CHUNG YIN HA 對 謝瑞心

DCCJ 2605/2016

[2019] HKDC 139

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2016年第2605號

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判案書

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1.  這是一宗關於住宅樓宇滲水的案件。

2.  原告人是香港新界沙田銀城街21號愉田苑愉群閣14樓2室（“樓下單位”）的業主。被告人是樓上物業，即愉群閣15樓2室（“樓上單位”）的業主。

原告人的案情

3.  原告人是一名退休人士，1996年6月8日與丈夫購入樓下單位。原告人現時與她的兒子、媳婦、一對孫兒女和外傭同住。

4.  2014年12月，原告人發現其居住單位的客廳天花及牆身和浴室天花有水漬和油漆脫落，她即時通知屋苑物業管理公司（“管業處”）作出投訴。管業處隨即於派職員到樓下單位視察及拍攝照片及由管業處職員通知樓上單位住戶該單位疑似出現滲水問題。

5.  同時，管業處亦代原告人向屋宇署／食物環境衛生署聯合辦事處（“聯合辦事處”）反映樓下單位的客廳天花及牆身和浴室天花滲水現象。

6.  2015年1月，聯合辦事處職員到原告人居住單位視察，並進行濕度測試，證明樓下單位的客廳和浴室的天花有滲水情況，該處職員到樓上單位進行初步調查，在樓上單位的排污渠口位置進行色水測試。其後，聯合辦事處職員於2015年1月28日再次到樓下單位視察，但沒有發現用作測試的色水出現在客廳和浴室天花的滲水位置，所以未能確定滲水源頭與樓上單位的污水管破損有關，但濕度測試顯示滲水情況仍然持續，該處職員表示會考慮把個案轉交屋宇署的屋宇測量主任委派合約顧問公司，就樓下單位的滲水問題進行第三階段專業調查。

7.  2015年2月，管業處通知原告人表示已成功聯絡被告人並向其反映樓下單位出現滲水情況及聯合辦事處的調查結果，並通知已將個案轉介到屋宇署進行第三階段專業調查，以及向被告人轉達原告人早前建議上層住戶可自行聘請承辦商進行滲漏檢查及維修，亦可到樓下單位視察及商討受影響的維修及賠償事宜。

8.  2015年2月7日，樓上單位住戶曾慧蓮女士（“曾女士”），即被告人的女兒，主動聯絡原告人，表示已經自行聘請承辦商到樓上單位進行滲透檢查，檢查結果顯示其單位的食水水喉有滲漏問題，將安排承辦商於2015年2月9日到其單位內進行維修，並表示會負責維修樓下單位受此次滲水事件所引發的損壞，原告人即時要求被告人簽署承諾書但被曾女士拒絕。

9.  2015年6月11日，原告人收到聯合辦事處就該處委派的合約顧問測建行有限公司（“測建行”）到有關單位作進一步調查的書面回覆，測建行於3至4月所作出的測試結果顯示樓上單位浴室內淋浴間的地台及其周邊牆壁和浴室地台防水設備欠妥，導致出現滲水情況。聯合辦事處其後向樓上單位發出「妨擾事故通知書」要求維修其浴室設施。

10.  2015年6月20日，原告人發現客廳天花及牆身和浴室天花的滲水情況有擴散跡象，並要求管業處聯絡上層住戶，管業處職員則表示其電話沒人接聽。直到2015年10月6日，管業處接獲曾女士通知，樓上單位已經一早完成維修浴室的工程，曾女士並反映外牆滲漏才是導致樓下單位客廳及浴室出現滲漏的源頭。

11.  2015年12月3日，原告人向小額錢債審裁處就樓下單位客廳及浴室的滲水事宜提出申索（案件編號SCTC 46179/15）。其後，原告人鑑於案件的複雜性及所申索的金額可能會超越小額錢債審裁處的申索上限，認為區域法院較為合適處理原告人的申索，因此向小額錢債審裁處發出信件，申請終止在小額錢債審裁處的案件。

12.  2016年5月31日，原告人入稟區域法院，就樓上單位持續滲水情況向被告人提出申索。原告人向法院申請禁制令，禁止被告人繼續在其單位內作出漏水的行為及影響樓下單位，及命令被告人於合理時間之內就其單位的滲水情況作出補救措施，以免滲水情況繼續惡化。另外，原告人要求被告人對樓下單位多年來因樓上滲水問題對其一家造成的不便和損害作出補償，以及負責樓下單位的復修工程費用和工程期間原告人一家外出暫住酒店的開支等。

