劉淑夷 訴 美聯物業代理有限公司及另一人

DCCJ2293/2003

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟案件2003年第2293號

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判決書

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引言

1. 原告人向第一和第二被告人提出申索，指稱他們作為物業代理及其僱員作出失實陳述誤導原告人而引致她蒙受損失(即由原告人支付而已被發展商沒收的購買物業首期港幣64,308元)。第一和第二被告人否認作出任何失實陳述及/或誤導。

2. 第一和第二被告人於審訊前一天發出傳票要求法庭依據《區域法院規則》第14A號命令和第33號命令第4條就法律問題和爭論點作出裁定，而毋須進行全面的審訊。代表第一和第二被告人的李大律師要求法庭以假設的事實(即原告人的狀辭和證人陳述書)為基礎進行上述申請的聆訊。但是李大律師表述若然第一和第二被告人上述的申請敗訴，他們便不接納原告人的狀辭和證人陳述書內載的事實基礎，而將會要求全面的審訊。本席就《區域法院規則》第14A號命令的申請向李大律師提出Shell Hong Kong Limited v Yeung Wai Man Kiu Yip Company Limited and anor 終審法院民事上訴2003年第1號(無彙報的案例，2003年7月4日)及Rockwin Enterprises Limited v Shui Yee Limited and ors 高等法院民事訴訟1999年第19629號，馬道立法官 (無彙報的案例，2001年8月29日)案例中的法律指引。該些案例説明《區域法院規則》第14A號命令不適用於以争議之事實或假設/未證明之事實為基礎的法律問題。雖然本席邀請李大律師就上述申請和法律典據作出相關陳詞，李大律師決定撤回上述申請。本席因此許可第一和第二被告人撤回其傳票申請和頒下相關之訟費命令。

3. 原告人親自行事，沒有律師代表。依據聆案官2003年9月22日的命令，第一和第二被告人準備了本案審訊文件夾(下稱“文件夾”)。原告人及李大律師均表示對B文件夾内載文件的真確性和可採納性沒有異議。聆案官亦於2003年7月4日作出命令，除非主審法官另有命令，否則證人陳述書將被採用為有關證人的主問證據。雙方表示同意這採納證據方式。

原告人的案情

4. 原告人採納了其證人陳述書(A文件夾第29-34頁)作為其主問證供之一部份。

5. 原告人是一位教師，她有意獨居，以享有寧静及較大的讀書環境。原告人在1996年曾以個人名義經二手市場置業。當時原告人家人支付了約購賣價的4成首期，原告人再往香港滙豐銀行(下稱“滙豐銀行”)辦理按揭。由於原告人那時得到家人幫助支付首期，於是辦理按揭方面沒有問題。但原告人於1998年在沒有通知家人的情況下悄悄賣了該物業。雖然她在2003年之前已有意再置業，她沒有向家人提出，而家人一直以為她仍在供樓。除了上述1996年買樓外，原告人沒再直接接觸樓宇按揭事宜。

6. 原告人於2003年3月在報章上留意到將軍澳廣場(下稱“該廣場”)以低價（即港幣1,100,000至1,200,000元）發售。於是她在2003年3月23日(星期日)下午約3時前往該廣場參觀示範單位。原告人指稱，購買物業對她來說是一項重大的決定，而港幣數萬元對她已是一項大數目。但是在2003年3月23日前，她不知道該廣場的售樓付款方式和銀行按揭上會資料。

7. 原告人在當日下午約3時步出將軍澳坑口地鐵站，前面有數個經紀排成單行站著派單張或售樓書，其中第二被告人向原告人遞上一張中國工商銀行（ICBC）(下稱“工商銀行”)有關該廣場的按揭大優惠單張，內載的標題為“利率可低至全期P-2.6% p.a.”及“特高現金回贈高達7.5%”(B文件夾第12-13頁)。該單張沒有提及第一被告人。原告人沒有留意單張上提及額外優惠上面手書的“(P-2.625%)”字句，但她肯定這不是她寫的。原告人同意單張指出申請貸款人仕應備妥所須文件的副本以便銀行處理按揭申請，但她説在當日前不知工商銀行有現金回贈的優惠。原告人接過單張，第二被告人便與她同行，並問原告人她往那裏去，原告人表示往該廣場参觀示範單位。第二被告人便在原告人身旁介紹該廣場。原告人否認第二被告人曾給她一份該廣場的平面圖（B文件夾第18-19頁）。

8. 由於示範單位擠滿了人，原告人在示範單位外排隊。第二被告人告訴原告人若進入示範單位揀選物業可以快捷一點，便著原告人將其身份證交給她。原告人將其身份證交給第二被告人，第二被告人再轉交他人後再交回給原告人。此時第二被告人問原告人她想找什麼價錢的單位，原告人説約港幣1,100,000元的單位。原告人跟著問第二被告人是否需要一成（即樓價的10%）作首期。第二被告人回答説是，並告知原告人大約港幣1,100,000元的單位已售畢，而買家須購買大概港幣1,200,000元的單位。第二被告人問原告人她就首期方面有沒有問題。原告人表示她只有數萬元。第二被告人又問原告人她可否向朋友借取款項作首期之用，而原告人表示不可以。於是第二被告人再問原告人有沒有5%首期，而原告人表示“都有嘅”。第二被告人便拍一拍原告人的肩膊輕鬆地説不用怕，銀行有7.75%現金回贈。第二被告人跟著用電子手帳計算，若然原告人向銀行借港幣1,100,000或1,200,000元，她約有港幣85,000(或86,000或87,000)元現金回贈，而這港幣80,000餘元現金回贈足以支付5%首期。原告人作供時表示，由於她沒有足夠現金支付首期而需要用現金回贈支付首期，所以她十分清楚記憶第二被告人提及港幣80,000餘元這數額。

9. 原告人作供時說，以她理解現在買樓不是必然需要支付一成首期，而報章也有提及十成按揭或零首期的優惠。但是原告人指出她只是一位教師，對此等事宜沒有深入研究，她亦不知悉該廣場出售單位能否辦理十成按揭。

10. 第二被告人跟著計算，原告人若有現金回贈，她首3年每月供款約港幣6,900元，而往後22年每月供款為港幣5,000多元。原告人聽後認為她既然足以支付首期而每月供款和租金差額不大，於是便繼續看示範單位。原告人便問第二被告人那時才可收取現金回贈。第二被告人表示在交易（即完成買賣合約、支付樓價尾數和清付律師費和其他雜費）後第二天便可收取，而回贈款項應是經銀行存入原告人的户口。第二被告人曾把現金回贈的金額、供款金額等數字寫在一張紙上給原告人看，但後來第二被告人卻向原告人取走該張紙而沒有再將其交回給她。

11. 上述由原告人手書在紙張上的現金回贈數額是約港幣80,000餘元，原告人記不清楚正確數目，但她記憶數目必然是超逾港幣85,000元。當時第二被告人亦取出及填寫供款表給原告人參閱（B文件夾第21頁是第二被告人事後依據其記憶寫成的版本）（下稱“該供款表”）。第二被告人説若以7.5%現金回贈的基準計算，原告人可收取港幣86,629元。第二被告人亦計算給原告人看首3年及往後22年月供數額，即首3年月供港幣6,971元(由於銀行發放現金回贈，首3年利息以P或年息5厘計算)和餘下22年月供約港幣5,300元(以年息2.5或2.4厘計算)。原告人表示，當第二被告人展示該供款表給她看時，該文件並未寫上物業的地址及面積，這是因為她那時仍未選擇購買那單位。原告人認為該些資料可能是第二被告人事後加上的。原告人説該供款表內載“樓價”一欄所寫的“1,283,400.00”亦不是原告人最終選購該廣場第7座55樓H座(下稱“該單位”)的樓價，但她忘記當時該供款表有沒有寫上樓價。原告人亦對“首期%”一欄上所書的“10% 128340.00"和已删去的“5% 64170.00"沒有記憶，但她相信“按揭%”和“二按%"兩欄上的資料已被填上。

12. 原告人在盤問下同意是需要有樓價的基準才可計算出現金回贈和月供的數額，但亦可採用一些假設或大約之數目來作計算。那時原告人仍未選購單位，所以計算亦只是一些大概的參考。原告人不同意該些大概的計算沒有意思，因為該些計算令她知悉支付一成首期後，她大約每月要負擔多少按揭月供，以便她考慮是否負擔得來。若然樓價是港幣4,000,000元，原告人便沒有能力供樓，她亦可即時放棄購樓的意向。

13. 以原告人記憶所及，她是自己參觀示範單位，示範單位內十分擠迫，她亦記不起第二被告人有沒有介紹廚房等設施。參觀示範單位完畢後，當原告人和第二被告人站在發展商南豐發展有限公司(下稱“南豐")售樓櫃枱前，原告人便問第二被告人有沒有價目表。第二被告人回答沒有，並説連他們銷售代理也沒有。原告人遠望近入口處放有一叠紅色的售樓書，於是她便取了一本，但書內只有圖則和設施等資料，而沒有價目表或付款方法。第二被告人跟著便向原告人介紹她購買7座H單位，並指稱7座H單位只是當天才開賣，便宜的單位已售畢。第二被告人又帶原告人看7座H單位的模型。

