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DCCJ 1946/2016
[2019] HKDC 132
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟2016年第1946號
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| 聆訊日期: |
2018年11月20日 |
| 判案書日期: |
2019年2月22日 |
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判案書
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1. 此案件是一宗業主與租客的糾紛。原告人（“麥女士”）是業主，被告人（“劉先生”）是當時的租客。相關的住宅物業位於九龍旺角西洋菜南街2J/2Q號新光大樓9樓C室（“該單位”）。
背景
第一份租約
2. 由2009年開始，雙方就該單位簽署了三份租約。
3. 第一份租約於2009年5月9日簽署（“第一份租約”），每月租金為$6,000，於2009年6月1日生效，租約年期是兩年。第一份租約第六段訂明，該單位的所有管理費、差餉物業稅、地稅、地租均由麥女士支付，其他水電費、煤氣費、清潔費等由劉先生支付。第一份租約亦提到，麥女士同意劉先生在客廳加間隔牆，但劉先生須於動工前通知麥女士並繳交按金。
4. 劉先生於簽署第一份租約時，一次過繳交了24個月的租金。另外，劉先生需要繳付一筆相等於兩個月租金的按金（即$12,000）和$20,000的間隔牆按金，作為保證麥女士還原單位內的間隔。劉先生以本票繳付該些款項，而麥女士亦簽署一份收據證明。
第二份租約
5. 在2011年4月18日，雙方簽訂第二份租約（“第二份租約”），每月租金調整至$7,200，租約年期維持是兩年。第二份租約第六段訂明，該單位的所有差餉物業稅、地稅、地租均由麥女士支付，但沒有提及誰負責繳交管理費。
6. 劉先生在簽署第二份租約時，一次過繳交了24個月的租金。同樣地，劉先生需要繳付一筆相等於兩個月租金的按金（即$14,400）和調整至$30,000的間隔牆按金。
7. 在第一份租約完結時，雙方同意將第一份租約的按金及間隔牆按金應用於第二份租約的相關費用上。劉先生以本票繳付該些餘下款項，而麥女士亦簽署一份收據證明。
第三份租約
8. 在2013年5月25日，雙方簽訂第三份租約（“第三份租約”），每月租金調整至$13,000，租約年期維持是兩年，每月租金改為每月的第一日繳付。第三份租約第六段訂明，該單位的所有差餉物業稅、地稅、地租均由麥女士支付，但沒有提及誰負責繳交管理費。
9. 根據第三份租約，劉先生需要繳付一筆調整為$40,000的間隔牆按金，並向麥女士繳交一筆相等於五個月租金的按金。在第二份租約完結時，雙方同意將第二份租約的按金及間隔牆按金應用於第三份租約開始時相關的費用上。
10. 劉先生於2015年2月告訴麥女士他不會就該單位續租，並要求在他退租時，麥女士歸還他之前根據第三份租約第五條繳付的五個月按金（即$65,000）和$40,000間隔牆按金，合共$105,000。
11. 雙方沒有爭議的，是劉先生於2015年3月開始沒有繳交每月$13,000的租金。同時，麥女士亦沒有退還第三份租約的按金及間隔牆按金予劉先生。
12. 如下文所述，雙方就第三份租約的按金數額，以及劉先生有否繳付第三份租約相關費用的餘下款項，都有重大爭議。
小額錢債審裁處的訴訟
13. 2015年六月中旬，劉先生入稟小額錢債審裁處，向麥女士追索未退還之第三份租約的按金及間隔牆按金。
14. 劉先生指稱第三份租約的按金應該是相等於五個月的租金，即$65,000。對於第三份租約開始時餘下的款項，劉先生聲稱當時以銀行本票$73,600繳付麥女士，而麥女士亦簽署了一份收據證明。至於欠交的租金，劉先生聲稱只涉及第三分租約最後三個月，即2015年3月、4月及5月份的租金，總共$39,000。