被告人的抗辯

13.  被告人的抗辯書提出以下抗辯理由：—

“1. 自2013年起已經搬入新界愉田苑愉群閣1502室居住。樓下1402室並沒有滲水投訴。

2. 由於2015年期間大廈外牆滲水，本戶向屋邨申請外牆加固。之後樓下1402室投訴滲水，所以本人認為屋邨加固之後，原本外牆滲水入屋的水流向樓下。所以與本戶無關，亦非源頭。”（附件一）

3. 屋宇署報告證明本戶沒有滲水（附本二）

“4. 就滲水事件，本戶代表曾視察情況。1402室單位有滲水情況，但時有時無，特別在大雨天時就特別滲得利害。所以證明不是家居用水而引致。所以與本戶無關。

就以上幾點是本人抗辯理由。”

曾女士代表被告人出席及進行本審訊

14.  本案件在2018年11月22日進行第一天的審訊。無律師代表的被告人缺席，由她的女兒曾女士代表出席。被告人較早時向法庭存檔一份誓章副本，解釋她由於年老和有聽患，委任其女兒代表她處理本案有關單位滲水的法庭事宜。曾女士在庭上解釋，由於她母親已達90多歲高齡，最近身體狀況轉差，要長時間居住廣東省惠州的療養院，接受照顧及治療，所以不能親身出席審訊。由於該誓章是副本，本席要求曾女士向法庭提供正本存檔及以便查核。

15.  曾女士其後告訴法庭她未能尋回該誓章的正本，但她與家人安排被告人於2018年11月23日回港，並出席第二天的審訊。在庭上，本席觀察到被告人有嚴重聽患，但能看懂文字，並作出有限的口頭回應。本席通過書寫的方法問及被告人是否確認讓其女兒曾女士代表她進行本審訊，被告人確認屬實，並告訴本席上一天身在惠州，所以沒有出席審訊。

16.  基於被告人的身體狀況，以及曾女士是涉案單位的住戶，並且一直在本案中協助及代表其母親，包括存檔抗辯書及出席之前某部份的聆訊，在原告人代表律師沒有反對下，本席根據區域法院條例第15條(d)，准許曾女士代表被告人出席及進行本審訊。

雙方的證供

17.  原告人親自出庭作供。她指出自她於2017年9月存檔其證人陳述書之後，樓下單位天花滲水的情況持續，從來沒有得到改善。客廳天花和牆身滲水及天花剝落的情況繼續令她和家人的生活受到不良的影響。本席觀察到，原告人的證供清晰，直接和坦白，與當時的文件證據相符。例如，原告人被問及有沒有要求管理處在外牆“打針”，即做一些灌漿工程以填補外牆滲漏的情況。原告人坦白答覆沒有作這個要求，因為外牆根本沒有滲水，所以沒有這個需要。原告人在盤問過程當中沒有任何動搖，或前後矛盾。本席接納原告人的證供，並認為她是一個誠實可靠的證人。

18.  至於被告人，由於她沒有按法庭的指示存檔證人陳述書，所以在審訊期間被告人不能援引任何證人。

專家意見及證據

19.  在本案中，訴訟雙方共存檔四分有關涉案單位於不同時間滲水情況的報告。

測建行

20.  聯合辦事處於2015年3月委托測建行就涉事單位的滲水情況進行測檢，測建行在2015年3月11日至2015年4月10日期間於樓上和樓下單位進行多項測試，包括肉眼觀察、濕度含量測試、色水和蓄水測試。測建行在其報告指出，測檢結果顯示，樓上單位浴室內淋浴間的地台及其周邊牆壁、浴室的地台防水設備有欠妥跡象，出現滲水情況。

Multiple Surveyors Limited （“MSL”）

21.  聯合辦事處於2015年11月委托MSL就樓下單位的滲水情況作出測檢，MSL在2015年11月17日至2015年12月16日期間於樓上和樓下單位進行多項測試，包括肉眼觀察、濕度含量測試、色水和蓄水測試。報告雖然指出樓下單位客廳和浴室的天花濕度過高，但是未能對滲水源頭作出結論。