14. 原告人望見附近有滙豐銀行的職員及櫃枱，便向他們查詢。第二被告人沒有跟隨原告人前往滙豐銀行的櫃枱，只是站在離開原告人頗遠近模型處的地方。原告人坐下向滙豐銀行的職員詢問港幣1,100,000元的借款需月供多少，該職員便用電子手帳計算，若以25年供款，月供約港幣5,000餘元。原告人再詢問以教師作申請人的按揭利率是多少，該職員說應該可給予年息P-2.5%。原告人沒有向滙豐銀行職員詢問它們有沒有現金回贈優惠或如何申請辦理九成按揭，這是因為原告人最關注是月供和利息是多少。

15. 原告人對第二被告人就有關現金回贈的解釋沒有懷疑。原告人同意按揭是須要銀行批核而從工商銀行的單張可見銀行是會考慮很多因素，但在第二被告人解釋下按揭月供是不多於港幣7,000元，所以原告人的收入是可以應付。原告人表示她不知道現金回贈是否批核按揭後才可取得。雖然第二被告人曾說現金回贈在交易後第二日才可得到，原告人當時沒有為意。原告人只是相信第一和第二被告人所說現金回贈是可做首期。基於第二被告人的陳述，原告人認為她既有足夠首期和有能力供款（原告人月薪為港幣24,900元），照常理銀行不應不批核她的按揭申請。

16. 在原告人向滙豐銀行職員作出詢問時，第二被告人忽然出現在原告人身旁並用手掩著嘴低聲在原告人耳邊說她認識一間銀行可給予年息P-2.6%。原告人意識這應是指工商銀行的單張。那時該滙豐銀行職員正在說話，原告人覺得不好意思，便與第二被告人離開。由於原告人相信第二被告人，她沒有堅持繼續向滙豐銀行職員作出其他提問。

17. 第二被告人跟著介紹她的分行經理馮先生(後知為馮國基先生，下稱“馮”)給原告人認識，他倆帶著原告人往南豐售樓櫃枱處。馮便問原告人她會否下訂選購單位，原告人表示她須要考慮。馮問她需要考慮什麽，原告人沒有作聲，第二被告人便平靜和低聲地說不打緊。原告人和第二被告人走近單位模型處，原告人問第二被告人7座在那裏，更表示她不知道單位在那裏，也不知單位的方向，沒可能就此購買物業。原告人續表示想看看實地情況。

18. 其實該廣場仍在興建中，而單位是以樓花出售。第二被告人於是與原告人到實地現場(即第7座外面)参觀（約15分鐘），原告人覺得那裏空氣清新及與地鐵站相近。在參觀實地現埸時，原告人沒有與第二被告人談及首期或按揭等問題，而第二被告人亦沒有作出主動提出。原告人和第二被告人返回售樓處時見馮手持價目表，原告人表示想購買高層可以觀望海景的單位。馮望著手上的價目表(B文件夾第23頁)說，42樓以上的單位樓價明顯多港幣50,000元，但較可保證景觀不被阻擋。原告人看見馮的價目表上列明該單位樓價為港幣1,286,160元，她認為既然能夠支付首期而月供款額只是多一點，她便選擇了購買該單位，以確保景觀無阻。直至那時，原告人也沒有再主動問第二被告人或馮是否真的可以用現金回贈用作首期。原告人忘記她有沒有問馮該單位是否值得買。

19. 跟著第一被告人以港幣64,308元本票支付給南豐，那時原告人坐在南豐櫃枱前而有人遞了本票過來。南豐的確定書(下稱“該確定書”)沒有提及第一被告人，而該確定書亦是由南豐職員而非第二被告人向原告人解釋其內容。該確定書的第2條規定指“若買方要求更改付款辦法，賣方有權向買方收取樓價1%之手續費（以新付款辦法之售價計算）”，而第6條則說明“如買方未能遵照上述第（5）項規定辦理，賣方有權轉售該樓宇給其他人仕，並向買方收取訂購手續費相等於訂購樓宇價之5%...”。原告人簽署該確定書(B文件夾第2-3頁，而B文件夾第4頁亦是該確定書的一部份)，然後以信用咭支付港幣64,308元給第一被告人(B文件夾第5頁)。第一被告人沒有向原告人收取手續費或佣金，而第二被告人也沒有向原告人收取服務費。

20. 以原告人之記憶，她是簽署該確定書後才將信用咭交給職員。其中用信用咭簽帳港幣40,000元花了很久，職員問原告人有沒有其他信用咭，原告人說沒有，於是便等了很久（約15分鐘）才可簽帳。由於這過程等了很久，於是第二被告人和原告人坐在示範單位外的櫈子，原告人再問第二被告人現金回贈是何時收取，第二被告人取出紙張繪畫了流程圖(B文件夾第22頁是第二被告人事後依其記憶寫成的版本)(下稱“該流程圖”)，同時亦向原告人作出解釋。第二被告人向原告人表述現金回贈是在買賣成交7-14天後由銀行支付，該現金回贈便可以依該流程圖圖示的箭咀用來支付或用作為5%首期。依據第二被告人所繪的該流程圖及解釋，買賣合約應在3天內簽署，而原告人並須在那時支付釐印費及港幣960元，之後圖示的向下直線顯示30天後成交，而那時銀行支付九成按揭的借貸和買家支付5%尾數，7-10或14天後便收到現金回贈作為首期。原告人作供時同意她理解現金回贈是成交後才有，但她不同意該流程圖上所繪的箭咀意思是以現金回贈清還以信用咭已支付的首期。原告人同意她當時看到的該流程圖是畫有箭咀從下面所書的“cash 回贈”指向上面所書“5%首期VISA”，但有關內容細節（包括“30天成交”、“90%銀行”和“5%尾數”等字句）原告人說她記不清楚。

21. 該確定書說明買方購買該單位是採用訂價表編號21.03.03-360（7）內所列出之九成按揭付款辦法（照現金價）。原告人同意她簽署該確定書前上述句子已列印在該確定書內。南豐職員雖然大概講及該確定書的內容，但沒有向她展示所提及的訂價表（例如B文件夾第16頁）。原告人記不起南豐職員有否提及上述付款方式。原告人表示在2003年3月23日她不知悉有那些種類的付款方式，但同意她最終採用了一成首期九成按揭的方式。原告人同意她以信用咭支付港幣64,308元給第一被告人是有一兩個月免息還款期。

22. 大約在當日下午5時30分，第二被告人帶同原告人往第一被告人在南豐廣場的地下店舖。第二被告人介紹經絡集團的Carmen Yuen女士(下稱“Yuen”)給原告人認識，Yuen說她會介紹最優惠的按揭銀行給原告人。第二被告人亦介紹渣打銀行Mortgage Services Manager Loppy Wong先生(下稱“Wong”)給原告人認識。原告人問Wong銀行的現金回贈是何時支付的，Wong說大約在交易後一星期支付。Wong給了原告人B文件夾第10-11頁的按揭單張。第二被告人再介紹姚黎李律師行的物業轉易文員(conveyancing clerk)盧錦華先生(下稱“盧”)給原告人認識，盧給她一張有關該廣場的法律費用、雜費和釐印費收費表(B文件夾第8頁)。原告人向盧詢問她需支付的費用，當盧告訴她相關費用資料時，原告人便將資料筆錄在B文件夾第8頁收費表上。原告人筆錄的字句包括“尾數29/4 12218520”、“29/4簽揭樓尾”和“3/04入伙、正式屋～，按，管，泥頭費...”。她同意“12218520”代表樓價的95%，而這款項是需要在2003年4月29日清付。盧問原告人會否支付釐印費和圖則費，於是原告人便開了一張港幣10,657元的支票交給盧(B文件夾第9頁)。原告人表示她很忙，於是盧再給原告人一份文件，並指稱簽署後不用再往律師事務所，於是原告人便在該文件上簽署。

23. 第二被告人見原告人手上拿著一疊名片，便提議可幫原告人扔掉不需要的，而扔掉的名片包括滙豐銀行那職員的名片。第二被告人亦藉稱要寫些東西在該供款表和該流程圖上便向原告人取回該些文件(B文件夾第21-22頁的原本版本)，及後第二被告人沒有再把該些文件交還給她，但原告人亦沒有主動要求取回。第二被告人亦沒有取走工商銀行的單張。跟著第二被告人便送原告人往坑口地鐵站，原告人離開後便回家。

24. 於2003年3日25日(星期二)約下午5時，原告人到達香港仔滙豐銀行準備辦理樓宇按揭。該行祈小姐替原告人填寫資料，便著她交出10%首期現金證明文件(如銀行月結單等)。原告人問祈小姐銀行不是有現金回贈麽，祈小姐回覆說明該銀行沒有7.75%現金回贈而只提供0.5%現金回贈(即約港幣5,000餘元)。原告人告訴祈小姐她只有港幣50,000元，於是祈小姐找來按揭部負責人周先生協助計算原告人可否申請私人借貸等方法，但最終周先生指出由於九成按揭是要由按揭證券公司審批，它們未必會批核原告人私人借貸的申請。當時原告人有港幣30,000元的銀行現金存款，而她的支票戶口亦有約港幣12,000元。原告人在每月月底支取工資，扣除強積金和其他數項，剩餘的每月工資約港幣23,000元。因此，原告人的儲蓄連同2003年3月她可支取的工資也不足一成首期。

25. 原告人致電Wong解釋由於她沒有一成首期所以做不成九成按揭，並詢問他的銀行能否以現金回贈作首期。Wong表示他未能協助原告人，但提議她找工商銀行或道亨銀行試試看，因他曾聽朋友說該些銀行或可以做到她的要求。原告人問滙豐銀行的周先生有沒有銀行可幫助她，但周先生表示大部份銀行都會要求她出示一成首期的證明才肯接受辦理九成按揭的申請。原告人約在晚上7時才離開滙豐銀行。

