黃慶隆及第一人 對 洪長纓及第一人

HCA 1104/2013

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

案件編號2013年第1104號

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判 案 書

甲 前言

1.  是次審訊是關於第二被告人黃美鳳 (「黃」) 按第三方程序對第一被告人 (同是第三方) 洪長纓 (「洪」) 的申索。

2.  黃與洪為夫妻，在約2010 年已分居，但尚未辦理離婚手續。他們曾以聯權共用 (joint tenancy) 方式持有九龍亞皆老街216 號恆時大廈2 樓及212 號18 號車位 (「有關物業」)。

3.  他們在2013 年2 月17 日簽訂臨時買賣合約，並在2013 年3 月1 日簽訂正式買賣合約 (「原合約」)，同意把有關物業以$11,000,000出售予原告人黃慶隆及蔡麗雲 (「原買家」)。成交日期為2013 年6 月3 日下午5 時或之前。

4.  然而，洪沒有在2013 年6 月3 日到律師樓辦理相關手續，交易告吹。原買家因此展開本案程序，控告洪及黃違約。聆案官在2014 年1 月27 日按簡易程序判決原買家勝訴。

5.  另一方面，有關物業最終由其中一位受押人新鴻基財務有限公司申請及經法庭批准，以拍賣形式，在2014 年4 月29 日以$10,000,000出售。有關賣買在2014 年6 月20 日成交。

6.  黃指稱她擁有有關物業50% 的權益，由於物業最終以較低價格出售，她因而蒙受損失。再者，黃亦指稱洪應該承擔原買家可能向她追討的進一步損失、原買家在本案應得的訟費以及地產經紀即美聯物業可能向她追討的經紀佣金。

7.  洪的主要抗辯理由如下：

(1) 原買家已同意延期交易；及

(2) 黃並不擁有有關物業任何權益。

8.  在盤問黃時，洪申請呈交一份日期為2015 年3 月24 日的答覆及抗辯書，提出新的抗辯理由，並附帶先前從未披露的文件。本席認為在審訊前，法庭已給予洪充分時間及機會準備抗辯。如接納洪的申請，將對黃不公平，本席因此拒絕洪的申請。

乙 洪應否對原合約不能成交負責

9.  洪指稱在成交日前，美聯物業一位陳姓經紀向他表示，原買家已口頭同意把成交日期延遲10 天。

10.  首先，在原買家申訴簡易判決時，洪已在他於2013 年11 月26 日存檔的誓章中提出上述理據，反對申請。聆案官頒下簡易判決，明顯是不接受洪提出的上述理據構成任何可爭辯的答辯理由。本席認為洪在本聆訊中重複同一理據，屬濫用司法程序，並不恰當。

11.  無論如何，在聽取雙方證據後，本席認為洪指原買家已同意延期的說法不可信及不能成立：

(1) 洪同意他沒有在此問題上直接聯絡當時代表他的律師行，即陳仲濤律師行，包括負責此交易的文員吳昌輝先生。沒有任何證據支持代表他的律師理解及知悉賣買雙方已同意延期交易。相反，在2013 年6 月3 日陳仲濤律師行發給原買家律師行，即江偉強張振邦律師行的信件中，祇是說洪拒絕成交，完全沒有提及延期交易的問題。

(2) 在2013 年6 月3 日，原買家的律師行把轉讓契及有關買賣餘款的支票送交代表洪及黃的律師行，以作在當天成交之用。假如買賣雙方已同意延期交易，原買家的律師行不會這樣做。亦沒有任何文件支持原買家已同意延期。

(3) 洪同意延期交易須得黃同意。他認為延期無損黃的利益，但他同意黃從沒表示同意延期。

(4) 在2013 年5 月30 日上午11 時58 分，洪及黃的長女洪詠心向洪發出電話短訊，指出黃不同意把交易延期，交易將按原合約在2013 年6 月3 日成交。洪祇在當天約中午12 時簡短回覆「法庭見」。黃詠心在2013 年上午9 時55 分再次提醒洪應在當天下午4 時到律師樓辦手續。洪從沒有向洪詠心或黃表示原買家已同意延期。