香港公正行有限公司（“公正行”）

22.  公正行受原告人委托，於2015年10月19日在樓下單位作出多項測檢，包括目測法、紅外線掃描、都電感應、微波濕度掃描和水樣本分析，但公正行的職員未能進入樓上單位作出測試。在其2015年11月23日出具的報告中，公正行指出有證據及跡象顯示，樓下單位客廳天花、長身及浴室天花正受滲水影響，該滲水情況是由於樓上單位的浴室用水設施欠妥有關，並擴散至樓下單位的客廳和浴室。

銀晉顧問及公證行有限公司（“銀晉”）

23.  法庭於2017年7月17日命令雙方共同聘用銀晉顧問及工程公司（公司名稱現已改為“銀晉顧問及公證行有限公司”）的梁宇翔建築師作為本案的單一聯合專家，就以下所述事宜提供專家意見：

(1)   就着樓下單位滲水，如有的話，是否由樓上單位的漏水引起；

(2)   滲水的範圍及嚴重性；及

(3)   須修復樓下單位因樓上單位滲漏引致的損壞的工程及所需費用。

24.  製作這份報告的除了法庭委任的梁宇翔先生，還有另一位工程師梁嘉駿先生。由於梁宇翔先生最近離開了銀晉，並在另一所機構工作。按照梁嘉駿先生的解釋，由於新的任職機構不容許梁宇翔先生在工作時間以外參與其他的工作，包括出庭作供，所以銀晉委派梁嘉駿先生出庭就該份專家報告作供。

25.  梁嘉駿先生有科技大學的工程學學位，和一所外國大學的屋宇測量碩士學位。他在2013年加入銀晉，負責有關漏水或樓宇結構的個案作調查、研究和撰寫報告，至今他已經處理過差不多700—800宗相關的個案。訴訟雙方沒有就梁嘉駿先生取代梁宇翔先生作為專家提出任何反對意見，亦對梁嘉駿先生的專家身份沒有異議。本席確認梁嘉駿先生的專家身份。

26.  銀晉的人員於2017年8月4日至2017年8月31日在兩個單位進行多項測試，包括高清紅外線掃描、導電感應濕度計測試、螢光色劑及目測勘察、水樣本測試。綜合所有測試結果，銀晉的結論是樓上單位的企缸防水層存在滲漏問題，理據如下：—

(1)   根據紅外線掃描結果顯示，樓下單位客廳天花有明顯藏水，而藏水由廁所位置擴散到客廳天花，靠近外牆一方則沒有發現藏水，由於勘察當天，天文台錄得19.3毫米雨量，因此可推斷樓下單位客廳天花滲漏跟樓上單位廁所企缸有關，相反沒有證據及跡象顯示測試位置外牆有滲漏到樓下單位。

(2)   根據導電濕度計檢測結果顯示，於樓下單位食水喉位置並沒有發現任何濕度異常，而樓下單位濕度非嚴重偏高，因此可推斷滲漏非高壓水管滲漏所導致 。 樓下單位洗手間近企缸位置的濕度偏高，而靠近外牆的天花位置並沒有發現高濕度，因此可推斷外牆沒有滲漏，並有證據及跡象顯示樓上單位企缸防水層/去水喉有破損，導致滲漏到樓下單位的洗手間天花，並擴散到客廳天花位置。

(3)   樓下單位廁所天花（企缸對上位置）發現橙紅色螢光色劑，而樓下單位客廳天花則沒有發現任何螢光色劑，因此有證據及跡象顯示樓上單位企缸防水層有破損/款妥並有滲漏到樓下單位天花。

(4)   水樣本對尿素測試呈陰性反應，因此可排除樓上單位馬桶去水喉有滲漏到樓下單位。

27.  就日期為2017年8月27日銀晉的專家報告，當中部份資料和相片為2017年8月31日，梁嘉駿先生有以下解釋。該報告完成的日期原先為2017年8月27日，但報告完成之後不久，梁先生便收到原告人律師代表的通知，原告人發現家中的天花剝落位置有用於食水測試的顏料出現，於是梁先生便到原告人單位視察及拍照。在該次測檢，梁先生發現該些顏料和早前，即2017年8月4日在被告人家中作食水測試企缸位置所放的顏料吻合。所以他回到公司後便將該報告重新編寫，加入在2017年8月31日視察的資料和照片，但卻忘記了將有關報告的發出日期更正。