15. 麥女士否認劉先生的案情，麥女士聲稱第三份租約的按金只相等於兩個月的租金，即$26,000。麥女士也極力否認收取了$73,600的本票，亦否認簽署了該收據。另外，麥女士亦爭議劉先生欠交租金的時段，她聲稱應該由2015年3月至2015年11月4日（即是麥女士通過執達吏收回該單位的日期，見下文）。
土地審裁處的訴訟和判決
16. 與此同時，麥女士於2015年8月15日，向土地審裁處申請收回該單位及追收租金。
17. 2015年8月25日，麥女士提出申請，要求土地審裁處以無反對的情況下作出裁決。
18. 2015年9月7日，土地審裁處陳玲玲暫委法官基於劉先生沒有提交反對通知書，經單方面聆聽麥女士親自應訊所作的陳述後，判決麥女士勝訴及劉先生敗訴，命令劉先生須把該單位的空置管有權交還麥女士，劉先生需支付麥女士由2015年3月1日至交回該單位的空置管有權為止的欠租，以每月$13,000計算，及支付麥女士該申請的訟費，評定為$800。
19. 2015年11月4日，麥女士執行土地審裁處的命令，在執達吏面前開啟該物業之信箱及取回相關之鎖匙收回該單位。
小額錢債審裁處的判決
20. 小額錢債審裁處陳家誠暫委審裁官在2016年3月1日的判決理由書中指出，該案的爭議點在於劉先生可否成功舉證，證明 （i）麥女士收取及兌現了該本票及（ii）麥女士簽署了該收據。另外法庭亦需要處理究竟未繳付的租金金額是多少，及第三份租約的按金是多少。
21. 雙方均於2016年1月出席審訊。有關麥女士有否收取及兌現了該$76,000的本票及有否簽署了收據，陳家誠暫委審裁官裁定麥女士確實收取及兌現了該本票，並確實簽署了該收據，而該收據上亦是她的簽名，審裁官亦裁定該收據之真實性及準確性。
22. 有關未繳付的租金金額，麥女士聲稱在2015年五月尾才由管理處間接得悉劉先生之退租及離開，她亦承認，在2015年11月4日才開啟該物業之信箱及取回相關之鎖匙。麥女士沒有解釋當時為何沒有跟進該未繳付的租金，尤其是在第三份租約約滿時及聲稱該未付租金有超過八個月之久。審裁官裁定第三份租約未繳付的租金只牽涉2015年3月、4月及5月份，共$39,000。
23. 有關第三份租約的按金是多少，麥女士指控劉先生竄改第三份租約的第五條條款，劉先生則極力否認並指第三份租約的細節是麥女士預先填寫。法庭考慮到第三份租約是一式兩份的，即雙方都分別持有其正本。既然該收據是真實及準確的，則該收據上所顯示第三份租約的按金是五個月租金共$65,000，也是真確及準確的，亦跟第三份租約（雙方分別持有的正本）的第五條條款完全一致。麥女士亦未能提供足夠的證據支持其竄改的指控。因此法庭裁定第三份租約的按金相等於五個月的租金，即$65,000。
24. 法庭因此判決劉先生勝訴。基於麥女士仍未退還給劉先生第三份租約的按金（$65,000）及第三份租約的間隔牆按金（$40,000），但劉先生欠付麥女士未繳付的租金（$39,000），所以麥女士需歸還$66,000予劉先生。但由於小額錢債審裁處當時的司法管轄權上限為$50,000，法庭判決麥女士需支付劉先生 $50,000 。
25. 在2016年1月4日，陳家誠暫委審裁官應麥女士提出覆核於當日作出的裁決，並在2016年1月25日進行該覆核申請的聆訊。經考慮所有案情及覆核理據後，審裁官不認同麥女士有任何真實的覆核理據可以推翻他在2016年1月4日作出的裁決，所以他駁回麥女士的覆核申請。
26. 麥女士其後於高等法院申請上訴許可。高等法院原訟法庭法官陸啟康認為，該案的爭議點全部是涉及事實的裁決。在作出有關的裁決時，審裁官沒有犯上任何錯誤。在此情況下，麥女士的上訴沒有任何成功機會。故此法庭否決麥女士上訴許可的申請。
麥女士在本案的申索
27. 在本案中，麥女士就該單位向劉先生申索以下金額：—
(1) 麥女士聲稱劉先生由2015年3月起至2015年11月四日止，從未退租該單位，因此她向劉先生申索未繳交之租金，共$218,666.67，包括：
