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DCCJ1292/2011

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2011年第1292號

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判案書

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1.  原告人是九龍土瓜灣馬頭涌道66－88號與木廠街2－4號中南大廈地下J舖（“J舖”）的註冊業主。它的申索，是要求本庭頒令被告人支付欠租$66,000，以及由23.3.2008至19.9.2008的中間收益，每月為$33,000。被告人則提出反申索，它要求本庭頒令原告人退還按金$66,000，退還租金$66,000，以及賠償它裝修J舖而引致的損失。

2.  2007年10月10日，與訟雙方簽署J舖的臨時租約；2007年12月20日，與訟雙方簽署J舖的租約，租期由2007年10月23日至2009年10月22日，每月租金為$33,000。被告人指原告人作出錯誤的陳述，誤導被告人與它簽署租約，因此它有權退約，為此，它在2008年9月19日把J舖交回給原告人。

3.  原告人的證人是關景和Wong Lai Wan，被告人的證人是吳國麟和梁廣銘。

吳國麟的證供

4.  他是被告人的工程部經理，2007年10月初，被告人決定於土瓜灣區開辦教育中心。它指派項目發展總監梁廣銘先生選擇合適的地方。梁廣銘則指派他去協助他，後來他們委託位於土瓜灣的復活地產代理公司的余祖波先生協助在該區找尋可以取得教育中心牌照的地舖。梁廣銘向余祖波表示所選的物業一定要有前後門，並且不可以有僭建物，否則拿不到牌照。其後余祖波帶領梁廣銘看過幾個地點，但都不合適。約於2007年10月8日，余祖波介紹他們去看J舖，他們三人看過J舖後，覺得它是合適的地方。梁廣銘問余祖波J舖有沒有僭建的問題，余祖波說應該沒有問題，於是梁廣銘便委託余祖波代表被告人與業主商議租賃條件。

5.  2007年10月10日，他們三人與業主委託的代理大好運地產物業代理公司的鄭太（Wong Lai Wan）視察J舖，期間梁廣銘向鄭太詢問J舖有沒有僭建問題，鄭太答：“放心啦！業主啱啱拆咗後欄嘅上蓋，同埋已經攞到滿意紙，你哋可以睇吓係冇問題嘅。”　其後，他與梁廣銘巡視J舖，相信J舖是沒有問題的。不久之後，鄭太與他們去到她的地產代理公司；數分鐘後關景及他的妻子到達該公司。在鄭太辨理有關租約期間，梁廣銘問關景J舗有沒有僭建問題，關景說：“依個舖位以前係做餐館嘅，人哋都攞到飲食牌，飲食嘅要求仲高啦！你地放心，依個舖位係無問題！”聽完這番話後，他確信J舖沒有僭建的問題，於是他便簽署J舖的臨時租約。2007年10月23日，他簽署正式的租約。

6.  在接收J舖後，他找尋承建商按照教育中心牌照規格來安排裝修。2008年1月8日，屋宇署發信給被告人，指出J舖內有未經授權的加建物（即僭建物）。

梁廣銘的證供

7.  他是被告人的項目發展總監。他的證供與吳國麟的證供是一致的。在作證時他說，如果被告人知J舖有僭建物，被告人對獲得有關的牌照將便會有困難，因此它不會簽丁鋪的租約。在決定租J舖之前，他和吳國麟曾視察過數個地方，但沒有租用該些地方，因為該等地方有明顯的僭建物。

關景的證供

8.  他是原告人的董事；他說，在2007年10月10日，他並沒有向被告人作出錯誤的陳述，即J舖沒有僭建物。在他的證人陳述書的第19段，他說：－

‘Regarding the “no unauthorized structures in or at the Premises” part of the Representation, I did not say anything to such effect during the meeting and I did not hear anyone said the same during the meeting. During the meeting there was no discussion about unauthorized structure and actually none of the representatives of the Defendant asked anything about unauthorized structure.’

(底線後加)

Wong Lai Wan的證供

9.  她是Very Good Luck Property Agency Co.的地產代理。她否認於2007年10月10日與被告人的代表開會時說J舖沒有僭建物的陳述。在她的證人陳述書的第15段，她說：－

“I note that part of the Representation involves the existence of unauthorized structure on the Premises. In this respect, I distinctively recall that there was one and only one time I talked with Mr. Leung about unauthorized structure. It was on 7 October 2007, i.e. the first time we attended the Premises for inspection. However, the matter was specifically concerned with the rear yard of the Premises. At the time of the inspection, the rear yard of the Premises was open, i.e. without any cover. Mr. Leung seen to feel strange about the opening and asked why the rear yard was in such state. I therefore answered him that in the past the rear yard had been covered with structures but subsequently the government required all those structures to be demolished. I told Mr. Leung that those structures had therefore been removed, thus leaving an open space. I told Mr. Leung that the relevant authority had issued document(s) to confirm satisfactory compliance in respect of this matter of the rear yard.”