26. 原告人回家後十分徬徨。她記起在網上留言板有一位姓張的地產代理會回答他人的問題，於是原告人致電張先生告訴他她的情況。原告人向張先生詢問她應如何做。張先生問原告人她何時簽署買賣合約，原告人說該確定書上寫著的日期是2003年3月26日或之前。張先生說若買賣合約已簽署而她不進行交易，她已支付的訂金會被沒收而她須賠償差價給賣方。原告人說由於她在2003年3月23日簽了一份由律師事務所的物業轉易文員給她簽署的文件和支付了釐印費，她不用再往律師事務所。張先生說這是授權書，授權律師事務所代原告人簽署買賣合約，因此要視乎律師事務所是否已經替她簽署買賣合約。原告人說那時已是2003年3月25日晚上，律師事務所很可能已經簽署了買賣合約。張先生著她致電律師事務所查詢，因此原告人約在晚上7時40分致電姚黎李律師行，但沒有人接聽。

27. 張先生又問原告人她是否真的需要買樓，並説她可考慮申請二按，但若採用二按方式樓價是要加價8%(即港幣1,398,000元)及額外付1%更改付款方法手續費給賣方，而二按的利率是P+1%。於2003年3月25日晚上約8時，Yuen致電原告人擬告訴她按揭資料，原告人告訴Yuen她做不成按揭，Yuen著她找第二被告人查問。在當晚8時許，第二被告人致電原告人，原告人告訴第二被告人她做不成按揭，第二被告人平静地問原告人她有沒有親戚朋友可以借港幣80,000元給她，以便她取得現金回贈再作還款。原告人堅決指出沒有，並問若她“撻訂”後果如何。第二被告人説原告人已經簽了買賣合約，但原告人覺得第二被告人不再可信，所以主動掛線。

28. 於2003年3月26日上午9時至9時40分，原告人致電找不到盧，所以她約在9時45分致電找賣方代表律師(王、周、周律師行)的林小姐。原告人問林小姐買賣合約簽了沒有，林小姐説她仍管有買賣合約，並未將買賣合約送予姚黎李律師行，而原告人亦未簽署該買賣合約。原告人再問林小姐，由於原告人已於2003年3月26日在地産公司簽署了一份文件，原告人是否不用再往律師事務所簽名也可以完成簽署買賣合約的程序。林小姐表示不知道原告人簽了什麼文件。原告人要求林小姐不要把買賣合約送予姚黎李律師行，並傳真了一封給王、周、周律師行的信函，終止姚黎李律師行替她進行有關購買該單位的一切手續和要求王、周、周律師行不要將買賣合約送予姚黎李律師行。

29. 於2003年3月26日約上午10時20分，原告人致電盧，盧説若她“撻訂”，由於她已簽了買賣合約，發展商有權向她追收差價，但若她轉做二按，由於樓價加了價，她亦要多付數千元訂金。盧指出由於那天已是2003年3月26日，原告人應盡早進行更改付款方式，若她有任何問題可找盧的上司Allen Leung。於是原告人便致電找Allen Leung，但他所述與盧所説的相若。

30. 由於原告人不清楚她有沒有簽署買賣合約，她致電盧的上司何雅頌律師，但何律師的秘書説她正在開會。於是原告人致電找戴婉瑜律師，並告訴她盧所講的話。大約20分鐘後，戴律師回覆原告人說她看過文件後發現買賣合約手續未完成。原告人表示盧剛説已簽了買賣合約，戴律師則説他可能説錯了。戴律師邀請原告人在當天下午約2時與她會面及取回釐印費和圖則費。

31. 於2003年3月26日下午約3時30分，原告人和戴律師會面，戴律師告訴原告人她未完成買賣合約程序，而她在地產公司所簽署的文件是一份S&P (pending)。原告人和戴律師一起撕掉那份S&P (pending)文件，戴律師把釐印費及圖則費共港幣10,657元以支票退回原告人(B文件夾第6頁)。B文件夾第6頁顯示的收據是由戴律師所書，再由原告人簽署。戴律師續告訴原告人依據該確定書的内容，賣方有權沒收原告人的5%訂金(即港幣64,308元)。結果南豐沒收了原告人的5%訂金(即港幣64,308元)，但沒有向她追收差價。原告人於是損失了港幣64,308元的首期。

32. 原告人分别於2003年3月27日和29日分别致電交通銀行溫小姐和渣打銀行葉小姐，得知必須有一成現金首期才可辦理九成按揭的申請。原告人說倘若她能成功地申請九成銀行按揭和取得現金回贈，她便拥用她自己的港幣50,000元存款和約港幣80,000元的回贈作首期。她必須到銀行提取她自己的港幣50,000元繳付部份首期；但現金回贈則由銀行直接計算在首期內。原告人沒考慮到既用了她本人的存款怎樣清付她以信用咭支付第一被告人的欠款。

33. 原告人説第二被告人的失實陳述令她以為她有足夠的首期購買該單位，這才令她支付訂金。若然現金回贈只是成交後才可取得，第二被告人不應向原告人說現金回贈可用作首期。如果原告人知悉她根本沒有能力支付首期，她便不會下訂，亦不會招致港幣64,308元的損失。因此，原告人認為第一和第二被告人應向她作出賠償。原告人更質疑第二被告人作出失實陳述的動機和目的，並懷疑第一和第二被告人是為了賺取佣金才不擇手段令她中計。原告人指出第二被告人明知她沒有足夠首期但仍然誤導她說她可取得九成按揭和可用現金回贈做首期。當原告人發現首期不足時，第二被告人再誤導她説已簽署了買賣合約，以令她以為必買必賣。若然原告人相信第二被告人後來的失實陳述，南豐依買賣合約索取差價，原告人便會蒙受嚴重損失。原告人認為第一和第二被告人作為負責任、專業和有信譽的地産代理應將她沒有足夠首期的事實如實告訴她，她便可即時放棄置業的念頭，亦不會招致現在之損失。原告人是位教師而非銀行家或地產經紀。她是依賴第一和第二被告人提供的資料去考慮和決定是否購買該單位。原告人指稱一般人仕是沒有時間深究付款計劃，而是信賴地產經紀給予的專業意見。

34. 原告人表示她在本訴訟前沒有見過B文件夾第1、14-20和24頁。有關B文件夾第7頁(即胡關李羅律師行就有關該廣場買賣收費表)，原告人記不起該文件是第二被告人給她的或是附夾在該確定書内。

35. 原告人表示她不同意第一和第二被告人的經修訂抗辯書內載第2(b)-(e)和第3段及馮的證人陳述書第5和第7段內載的指稱，她特别不同意第一和第二被告人曾向她提點要有10%首期。

36. 原告人同意樓價餘款應在銀行批核按揭申請後由銀行而非她本人支付，亦同意在排隊等待看示範單位時第二被告人告訴她現金回贈可在交易第二天便可收取。原告人亦同意該確定書提及的兩個日期(即2003年3月26日和2003年 4月29日)是簽署買賣合約的日期和交易日期。依據第二被告人所說，現金回贈可在交易第二天收到，所以原告人同意這意味2003年4月29日當天或之前是未有現金回贈。

第一和第二被告人的案情

37. 第二被告人和馮分別採納了他們兩份日期均為2003年8月12日的證人陳述書作為他們主問證供的一部份。

38. 第二被告人在第一被告人公司從事物業代理約有兩年時間。她的地產代理牌照編號為S-065471。在加入第一被告人前，第二被告人亦曾在1989前從事物業代理行業，後來離開這行業直至2001年11月底再受僱於第一被告人作為物業代理。馮任職第一被告人將軍澳中心分行高級營業經理，他在1997年受僱於第一被告人，從事物業代理行業6年。馮的地產代理牌照編號為E008108。馮的主要工作包括監督、指導或協助解決第一被告人的物業代理在買賣一手樓盤時所遇到的一切困難。一般來說，物業代理在遇上比較難應付的準買家或已成功推介物業予買家時會通知馮，以便馮解答準買家的疑問或與已決定買樓的買家閒談片刻。馮亦負責與發展商溝通，以便將最新銷售資訊盡快發給物業代理。

39. 大約於2003年3月23日，當時正值該廣場出售，馮便到該廣場售樓處監察第一被告人的物業代理之工作情況。他亦留意南豐的銷售情況向同事報告。

40. 約於2003年3月23日，第二被告人在將軍澳坑口地鐵站推銷該廣場單位。約在下午3時，她遇上原告人並陪伴原告人參觀該廣場示範單位。第二被告人先遞了一張該廣場的平面圖（B文件夾第18-19頁）給原告人，同時問原告人是否來參觀出售的物業。原告人回應說她是來參觀示範單位。該平面圖是第一被告人所印刷的宣傳單張，亦提供該廣場的資料。第一被告人的每位物業代理也會主動索取平面圖，以便客人有興趣時派給客人參閱或方便他們介紹樓盤資料給客人。第二被告人否認她曾給原告人B文件夾第12-13頁的工商銀行單張。第一被告人與工商銀行無直接或間接關係，而工商銀行亦沒有委托第一被告人推銷其銀行優惠。其他銀行亦沒有如此委托第一或第二被告人。