樓下單位有否滲水及其源頭

28.  根據原告人向法庭提供的大量照片、雙方與管業處和政府各部門相關的書信，以及各個測檢報告的內容，樓下單位的浴室天花和客廳有滲水的情況是不爭的事實。文件冊中的相片，分別於2015年到2017年期間拍攝，當中可以見到滲水的情況日趨惡化，牆身的剝落範圍擴大。

29.  至於該滲水的源頭，銀晉的各項測試結果一致顯示，樓上單位企缸防水層/去水喉有破損，導致滲漏到樓下單位的洗手間天花，並擴散到客廳天花位置。

30.  曾女士否認，她聲稱樓下單位的滲水情況是大廈外牆破損所導致。

31.  曾女士問梁嘉駿先生為何沒有在樓下單位外進行射水測試以斷定有關的滲漏是否由外牆滲水造成。梁嘉駿先生的答案是他認為有其他更加可取和同樣有效的測試方法，去決定樓下單位的滲水是否由樓上單位造成，因此不考慮外牆射水測試。由於外牆射水測試涉及搭棚工程，而且射水可能會影響其他下層的單位，需要樓下受影響的單位關上窗戶才可以進行，整項測試的複雜性會大大提高。梁嘉駿先生確認紅外線和導電濕度計檢測顯示漏水情況並不接近窗邊的位置，所以外牆滲漏並不可能，亦沒有必要進行射水測試。

32.  由於銀晉的紅外線和導電濕度計檢測結果已經清楚顯外牆不是滲水的源頭，而曾女士也沒有提供任何實質的證據，證明外牆有滲漏的情況，因此本席拒絕接納曾女士和被告人的有關外牆滲漏的抗辯理由。

33.  另外，曾女士質疑，如果樓上單位浴室企缸滲漏的話，為何會在原告人家中的客廳天花和牆身也有滲水的情況。梁嘉駿先生解釋，因為有可能當水滲漏到樓下單位的時候，在石屎間擴散，因而令到原告人家中客廳的部份天花也出現滲漏的情況。

34.  曾女士又問到，為何色水在測試四個星期後才在原告人家中的天花發現。梁嘉駿先生解釋這是常見的情況，因為色水從上層單位滲漏至下層要視乎石屎層的厚度和物料，而三至四星期是常見的時間，所以在差不多27天，即近四星期的時間才發現色水出現在樓下單位的天花和牆身是合理的時間。

35.  曾女士曾多次表示她在2013年9月開始入住樓上單位，每天有使用企缸洗澡，她不明白為何原告人不及早發現有漏水。梁嘉駿先生則解釋滲水並不是一般的市民可以即時察覺的事情，可能需要一段時間才被察覺，所以他不能排除在被告人入住樓上單位之後漏水情況可能已經發生了。

36.  至於為何MSL受聯合辦事處委派，在2015年11至12月進行測試後未能對滲水源頭作出結論，梁嘉駿先生估計2015年的滲漏情況沒有2017年的嚴重，因此測試期間没有在樓下單位發現色水。但是該報告中顯示到，樓下單位受影響的範圍濕度達40-80%以上，遠超於輕微滲漏的20%，已是屬於妨擾的程度，所以滲水的情況是肯定的，只是未能確定滲水的源頭。

37.  總括而言，本席認為梁嘉駿先生的專家證供可靠、合乎邏輯和實際情況，對於各方的提問都能夠詳細回答，用詞中肯，內容合理。曾女士批評報告中的結論只屬於推測，梁嘉駿先生解釋，因為受環境所限，無法用肉眼直接證實滲水是從樓上單位的企缸到樓下單位的浴室和客廳，只可以靠各種測試作出推論。本席同意他的解釋，亦觀察到他在報告中已充分提供他的結論的基礎和原因，本席接納梁嘉駿先生的專家證供。

38.  由於銀晉的報告是通過雙方同意和根據法庭命令和守則所準備，亦是最近期的報告，最能反映有關單位最近的情況。而有參與準備和撰寫該報告的專家，即梁嘉駿先生，亦有到法庭作供，就該報告的內容作出詳細的闡述，並回應了訴訟雙方和法庭的提問。本席認為在多份報告當中，銀晉的報告是最為可靠的。