(a) 2015年3月至2015年5月未繳交之租金，以每月$13,000計算，共$39,000；
(b) 2015年6月至2015年10月未繳交之租金，以每月$35,000計算，共$175,000；
(c) 2015年11月1日至2015年11月4日未繳交之租金，共$4,666.67；
(2) 2015年3月至2015年11月4日，該單位的管理費共$5,429.33;
(3) 2015年3月至2015年11月4日，該單位的差餉及地租共$4,044.03。
(4) 另外,麥女士指出劉先生在佔用該單位期間未有關上窗門，下雨期間雨水進入屋內，使室內積水，地板在水中浸泡而損壞。另外，廁所、廚房、浴缸亦有損壞，要求賠償維修費共$75,649，包括：
(a) 廁所、浴缸、廚房和冷氣工程維修工程費用$38,800。
(b) 油漆、更換破損光管、維修大門及房門、改鹹水喉及食水喉、窗台雲石破損更換和更換地板工程費用$32,300。
(c) 購買磁磚、更換破損地板$4,549。
(5) 法庭開支，共$2,228，包括：
(a) 土地審裁處的訟費命令，$800；
(b) 入稟地區法院費用，$1,004；
(c) 高等法院上訴費用，$64；
(d) 影印文件費用，$150；
(e) 文件寄往劉先生的費用，$210。
(6) 麥女士聲稱由於本案使她身心受困，要求劉先生賠償精神損失$500,000。
劉先生的答辯理由
28. 劉先生拒絕麥女士所有的申索。根據劉先生，他和麥女士作為租客和業主的關係由2009年起一直和洽良好。2015年2月，劉先生通知麥女士他不會再就該單位續租，並要求在租約期滿時取回之前已繳交的相等於五個月租金之按金，當時麥女士的反應十分激動，拒絕承認她有收取過相等於五個月租金之按金，自此他們關係破裂。
29. 劉先生指出，根據雙方由第一份租約協議開始，麥女士作為業主一直負責繳交該單位之管理費、差餉及地租，因此麥女士沒有理由向他索償該些款項。
30. 另外，該單位的的冷氣機並不是麥女士購買的，因此在第一份租約中，冷氣機的數目是“0”。當他在2015年5月21日遷出該單位時，他已經復原該單位的客廳，也移除了間隔牆，當時客廳的地板並沒有損壞，窗門亦已關上。因此，麥女士就該單位冷氣及各項維修費用的索償是毫無根據的。
31. 雖然劉先生多次嘗試用電話和短訊通知麥女士他已經遷出該單位，並可以隨時把該單位的鎖匙交回麥女士，但是麥女士沒有回覆。2015年6月尾，劉先生在沒有其他選擇下，把鎖匙放進信封內，並把該信封放進該單位的信箱內，讓麥女士可伸手進入信箱內取回鎖匙。
32. 劉先生認為，本案源於麥女士年紀大，記憶力衰退，她忘記了她在第三份租約收取了相等於五個月租金之按金，並認定劉先生欺騙了她，從而引發雙方多項的訴訟。
證人之可信性
33. 在審訊中，雙方均没有律師代表，除了他們本人之外，並沒有傳召其他證人作供。
34. 本席留意到，麥女士的證供有很多矛盾的地方。例如，麥女士告訴法庭該單位的冷氣機全是她購入的，但是在劉先生的盤問下，麥女士卻說該單位的冷氣機並不是她購買的，是劉先生的分租人所購入的。另外，麥女士在審訊期間承認她在本案中，共簽署了三份租約，但是在結案陳詞中，她突然聲稱她從來沒有簽署第三份租約，而她的簽名是偽冒的。總括而言，本席認為麥女士的證供混亂，前言不對後語，她的證供並不可信。
35. 相反，劉先生的證供清晰一致，與當時的文件相符。本席認為他是一個可靠的證人。
討論和分析
36. 本席將根據麥女士的六項申索逐一分析。
（1）未繳交之租金
37. 本席留意到，未繳交租金的金額是雙方在小額錢債審裁處案中的爭議之一。在其判決理由書中，陳家誠暫委審裁官已經就該爭議作出判決，裁定第三份租約未繳付的租金只牽涉2015年3月、4月及5月份，共$39,000，麥女士就該判決的上訴許可申請已經被高等法院原訟法庭駁回，因此雙方已經就未繳交租金的金額有一個最終及不可推翻的判決。根據既判事項的法律原則(res judicata)，凡在有合法管轄權的法院就案件作出最終判決後，當事人不得就同一訴因或同一事項，再次提出訴訟。