41. 跟著第二被告人便帶領原告人到示範單位前排隊等待參觀單位。第二被告人記不起原告人是否在那時問她是否須要一成首期。第二被告人問原告人她心目中欲購的單位和她需要有多少房間的單位。原告人說她想要一間兩房的細單位。第二被告人有印像原告人提及港幣1,000,000-1,200,000餘元的樓價。第二被告人說那時只剩下價值港幣1,200,000元的單位，並告訴原告人待會替她查看。第二被告人相信原告人是參觀完示範單位後才問及關於九成按揭和提及她只有5%首期的事宜。第二被告人否認她們排隊時她曾填寫該供款表給原告人看。她亦沒有印象原告人在排隊時提及原告人只有港幣數萬元。在排隊時，第二被告人只介紹該該廣場和探索原告人心目中的物業。由於那時有很多人，第二被告人沒可能在排隊時間詳細計算該供款表。再者，那時原告人亦未表示有實在興趣買樓。

42. 第二被告人終於替原告人“打尖”進入示範單位。第二被告人說她陪同原告人進入示範單位參觀，並引領原告人視察用料、收樓標準、廚房設施和用料等等。由於示範單位內十分擠迫，原告人和第二被告人沒有時間提及首期和現金回贈的問題。參觀完示範單位後，原告人表示有興趣購買物業。第二被告人說該廣場第7座是當天加推出售的單位，H座的單位面積只569尺，價錢亦便宜一點。第二被告人表示可代原告人查看H座有那些層數的單位出售。

43. 於是第二被告人陪同原告人到售樓處，第二被告人向馮表示原告人有興趣買樓，便向馮詢問7座有什麼層數的單位出售。馮看了一看手上的銷耗表（記錄剩餘未出售物業的表格）再與南豐職員確認後，便走過來回覆第二被告人尚有55樓該單位未出售及説明其售價，而第二被告人亦順帶介紹馮給原告人認識。馮說他曾問原告人會否下訂金，但她沒有回應。

44. 第二被告人跟著向原告人提供該單位的資料。第二被告人作供時表示由於樓盤銷售情況快捷，若然她不先向馮作出詢問，單位可能已賣了也不知，而樓價和其他資料也未必準確，所以她必須諮詢馮尚有什麼單位未出售，而他亦會向南豐查核清楚售價。第二被告人不同意她曾向原告人說連物業代理也沒有價目表。其實發展商在入口處擺放售樓書的櫃枱長期存放南豐印製的第1-3A和5-8座之價目表（B文件夾第14-15頁）和類似文件（除非已派發完畢）。第二被告人不知道原告人有否取閱價目表，但她同意售樓書內是沒有價目表或付款方法的資料，但價目表上則寫有付款方法。第二被告人同意她曾帶原告人往模型處看單位的座向。

45. 第二被告人期間亦詢問原告人她能否負擔首期的金額，當時原告人說自己已有5%首期（即港幣60,000至70,000元）。第二被告人問原告人她想採用那種付款方式，並說明支付最少首期的方式是二按方式，但原告人亦可採用九成保險按揭方式。第二被告人向原告人解釋，由於採用二按方式樓價會加價8%，大部份買家也選擇採用九成保險按揭方式。原告人於是接受採用九成保險按揭方式。跟著第二被告人便計算該供款表和該流程圖（見下述）和解釋九成保險按揭的程序。第二被告人告訴原告人那時有些銀行正在提供7-7.5%現金回贈。

46. 第二被告人表示每個客人都需要物業代理計算如何取得現金回贈，除非客人沒有興趣或她認為客人不是真正的欲購物業，她亦習慣作出計算給客人參閱。第二被告人指稱大部份客人均需要知道首期的數額和每月供款是否在其能力範圍內，而客人看到數據後可能亦會清除憂慮，或被供款數額和現金回贈所吸引。雖然現金回贈不可用作首期，但亦在一些情况下(見下述)可能幫助一些客人解決首期的問題。

47. 第二被告人清楚地告訴原告人現金回贈要在成交後7-14天才被轉入客人的銀行戶口，但第二被告人沒有正面地告訴原告人現金回贈是不可用作為首期。一般而言，第二被告人首先問客人是否自僱人仕，因為若客人是自僱人仕便不能獲得批準。第二被告人在當時的短短時間內未知原告人是否自僱人仕，所以提出詢問。跟著第二被告人清楚地向原告人說明原告人必須有相等於樓價的10%作首期和沒有為其他物業供款，而原告人的收入亦要達到供款額一倍或以上。銀行一般也要查看月結單或存摺核對收入。故此，第二被告人建議原告人向家人借取5%首期的餘款和向原告人講解申請銀行按揭及銀行提供現金回贈之優惠，更建議原告人在成交後14天左右收取現金回贈將其歸還原告人之家人。若然原告人有經濟能力供樓，這方法比較採用二按方式可取（因為前者付款方式是基於現金價的樓價），而一般客人也會採用這方法。原告人在聽取上述解釋後便自己一人思索而沒有作特別的回應。

48. 在同一時間，第二被告人有向原告人講解該單位的坐向、價錢和付款方法，更筆錄該單位的付款方法、首期、按揭情況於該供款表上，並遞交原告人作為記錄。在本訴訟開展初期，第二被告人發現原告人的文件清單沒有披露該供款表和該流程圖，所以她便憑記憶寫下現在B文件夾第21-22頁的版本，而證物D1和D2上用粉紅色亮光筆作記號的地方便是第二被告人肯定記憶當日由她填寫在該供款表和該流程圖上的資料。第二被告人解釋她一般的做法是在詢問上司確定可出售的單位編號和價錢後便填寫在供款表上（包括單位的座數、層數、室號、面積和售價）。第二被告人同意B文件夾第23頁的訂價表所列有關該單位的售價與她寫在該供款表的後補版本上的價錢不符。第二被告人確認後補供款表所書的樓價是不對的，這是因為她在訴訟展開後在代表第一和第二被告人的律師事務所內憑記憶填寫該後補供款表時錯誤採納了54樓H座的售價，而當時馮不在場，故未能協助糾正上述錯誤。

49. 該供款表是以九成按揭付款方式計算供款。第二被告人確認有關“首期”一欄，該供款表沒有後補供款表上刪去的“5% 64170.00”字句，而內載的“128340”是指一成首期而非訂金。除上述外，後補供款表上“首期”一欄內載的其他資料與該供款表的資料相若，只是上述售價的錯誤而引致數目可能有些不同。該供款表在“按揭%”一欄上寫上樓價的九成餘款和25年供樓期的保養數額。如果買家採用九成按揭的付款方式是必須要購買保險。由於“按揭%”一欄沒有其他位置，樓宇售價的九成餘款和保費的總額則寫在“二按%”一欄上。該供款表右上角寫上現金回贈是以7%或7.5%計算得出的數額。當時不同的銀行以不同基準計算現金回贈。若然買家取得現金回贈，首3年的供款是以P（即年息5%）計算而往後4-25年的供款則以P-2.5%或2.6%計算。由於沒有樓價根本不能計算上述該供款表內載的資料，所以第二被告人填寫該供款表時必然已向原告人提供該單位的資料而原告人亦表示有興趣。馮作供時指每個單位的樓價不同，而他也同意只要有大約的樓價已可計算出該供款表上的資料。

50. 第二被告人在該供款表的背頁寫上該流程圖，其內容與後補的流程圖（B文件夾第22頁）一致。該流程圖上所書的“3天S&P”是指支付5%首期後在3天內簽署買賣合約，而“30天成交”和“7 - 10 or 14”是指買家可在30天成交後的7至10或14天取得現金回贈。第二被告人指稱在取得現金回贈後買家可自行處理，例如以回贈清付信用咭款項，所以第二被告人便用箭咀由“cash回贈”指向“5%首期VISA”。第二被告人在“30天成交”的字句旁邊手書“90%銀行”和“5%尾數”，這代表90%的購買價是以向銀行申請的貸款支付，而買家要在成交當天支付5%的購買價餘款，上述兩筆款項連同5%首期便是售價的全數。

51. 講解完畢後，原告人沒有特別的問題，但她表示猶疑和未能即時決定是否購買該單住。馮走過來（由於馮同時要照顧多位同事的諮詢，亦要留意最新銷售情況，第二被告人向原告人作出上述解釋時馮不在旁）問原告人可否作出決定，原告人回應說要想一想。第二被告人理解馮意下是問她其客人（即原告人）的意向。當馮問原告人她仍要考慮什麼，原告人回應說她不清楚物業的位置和座向，只看了示範單位是不能即時決定。

52. 原告人向滙豐銀行櫃枱駐場職員詢問按揭情況，第二被告人沒有陪伴原告人，而只是留在附近。馮亦上前問原告人需不需要幫忙，原告人說由於涉及保密資料她會自己處理，於是馮便離開。那時有很多人和十分嘈吵，第二被告人聽不到原告人和滙豐銀行職員的討論。原告人和滙豐銀行職員只談了一會，第二被告人跟著便接回原告人。第二被告人否認她曾在原告人耳邊細聲說認識一間銀行可做利息為P-2.6%的按揭。

53. 馮問原告人是否滿意該單位，原告人仍表現猶疑和說要考慮，馮又問她還欠什麼。第二被告人見原告人未能決定，便主動提議與原告人到該單位的地盤現場視察。第二被告人說從離開售樓處往地盤現場視察後再回售樓處期間她們沒有談及按揭問題，只談該單位之位置、座向、層數及景觀事宜。第二被告人忘記有否提及入伙事宜但她沒有說是在11月入伙。原告人表示滿意，續與第二被告人返回售樓處。