39.  在盤問過程中，曾女士表示在小額錢債審裁處的聆訊中，原告人有說過牆身已經乾透。曾女士要求法庭翻查有關的錄音記錄作為證據。本席拒絕曾女士的申請。首先，由2016年的小額錢債審裁處聆訊到本案審訊，已經有兩年半的時間，被告人和她的代表人一直沒有作出這個申請，如果該錄音紀錄如曾女士所說，它必然對被告人的案情有利，被告人和她的代表人不需要等待到審訊的時間才作出這個要求。況且，就算原告人真的有說過牆身已經乾透，這也並不代表滲水情況已經停止。正如梁嘉駿先生在庭上指出，肉眼看不見或人手感覺不到滲水，並不代表沒有滲水情況，因為單憑人體的感官測試並不準確。因此，就算本席容許曾女士的申請而原告人確實有說過牆身已經乾透，也不足以影響銀晉報告的可信性。

40.  綜合以上討論，本席同意專家證人的結論，判定樓下單位洗手間天花和客廳天花及牆身位置的滲水情況，是樓上單位企缸防水層或去水喉有破損所導致的，因此被告人需要盡快堵截滲水的源頭，停止任何水由樓上單位滲漏至樓下單位，並就原告人因滲水而導致的損失作出賠償。

維修費用

41.  就維修樓下單位受影響範圍，銀晉估算維修費用為$42,042，該估算是參考政府統計處公佈的2017年6月建築工程工人每日平均工資作估計。按照實際情況，如果該維修工程事項沒有改變的話，梁嘉駿先生認為時至今日，有關的維修費用應増加大概15%（即$48,348），以反映在這過去的一年三個月的成本上升。本席接納這個估算。

裝修期間臨時居所

42.  銀晉在報告中指出，修復工程需要時間大概10天。由於樓下單位只有一個浴室，於修復工程進行期間，原告人一家需要暫時搬離樓下單位。原告人因此要求被告人支付他們一家修復工程期內臨時住宿的開支。

43.  原告人的代表律師提供了沙田區的帝都酒店價目，客房價錢由$2,400元至$3,300元，以標準客房為例，其每房每晚的住宿價格為$2,400元，原告人一家六口（連外傭）共需要3個房間，預計住宿日數約12天，需支付的酒店住宿費用為$86,400元。

44.  本席原則上同意，被告人需要支付原告人一家於修復工程期內臨時住宿的開支，但是本席認為原告人代表律師所提供的帝都酒店價目過高。本席認為以每房每晚$1,500，3個房間為期10天的計算基礎較為合理，總額為$45,000。

一般損失賠償

45.  除了維修費用外，原告人就多年來受到滲水滋擾而引起的不適、不便和煩擾，要求被告人作出一般損失賠償。

46.  在John So v Lau Hon Man（CACV 110/1993, 5 October 1993），上訴法庭在判案書第18段說，沒有科學的方式，把就滋擾引起的不便和不適，轉為金錢上的彌補，故此補償的金額，必須是慣例的（a conventional sum）。

47.  在林鎮彬對 Ko Chee Ko （DCCJ 3009/2012, 16 February 2016），法庭參考過本港各級法院就滲水滋擾賠償的按例之後，認為法庭如考慮合適的賠償金額時，應考慮每一件滋擾事件的個別案情，包括滋擾的性質、被告人的行為、漏水所造成的滋擾時期的長短和原告人的個人因素和特性（例如跟原告人同住的家人的年齡和個人狀況）。

48.  在Leung Yung Chun v Chan Wing Sang [2001] 1 HKLRD 456一案，因被告人不合作的態度而令滲水問題一直未能解決，原告人忍受了2年的滋擾。法庭判被告人須就滲水滋擾一事賠償$80,000予原告人作為一般損失賠償。

49.  在Chung Che Sum v Dong Sai Ming Fernando（DCCJ 21504/2001, 15 February 2007）一案，原告人忍受了3年的滲水滋擾，受影響的位置包括單位的主廁，客廁和工人廁所，法庭判被告人賠償$80,000予原告人作為一般損失賠償。