12.  洪指出在2013 年6 月3 日當天黃不在香港，不可能到律師行辦理成交手續。但黃已於2013 年3 月28 日簽署了一份一般授權書，委託洪詠心為她的代表。洪詠心承認沒有事先通知洪她已獲黃授權。本席同意黃或洪詠心均沒有法律責任通知洪有關授權書的事宜，她們沒有這樣做亦不影響授權書的法律效力。

13.  洪詠心說她在2013 年6 月3 日下午4 時前已到達律師行，準備代黃處理交易程序。律師行告知她在當天較早時約下午1 時，洪致電通知律師行表明不會到律師行辦理成交手續。在洪詠心在場的情況下，吳昌輝亦在當天下午約4 時撥打洪的香港及內地手提電話號碼，但無人接聽。他們一直等待至約5 時，但洪沒有出現。在別無選擇下，陳仲濤律師行唯有致函原買家，即上述提及2013 年6 月3 日信件，告知原買家不能成交，並退回轉讓契及有關支票。

14.  本席認同買賣未能按原合約成交，全因洪拒絕在2013 年6 月3 日到律師行辦理相關手續。他理應對黃因無法成交所引致的損失負責。

丙 黃是否擁有有關物業一半權益

15.  黃的申索是建基於她擁有有關物業一半權益。但洪指黃對有關物業一點實質權益也沒有。

16.  本席同意應按英國上議院在Stack v Dowden [2007] 2 AC 432所訂下的原則判斷有關物業的實質權益屬誰。

17.  首先，如上述，洪及黃是以聯權共有 (joint tenancy) 方式持有有關物業。一般來說，在法律上，他們各自享有一半權益。洪負有舉證責任，證明實質權益並非各佔 50%。

18.  洪的主要論據是購買有關物業的首期及其後按揭供款，均是由他做主意賺取所得利潤支付，黃沒有投入任何資金。

19.  黃說她與洪在1986 年結婚。當時她尚在國內居住。洪在約1987 年成立隆發傢俬裝飾公司，開始有關傢俬生意。洪則指他在1986 年已開始做生意，這點分歧無關痛癢。黃在約1989 年來港定居。在約1997 年，他們在香港成立了隆發傢俬裝飾有限公司，各自擁有一半股權。洪強調有限公司的資金源自於他之前全權擁有的生意。黃進一步指出他們在2003 年在內地成立南安市隆華服裝洗染有限公司，但洪不同意黃是此公司法定代表人。

20.  黃強調她與洪一同參予上述家庭生意，故此以生意利潤購入的有關物業她亦享有權益。洪反駁指黃來港後主要有責任是照顧家庭及兒女，並沒有積極參予他的生意。

21.  沒有任何文件證據顯示購買有關物業的資金來源。對於黃實質參予上述生意的程度亦難以作一準確客觀判斷。然而，本席認為有關資金是否如洪所言完全源自他並不是處理這爭議的關鍵。在現實世界，夫妻以各自投入實際資金多少來決定對名下物業的權益所佔份額並不常見。

22.  問題的關鍵是，根據客觀環境，尤見是洪及黃的言行，能否推斷他們的共同意向或共識是有關物業的實質權益全歸洪，而非各佔一半。

23.  本席認為在本案中最重要的考慮因素是他們購入有關物業的目的及為甚麼洪願意與黃以聯權共有方式持有該物業。雙方同意他們曾以生意賺取之利潤購入不同物業。在約1991 年，他們以聯權共有方式購入一所位於荃灣廣場的單位作為家庭居所。上述單位在約1998 年末出售。有關物業是他們同樣以聯權共有方式購入的第二所家庭居所。洪在庭上指他同意加入黃的名字是基於對她作為同一家庭成員的尊重。本席認為這是他作為丈夫對妻子為家庭所作之貢獻的認同及表示。洪明白聯權共有是俗語所稱的「生死契」，在任何一方離世後，另一方將享有物業所有權益。洪亦同意他從未對黃聲明黃不擁有有關物業任何權益。在上述情況下，否定黃對家庭居所擁有任何實質權益不符情理。