38. 在審訊開始時，本席向麥女士詳細解釋有關既判事項的法律原則，根據該項原則，麥女士不可以在本案提出同樣的申索。儘管如此，麥女士認為陳家誠暫委審裁官判決錯誤，堅持她在本案的申索。
39. 本席認為，由於雙方已經就未繳交租金的金額有一個最終及不可推翻的判決，根據既判事項法律原則，麥女士在本案提出同樣的申索，企圖推翻審裁官的判決，是濫用法律程序，因此本席拒絕麥女士這一項申索。
（2）和（3）管理費、差餉及地租
40. 如上文所說，第一份租約訂明，該單位的所有管理費、差餉物業稅、地稅、地租均由麥女士支付。相反，第二和第三份租約只訂明該單位的所有差餉物業稅、地稅、地租均由麥女士支付，但沒有提及誰負責繳交管理費。
41. 劉先生的證供是雙方一直同意該單位的管理費是業主麥女士負責。在盤問期間，麥女士亦承認在三份租約期間，她一直負責繳交該單位的管理費。麥女士在庭上解釋，由於劉先生在2015年3月開始欠租，因此劉先生需要賠償該單位在2015年3月至11月4日的管理費、差餉及地租。
42. 由於三份租約已清楚訂明該單位的所有差餉及地租均由麥女士支付，而麥女士亦承認該單位的管理費是她負責繳交，本席認為麥女士沒有任何理據支持本項申索。至於劉先生與第三份租約期間的欠租，與該單位的管理費、差餉及地租沒有任何關係。
（4）維修費
43. 在本案中，麥女士提供了一些該單位的照片和裝修公司的報價單和單據以支持本項申索。從相中可見，該單位的地板已經被除去，上面鋪滿了報紙和建築材料。在盤問期間，麥女士承認那些照片是該單位在裝修期間所拍下的，她並沒有向法庭提供任何證據，顯示該單位在裝修前的情況。
44. 相反，劉先生向法庭提供了一張他聲稱於2015年5月21日在該單位所拍下的照片，由於他用菲林相機，沒有電子紀錄日期，他特意在該單位客廳的地上放了一份當天的蘋果日報報紙，並攝於照片中。雖然該報紙並不能證明拍攝當天的確實日期（因為理論上劉先生可以在較後的日期拍攝，但是用一份較早日期的報紙攝於照片中），但可以肯定是，拍攝的日期不可能早於2015年5月21日，而照片清楚顯示該單位的窗戶已經關上，客廳地板和牆壁正常，並沒有如麥女士所說的破損。因此本席認為麥女士沒有證據顯示該單位的地板有損壞。
45. 本席留意到，麥女士所依賴的裝修公司的報價單和單據的日期都是大約在2016年10月左右，即劉先生已經遷出該單位超過一年的時間，因此麥女士沒有足夠證據證明她所聲稱的破損是劉先生所造成的。
46. 另外，雖然麥女士向劉先生索償廁所、浴缸、廚房和冷氣工程維修工程費用$38,800，但麥女士沒有為該款項提出任何文件證據。
47. 總括而言，本席認為麥女士沒有足夠證據支持本項申索。
（5）法庭開支
48. 雙方在土地審裁處、小額錢債審裁處及高等法院的案件已經完結，有關法庭亦已經就訟費作出命令，如果麥女士要向劉先生就該些訟費命令追討訟費，正確的做法是申請執行該些訟費命令，而並不是在本案作出索償。因此本席否決麥女士對該些訟費的申索。
49. 至於本案的訟費，本席會根據本案的審訊結果作出命令。
（6）精神損失
50. 麥女士並沒有提供任何證據，證明劉先生導致她任何精神損失。而且，基於上述的理由，本席認為麥女士沒有理據在本案向劉先生作出申索，因此麥女士所聲稱的精神損失毫無理據，本席拒絕本項申索。
總結
51. 本席判定麥女士敗訴，麥女士須支付劉先生本訴訟的訟費，如雙方未能就金額達成協議，則交由聆案官評定。此為暫准訟費命令，除非與訟任何一方以傳票方式於本判案書日期起計14天內提出反對或更改，否則此暫准訟費命令將於本判案書日期起計14天後自動成為絕對訟費命令。
| 原告人： |
沒有律師代表，並親自應訊 |
| 被告人： |
沒有律師代表，並親自應訊 |
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