50.  在上述的林鎮彬對 Ko Chee Ko，原告人自從2008年起直至2016年，先後三次受滲水滋擾，被告人對於原告人經管理處提出的投訴和維修上層單位滲水設施的要求，一直採取極不合作的態度，原告人在無計可施下，與妻子和兒子暫時遷離受滲水影響的單位，而原告人的八旬母親，因拒絕暫時遷離單位，所以仍然受滲水滋擾。法庭於考慮所有因素和參考有關案例後，命令被告人賠償$80,000予原告人作為一般損失賠償。

51.  在本案中，原告人一家自2014年12月起至今滲水情況未停，長達4年時間一直受到滲水的影響。

52.  根據原告人的證供，自從客廳天花和牆身開始有滲漏的現象出現，客廳空調開關電掣附近牆身有明顯滲水痕迹，甚至有水珠沿牆身流落，原告人和家人擔心或有漏電危機，在夏天時，原告人一家在這數年間從不開啟客廳的空調，亦不能開啟窗戶，因客廳天花灰水會隨風飄散到單位的其他角落，以免長期吸入天花灰水對身體的健康造成損害。原告人一對年幼的孫兒女在客廳做功課時，四周的天花灰水導致原告人孫兒女的鼻敏感更嚴重，只好在擠逼的睡房做功課。

53.  此外，原告人的浴室天花因長期受到樓上單位的滲漏，天花表皮脫落及天花灰水散落。隨著滲水問題日漸嚴重，滲漏面積已逐漸擴散到浴室燈附近。浴室長期有天花灰水掉落，令放置浴室的個人用品，例如牙刷、毛巾和衣服等都沾滿了天花灰水。

54.  本席留意到，原告人多次嘗試聯絡上層住戶商討解決滲水問題，無奈上層住戶一直採取不合作的態度，以致滲水情況逐漸嚴重，原告人至今仍未能為其居住單位進行任何裝修，嚴重影響原告人與家人的日常生活。另外，案件在法庭進行的過程當中，被告人和她的代表多次缺席聆訊，令案件不斷拖延，以致滲水問題遲遲未能解決，樓下單位受滲水的範圍日漸擴大，原告人一家老少的生活多年來受到嚴重的影響。

55.  本席考慮過所有相關的案情和參考有關案例後，認為合適的賠償數額是$100,000。

訟費

56.  原告人代表律師向法庭申請，如原告人獲得勝訴，被告人應以彌償基礎（indemnity basis）向原告人支付本案訟費。原因是按照大廈公契，被告人有責任去保障鄰居的利益不受損害。但事件在2014年12月曝光之後，被告人一直沒有積極去處理和解決問題，而是將問題一直拖延。在案件進行的過程當中，被告人或她的代表多次缺席聆訊，令案件拖延。

57.  無可否認，被告人及其代表在本案中的行為絕不可取，但是本席留意到，大廈公契並沒有條文列明，如有住戶違反公契條約，須以彌償基礎補償受害住戶的損失和費用。另外，由於本席在評定一般賠償金額時，已經考慮到被告人及其代表在本案中的拖延和不合作的態度，如在釐定訟費基礎時，再以同一原因加重被告人的法律責任，做法並不公平或恰當，因此本席拒絕以彌償基礎評定訟費。

總結

58.  本席裁定原告人勝訴，並作出以下命令：—

(1)   被告人須支付原告人：

(a)   維修費用和酒店住宿費用合共$93,348，以上款項沒有利息；及

(b)   一般損失賠償$100,000。利息由裁決日起計，以年息2厘利率計算，直至被告付清款項為止。

(2)   被告人須由本命令日起計，於60天內，自費維修樓上單位內所有導致滲水至樓下單位的設施，停止任何水由樓上單位內的任何部分，滲漏至樓下單位。就着強制性禁令如何執行，雙方有權提出申請。

(3)   暫准訟費令：原告人是為勝訴一方，本席命令被告人須支付原告人本訴訟的所有訟費（以訴訟各方對評基準）包括過往留後處理的費用。假若雙方就訟費數目未能達成協議，則由聆案官評定訟費。上述訟費命令為暫准訟費命令，除非任何一方於本判案書下達日期起計14天內，以傳召訴訟各方傳票提出更改此暫准訟費命令，否則此訟費命令則成為絕對命令。