the debtor makes no appropriation, has the right to appropriate; and if neither of them exercises the right, then one can look on the matter as a matter of account and see how the creditor has dealt with the payment, in order to ascertain how he did in fact appropriate it.”
[13] 根據熊女士所述，污水倒灌（如有）是發生於2024年3月（其亦與答辯人與申請人方產生糾紛而報警的時間脗合）， 但根據熊先生及他太太的滙豊銀行聯名戶口入賬紀錄顯示， 答辯人或他的太太， 早於2023年12月和2024年1月已沒有存入租金。
|