54. 馮在原告人和第二被告人離開滙豐銀行櫃枱後問銀行職員，原告人申請按揭是否有問題，銀行職員說原告人合資格申請，沒有問題，更告知馮若原告人揀樓成功，可找他處理按揭事宜。大約15分鐘後，馮致電第二被告人（那時她正與原告人在地盤現場視察）問她原告人是否有興趣購買該單位，便著她們快一點。第二被告人理解該樓盤十分搶手，若有其他物業代理將該單位出售，南豐亦會將該單位賣出而不會等待她們。第二被告人說她們現在便回售樓處。大約數分鐘後，第二被告人和原告人到達售樓處。

55. 當第二被告人和原告人返回售樓處，馮問第二被告人客人選用那項付款方法，第二被告人告訴馮原告人採用九成保險按揭方式，而原告人自己已有約港幣70,000元（即5%首期）。當時馮填了一張“offer紙”，包括買家的名稱、地址和身份證號碼、付款方法和欲購的單位，而南豐職員便依這“offer紙”準備該確定書。

56. 馮作供時同意原告人曾望了一望他手中的價目表，但他沒有向原告人說，42樓以上的單位之售價明顯多了港幣50,000元而42樓以上的單位比較能保持景觀。馮亦沒有提醒原告人拿取價目表和付款方法的單張，而他不知道原告人有沒有該些文件。任何人仕可在售樓處拿取該些文件。

57. 由於原告人還要向家人借取5%首期，為免誤會，在原告人未簽該確定書前馮再三提醒原告人，由於原告人選用九成按揭保險付款方法，所以必須要有10%首期，但既然原告人已經有5%首期，她可向家人借取5%餘款，然後申請銀行按揭，待成交後14天，銀行更會批出現金回贈，原告人亦可歸還欠款給家人。馮亦再提醒原告人她不能是自僱人仕，而她應提供收入證明和沒有就其他樓宇供款。第二被告人十分肯定馮講了上述說話。由於每位欲購物業的客人也要說明付款方法，所以馮一定作了上述的解釋。當時原告人並沒有就馮的講話作出任何回應，但她反而詢問馮該單位是不是值得購買，當時馮說該單位價錢平，有海景及接近地鐵站，當然值得。當馮作出上述解釋時，原告人是坐在近南豐售樓櫃枱處背向第二被告人，馮則站在原告人身旁而第二被告人是站在馮身後。那時南豐售樓櫃枱十分擠迫。馮作供說若然客人（包括原告人）表示有資金困難，他會在聽取客人的問題後找較合適的銀行職員與客人對話，而不會直接處理。

58. 原告人決定購買該單位，便取出她的信用咭將5%售價(即港幣64,308元) 支付予第一被告人作為首期訂金，以便第一被告人以支票形式代原告人支付售價5%予南豐。之後原告人更簽署買入該單位的該確定書，該確定書是南豐的文件，第二被告人沒有參與解釋其內容，而只是站在原告人身後。

59. 馮再沒有與原告人聯絡，直至2003年3月底，第一被告人通知馮第二被告人被投訴，故要求馮提供他所知的資料。

60. 當原告人簽妥確定書後，由於姚黎李律師行的收費比發展商所委托的律師收費為便宜，第二被告人便介紹原告人委托姚黎李律師行辦理買入該單位的法律手續，原告人接納第二被告人的建議。原告人和第二被告人便一起步行往第一被告人在南豐廣場的店舖，以便姚黎李律師行的職員辦理法律手續。第二被告人記得原告人在第一被告人的店舖內曾簽署一些文件及遞交一張支票予姚黎李律師行員工，但在原告人處理文件時第二被告人是在第一被告人的店舖內做自己的工作。第二被告人否認曾向原告人取回該供款表和該流程圖。當手續辦妥後，第二被告人陪同原告人到地鐵站，原告人便離開將軍澳，期間她們閒談了幾句物業放租的情況。

61. 第二被告人在其證人陳述書中提及有關該單位按揭方面的事宜，指出第二被告人與原告人閒談間，第二被告人亦有介紹原告人找一間名為M-Referral的按揭公司之盧小姐，據第二被告人所知，原告人亦有找她。第二被告人作供時解釋她提及的盧小姐應是Yuen，而Yuen說會介紹最優惠的按揭給原告人。第二被告人亦在第一被告人的店舖內介紹了渣打銀行的Wong給原告人認識。第二被告人否認她扔掉了原告人手上的一些名片，她亦沒有取回該供款表和該流程圖。

62. 大約在2003年3月25日左右，Yuen告知第二被告人原告人未能準備該單位的10%首期，第二被告人便在晚上致電原告人了解事件，在電話談話中，第二被告人問原告人是不是家人拒絕借款給她，更勸原告人向家人解釋申請按揭後，家人便可取回這筆款項，第二被告人亦重申只要原告人有10%首期，原告人便可採用九成按揭方式，在交易後十多天便可取得現金回贈還給家人。第二被告人指出九成按揭方式比發展商提供的二按方式可取，但若然原告人的家人仍然拒絕借款給原告人，原告人唯有申請發展商的二按方式。當時原告人說由於負擔比較大，發展商的二按方式並不可取，後來原告人亦有諮詢第二被告人如果買賣不成交會有什麼後果。當時第二被告人以為原告人在2003年3月23日已經在姚黎李律師行員工面前簽署了正式買賣合約（因為第二被告人沒有看過原告人當天簽署了什麼文件），於是第二被告人更對原告人說，由於原告人已經簽署了正式買賣合約，若她不成交買賣，發展商可追討差價及其損失的賠償。第二被告人想與原告人商討按揭問題，但原告人不給她機會便掛了線。

63. 第二被告人後來收到姚黎李律師行Allen Leung律師之通知才知悉姚黎李律師行仍須將法律文件送往南豐之代表律師才完成買賣合約的手續。由於雙方律師文件交往延遲了所以文件仍未送往南豐代表律師，而買賣合約因此仍未完成。若然第二被告人在與原告人電話談話時已知悉實在情況（但她不知道），她便會如實告訴原告人，第二被告人沒有存心欺騙原告人的意欲。第二被告人在電話中提及發展商追收差價是因為她以為原告人已完成買賣合約，但由於原告人其實沒有完成買賣合約，所以南豐沒有追收差價。

64. 一個月後，第二被告人便收到原告人所發出的傳訊令狀。

65. 第二被告人就所披露的文件作解釋。第二被告人説B文件夾第23頁的定價表和B文件夾第14-17頁的定價表、付款辦法和購樓須知並不是由第一被告人所印製。南豐會將該定價表放在售樓書旁給人取閱，而其他人仕（即非物業代理）也可取得該些文件。第二被告人表示樓價是由南豐而非第一被告人決定。

66. B文件夾第1頁的日期為2003年3月23日之內部銷售表格是由第二被告人填寫的。該文件中提及的James Fung便是馮。若此交易成功，第一被告人便可從南豐收取佣金港幣21,864.72元，而第二被告人收取第一被告人的佣金之22%，馮也會收取第二被告人的佣金之5-6%。在該文件的備註上，第二被告人圈著“首次置業”，這是因為她當時不知道原告人曾有買樓經驗。原告人沒有提及她曾有買樓，而只說她是租樓住的。第一和第二被告人就此宗交易未有取得任何佣金，而第一和第二被告人連同馮也沒有從原告人處收取任何報酬。

67. 該廣場在2003年3月開售後至涉案交易前，第二被告人曾做了3-4宗買賣，一宗交易是全數支付樓價，一宗交易是採用七成按揭付款方式，而她忘記了另一宗交易的付款方式。涉案交易是第二被告人處理有關該廣場的首宗採用九成按揭付款方式的交易，但之前她已向客戶作多次介紹該付款方式。

法律原則

68. Clerk & Lindsell on Torts一書第18版(2000年)第339頁第7-86段說 : "The decision of the House of Lords in Hedley Bryne established that a person who made a negligent statement could owe a duty of care to a person who suffered economic loss through reliance upon the statement ... On the question when such a duty of care would be owed, the House of Lords said that this would be so whenever there was a "special relationship" between plaintiff and defendant"。該書在第347-348頁第7-96段續說 :

"Whichever approach is being applied, there are certain common issues that the court is likely to consider. A helpful and much cited summary of relevant issues is to be found in the judgment of Neill L.J. in James McNaughten Paper Group Ltd v. Hicks Anderson & Co. which identified six matters "likely to be of importance in reaching a decision as to whether or not a duty exists". The six matters were :

(1) the purpose for which the statement was made;

(2) the purpose for which the statement was communicated;

(3) the relationship between the adviser, the advisee and any relevant third party;

(4) the size of any class to which the advisee belongs;

(5) the state of knowledge of the adviser;

(6) reliance by the advisee.

... The heads themselves involve a measure of overlap, but given that the law is in a state of transition and is highly dependent upon the particular facts of the individual case, the McNaughten heads provide an appropriate explanatory and analytical framework."