(Underlines provided)

10.  當雙方於2007年10月10日在她的地產辦公室開會時，她向梁廣銘展示J舖在土地註冊處的記錄（“記錄”），展示這記錄的目的在於確認業主的身份。她亦有談及一個清拆令；當她提及清拆令時，被告人的代表必定會問及丁鋪是否有僭建物，所以梁廣銘一定在這方面有提出問題。問題必定有人回答；回答的人當然會是關景和Wong Lai Wan。關景是丁鋪業主的董事，他自然會回答問題。Wong Lai Wan代表丁鋪業主的地產代理，很自然地她亦應該會回答。梁廣銘和吳國麟的証供因此必屬真實。當時她是在關景面前提及上述的事物，而關景是坐在梁廣銘的身旁。關景說他當時沒有提及僭建物，而被告人的代表沒有問及僭建物是不真實的。Wong Lai Wan如果真的只在2007年10月7日提及僭建物，她亦應該很自然地會在10月10日回答有關僭建物的問題，因為她有這方面的知識；因為如果丁鋪有僭建物，租賃交易便不會成功，而她的公司會得不到佣金。因此她說她只在10月7日談及僭建物之事的証供，不會是真的。

11.  J舖存在僭建物，這可從以下的證據證實：－

‘（1） 屋宇署於2008年1月8日發出的信：－

“I am not prepared to issue the certificates and notices until the following fundamental issues have been rectified or classified:-

Unauthorized solid slab over the front void at cockloft was noted which should be removed and the premises be re-instated in accordance with approved plans.  The removal works should be supervised by an Authorized Person/Registered Structural Engineer (AP/RSE) before the commencement of works.  Upon the completion in removal and reinstatement works, the front void should be enclosed with lightweight fire resisting construction with minimum one hour FRP so as to separate the ground floor school licence area with cockloft as non-licence area.”

(2) 結構工程師MK Wong（專家）於2008年2月4日視察        完J舖之後的意見：－

與屋宇署（圖則檔案B.O.O. No. 2-3/4172/70）最後批準日期許08-06-1971），對比與屋宇署檔案：(3) in BD 12/4662/60日期：08-01-2008提出反對理由（內容因為正門入口處原有壹條建築石屎樓梯直通往閣仔之通道已非法被拆除；及新加建壹幅上述位置與原有閣仔位平台之非法石屎樓板。）而該石屎樓板因屬於僭建，所以屋宇署要求拆除及改善之要求；符合屋宇署建築條例。而當日經本公司註冊結構工程師檢查及驗証後，同意屋宇署發出之清拆文件，故本公司特以此信件以作証明有關事項。”

(3)  建築師Brian S.T. Chang於2008年3月28日視察J舖之後的專家意見，他的意見與M.K. Wong的意見相近。

(4)  關景在被詰問時說，在獲知J舖有僭建物後，他指示它的專業人士解決問題，專業人士對他說，J舖有一個孔穴，在解決困難後，僭建物已除。

12.  《失實陳述條例》第3（1）有以下的規定：－

“3. 失實陳述的損害賠償

(1)  凡任何人在立約的另一方向他作出失實陳述後訂立合約，結果因此蒙受損失，又若該失實陳述是欺詐地作出，會引致作出失實陳述的人要承擔損害賠償的法律責任，則即使該失實陳述並非欺詐地作出，該人亦須承擔該損害賠償的法律責任，但如他證明他有合理理由相信，而且至立約時他仍相信所陳述的事為真實，則屬例外。”

（底線後加）

關景在1994年購買J舖，但自此他把J舖租出但他從來沒有對J舖作出任何改動。他對被告人的代表指出J舖沒有僭建物，但在作出陳述之前，他沒有僱用專業人士對J舖檢查它有沒有僭建物，因此他作出的陳述沒有合理的支持，因而他未能證明他有合理理由相信他陳述的事為真實，亦基於同一的道理，Wong Lai Wan未能證明她有合理的理由相信，她陳述的事為真實，因此原告人的代表作出錯誤的陳述，而被告人倚賴該陳述與原告人訂立丁鋪的租約，該租約無效，因此被告人可以退租，被告人的反申索得直。

13.  原告人指梁廣銘和吳國麟並未能對是否訂立臨時租約和租約作出決定，作出決定的應該是被告人的董事唐女士。梁廣銘和吳國麟都有分別在他們的證人陳述書指出被告人指派他們物識合適的地方，這顯示被告人已把簽署租約的權力下放合他們二人，他們有權決定簽租約或不簽租約。

14.  被告人的測量師Wayne Lee & Associates Ltd. 認為丁鋪的租值為$32,500。在它的評估報告（日期為14.4.2009）它說， “We have adopted the direct comparison method to arrive at our valuation of the subject property whereby comparison based on rentals reserved on actual lettings of comparable properties is made with the subject property.  Comparable properties of similar size, character and location are analyzed and carefully weighed against all the respective advantages and disadvantages of each property in order to arrived at a fair comparison of values.”　它的List of comparable 包括27個單位，這些單位的面積大多數與丁鋪的面積不同，有些是400平方呎，有些是4000平方呎至5000平方呎。因此它說 “comparables of similar size” 是不正確的。本庭認為，如果不是因為失實陳述的原故，被告人要繳交$33,000的租金，因此中間收益應為每月$33,000。

15.  本庭頒令：－

（1）被告人須支付予原告人中間收益 (23.1.2008 – 19.9.2008)，款額為$261,480.645 ($33000 x 7 + $33000 x 9/31 + $33000 x 19/30))

（2）原告人須：－

(a)  退還予被告人按金$66,000

(b)  向被告人支付賠償，金額為$832,443.8（$854,943.80 - $22,500）

(3) 原告人須向被告人支付$636,963.155 ($66000 + $832,443.8 - $261,480.645)

16.  本庭頒令，原告人須向被告人支付$636,963.155，以及其利息，利息由22.7.2008起計，直至債項清償為止，利率按判決利息計算。

訟費

17.  本庭頒下臨時訟費的命令: 原告人須支付被告人本案的訟費（包括聘請大律師的費用）。如與訟雙方未能議定訟費的金額，訟費金額由法庭評估。如在14天內，與訟任一方不向本庭提出申請，是項命令作實。