24.  再者，洪一直以來至本爭議出現的行為均顯示他對黃擁有有關物業一半權益沒有異議：

(1) 在婚姻出現問題及供款出現困難後，他們在2013 年2 月17 日簽訂書面協議處理出售有關物業事宜。洪同意根據此協議出售物業後所得餘款由他倆均分。洪指這是黃的提議而他同意。

(2) 按原買家律師詳列於日期為2013 年6 月3 日信件內之計算及其發出的支票，出售物業的餘款原則上是由他倆均分，除了根據2013 年2 月17 日的協議，洪須獨力承擔一筆為數 $380,230 欠聯合亞洲財務公司之款項。

(3) 在有關物業被強制出售後，扣除對債權人欠款，包括對原買家根據簡易判決之欠款及利息，餘額同樣是原則上由他倆均分。洪對此知悉，亦從沒提出反對。

25.  在考慮所有相關証據後，本席裁定黃擁有有關物業一半權益。

丁 黃應得的賠償

26.  根據原買家律師為成交所作之計算及已發出祈付黃的支票，假如交易能順利完成及黃兌現該支票，黃可獲 $3,317,200.99。然而，在有關物業被強制拍賣後，按一張涉及$2,679,703.68日期為2014 年8 月4 日及另一張涉及 $339.61日期為2014 年11 月7 日的支票，她實際上共得 $2,680,043.29。她應得與實得的差額是 $637,157.70。這是洪應賠償黃的損失。

27.  在聆案官的簡易判決中，她命令對原買家所蒙受的損失作評估，以及洪與黃須支付原買家的訟費。原買家尚未展開評估損失程序而訟費亦尚未評定。然而，本席同意洪須彌償黃在這方面須對原買家負上的法律責任。

28.  在2013 年7 月24 日，美聯物業透過律師根據臨時買賣合約向黃申索 $220,000經紀佣金。雖然美聯物業至今沒有進一步行動，但有關訴訟時效未過。故此，本席亦同意洪須彌償黃在這方面可能須對美聯物業所付上的法律責任。

戊 總結及命令

29.  基於上述原因，本席裁定黃對洪的第三方訴訟得直。本席作出以下命令：

(1) 洪須對黃賠償 $637,157.70。

(2) 對上述款項，洪須按香港上海匯豐銀行在有關時段最優惠利率加1% 自2013 年7 月17 日 (即第三方通知書/分擔款項通知書發出之日) 起至本命令日向黃支付，在本命令日後，利率以現行判決利率計算至上述款項完全支付為止。

(3) 宣告洪須向黃彌償本案中經法庭評估後黃須支付原買家的賠償包括利息及訟費 (如有的話)。

(4) 宣告洪須向黃彌償本案中經法庭評核後，黃須對原買家支付之訟費。

(5) 宣告洪須向黃彌償經法律程序判斷後黃須向美聯支付之賠償包括利息及訟費 (如有的話)。

(6) 就上述 (3), (4) 及 (5) 段的宣告的執行，任何一方均可提出申請。

(7) 洪須支付黃於本案第三方程序所花之訟費，按對訟當事人基準評定，如雙方未能就該訟費數額達成協議，數額將由法庭聆案官評定。此訟費命令為暫准命令，若任何一方不同意，可在本案判決書頒布7 天內以書面向法庭提出申請更改，書面申請必須附具理由 (不多於兩頁A4 紙)。若對方反對申請，須在收到書面申請後7 天內以書面提出反對理由 (不多於兩頁A4紙)，然後由本席以書面作出最後評定。如沒有任何更改申請，上述暫准命令將在本案判決書頒佈7 天後成為絕對命令。