69. 在Computastaff Ltd v Ingledew Brown Bennison and Garett and anor (George Trollope & Sons and Westminster County Council, third and fourth parties) 268 EG 906， [1983] EGD 983 (Lexis Transcript， 1983年3月9日)一案中，Norris先生與同事決定開業並委托律師事務所的Jay律師辦理新公司事宜。Norris先生等人得到銀行同意借貸，並物色地方開業。Jay律師提議他們委托物業代理，而Norris先生跟著委托了第二被告人及其僱員Phillips先生。Norris先生指示Phillips先生尋找合適的物業。案中第三方也是物業代理，當時它們剛好有一物業出售。Phillips先生手中有第三方的銷售資料明細，而他將關鍵的資料抄寫在白紙上送給Norris先生參閱。該明細說明該物業的應課差餉租值，Norris先生向Phillips先生指出該物業的應課差餉租值合理。Norris先生決定租用該物業，跟著便辦理租賃手續。業主代表律師後來提供的該物業之應課差餉租值比較上述明細的資料昂貴，Norris先生表示若然屬實他必然不會租用該物業。經Jay律師提問下，Phillips先生向第三方查詢並得到確定應課差餉租值是如上述明細所述。於是Norris先生租下該物業，但及後發現應課差餉租值比所述的多了很多。就有關第三方的責任問題，McNeill J法官說 :

"Therefore the question I have to ask myself in dealing with the claim against the third party is whether or not, if sued by the plaintiff, the third party would have been liable ......

It is I think, without setting out any citation the rationes decidendi of Hedley-Byrne to say that it must be shown that the plaintiff was reasonable in seeking the information from the third party, and if so reasonable, reasonable in relying upon it ......

...... But as between plaintiff and third party, it is to my mind reasonable for the plaintiff to inquire, as one of the sources of information, of the third party and reasonable to rely upon the information that is given.

It may be, at the end of the day, that the information achieved from source down both channels [即向物業代理和業主代表律師作出查詢] differs, in which case the professional advisers have responsibilities. The plaintiff is entitled reasonably to investigate down both channels and to rely, for what it is worth, on the information which is provided. In my view, the third party, if sued by the plaintiff, could have been held liable under what I have, for convenience only, called the Hedley-Byrne line of authority."

70. 在McCullagh v Lane Fox & Partners Ltd [1996] 18 EG 104 (Lexis transcript，1983年3月9日)一案中，原告人欲購買一房屋。在原告人某次視察該房屋時，被告人的助理董事向其確認花園的面積及給予原告人一份被告人所準備的銷售明細。原告人告訴該助理董事他打算重建該房屋及依賴測量報告。原告人於成交後發現花園的面積比較所述的少，因此便向被告人申索由他們的疏忽失實陳述所引致的損失。

71. 該案例的兩位英國上訴法庭法官(Sir Christopher Slade及Nourse LJ法官)認為該案例的案情並未顯示有任何違返照顧責任的情況。Sir Christopher Slade法官說 :

"...... I believe that one of the salient features of all the cases in which, in the absence of a contractual relationship between representor and representee, a misrepresentation has been held to give rise to a breach of duty of care in tort, is that the defendant has known, actually or inferentially, that it was likely the plaintiff would rely on the representation without further independent survey, for the purpose for which he did rely on it ......

In the present case, [初審法官] was ... clearly right to form the view that [該助理董事] did owe the plaintiff a duty of care ... when [該助理董事] made the relevant statement, if only because at that time he would have been entitled reasonably to take the view that his statement would be independently checked and would not be relied upon.

The more pertinent question is whether ... the duty of care arose at the time when [該助理董事] first appreciated that the plaintiff would be exchanging contracts without a survey.

... I am doubtful whether a mere failure to correct an innocent misrepresentation can give rise to liability in tort unless either: (a) the representor assumed responsibility for its truth at the time when the representation was originally made, or (b) the representor subsequently became aware that it was untrue and was likely to be acted upon, before in fact it was acted upon by the representee ... Neither condition (a) nor condition (b) is, in my view, satisfied in the present case."

72. 該案例另外一位法官Hobhouse LJ分析了過往的案例後說有關Hedley Byrne原則如下:

"The Law of England does not impose any general duty of care to avoid negligent misstatements or to avoid causing pure economic loss even if economic damage to the plaintiff was foreseeable. However, such a duty will arise if there is a special relationship between the parties. Although the categories of cases in which such special relationship can be held to exist are not closed, as yet only two categories have been identified, viz, (1) where there is a fiduciary relationship and (2) where the defendant has voluntarily answered a question or tendered skilled advice or services in circumstances where he knows or ought to know that an identified plaintiff will rely on his answers or advice. In both these categories the special relationship is created by the defendant voluntarily assuming to act in the matter by involving himself in the plaintiff's affairs or by choosing to speak. If he does assume to act or speak he is said to have assumed responsibility for carrying through the matter he has entered upon. In the words of Lord Reid in Hedley Byrne ... he has "accepted a relationship ... which requires him to exercise such care as the circumstances require," ie although the extent of the duty will vary from category to category, some duty of care arises from the special relationship. Such relationship can arise even though the defendant has acted in the plaintiff's affairs pursuant to a contract with a third party.

It is thus clear from the more recent authorities that Hedley Byrne is still the governing authority in cases such as the present. The elements of reasonable foreseeability and reliance are fundamental, as is the element of assumption of responsibility. The existence of a disclaimer is relevant to answering the relevant questions and thus to the question whether there was a duty of care.

..."

Hobhouse LJ續說 :

"An agent or an employee, owes a duty of care to his principal in relation to the transaction on which he is employed, which can be both contractual and tortious ......But in performing his agency, he may put himself in a position where he owes a duty of care to the person with whom he is dealing on behalf of his principal and be liable to him as well if makes a careless misrepresentation or does a careless act which causes loss, damage or injury to the third party ......

......

If a person is in a relationship to a third party which gives rise in law to a duty of care owed to the third party, it is no answer for that person to say that he was acting as the agent of another. If the Hedley Bryne criteria are satisfied, the agent is liable in tort.

......

[在援引及分析數個案例後，Hobhouse LJ 法官續說 :] These authorities show that the governing principle is still that in Hedley Bryne, and that an agent can be held responsible for a careless misrepresentation as much as his principal ......

I therefore approach the present case applying the principles derived from Hedley Bryne as stated by Lord Goff and Lord Browne-Wilkinson without the superimposition of any extra requirement of fairness or justice or any special rule of policy."

73. 在該案例中，Hobhouse LJ法官判斷該助理董事和原告人之間有直接的關係。該助理董事選擇向原告人作出有關事實的陳述，其用意是想左右原告人的決定。該助理董事亦以一熟識被出售房屋之人仕自居，而他也擁有一些原告人沒有的持別資料。他們的關係乃商業關係。該助理董事影響他人購買該房屋及希望買家以協商後的最高價購入該房屋是有其經濟目的。眾所皆知該助理董事的報酬是建基於他人購買該房屋，而他的佣金是出於買家支付的訂金，因此該助理董事的訂金是間接地由買家支付。該助理董事選擇作出左右原告人的陳述等同承擔責任(assume responsibility)，亦可預料該陳述會被買家所依賴。雖然陳述的用意是左右買家的決定，這並不代表買家必然不作任何審查而只依賴該陳述。由於疏忽侵權成立的相關時間是原告人蒙受損失的時間，該助理董事與原告人最後說話時知道或應知道疏忽的失實陳述可引致原告人的損失，該助理董事應採取合理步驟致令原告人不受損失，其責任包括糾正任何失實陳述。但此案例中的銷售明細明列免責條款，因此原告人敗訴。本席留意Hobhouse LJ法官上述的意見乃是該案例的少數意見。

本案的爭議點

74. 從上述證據的敍述，明顯地雙方對該單位的購買價、首期、購買價餘款和買賣該單位的法律手續費用的金額無争議。雙方亦無争議第一和第二被告人並非原告人所委任的物業代理，原告人亦在結案陳詞中確認雙方沒有任何合約上的關係，而她向第一和第二被告人的申索的建基於第一和第二被告人對她應負上侵權法上的法律責任(如有的話)而非合約上的法律責任。

75. 原告人亦在其結案陳詞中接受第二被告人在2003年3月25日的電話會談中所作出的指稱失實陳述説原告人已簽署買賣合約其實並未引致她蒙受任何經濟損失。這是因為原告人沒有依賴該指稱的陳述，而在2003年3月26日從王、周、周律師行和姚黎李律師行確定是未完成簽署正式買賣合約的程序。

76. 本案的爭議點是 :

(1) 第二被告人有否向原告人作出陳述指稱銀行的現金回贈可用作支付購買該單位的首期(下稱“該陳述”)﹔

(2) 該陳述是否錯誤和失實﹔

(3) 若然第二被告人實在有向原告人作出該陳述，第一和第二被告人是否對原告人負上照顧責任﹔

(4) 若然第一和第二被告人應負上該照顧責任，原告人有否依賴該陳述而招致經濟損失。

證據的分析

77. 本席細心考慮本案中之證據和與訟雙方證人作供時的舉止形態，並認為在重點爭議和關鍵事實上，第二被告人和馮的證供在相對可能性的平衡原則下是比較何信。本席作出上述評估時已緊記原告人是親自行事，沒有律師代表。但是原告人是一位教師，相信有一定的教育或文化水平，而她亦未被親自處理訴訟難倒，她對第二被告人和馮的盤問及其本人的開案和結案陳詞也有條有理。雖此，第二被告人和馮仍能清楚交待事情的始末及合理地應付原告人的盤問。

78. 本席在相對可能性的平衡原則下接受第二被告人和馮所敍述的事實如下，並認為第二被告人並沒有向原告人作出該陳述。本席在相對可能性的平衡原則下裁定的事實判斷如下:

(1) 原告人是一位教師，並非一位一無所知和目不識丁的人仕，再者她以往亦有購買物業、申辦按揭和支付按揭供款的經驗。本席認為她對置業和按揭申請的一般程序有一定的認識和理解，而非如她指稱她只是一位教師和對購買物業的一切懞然不知。

(2) 本席接受原告人是得到家人資助在1996年置業，而在1998年她瞞著家人將該物業出售。本席亦接受原告人自出售該物業後已有再購買物業的意欲。本席認為這不只是為了改善生活環境，亦是為了向家人交代和彌補她早前秘密售樓的行為，所以原告人是次參觀該廣場不只是隨意看看那樣簡單。本席亦在相對可能性的平衡原則下認為原告人出售該物業後一直有留意樓盤銷售和置業的相關資料，而非原告人所述全無接觸樓宇按揭事宜。原告人作供時亦能指出現在買樓不是必需支付一成首期的，而她亦曾留意報章也有提及十成按揭或零首期的優惠。

(3) 雙方並沒有爭議原告人於2003年3月23日前往該廣場而遇上第二被告人。

(4) 本席認為第二被告人曾向原告人遞上由第一被告人印製的該廣場平面圖，而沒有遞上工商銀行的優惠宣傳單張。原告人當時剛抵達該廣場，而第二被告人顯然想向她推介該廣場。原告人向第二被告人表示想参觀示範單位，第二被告人沒有理由連該廣場出售單位的面積、座向、用料和間格也不介紹就首先提供個別銀行按揭的資料。本席認為第二被告人必然先向原告人推介該廣場單位的優點以吸引原告人才提及任何其他事宜。

再者，本席席前沒有任何證據顯示工商銀行在該廣場有任何櫃枱，而原告人也沒有提及第二被告人曾向她介紹工商銀行的職員或聯絡人(該優惠宣傳單張內載資料除外)。反之，雙方接受第二被告人介紹Yuen和Wong給原告人認識，以便Yuen介紹最優惠的按揭給她而Wong亦提供渣打銀行的按揭優惠。本席亦相信第一被告人與工商銀行無直接或間接關係，而工商銀行或其他銀行亦沒有委托第一被告人推銷其銀行優惠。

(5) 雙方亦無爭議原告人在排隊等待參觀示範單位時，該廣場十分擠迫，而原告人向第二被告人表述她欲購買港幣1,000,000-1,200,000餘元樓價的單位，但第二被告人說只餘下港幣1,200,000元的單位出售。

(6) 本席認為雙方在排隊等候參觀示範單位時沒有談及按揭供款事宜，亦沒有填寫該供款表。本席認為原告人指稱在未參觀示範單位和沒有平面圖前已大事談論購買物業的購買價、原告人的積蓄、銀行按揭、現金回贈的優惠及首期和餘數供款事宜不合理。第二被告人作為物業代理沒有理由在原告人對該物業沒有初步的了解的情況下硬銷現金回贈的優惠。本席亦不相信原告人只是問清楚每月按揭供款是在其經濟能力範圍內才繼續排隊看示範單位。以原告人的案情，她在未前往該廣場前已知該廣場單位樓價約港幣1,100,000至1,200,000元，而她不知悉現金回贈的資料，但她仍然前往該廣場看示範單位，顯然參觀示範單位並不只因經濟負擔能力所推動。本席認為原告人是有意參觀示範單位看看物業的用料、設施和間格，看看是否值得購買的物業。

(7) 雙方對第二被告人有否倍同原告人參觀示範單位有分歧的說法，但這分歧並不重要，因為雙方同意她們沒有在示範單位內談及首期或現金回贈的事宜。若然本席須作出相關事實判斷，本席認為第二被告人是有倍同原告人參觀示範單位。顯然地，南豐售樓處當天有多間物業代理的員工在競爭生意，第二被告人既留意到原告人可能是準買家，沒有理由捨下原告人任由她自行參觀示範單位以致可能被其他物業代理趨前招呼搶奪生意。

(8) 本席認為而雙方亦無爭議第二被告人是在參觀示範單位後才向原告人推介該廣場第7座H單位及帶領原告人看該座的模型。本席亦認為第二被告人有告訴原告人可代她查看H座有那些層數的單位出售。第二被告人在原告人參觀示範單位後落力推介，並提供實在的單位給原告人考慮是為合理。至於原告人是否在那時拿取售樓書並不重要，因為雙方同意售樓書沒有價目表或付款方法的資料。本席相信南豐是有將其印製的價目表放在售樓處任人取閱，而本席席前未有證據顯示該些價目表是否已派發完畢，所以本席在相對可能性的平衡原則下接受原告人沒有價目表拿在手中，但第二被告人亦沒有任何隱瞞價目的必要。

(9) 本席認為第二被告人在向原告人推介該廣場第7座H單位時是有向馮查詢可出售的單位，而馮亦查核他手上的銷耗表和再與南豐確定後回覆第二被告人尚有55樓該單位未出售及其售價。本席亦相信第二被告人在那時亦順帶介紹馮給原告人認識。本席認為這說法合理。以當時同業競爭的情況下，第二被告人沒有理由不盡早作上述的查詢。若然該單位或H座的其他單位已出售，第二被告人的推介將會是白費心機，亦可能引致客人不滿。本席不接受原告人作供時指稱第二被告人初時只介紹該廣場第7座H單位，而原告人向滙豐銀行作出查詢後第二被告人才向她介紹該單位和馮。

(10) 本席認為第二被告人在推介該單位時提供該單位的參考資料給原告人，包括售價、付款方式、首期、現金回贈、銀行按揭、按揭利率、餘款和每月供款。雖然雙方未能同意是那階段談及上述事宜，但她們同意(一) 第二被告人曾問原告人她能否負擔首期的金額、(二) 原告人回覆表示可負擔5%首期、(三) 若然購買物業，原告人選擇採用九成保險按揭方式和(四)第二被告人告訴原告人有些銀行正在提供7-7.5%現金回贈。原告人作供時堅稱第二被告人告訴她現金回贈的數額超逾港幣85,000元。本席留意到第二被告人在該供款表筆錄了基於相關樓價計算的7-7.5%現金回贈，以該單位的售價或B文件夾第21頁內載的樓價作出計算亦應大約港幣80,000至85,000餘元。因此，本席在相對可能性的平衡原則下認為第二被告人在計算和筆錄該供款表時有向原告人提及現金回贈的數額大約港幣80,000至85,000餘元。

(11) 本席在相對可能性的平衡原則下接受第二被告人敍述撰寫該供款表的情況。本席認為第二被告人在解釋九成保險按揭的付款方式時曾問原告人是否自僱人仕和提醒原告人必須備有購買價的10%作首期、所需的收入數額、相關的證明和不可以同時為其他樓宇供款的規定。若然原告人未能達到上述要求而簽署確定書或買賣合約，原告人最終沒能力成交時第一和第二被告人也不能從南豐賺取佣金，所以其一番努力也徒然。因此，本席認為第二被告人沒有合理理由廻避不向原告人講述上述九成保險按揭的付款方式之要求。

(12) 本席接受第二被告人的指稱，該供款表是以該單位的售價計算內載的資料，而B文件夾第21頁的後補供款表的資料是不準確，這只是因為第二被告人準備後補供款表時採用了錯誤的樓價。本席在相對可能性的平衡原則下接受在撰寫該供款表時第二被告人已向原告人推介該單位和將該單位的基本資料寫在該供款表上。本席同意採用假設的樓價也可計算出有關資料，但本席認為若非原告人對該單位表示實在的興趣，第二被告人也不會花時間精神作如此詳盡的解釋給原告人。本席在相對可能性的平衡原則下認為該供款表的作用是顯示給原告人看該單位樓價、5%首期、10%樓款、90%餘款、保險費、現金回贈、首3年及往後銀行供款期的每月供款等數額。

(13) 本席不接受第二被告人曾向原告人表述在申請銀行九成按揭時所得的現金回贈可用作支付購買價的首期或表示原告人會在交易後第二天可收取現金回贈。原告人本身的案情難以置信。原告人一方面説她沒有為意現金回贈是交易後第二天才可收到，但她也説她理解完成交易是指完成買賣合約、支付樓價尾數和清付律師費和其他雜費。簡單來說，後者的意思是原告人須在完成交易時完全支付購買價(無論是首期或從銀行借貸的餘款)給賣方。原告人以往也有置業和辦理按揭的經驗，沒可能不知道最遲在成交時必須支付購買價的全部餘款。再者，南豐職員有向原告人解釋而原告人簽署的該確定書內亦說明預料成交日期(即2003年4月29日)和所需支付的餘款。盧亦向原告人解釋在成交日需支付的餘款，而原告人亦在盧給她的收費表上筆錄4月29日需支付尾數港幣1,221,852元，這與該確定書的資料吻合，而該尾數為購買價的95%，即銀行借貸的90%樓價及另外需支付的5%樓價。原告人是清楚知道她是會以信用咭先支付5%首期。她既選擇採用九成保險按揭的付款方式，她沒可能不知悉她在成交時要得到銀行貸款支付購買價的90%而她自己需支付餘下的5%購買價。原告人未能合理地解釋為何交易後第二天才可得到的現金回贈可以用作完成交易時需支付的部份購買價。若然第二被告人有向原告人作出該陳述，她沒有理由不向第二被告人提出上述的質疑。

