香港房屋委員會 訴 梅樂

DCCJ950/2008

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2008年第950號

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判案書

1.  本案原告人香港房屋委員會向法庭申請簡易判決。

2.  房屋委員會向被告作出的申索，是要求被告支付被告人所租用房委會的單位，作為經營酒樓食肆用途。遷出以後，未有把單位還原，因此，房委會需要把單位還原，所用的費用加上行政費用，一共486,791.52元。

3.  被告人梅先生在2005年7月31日已遷出該單位，梅先生在本案原告房委會的申請簡易聆訊，反對原告房委會的申請。而梅先生的抗辯理由及反對理由，在他的08年4月2日入稟的抗辯書，經已清楚列出。

4.  梅先生自從1979年1月份在房委會華富邨商場第7至8層所經營酒樓食肆，直至2005年7月31日。該單位是房委會以暫准證形式批准梅先生租用作為食肆，經營二十五至二十六年之多之後，梅先生最後在2005年7月31日把該單位交還房委會。當時，他仍欠下房委會2005年5月至7月的暫准經營証費用，每月110,000元之多。這些費用，最後由房委會在區域法院2006年1362號案件向梅先生成功追討。梅先生最後亦在2008年間，把所拖欠的全數費用及訟費全部交還。當時，房委會向梅先生追討的是136,299.50元，這是房委會經已利用梅先生之前所支付的兩月按金之後計算出的欠款。

5.  根據房委會所提供的書面證供，房委會向法庭提出，在法庭向梅先生作出申索之前，即2006年3月之前，曾經由房委會的代表管理公司出面，向梅先生追討所欠的暫准證費用，及要求梅先生自費，把單位內的安裝回復舊觀，回復在房委會租給梅先生之前的狀況。

6.  在05年11月11日及05年12月6日，房委會曾經通過其代表（即單位管理處），向梅先生發出兩份索償書。第一份索償書要求梅先生支付全部所拖欠的暫准證款項，以及自費把該單位還原。第二份（即05年12月6日）的索償書，則要求梅先生把全部所拖欠的費用支付外，更需要支付原告人把該單位還原的全部費用，並加上百分之二十的行政費用，而梅先生當時亦有簽署該兩份索償書。

7.  原告人的申索是基於雙方所簽的租約，所謂租約實際是暫准證形式的合約，即「licence agreement」，這點雙方是沒有異議的。原告今天的申索，要求梅先生支付還原該單位的費用是根2002年3月26日合約第29條款。其中，合約第1頁，房委會稱之為租約，並在合約內自稱「業主」，而合約另外一方則稱為「承租人」。

8.  原告所提供的這份2002年3月26日的租約文件有中英文本。根據梅先生所作的誓章，他則指出，當時簽署的只有英文本，並沒有中文本。梅先生指出，雙方應該根據他所簽署的英文本為主。

9.  根據原告所提供的中文版本第29條如下：「在現訂租約或續約期滿或終止時，需即將該樓宇騰空，連同業主之固定裝置及設備，全部在裝修妥當及可租用之情況下交回業主。」而該租約的英文版本第29條，則說： “On the expiration or determination of the tenancy hereby created or of any extension thereafter forthwith to deliver up vacant possession of the said premises to the landlord together with all the landlord’s fixtures and fittings therein in good and tenantable condition.”  其實中英文版本內容是相若的，並沒有太大的差別。

10. 根據梅先生的抗辯，抗辯書指出，在2003年12月24日，原告房委會曾經去信給梅先生，而這封信列出幾項雙方合約的條款，因此應當成為雙方的租約或合約的條款之一。而梅先生的抗辯書則有以下的指出，該03年12月24日的信件，條件H以英文書寫，是： “Upon the termination or revocation of this licence you are required to leave the above-mentioned premises and remove all your belongings except in so far as they become The Housing Authorities fixtures and fittings therein, doing as little injury and damage as may be to the above-mentioned premises by such removal and making good such injury as may unavoidably be done.”  原告房委會則指出，釋文是「你須在本暫准證終止或撤銷時離開上述物業，並拆除所有屬於你的物品，但如該等物品已成為房委會在上述物業內的裝置或設備，則屬例外。」

11. 梅先生指出，他已根據房委會與他的租約全部的條款，在他遷出該單位時完全履行。他指出，他只是留下他認為屬於房委會的裝置及物品在上址，在該單位中，既然房委會已經在2003年12月24日的信件中，清楚表示該些物品已屬於業主所有。梅先生更指出，在每次重新訂立合約，繼續租用該單位時，每一次房委會的職員也向他表示，當他遷出該單位，停止租用該單位時，他不需要把該單位還原。據他的了解，房委會屬意該單位是作為酒樓食肆之用，因此，該單位內的裝置應當可以適合下一位承租人，作為食肆所用。

12. 梅先生更提出該兩份索償書，05年11月11日及12月6日的文件，他是在逼迫不得已的情況下簽署，因為當時代表房委會的康小姐告訴他，他必須簽署該兩份文件，否則房委會會採取法律行動，到法庭向他索償。他更質疑，房委會為何在2006年向他申索拖欠租金時，未有一起向他申索把單位還原的費用。當他完全清除租金的拖欠兩年後，在2008年才向他追索還原單位的費用。

13. 代表本案房委會的呂大律師的陳詞上指出，2003年12月24日原告發給梅先生的暫准證列明書，首兩段亦指出，根據租約條款第11-29條，「你需在租約期滿時將該物業騰空，連同屬於房屋委員會的固定裝置及設備全部在修理妥當及可租用的情況下交回房委會。然而，在有待與你商議是否再就上述物業簽訂租約的期間，房委會準備向你發出只供你本人使用的暫准證，准許你在現訂租約期滿後，使用及佔用上述物業，或若由於任何原因你未獲簽訂新租約，此項安排並不免除，按所述條款第2-29條規定你須履行的責任。」

14. 呂大律師更指出，梅先生從未以他在本案所提出的抗辯理由向房委會提出，不承諾把該單位還原。若梅先生現在所提供的抗辯理由是真的話，為何梅先生在房委會作出此案的申索前，沒有向房委會提出呢？根據代表房委會的新昌物業管理人的證供的文件，證明新昌曾經與梅先生接觸兩次，而每次梅先生的回覆理由是他因經濟理由，未能支付欠款。

15. 就被告人所提供的抗辯理由，可以總括為三點：租約內容的理解：在租約的條款下，是否原告人要求被告人把該單位還原的項目經已是包括在雙方合約的條款下呢？二，梅先生提出，房委會的職員曾經多次向他保證，他在退租之後，不用把單位還原。第三，他所簽署的兩份索償書，是在威逼利誘之下所簽的，因此無效。

16. 本席覺得，梅先生所提供的三個抗辯理由，不一定全部有相同的良好抗辯或達到可作為良好的抗辯理由，但我仍覺得，三個抗辯理由也是需要法庭繼續聆訊及加以考慮的。這些應留給審訊法官在聆聽雙方證供之後才作出決定。因此，我接納被告人的反對理由，因為原告所提供的申請並不能滿足一個簡易程序的聆訊要求。既然有數點法庭應該加以考慮的，加上法庭需詳細聆訊證供及根據租約條款作出審核。

17. 因此，我拒絕原告人今日的申請，並且下令訟費可由被告人所得。若雙方未能達成協議，可由聆案官作出評估。