(14) 本席認為第二被告人曾向原告人說原告人會在買賣成交後7-14天內由銀行將現金回贈轉入其戶口。其實雙方也同意第二被告人在該流程圖上筆錄原告人會在成交後7-10/14天取得現金回贈。再者，Wong亦告訴原告人銀行會大約在交易後一星期支付現金回贈。基於上述的分析，原告人更加沒有理由不向第二被告人質疑成交一兩星期後所得款項如何用作完成買賣。原告人就此支唔以對，指稱銀行應自有安排，將現金回贈轉入原告人的户口再作首期。但現金回贈既將會轉入原告人的户口，顯然未能用這筆金錢在成交日交付給南豐，對此不合理情況原告人沒有提出質問或在本案中作任何解釋。第二被告人也沒理由提議一些明顯地不能執行的方法。

(15) 本席同意第二被告人曾向原告人提議她向家人借取餘下5%首期，而在成交後7-10/14天取得現金回贈便還給家人，並解釋由於九成保險按揭的付款方式是以現金價的樓價為基準，所以比較二按方式的樓價便宜可取。原告人既告知第二被告人她本人只足夠5%首期，第二被告人想促成買賣理應也會提出一些解決難題的建議，本席認為上述説法合理。本席不接受原告人指稱她向第二被告人表示不可以向朋友借錢。

(16) 本席亦認為該流程圖是在撰寫該供款表之同時而非在等待簽署信用咭時寫的。本席接受該流程圖是寫在該供款表之背頁。第二被告人沒有理由一方面詳細寫下該供款表資料，但保留至後一階段才解釋及寫下流程圖。本席在相對可能性的平衡原則下認為一併寫下該供款表和該流程圖和同時作出解釋比較合理。

(17) 雙方對該流程圖大致沒有爭議，本席亦接受B文件夾第22頁後補流程圖真確地反影該流程圖的內容。該流程圖顯示須在成交時支付“5%尾數”，而“cash回贈”是在成交後“7 - 10 or 14”天取得。原告人作供時也同意第二被告人以箭咀由“cash回贈”指向“5%首期VISA”，而非指向“5%尾數”。原告人指出(而本席認為該流程圖本身亦顯示)該箭咀代表“cash回贈”可用作填補已用信用咭支付的5%首期(而原告人也同意信用咭有一兩個月免息還款期)，而非成交時需支付的“5%尾數”。基本上，第二被告人指稱原告人在收到現金回贈後可自行處理，既可還給家人，也可用作填補信用咭的支出。

(18) 本席接受原告人聽取上述解釋後仍猶疑未決，但馮上前趨促她作出決定。本席接受原告人只是在這階段才向滙豐銀行駐場職員詢問按揭情況，並希望得到多些意見助她決定是否購買該單位。原告人表示她沒有向滙豐銀行職員查詢關於現金回贈的事宜，並表示她最關註是月供和利息的數額。若然第二被告人作出該陳述，由於該陳述與原告人所理解之運作不符，原告人沒理由不向滙豐銀行職員查詢現金回贈的事宜。本席在相對可能性的平衡原則下認為原告人根本未有作出該陳述。

本席不接受第二被告人曾在原告人耳邊細聲說認識一間銀行可提供P-2.6%的按揭利率。原告人亦同意第二被告人在這之後並沒有介紹上述銀行職員或聯絡人給她(Wong提供的單張內載利率為P-2.25%)，而奇怪地原告人也沒有追問。若然原告人被第二被告人所說吸引或因第二被告人介入感到尷介而停止向滙豐銀行職員查詢，原告人在後期資金短拙下仍對指稱能提供7-7.5%現金回贈和P-2.6%如此優惠按揭利率的銀行莫不關心令人費解。因此，本席認為第二被告人未曾向原告人說過該些說話。

(19) 本席認為原告人向滙豐銀行職員自行查詢後，馮再趨促原告人作出決定是否購買該單位，但由於原告人表現猶疑，第二被告人主動提出參觀視察實地現場。雙方也同意在視察實地現場其間，原告人和第二被告人沒有談及按揭或首期的問題。

(20) 本席亦接受原告人返回售樓處時確定購買該單位，並決定採用九成保險按揭方式。馮填寫了一張“offer紙”以便南豐職員依其準備該確定書。本席認為馮是有向原告人作出第57段所述的解釋。原告人經南豐職員解釋該確定書後簽署，再以信用咭支付5%首期港幣64,308元給第一被告人。本席亦認為原告人是清楚知悉該確定書項下第2和第6條款(見本判決書第19段)的內容和該確定書是註明採用九成按揭付款方式。

(21) 雙方並無争議第二被告人帶領原告人往第一被告人在南豐廣場的店舖，並介紹Yuen和Wong給原告人認識，而經第二被告人介紹後原告人亦委任盧和姚黎李律師行代表她辦理買賣手續。正如上述，盧向原告人解釋2003年4日29日成交時的手續和應支付的尾數。原告人簽署了一份S&P (pending)文件便可由姚黎李律師行代簽買賣合約而毋須親往律師行辦公室簽署買賣合約。本席亦接受原告人當天亦支付釐印費和圖則費。但是本席不同意第二被告人取回該供款表及該流程圖和扔掉原告人手中的名片(包括滙豐銀行那職員的名片)。其實若然第二被告人曾作出該陳述，而原告人已簽著該確定書，上述行為也無補於事。只要原告人向盧、Wong、滙豐銀行或其他銀行作出簡單的提問，該陳述會立刻被顯示不能成立。明顯地，甚致依原告人的案情，她亦能於2003年3月25日在沒有該供款表及該流程圖和沒有已被扔掉的名片在手中尋找真相。

(22) 本席留意到雖然原告人指稱及後發現該陳述失實，但奇怪地她沒有要求第二被告人解釋為何她說工商銀行可以提供第二被告人敍述的7.5%現金回贈優惠或親自向工商銀行作出查詢。依據原告人的案情，Wong於2003年3月25日也向原告人提議找工商銀行試一試，但原告人一直沒有這樣做，只是及後向渣打銀行和交通銀行作電話查詢。本席在相對可能性的平衡原則下認為這行為令人難以信服原告人的說法。

(23) 原告人指稱她既沒有足夠一成首期，又沒有家人支持，若然第二被告人不作該陳述，她也不會決定購買該單位。但從另一角度來看，一位只有數萬元的人仕，若然沒有任何財務上的安排或期望(無論合理或實際與否)，而只依賴原告人所指稱第二被告人所作出的含糊陳述是相對地難以置信。本席亦留意到原告人雖稱她資金緊拙，但向滙豐銀行查詢時她也只著重關註月供和利息的數額。本席不應揣測原告人財務上的安排/期望，但綜合上述的分析，本席在相對可能性的平衡原則下認為第二被告人並沒有作出該陳述。

79. 基於上述的事實判斷，原告人已然敗訴。本席認為毋須分析雙方就2003年3月25和26日所發生的事情。再者，第二被告人和馮作供時也同意若採用九成按揭付款方式，買家必須備有購買價一成的資金和能夠向銀行出示相關的證明。明顯地，若然第二被告人向原告人作出該陳述(但本席不同意)，該陳述必然是錯誤和失實的。

80. 若然第二被告人向原告人作出該陳述(但本席不同意)，本席認為第一和第二被告人就該陳述對原告人未必負上照顧責任。原告人明確知悉按揭貸款和現金回贈須由她向銀行申請再由銀行審批。她以往已有置業和向銀行申請按揭貸款的經驗。依原告人的案情，工商銀行的單張也說明銀行須要考慮多項資料和因素才可批核按揭貸款申請。顯然銀行一般也採納同一方式，因為渣打銀行的Wong所給原告人的單張也說明原告人須提供多項資料給銀行考慮。這可顯示原告人是知道財務安排是以銀行為本。但本席認為若只是這一點第一和第二被告人也未必能推說沒有照顧責任。本席亦認為李大律師援引的Chao San San and anor v Worldpart Industrial Limited 高等法院民事訴訟1998年第14189號，杜溎峰暫委法官 (無彙報的案例，2001年12月20日)的案例第36-37段只屬個別案例的事實判斷，並未能援引為一般的法律原則。雖此，本席認為原告人在決定購買該單位及/或簽署該確定書 (即指稱疏忽侵權成立的相關時間) 前是有機會尋找獨立的核證(即向滙豐銀行作財務上的查詢)，而第二被告人亦知悉原告人確實有向滙豐銀行此查詢。因此，第一和第二被告人所説，指稱雙方理解有關九成按揭和現金回贈的資料之用意並非是為了左右買家的決定，而是解釋這付款方式的運作，未嘗沒有理據。

81. 若然這說法不對而第一和第二被告人就該陳述對原告人負上照顧責任，原告人也未必能證明她合理或實在地依賴該陳述。本席在本判決書第78(13)、(14)和(17)段說明該陳述與原告人的理解、一般的買賣交易程序和該流程圖所述的程序不符。再者，原告人亦有向滙豐銀行作獨立財務查詢。因此，原告人指稱她完全相信和依賴第二被告人的該陳述未必合理，也不是事實。

總結

82. 基於上述的分析，本席認為原告人未能達成其舉證責任，證明第一和第二被告人作出該陳述。本席現判令原告人敗訴。

83. 本席亦作出暫准訟費命令，判定原告人須支付被告人本案之訟費，本席亦頒下大律師證書。如雙方未能就數額達成協議，則由法庭評定。如任何一方提出申請更改該命令，否則該命令在本判決書頒下後14天即成為絕對命令。